1. Antecedentes de la promulgación de las "Medidas de Registro de Tierras"
(1) Evolución histórica del sistema de registro de tierras
El registro de tierras de mi país tiene una larga historia y es una parte integral de la gestión de la tierra en las dinastías pasadas. Según los registros históricos, ya entre el 4000 a. C. y el 2000 a. C., había registros de "nivelación de agua y suelo, delineación de Kyushu, distinción de la calidad del suelo y compra de tierras, etc." , fue pionero en el proceso de limpieza catastral y formulación de normas tributarias. Shang Yang, un reformador de la dinastía Qin, llevó a cabo reformas que incluyeron el sistema agrario en el estado de Qin y propuso las ideas de "planificación territorial" y "división de tierras". El "inventario de tierras" es un estudio y contabilidad exhaustivos de la tierra, y la "división de tierras" es una forma legal de confirmar la propiedad de la tierra. Estos son en realidad el contenido del registro de tierras. Wang Anshi de la dinastía Song del Norte estipuló en la reforma: ① Tomar el este, el oeste, el norte y el sur como un lado, equivalente a 465.438+0 hectáreas, 66 acres, 65.438+0,60 pasos, para delimitar el área circundante (2) Cada; Septiembre, por El magistrado del condado y el jefe del condado miden la tierra y la dividen en cinco grados según la calidad del suelo. Después de medio año, se obtiene el certificado de la tierra (3) división del trabajo para la producción futura, el comercio, etc. , todo ello en función del ámbito del partido. Esta práctica es muy similar a la investigación, confirmación, registro y certificación actuales. Durante la dinastía Ming, el país había establecido un atlas catastral relativamente completo: el Atlas de escala de pescado.
Tras la finalización de la Revolución de 1911, el Sr. Sun Yat-sen propuso la idea de "igualdad de derechos sobre la tierra". En 1914, el gobierno de Beiyang estableció la Oficina de Límites Económicos, promulgó el "Reglamento sobre Registro de Bienes Raíces" en 1922, inició el estudio y registro de tierras en 1927 y promulgó la "Ley de Tierras" el 30 de junio de 1930. La Parte II de la Ley especifica el contenido del registro de tierras. Las disputas sobre derechos sobre la tierra durante el proceso de registro son examinadas por el Tribunal de Tierras.
Después de la fundación de la República Popular China, el registro de tierras pasó a ocupar un lugar importante. En 1931, la 41ª reunión del Comité Permanente del Comité Popular Central aprobó la Ley de Registro de Tierras y decidió "expedir certificados de tierras y determinar la propiedad de las mismas". El 27 de octubre de 1931, se estableció el Comité Popular de Tierras Centrales en Ruijin y la "Oficina de Investigación y Registro". Después de la fundación de la República Popular China, en 1950, el país promulgó el "Reglamento sobre la reforma agraria urbana y suburbana" y comenzó a establecer un sistema de gestión catastral cuyo contenido principal era el inventario de tierras y el registro y certificación de la propiedad de la tierra. En junio de 1953, el Comité de Gobierno Popular Central aprobó la Ley de Reforma Agraria. En mayo de 1982, el Ministerio de Agricultura creó la Oficina de Gestión de Tierras y lanzó proyectos piloto de levantamiento, registro y estadísticas de tierras. El 25 de junio de 1986, el estado promulgó la Ley de Ordenación de Tierras, que aclaró la confirmación, registro y certificación de la propiedad y los derechos de uso de la tierra. 1989 165438 + 18 de octubre Para estandarizar el registro de tierras, la antigua Oficina Nacional de Administración de Tierras promulgó reglas de registro de tierras, que fueron revisadas en 1995. El 29 de agosto de 1998, la Cuarta Sesión del Comité Permanente del Noveno Congreso Nacional del Pueblo revisó y aprobó la Ley de Gestión de Tierras, aclarando además que el país ha establecido un sistema de catastro y un sistema de estadísticas territoriales, y que la propiedad y el uso de la tierra Los derechos registrados de conformidad con la ley están protegidos por la ley.
(2) Antecedentes de la introducción de las "Medidas de Registro de la Propiedad".
Las "Reglas de Registro de Tierras" (en adelante, las Reglas) son una base importante para el registro de tierras en mi país. Son importantes para proteger los activos de tierras, salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los obligantes y fortalecer. La gestión de la tierra y el desarrollo social y económico, y la promoción del sistema de registro de tierras de mi país, jugaron un papel importante. Después de años de arduo trabajo, mi país ha establecido un sistema relativamente completo y especificaciones técnicas para el registro de tierras, ha mejorado las instituciones de registro de tierras y ha aumentado considerablemente la cobertura del registro de tierras. Según las estadísticas, la tasa de registro de derechos de uso de tierras de propiedad estatal ha alcanzado el 86%, la tasa de registro de propiedad colectiva de tierras ha alcanzado el 53% y la tasa de registro de derechos de uso de tierras de construcción colectiva (incluidos los derechos de uso de viviendas) ha alcanzado el 73%. %. Sin embargo, con la mejora continua del sistema legal de gestión de tierras de mi país y la profundización de la reforma del sistema de uso de la tierra, las reglas actuales ya no pueden satisfacer las necesidades del registro de tierras.
En primer lugar, algunas disposiciones de las normas ya no satisfacen las necesidades del trabajo actual de registro de tierras y necesitan ser revisadas y mejoradas. En particular, la Ley de Propiedad ha establecido un sistema de registro unificado para bienes raíces y ha reformado e innovado el sistema de registro actual en términos de registro de corrección, registro de objeción, registro de notificación, compensación de registro, autocertificación de los solicitantes de registro y tarifas de registro. . , exigiendo que el contenido del registro de la propiedad se adapte en consecuencia. En segundo lugar, las "Reglas" son documentos normativos emitidos por la antigua Oficina Nacional de Administración de Tierras y su validez legal es baja. Con el desarrollo de la economía y la sociedad, los requisitos para la protección de los derechos de propiedad de la tierra son cada vez mayores. Es necesario mejorar la dimensión jurídica de las normas para reforzar aún más el papel de la protección de los derechos de propiedad de la tierra. En marzo de 2007, el Ministerio de Tierras y Recursos comenzó a redactar las "Medidas de Registro de Tierras" (en adelante denominadas las "Medidas").
Dos. Los principales contenidos de las "Medidas"
Estas Medidas se formulan de conformidad con la "Ley de Propiedad", la "Ley de Ordenación del Territorio", la "Ley de Ordenación Inmobiliaria Urbana" y el "Reglamento de Aplicación de la Ley de Ordenación del Territorio ". Las "Medidas" constan de diez capítulos y 78 artículos, en los que se estipulan principalmente los conceptos, principios, eficacia, tipos, contenidos, procedimientos y sistemas básicos del registro de tierras.
(1) Clasificación del registro de tierras
Según las características del registro de tierras, las "Medidas" dividen el registro de tierras en registro general, registro inicial, registro de cambio, registro de cancelación y otros registros, otros registros incluyen el registro de corrección, el registro de objeción, el registro de notificación y el registro de incautación. En comparación con las "Reglas", se han agregado "registro de objeción", "registro anticipado" y "registro de incautación".
Además de ajustar los tipos de registro de tierras, las "Medidas" también redefinieron el significado de los tipos de registro. Según las regulaciones detalladas, el registro inicial de tierras, también conocido como registro general, se refiere al registro general de todas las tierras dentro de la jurisdicción o tierras en un área específica dentro de un período de tiempo determinado. Las Medidas distinguen entre registro general de tierras y registro inicial. El registro general de tierras se refiere al registro integral de todas las tierras dentro de la jurisdicción o dentro de un área específica dentro de un cierto período de tiempo. El registro inicial se refiere al registro de los derechos territoriales establecidos además del registro general de tierras; En las reglas, el registro de cambio de tierras se refiere al registro de tierras distinto del registro inicial de tierras, incluido el registro del establecimiento de derechos de uso de la tierra, propiedad y otros derechos de la tierra, registro de cambios en los derechos de uso de la tierra, propiedad y otros derechos de la tierra, nombre, dirección. y Registro de cambio de uso de suelo, registro de cancelación de suelo. Las "Medidas" sólo limitan el registro de cambios en el registro debido a cambios en los titulares de derechos sobre la tierra, o cambios en el nombre, título, dirección, uso de la tierra, etc. de los titulares de derechos sobre la tierra, lo que reduce en gran medida la connotación conceptual. No existe una definición clara de baja en las reglas. Las "Medidas" definen la baja como la inscripción por extinción de derechos sobre la tierra, y su significado sustantivo es el mismo que la baja en los "Detalles".
Las "Medidas" detallan el registro de corrección y dividen las situaciones en las que se inicia el registro de corrección en dos categorías: En primer lugar, el titular del derecho de propiedad o la parte interesada descubre errores u omisiones en los resultados del registro de propiedad y lo informa a la autoridad de registro de tierras de conformidad con los procedimientos legales, la agencia solicita la corrección del registro por escrito y la autoridad de registro de tierras verifica la situación, y en segundo lugar, la autoridad de registro de tierras solicita la corrección cuando descubre que hay un error de registro evidente; Si se producen errores u omisiones debido a una revisión negligente, la autoridad de registro de tierras puede corregir el registro con base en su autoridad y evidencia fáctica relevante y los procedimientos originales de registro y aprobación.
El llamado registro de objeciones es el acto mediante el cual la autoridad registral deja constancia de las objeciones planteadas por los titulares de derechos de hecho y los interesados a los derechos inscritos en el libro catastral. El propósito del registro de objeción es restringir los derechos del titular del derecho en el registro de la propiedad, evitar que un tercero adquiera de buena fe los derechos sobre la tierra en disputa y proteger los derechos de las partes interesadas que presentan el registro de objeción. El registro de aviso se refiere al registro realizado para preservar el derecho de un determinado acreedor, y su propósito es cambiar los derechos de propiedad del inmueble en el futuro. Registra la reclamación de derechos de acreedor, haciéndola oponible a terceros, y deja sin efecto las acciones que impidan la reclamación de inscripción de bienes inmuebles, a fin de asegurar la realización de dicha inscripción en el futuro.
Las "Medidas" también absorbieron el "Aviso del Tribunal Supremo Popular, el Ministerio de Tierras y Recursos y el Ministerio de Construcción sobre varias cuestiones que regulan la aplicación de los tribunales populares y la asistencia de la tierra. y los departamentos de gestión de recursos y bienes inmuebles para hacer cumplir la ley de conformidad con la ley" (Fafa [2004] Nº 5) estipula el sistema de registro de incautaciones. El registro de incautación se refiere al registro del sello o preincautación registrado en el libro de registro de tierras por parte del departamento administrativo de tierras y recursos con base en la decisión sobre el sello y el aviso de asistencia en la ejecución proporcionado por el tribunal popular y con la aprobación del gobierno popular. .
(2) Respecto a la efectividad del registro de tierras
Las "Medidas" estipulan que el registro de tierras se refiere al registro de derechos de uso de tierras de propiedad estatal, propiedad colectiva de tierras, uso colectivo de tierras. derechos y El acto de registrar y publicar derechos sobre la tierra, como hipotecas y servidumbres sobre la tierra, en el registro de la propiedad. Este reglamento aclara la connotación de registro de tierras, es decir, el registro de tierras es un acto de publicidad de los derechos de propiedad de la tierra, lo que significa que el registro de tierras es principalmente un medio para dar a conocer los derechos de propiedad de la tierra, debilitando el color administrativo del registro de tierras y fortaleciendo el papel. del registro de tierras para proteger los derechos de propiedad de la tierra y salvaguardar las funciones civiles en términos de seguridad, publicidad y credibilidad.
Un capítulo especial de las "Medidas" estipula la protección de los derechos sobre la tierra y estipula claramente que los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal, la propiedad colectiva de la tierra y los derechos colectivos de uso de la tierra, los derechos de hipoteca de la tierra y las servidumbres registradas en conforme a la ley están protegidos por la ley y la inviolabilidad personal. Al mismo tiempo, para proteger los derechos legales de los titulares de derechos sobre la tierra y proporcionar a la sociedad información precisa sobre el registro de la tierra, se estipula que los departamentos administrativos de tierras y recursos de los gobiernos populares a nivel de condado o superior deben fortalecer la construcción. de sistemas de información y bases de datos de resultados de registro de tierras, y realizar consultas compartidas y remotas de información de resultados de registro de tierras a nivel nacional y local.
Para los derechos sobre la tierra adquiridos mediante herencia o legado, según lo dispuesto en la Ley de Derechos de Propiedad, también es efectivo que los derechos sobre la tierra no estén registrados. Para mantener la continuidad de los resultados del registro, las "Medidas" estipulan además que si una parte transfiere los derechos de uso de la tierra o crea una hipoteca sobre la tierra antes del registro, es decir, la parte debe gestionar el registro de la tierra en su propio nombre antes de presentar la solicitud. para cambio de derechos sobre la tierra o registro de una solicitud de registro de derechos.
(3) Alcance de los derechos territoriales registrados
Los derechos territoriales involucrados en las "Medidas" incluyen la propiedad colectiva de la tierra, derechos de uso de la tierra para construcción, derechos de uso de viviendas e hipotecas estipuladas en las "Medidas". Derechos y servidumbres de la Ley de Propiedad, así como los derechos de uso de tierras agrícolas estipulados en leyes y reglamentos relacionados con el manejo de tierras. Para mantener la continuidad de los nombres de los derechos sobre la tierra y también reflejar la conexión con los derechos sobre la tierra estipulados en la Ley de Derechos de Propiedad y las leyes y reglamentos pertinentes de gestión de la tierra, los nombres de los derechos sobre la tierra utilizados en las "Medidas" son derechos de uso de la tierra de propiedad estatal. propiedad colectiva de la tierra, derechos colectivos de tenencia de la tierra, hipotecas y servidumbres sobre la tierra. Los derechos de uso de tierras de propiedad estatal incluyen los derechos de uso de tierras de propiedad estatal para la construcción y los derechos de uso de tierras agrícolas de propiedad estatal; los derechos de uso de tierras colectivas de propiedad estatal incluyen los derechos de uso de tierras de construcción colectiva, los derechos de uso de viviendas y los derechos de uso de tierras agrícolas colectivas (excluidos los derechos de gestión de contratos de tierras). .
Para mantener la continuidad de los certificados de tierras y evitar el problema de que demasiados certificados de tierras sean difíciles de gestionar, las "Medidas de Registro de Tierras" estipulan que los certificados de tierras se dividen en cuatro tipos según los tipos principales. de derechos sobre la tierra: certificados de uso de la tierra de propiedad estatal, certificado de propiedad colectiva de la tierra, certificado de uso de la tierra colectivo y otros certificados de derechos sobre la tierra. El derecho a utilizar terrenos de construcción y tierras agrícolas de propiedad estatal se establece en el certificado de uso de tierras de propiedad estatal; el derecho a utilizar tierras de construcción colectivas, tierras familiares y tierras agrícolas colectivas se establece en el certificado de uso de tierras colectivas.
(4) Respecto al alcance del paquete.
El párrafo 1 del artículo 5 de los "Detalles" estipula que la unidad básica del registro de tierras es una parcela, pero el concepto de parcela no está claramente definido. El "Reglamento de levantamiento catastral urbano" y los libros de levantamiento catastral generalmente definen las parcelas como parcelas rodeadas por líneas fronterizas de propiedad de la tierra. Según esta definición, la parcela es sólo un concepto plano.
El artículo 136 de la "Ley de Derechos de Propiedad" estipula que "el derecho de uso de terrenos edificables podrá establecerse en la superficie, sobre el suelo o bajo tierra del terreno", y el artículo 138 estipula que el contrato de cesión de el derecho de uso de terrenos de construcción incluirá “el espacio ocupado por edificios, estructuras y sus instalaciones auxiliares”. Según esta disposición, se pueden establecer derechos territoriales tridimensionales. Por lo tanto, el párrafo 2 del artículo 5 de las Medidas estipula que parcela se refiere a una parcela o espacio con límites cerrados de propiedad de la tierra, y es un concepto de espacio tridimensional. Las "Medidas" amplían el concepto de parcelas de tierra e incluyen derechos de uso de tierras aéreas y subterráneas dentro de su ámbito de ajuste. Por lo tanto, en el futuro, el registro de tierras no solo registrará el rango cuatridimensional del terreno, sino también el rango espacial superior e inferior del terreno.
(5) Procedimientos de registro de tierras
Según las normas, los procedimientos para el registro de tierras son: solicitud → levantamiento catastral → revisión de propiedad → registro → emisión o reposición de certificados. El levantamiento catastral es una responsabilidad importante de la autoridad de registro de tierras y lo realiza el departamento administrativo de tierras y recursos.
Las "Medidas" estipulan que el registro de la propiedad se realizará previa solicitud, excepto en el caso del registro por parte de la autoridad de registro de oficio, al solicitar el registro de la propiedad, el interesado deberá presentar prueba del origen de la propiedad de la tierra, el formulario de estudio catastral y el mapa de la parcela; y coordenadas de límites de parcelas y otros materiales necesarios, también aclara que “el formulario de levantamiento catastral, el mapa de parcelas y las coordenadas de dirección de límites de parcelas presentados por el solicitante se pueden obtener encomendando a una unidad técnica profesional calificada la realización de un levantamiento catastral”. De esta manera, los procedimientos para el registro de tierras (excepto el registro general de tierras) se simplifican a solicitud → revisión de propiedad → registro → emisión o reemplazo de certificados. Los interesados deberán proporcionar la información pertinente requerida para el registro de la propiedad.
3. Varias cuestiones a las que se debe prestar atención en el trabajo de registro
(1) Acerca de la emisión e inspección de certificados
El registro de tierras es un acto público anuncio de derechos sobre la tierra. La función civil más importante es generar publicidad y credibilidad. El registro de tierras es principalmente un medio de dar publicidad a los derechos de propiedad. El registro por parte de la autoridad de registro es una confirmación administrativa, no un permiso administrativo. De conformidad con lo dispuesto en la Ley de Propiedad, las "Medidas" eliminan las disposiciones de los "Detalles" relativas a la inspección de certificados, la declaración del precio de la tierra, la no inscripción como ocupación ilegal de la tierra y la ocupación ilegal de la tierra, fortaleciendo así la función civil de la tierra. registro.
Registro de reclamaciones de derechos sobre la tierra
El registro de tierras es un acto de publicidad de los derechos de propiedad. Las "Medidas" sólo prevén varias situaciones de registro de derechos de propiedad, pero no prevén el registro de reclamaciones de tierras, como el arrendamiento de derechos de uso de la tierra. El autor cree que los derechos de uso de la tierra son un importante derecho de propiedad de las masas. Para regular el sano desarrollo del mercado de tierras y proteger los derechos e intereses legítimos de los arrendatarios, si el arrendador o el arrendatario solicita el registro, la agencia de registro de tierras debe encargarse de ello.
(3) Cuestiones sobre la autocertificación
La autocertificación del registro de tierras es un sistema en el que los titulares de derechos sobre la tierra presentan materiales de registro y resultados de estudios catastrales cuando solicitan el registro de tierras. Es una medida importante para transformar las funciones gubernamentales y mejorar la eficiencia del registro de tierras y los niveles de servicios sociales. Para facilitar que las partes interesadas proporcionen por su cuenta formularios de levantamiento catastral, mapas de parcelas, coordenadas de direcciones de límites de parcelas y otros materiales, el 4 de marzo de 2003, la Oficina General del Ministerio de Tierras y Recursos emitió las "Directrices para la realización de "Aprobación" (Landu Zifa [2003] Nº 52), se inició un trabajo piloto de autocertificación del registro de tierras en Zhejiang y Guangdong. El artículo 11 de la Ley de Propiedad estipula que cuando una parte solicita el registro, deberá proporcionar el certificado de propiedad, la dirección del inmueble, el área y otros materiales necesarios de acuerdo con los diferentes elementos del registro. Se requiere claramente que el registro de bienes raíces implemente un sistema de autocertificación. Las "Medidas" establecen nuevas disposiciones sobre los procedimientos de registro de tierras basadas en las disposiciones de la Ley de Propiedad y la experiencia piloto de mi país en materia de autocertificación del registro de tierras y levantamiento catastral. Se aclara que “el formulario de levantamiento catastral, mapa parcelario y coordenadas de dirección de límite de parcela presentados por el solicitante podrán obtenerse encomendando a una unidad técnica profesional calificada la realización de un levantamiento catastral”. Esto significa que asuntos como el levantamiento catastral que en el pasado eran organizados por agencias administrativas ya no son responsabilidad de las agencias administrativas. La información relevante necesaria para el registro de la propiedad debe ser proporcionada por el propio solicitante, es decir, autocertificado.