Objetividad jurídica:
1. La cuestión planteada. El artículo 106 de la "Ley de Derechos de Propiedad" establece el sistema de "adquisición de buena fe". Como sistema relativamente maduro en el derecho civil tradicional, el sistema de adquisición bona fide parece no tener espacio para más investigaciones teóricas. Sin embargo, en la práctica judicial existen ciertas controversias en la comprensión y aplicación de lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley de Propiedad, entre ellas, lo que muchas veces se pasa por alto es el requisito previo para la aplicación del sistema de adquisición de buena fe, es decir, la identificación de la persona. "la persona sin derecho a distribuir". Es precisamente debido a la existencia del sistema legalmente privado de derechos que el sistema de adquisición bona fide se vuelve necesario. Aclarar el alcance de los "propietarios sin derechos dispuestos" previsto en el artículo 106 de la Ley de Propiedad es la condición previa para la correcta comprensión y aplicación de esta disposición legal. 2. Análisis de la intención legislativa del artículo 106 de la "Ley de Propiedad". Ha pasado del sistema de propiedad ilimitada del derecho romano a absorber el principio de "mano para proteger" del derecho germánico y establecer un sistema de adquisición bona fide en el derecho moderno. El derecho civil.Su principal motor es la transacción de mercancías cada vez más desarrollada y más frecuente. En algunos países de derecho civil, la adquisición de buena fe sólo se aplica a la adquisición de derechos de propiedad, como bienes muebles y derechos de prenda, mientras que la seguridad de las transacciones inmobiliarias está protegida principalmente por la credibilidad del registro. La contraparte de la transacción que se basa en el estado de los derechos indicado en el registro de bienes raíces seguirá reconociendo el efecto legal de la transacción con el titular del derecho real incluso si el estado de los derechos registrado en el registro es inconsistente con el estado de los derechos reales. Al examinar la diferencia entre obtener credibilidad de buena fe y registrarla, debemos señalar en primer lugar que la base teórica de ambos es diferente. Existe cierta controversia en la base teórica del sistema de adquisición de buena fe, que se puede resumir principalmente en la teoría de la prescripción inmediata, la teoría de la posesión y protección, la teoría del empoderamiento legal y la teoría de la configuración de los derechos. A juzgar por las disposiciones del sistema de adquisición de buena fe en varios países bajo el sistema de derecho civil, Alemania, Suiza, Taiwán, etc. han adoptado la teoría del perfil correcto, que estipula principalmente el sistema de adquisición de buena fe desde la perspectiva de proteger el fideicomiso. intereses del cesionario de buena fe en la posesión del bien mueble por parte del cedente. La credibilidad del registro se basa completamente en el principio de apariencia de derechos. Aunque según la teoría anterior, tanto el registro de bienes raíces como el estado de posesión de bienes muebles tienen cierta presunción de derechos, y la confianza de la contraparte de la transacción en el estado de derechos recomendado por el registro y la posesión está protegida por la ley, la protección de los intereses de confianza del primero es obviamente más fuerte. que este último. Según el principio de credibilidad del registro, a menos que el cesionario sepa que el registro es incorrecto, el contenido del registro se considerará correcto y se presumirá que el titular del derecho registrado goza del derecho. En el sistema de adquisición de buena fe, la protección jurídica de las transacciones realizadas por el cesionario basándose en la posesión del cedente generalmente está sujeta a múltiples restricciones. Esto se debe a que, en comparación con los bienes raíces, es más común que el estado de posesión de bienes muebles sea inconsistente con el estado de los derechos reales. En países con un sistema de registro de bienes raíces relativamente completo, la inconsistencia entre el registro de bienes raíces y el estado de los derechos reales. es más raro. Por lo tanto, se enfatiza que la confianza pública tiene una base social sólida. El motivo de analizar la diferencia entre el sistema de adquisición de buena fe y el sistema de credibilidad del registro es aclarar aún más la identificación de relaciones jurídicas relevantes en el contexto de las disposiciones legales de nuestro país. Sobre la premisa de establecer la credibilidad del registro de bienes raíces, incluso si el titular del derecho del anuncio de registro no tiene el derecho real a disponer, su comportamiento de transferencia aún debe considerarse como "con derecho a disponer", permitiendo así al cesionario heredar los derechos de propiedad correspondientes Por supuesto, el comportamiento de la transacción El efecto legal está estrechamente relacionado con la validez del contrato de transferencia. En el sistema de adquisición de bienes inmuebles de buena fe, el titular del derecho registrado y publicitado no necesariamente puede ser el titular real del derecho, lo que puede dar lugar a una "enajenación sin derecho". Cuando se cumplen otras condiciones para la adquisición de buena fe, el cesionario puede obtenerla. los derechos de propiedad originalmente, independientemente del efecto jurídico del contrato. Existen diferentes opiniones en los círculos académicos sobre si la Ley de Propiedad de mi país incluye los bienes inmuebles dentro del ámbito de aplicación del sistema de adquisición de buena fe y si también establece la credibilidad del registro de bienes raíces. Algunas personas creen que incluir bienes inmuebles dentro del ámbito de aplicación del sistema de adquisición de buena fe significa que la ley no establece la credibilidad del registro de bienes raíces, porque existen diferencias obvias en la protección de los derechos y la seguridad de las transacciones entre los dos. Cuando el registro es creíble, el titular del derecho registrado no es el titular real del derecho, lo que no afecta la naturaleza del derecho a disponer de la transacción. La contraparte puede obtener derechos de propiedad completos sobre la base de un contrato válido y la premisa de que no existe. No se establece el derecho a disponer, por lo que no existe problema de buena fe aplicable. Sin embargo, algunas personas creen que la Ley de Propiedad establece la credibilidad del libro de registro de bienes raíces. El autor cree que la credibilidad del registro de bienes raíces es un diseño institucional que protege la seguridad de las transacciones a expensas de los intereses de los titulares de derechos reales, por lo que es fundamentalmente un mecanismo de equilibrio de intereses.
El principio de credibilidad del registro debe entenderse y aplicarse junto con la divulgación del registro, a fin de maximizar este equilibrio de intereses. En un contexto social donde el sistema de registro y divulgación está casi completo, es concebible que sea extremadamente raro que el estado de los derechos en la divulgación del registro sea inconsistente con el estado real de los derechos. Esta es también la verdadera situación en países como Alemania. y Suiza que dan credibilidad al registro. Si el sistema de registro y publicidad está incompleto y el estado de los derechos inmobiliarios registrado en el libro de registro generalmente no puede reflejar con precisión el verdadero estado de los derechos, darle credibilidad al libro de registro causará un daño excesivo al titular de los derechos reales. Por lo tanto, no es descabellado pensar que los legisladores no estipularon claramente el principio de publicidad y credibilidad de los bienes inmuebles en la Ley de Propiedad debido a preocupaciones sobre la situación actual del registro de bienes raíces en mi país, y no dieron claramente credibilidad a los bienes inmuebles. registro de patrimonio. Aunque algunos estudiosos citan explicaciones del órgano legislativo y creen que la presunción de registro de bienes raíces estipulada en el artículo 16 de la Ley de Propiedad en realidad aclara el principio de confianza pública en el registro de bienes raíces, todavía no pueden evitar una interpretación sistemática de esta disposición en armonía con Artículo 106. Problema. Bajo la premisa de que la ley claramente confiere credibilidad al registro de bienes raíces, el alcance de aplicación y el valor del sistema de adquisición bona fide de derechos de propiedad inmobiliaria es la "debilidad" de esta visión. Aunque en teoría todavía hay margen para aplicar el sistema de adquisición de buena fe en caso de error de registro, en la práctica casi no existe una situación en la que se informe a las partes del error de registro y de la disputa resultante sobre la adquisición de buena fe de bienes inmuebles. Los derechos de propiedad patrimonial cambian y se establece un sistema dual de protección, y las condiciones aplicables y la intensidad de la protección dual son diferentes. Es difícil explicar la racionalidad y la necesidad. El autor considera que con base en lo dispuesto en el artículo 106 de la Ley de Propiedad, que estipula el ámbito de aplicación del sistema de adquisición de buena fe de los derechos de propiedad inmobiliaria, con el fin de proteger la seguridad de las transacciones inmobiliarias, las leyes de nuestro país han adoptado el método de confiar el mantenimiento del orden de las transacciones y la protección de la seguridad de las transacciones al sistema de adquisición de buena fe El sistema, más que la credibilidad del registro de bienes raíces, está más en línea con la lógica general de la legislación de la Ley de Propiedad y la interrelación. entre las disposiciones. Retomando lo dispuesto en el artículo 16 de la Ley de Propiedad, su limitación debe interpretarse como una manifestación del efecto inevitable del principio de registro efectivo de las modificaciones de los derechos reales, es decir, bajo el principio de registro efectivo, el estatus y contenido de los derechos inscritos en el libro de registro de bienes inmuebles, tiene facultad de presunción preliminar. A juzgar por la actitud de las autoridades judiciales, también podemos encontrar apoyo práctico para las opiniones del autor. Por ejemplo, el párrafo 1 del artículo 11 de la "Interpretación (3) del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la Ley de matrimonio de la República Popular China y de la República Popular China" estipula que una de las partes vende el propiedad de la pareja sin el consentimiento de la otra parte Si un tercero compra una casa de buena fe, paga una contraprestación razonable y sigue los procedimientos de registro de la propiedad, y la otra parte reclama recuperar la casa, el Tribunal Popular lo hará. no lo apoyo. Es decir, si una casa de propiedad conjunta de una pareja está registrada a nombre de una de las partes y esa parte vende la casa sin autorización, el tercero en la transacción debe comprar de buena fe, pagar una contraprestación razonable y hacerse cargo de la propiedad. derechos de propiedad de conformidad con el artículo 106 de la Ley de Propiedad. Bajo la premisa de tres condiciones de los procedimientos de registro, la propiedad de la casa comprada se puede obtener de buena fe. Si la ley confiere claramente credibilidad al libro de registro de bienes raíces, entonces la transacción del obligante registrado significa que tiene derecho a disponer de la propiedad una vez que se celebre el contrato entre él y un tercero, será legalmente vinculante. ambas partes, incluso si el tercero no ha pagado la contraprestación, no se han completado los trámites de registro de derechos de propiedad, y el otro cónyuge, como único propietario, reclama rescindir el contrato, rescindir la transacción, etc., todo ello. que carecen de la base jurídica correspondiente y son difíciles de obtener apoyo. Por lo tanto, la interpretación judicial enfatiza y reitera que esta situación se aplica a lo pertinente del artículo 106 de la Ley de Propiedad, la cual se adquiere de buena fe, y también puede considerarse que representa el reconocimiento de una práctica judicial que las leyes de nuestro país no reflejan claramente. establecer la credibilidad del registro de bienes raíces. Lo anterior es el análisis de la intención legislativa del artículo 106 de la Ley de Propiedad, espero que les sea de utilidad.