De hecho, la inversión en tiendas es muy hábil y la visión y el pensamiento racionales son las únicas reglas para el éxito. Ejemplo 1: Una buena tienda es un cajero automático con altos intereses. El Sr. Chen, de 39 años, alquiló una tienda en Wuyang New Town para hacer negocios de ropa. Su esposa es médica y sus ingresos son relativamente estables. los gastos de escolarización de su hijo y los gastos diarios de la familia, excedentes. La sensibilidad del Sr. Chen hacia el valor potencial de las tiendas proviene de sus muchos años de experiencia en el negocio de las tiendas de ropa. Entiende que la ubicación, el flujo de personas y el tamaño de la tienda afectan directamente la calidad de la operación. Al invertir, el Sr. Lin presta más atención a las operaciones comerciales futuras. Sea racional y meticuloso. Las tiendas en una comunidad de Luoxi estaban en venta. Debido al pequeño número, el desarrollador no realizó publicidad ni promoción a gran escala. El Sr. Chen fue a Luoxi New Town para ver a sus amigos y accidentalmente vio el cartel colgado en la tienda. muro. Al entrar, descubrí que hay tiendas callejeras a ambos lados de la puerta de la comunidad y los precios son relativamente moderados. El más barato cuesta más de 6.300 yuanes por metro cuadrado y el más caro es de 7.500 yuanes por metro cuadrado. Uno de ellos está en la esquina de entrada y salida de la comunidad, con dos puertas, una superficie de 49 metros cuadrados y un precio total de 367.500 yuanes. Después de años de acumulación, el Sr. Chen tiene 400.000 yuanes en el banco. Además de garantizar la liquidez de la tienda de ropa, también tiene 250.000 yuanes que pueden usarse para inversiones. Después de considerarlo un poco, el Sr. Chen compró con decisión esta tienda de 49 metros cuadrados. Utilizó un método de pago de hipoteca bancaria con un pago inicial de 187.500 yuanes y el 50% restante se liquidará en cinco años, con un préstamo total de 180.000 yuanes. yuanes, el pago mensual es de 3.482 yuanes. Dos meses después, alquiló la tienda a una empresa de ropa de marca como escaparate. El alquiler durante los dos primeros años fue de 5.000 yuanes al mes. En el tercer año, el aumento del alquiler se determinará en función de las condiciones operativas de la empresa de ropa. y el mercado de tiendas locales. Después de deducir el pago mensual, la ganancia neta mensual es de más de 1.500 yuanes, por lo que la ganancia del Sr. Chen en los primeros dos años fue de 36.000 yuanes. En 2001, las instalaciones de apoyo en Luoxi New Town se habían desarrollado a un nivel muy maduro, especialmente impulsado por la confirmación de la Línea 3 del Metro y el desarrollo de los supermercados, el alquiler de las tiendas de Luoxi aumentó dramáticamente y ahora ha alcanzado más de 5.775 yuanes. /mes. Beneficio neto de más de 2.500 yuanes por mes. Calculado en base a la rentabilidad del alquiler actual y la tasa creciente, el Sr. Chen puede recuperar completamente el costo dentro de 8 años, y la tasa de devolución del alquiler alcanzará aproximadamente el 12,5%, que es mucho más alta que la tasa de interés de los depósitos bancarios. El Sr. Chen está muy orgulloso de su visión. Aunque la inversión en tiendas es relativamente grande, el riesgo es menor que invertir en acciones y la tasa de rendimiento no solo es alta sino también estable. No es de extrañar que algunas personas digan que una buena tienda es un cajero automático con altos intereses. Además, las tiendas en Luoxi New City tienen una vida útil de 70 años, por lo que realmente pueden hacer realidad el deseo de una tienda de sustentar a tres generaciones. Exposición total a estrategias de inversión inteligentes Estrategia de inversión inteligente uno: la previsión genera ganancias. Invertir en tiendas es invertir en el futuro. Mientras la comunidad residencial tenga una cierta escala, puede comprar una tienda con valentía. Cuanto antes compre, más espacio. habrá para agradecimiento. Cuando el Sr. Chen compró la tienda, Parknshop todavía estaba en la etapa de escuchar sobre ello, pero el Sr. Chen sintió profundamente que en Luoxi, un lugar donde viven más de 200.000 personas, tener un solo mercado Luoxi Xincheng no era suficiente. Es cuestión de tiempo, y la llegada de los grandes supermercados seguramente traerá prosperidad a los pequeños comercios de los alrededores. Además, la inversión en tiendas es un proceso a largo plazo. No reducirá su valor de inversión debido a su antigüedad. Por el contrario, las buenas tiendas seguirán apreciando su valor a medida que el distrito comercial se desarrolle y madure debido a su rareza. Segunda estrategia de inversión inteligente: centrarse en examinar la planificación municipal. La planificación municipal puede explicar mejor la tendencia de desarrollo futuro de la ciudad y luego inferir el potencial de desarrollo futuro de la región. Cuando Panyu fue retirado de la ciudad y dividido en distritos, y la tendencia de desarrollo de "montaña, agua, campo, mar" y la estrategia de "expansión hacia el sur" de Guangzhou acababan de anunciarse en los medios de comunicación, el Sr. Chen ya había puesto su mirada en las tiendas. en Luoxi New Town Después de la noticia de que la zona residencial del centro de Guangzhou se movía hacia el sur y la Línea 3 del Metro entraba en Panyu, más inversores prestaron atención a las tiendas de Luoxi, pero el Sr. Chen ya estaba cosechando los beneficios. Estrategia de inversión inteligente tres: la forma de aumentar el valor del crecimiento constante de la riqueza. El Sr. Chen estimó que el retorno de la inversión en un buen año estaría dentro del rango aceptable de alrededor del 10%. Primero utilizó precios más bajos para atraer a los comerciantes. el negocio, y luego aumentó el alquiler de las tiendas año tras año la estrategia de "abrir bajo y subir". Si el alquiler del primer pago es demasiado alto, será difícil contratar comerciantes fuertes; si la tasa de crecimiento anual es demasiado alta (el 8% y el 10% son comunes en Luoxi), será imposible retener a los inquilinos durante mucho tiempo; .
Cuarta estrategia de inversión inteligente: segmentar las condiciones del mercado de las tiendas en comunidades residenciales. Incluso las tiendas en comunidades residenciales pueden subdividirse aún más. El Sr. Chen optó por invertir en tiendas que dan a la calle y que tienen las ventajas de las tiendas callejeras y las tiendas comunitarias. No sólo pueden servir a los propietarios de la comunidad, sino también atraer a la gente que pasa. Las buenas tiendas callejeras tienen riesgos relativamente bajos, alta liquidez, fuerte rentabilidad y oportunidades comerciales ilimitadas. Estrategia de inversión inteligente cinco: Piense más en los hogares comerciales. Debe crear la mayor comodidad posible para sus hogares comerciales. Al elegir tiendas, también debe prestar atención a elegir unidades que cumplan con sus características comerciales. El Sr. Chen ya había decidido contratar una marca de ropa cuando la compró. Si no podía encontrar una, abriría su propia tienda de ropa. Eligió una tienda de la esquina que puede abrir dos puertas, lo que equivale a duplicar el tamaño de la tienda y es más propicio para exhibir la ropa de manera integral. Ejemplo 2: Compró una "máquina tragamonedas". El Sr. Zeng trabajó como supervisor de diseño en una empresa de publicidad. Después de casarse hace dos años, compró un apartamento de tres habitaciones con dos salas de estar por valor de 180.000 yuanes en una comunidad de Huangpu. Después de renovar y mudarme, todavía me sobraba algo de dinero, así que gasté más de 60.000 yuanes para comprar una pequeña tienda en el segundo piso del edificio podio de mi comunidad, con una superficie de 15 metros cuadrados y un precio unitario. de 4.000 yuanes/metro cuadrado. El primer piso del podio es un mercado de carnes y verduras. Los residentes de la comunidad y sus alrededores vienen aquí a comprar, y el flujo de gente es relativamente fuerte. Dos lados del podio dan a la calle y los otros dos lados tienen pasajes para ingresar a la comunidad (no se permite la entrada a no propietarios. Da a un gran supermercado al otro lado de una carretera municipal. Hay dos escaleras de piedra muy espaciosas para subir). arriba y abajo desde el primer piso hasta el segundo piso. Cuando el Sr. Zeng lo compró, ya había varias tiendas de chucherías, jugueterías y videoclubs en el segundo piso, pero la situación comercial no era optimista. Después de que el Sr. Zeng compró la tienda, comenzó a reclutar inquilinos activamente. Carteles promocionales, pequeños avisos, etc. producidos especialmente. Muchos inquilinos que vinieron a visitar y negociar se dieron por vencidos debido al pequeño flujo de personas en el segundo piso y a la fachada estrecha (2,6 metros de ancho. El Sr. Zeng aumentó el alquiler de 700 a 600 yuanes, pero todavía eran muy pocos). solicitantes. Entonces el Sr. Zeng regresó a su ciudad natal, se hizo cargo de sus padres y abrió una tienda de videos. Gastó casi 20.000 yuanes en decoración y compra de productos. Sin embargo, durante una inspección importante, se le ordenó cerrar debido a que los documentos estaban incompletos. Después de muchos problemas, el Sr. Zeng ahora tiene la idea de transferirse, pero los precios de las tiendas circundantes generalmente no son tan buenos como antes. Incluso si puede vender con éxito, los precios seguirán cayendo drásticamente. El Sr. Zeng, que está entusiasmado con la nueva propiedad, todavía tiene que pagar puntualmente una tarifa de administración de la propiedad de 5 yuanes por metro cuadrado cada mes. Análisis de lecciones de inversión: Invertir demasiado impulsivamente no debe depender del impulso al invertir en una tienda, sino que debe tener una perspectiva de inversión correcta. No se apresure a llegar a un acuerdo porque el precio es barato o porque un vendedor lo alienta. El Sr. Zeng está muy ocupado en el trabajo y no tiene sentido común a la hora de invertir en tiendas. Comprar una tienda es un comportamiento relativamente emocional. Las tiendas en el podio ya están restringidas por el flujo de personas, y mucho menos el segundo piso. ¿Quién estaría dispuesto a subir las escaleras para comprar algunas necesidades no diarias? No examinó la situación de la competencia: "Debo ganar dinero cuando otros ganan dinero". Sin embargo, en el caso de plena competencia en el mercado, algunas personas siempre ganarán dinero y otras perderán dinero. Ya sea que esté planeando operar su propio negocio o alquilar, debe observar cuidadosamente la saturación del mercado y la intensidad de la competencia. A través de datos como la oferta de tiendas y la tasa de ocupación, puede juzgar si existe o habrá un desequilibrio entre la oferta y la demanda. el mercado de inversiones. Debido a la falta de preparación psicológica, el Sr. Zeng dudó entre alquilar, cambiar de propietario y administrar su propio negocio. Después del fracaso del arrendamiento, inmediatamente pensó en cambiar de propietario, incluso con una pequeña pérdida. Pero cuando realmente quisieron transferir a un precio bajo, dudaron y desperdiciaron mucho tiempo y oportunidades en varios intentos a corto plazo. Al mismo tiempo, no existe una base de capital suficiente ni planes iniciales para mantener el negocio. Si los fondos de reserva son insuficientes, la empresa aún opta por realizar un pago único y no hay preparación psicológica para ver un futuro brillante. Los detalles de inversión de las tiendas comunitarias dependen del flujo de personas: los objetivos de servicio de las tiendas comunitarias pueden ser grupos fijos de clientes en la comunidad o residentes urbanos fuera de la comunidad. La audiencia del servicio es amplia, especialmente las tiendas que dan a la calle, que dependen. sobre el tráfico y el flujo de personas Las ventajas únicas del flujo de tráfico son muy buscadas por los inversores. A medida que aumentan las tasas de ocupación, los grandes mercados en los suburbios de Guangzhou generalmente tienen una base de clientes estable. Mire los puntos de venta de los alrededores: el objetivo principal de la mayoría de las tiendas comunitarias es proporcionar las necesidades diarias de los propietarios de la comunidad. Cuanto más escasos sean los puntos de venta de los alrededores, más se puede mostrar el valor de las tiendas de la comunidad. Depende del desarrollador: ¿Es el desarrollador bueno para administrar tiendas y tiene la planificación y el control necesarios sobre las categorías comerciales de los comerciantes? Es decir, si el desarrollador no tiene un buen plan para la distribución funcional y el uso de las tiendas, Los riesgos para los inversores aumentarán inevitablemente. Por lo tanto, el valor de la inversión es relativamente bajo.
Cuanto más fuerte sea la filosofía empresarial del desarrollador comunitario y más madura sea la estrategia de desarrollo, mayor será el valor de inversión de las tiendas comunitarias. Mire los productos: la ubicación, el flujo de personas, la fachada, la profundidad, etc. de la tienda afectan directamente las condiciones comerciales. En general, cuanto más amplia sea la tienda, la profundidad moderada y la plaza de ocio frente a la tienda, mayor será la diferencia entre la tienda y la tienda. más popular será. Las tiendas con áticos pequeños son convenientes para almacenar mercancías o dormir gente, y son las más preferidas por los operadores. Mire las perspectivas: en la actualidad, muchas comunidades en Guangzhou no están ubicadas en la ciudad vieja. Las tiendas en áreas nuevas deben enfrentar un proceso y corren el riesgo de ser débiles a prósperas, cuanto más hogares y residentes permanentes haya en una comunidad, más madura será; Cuanto mayor sea la comunidad, más valiosa será para la inversión y la gestión. Cuanto mayor sea el rendimiento, mayor será el valor de la inversión de la tienda. Se recomienda realizar estimaciones de costos y análisis de beneficios para la inversión en comercios comunitarios, sin importar cuánto o poco dinero sea, se deben realizar estimaciones de costos detalladas y declaraciones de pérdidas y ganancias para cada inversión. Mediante el método del coeficiente ponderado, enumere las ventajas y desventajas de los competidores circundantes y de la tienda que desea comprar en términos de ubicación, flujo de personas, fachada, tamaño del área, potencial de apreciación, etc., y puntúelos respectivamente. Se obtiene el precio Comparación de los precios de los promotores para estimar los beneficios de la inversión. Compre sólo los correctos, no compre los baratos e invierta en tiendas comunitarias. “No compre porque sea barato, no compre porque sea caro”. Si la oferta es menor que la demanda, los precios de las tiendas y los alquileres aumentarán en el futuro; si la oferta supera la demanda, es posible que las tiendas no se alquilen sin problemas, lo que provocará un fracaso de la inversión. Sin embargo, en ocasiones los precios de los comercios no reflejan si la oferta de comercios de la zona es insuficiente o excesiva. El aumento de precios puede deberse al mejor entorno empresarial circundante. Los consultores de las empresas de consultoría de inversiones de la industria señalaron que en las comunidades con exceso de inversión, la relación entre los precios de las tiendas y los alquileres pasará inevitablemente por una etapa de "trompeta", es decir, los precios de venta continúan aumentando, mientras que los alquileres tienen un aumento relativamente pequeño o incluso caer. Ver la situación con claridad y comprender los puntos críticos es comprender la situación macroeconómica y elegir el mejor momento para ingresar al mercado. Si compra cuando el mercado ya está en pleno apogeo y paga un precio altísimo, sufrirá un "atraco" a largo plazo. Además, al optar por invertir, infórmese lo más posible sobre los planes del gobierno, especialmente el diseño del desarrollo y el tiempo de construcción del metro y el tren ligero urbano. Las tiendas con transporte conveniente tienen el mayor potencial de apreciación. Haga suficientes deberes e inspeccione el mercado. En tiempos normales, es necesario inspeccionar el mercado durante mucho tiempo y resumirlo. Muchas personas sólo sienten el impulso de invertir después de ver anuncios y tienen poco conocimiento del mercado. "Conócete a ti mismo y al enemigo y podrás librar cien batallas sin peligro". Todo el mundo sabe que debes controlar tus impulsos, hacer más comparaciones y realizar una evaluación exhaustiva de aspectos como la reputación del desarrollador, la calidad de los productos de construcción y el potencial de apreciación futura. y precios del mercado regional. Utilice métodos de pago de forma flexible. Aprenda a utilizar métodos de pago de forma flexible, minimice el pago inicial y posponga la fecha de pago. Esto equivale a controlar una tienda con una pequeña cantidad de dinero. Si los precios en las tiendas se disparan, el papel del principio de apalancamiento financiero se hará evidente. A la hora de invertir en propiedades hay que prestar atención al mercado de alquiler de la zona. Si el precio del alquiler es superior al pago de la hipoteca bancaria, alquilar una tienda también es una inversión muy estable. Cuando se trata de predecir la densidad de las tiendas, algunos expertos señalaron que desde la perspectiva del desarrollo económico, la relación razonable entre el área total de las tiendas y la densidad de población debería ser de 1 metro cuadrado por persona. El desarrollo de comercios en una comunidad debe ser proporcional a la población que vive en la comunidad. Algunas comunidades tienen una tasa de ocupación baja, pero han construido algunas calles comerciales, lo que obviamente es excesivo, y mucho menos se benefician de la inversión.