Tras las principales políticas de control del mercado inmobiliario el 15 de julio, Shenzhen una vez más comenzó a supervisar y gestionar las actividades del mercado inmobiliario para lograr objetivos como estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas.
El 17 de septiembre, la Oficina de Justicia Municipal de Shenzhen solicitó públicamente opiniones sobre las "Medidas de supervisión del mercado inmobiliario de Shenzhen (borrador revisado para comentarios)" (en adelante, el "borrador para comentarios").
Las principales revisiones del "Borrador de Opinión" incluyen: en términos de transacciones de vivienda de segunda mano, mejorar claramente el mecanismo de supervisión de precios del mercado inmobiliario y establecer un sistema de orientación de precios para la vivienda comercial existente en términos de; arrendamiento de viviendas, se requiere fortalecer la gestión de las viviendas de alquiler e implementar el arrendamiento con nombre real, estableciendo un sistema de supervisión de arrendamientos y alquileres, etc.
Con el rápido desarrollo del mercado inmobiliario de Shenzhen, los métodos pertinentes anteriores ya no pueden satisfacer bien las necesidades de supervisión del mercado. Además, en el contexto de insistir en "viviendas para vivir, no para especular", además de utilizar regulaciones del lado de la oferta y la demanda y otros medios, Shenzhen también necesita explorar y formar un conjunto de estándares industriales en términos de mercado. el seguimiento, la supervisión y orientación de precios y la divulgación de información de mercado son una medida eficaz.
La Oficina de Justicia Municipal de Shenzhen mencionó en las instrucciones de redacción del "Borrador de Opinión" que esta revisión llenará los vacíos en la supervisión del mercado inmobiliario, mejorará el sistema de supervisión del mercado inmobiliario y mejorará continuamente la legalización de Nivel de supervisión del mercado inmobiliario de Shenzhen.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo que el "Borrador de Opiniones" tiene disposiciones relevantes sobre transacciones de tierras, transacciones de viviendas, control de precios, mercado de alquiler, etc. Especialmente el contenido de la supervisión de precios es relativamente detallado, esto es a lo que todos los participantes del mercado deben prestar atención en el futuro.
Deben vigilarse los "cambios anormales" en los precios de la vivienda
Desde el año pasado hasta este año, el mercado inmobiliario de Shenzhen ha visto comportamientos como la especulación grupal sobre los precios de la vivienda más de una vez.
En diciembre de 2019, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen emitió un aviso indicando que suspendería los procedimientos de firma en línea para casas de segunda mano en algunas comunidades que colectivamente especulan maliciosamente con los precios de la vivienda, no solo porque su aumento superó significativamente las transacciones recientes del mercado. Esto se debe a que algunos propietarios se confabularon maliciosamente para aumentar colectivamente los precios de cotización, dañando gravemente los intereses de los compradores de viviendas.
En mayo de este año, algunos medios informaron que los precios de cotización de algunas casas de segunda mano en TATA Apartments y Hongrongyuan Yifang Center en el distrito de Baoan, Jin Henry Capital y Xinghe Dandi en el distrito de Longhua estaban inflados. El 22 de mayo, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen, junto con la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural del distrito de Baoan, llevaron a cabo inspecciones in situ de agencias inmobiliarias alrededor de TATA Apartments y el Centro Hongrongyuan Yifang. fueron significativamente más altos que los precios de transacción reales recientes fueron todos eliminados de los estantes.
¿Cuál es la lógica detrás de fijar un precio alto además de intentar obtener ganancias con la venta? Un documento interno de la Asociación de Agencias Inmobiliarias de Shenzhen obtenido por el periodista en abril de este año señaló que, según los comentarios de empresas líderes en la industria, de hecho hay algunos propietarios en la ciudad (o incluso en conjunto) que han aumentado significativamente el precio. precio de la vivienda para pasar el método de "altas calificaciones y préstamos altos", a través de préstamos hipotecarios operativos (las tasas de interés de los préstamos operativos son más bajas que las tasas de interés de los préstamos para vivienda), o mediante una nueva hipoteca para retirar dinero en efectivo a un nivel alto.
A principios de este año, Wang Feng, director del Centro de Investigación Inmobiliaria de Shenzhen, señaló que en términos de estabilización de los precios de la vivienda, deberíamos explorar el establecimiento de un mecanismo de precios de referencia inmobiliarios para el segundo -Vivienda a mano en Shenzhen.
El "Borrador de Dictamen" de esta vez propone que los departamentos municipales competentes y los departamentos de supervisión del mercado establezcan un sistema de seguimiento de los precios de las transacciones inmobiliarias y puedan tomar las medidas necesarias para estabilizar las transacciones inmobiliarias de manera oportuna basándose en fluctuaciones anormales en los precios de las transacciones inmobiliarias.
Para precios de transacción anormales de viviendas comerciales existentes en algunas áreas y proyectos, el Departamento Municipal Competente de Shenzhen puede, junto con la supervisión del mercado y otros departamentos relevantes, realizar entrevistas, entrevistas con empresas inmobiliarias relevantes, corretaje y agencias de tasación, y empresas de alquiler de viviendas. Informes escritos, advertencias de riesgo, suspensión de operaciones comerciales y otras medidas.
Para las transacciones de viviendas de segunda mano, el "Borrador de Opiniones" señala que las autoridades municipales competentes establecerán un mecanismo de orientación de precios razonables y publicarán periódicamente precios de transacción razonables para proyectos de viviendas comerciales en la ciudad. Para los proyectos de viviendas de productos básicos existentes que atraen una gran atención social y tienen grandes fluctuaciones de precios, las autoridades municipales competentes publican rápidamente precios de transacción razonables para guiar al mercado hacia transacciones racionales.
También se han incluido en la guía los alquileres correspondientes a viviendas en alquiler. El "Borrador de Dictamen" propone que el departamento municipal competente establezca un sistema de publicación de precios de referencia de alquiler de viviendas y publique periódicamente los precios de referencia de alquiler de diferentes tipos de viviendas en diferentes regiones.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, dijo que el núcleo de este "borrador de opinión" es la política de precios, especialmente los "cambios" en los precios de la vivienda que deben gestionarse. Se aclara la orientación de los precios de la vivienda de segunda mano, la publicación de los precios de referencia del alquiler, etc., y se aclaran los objetos de supervisión, métodos de tratamiento, etc., lo que demuestra que la supervisión posterior será más completa.
Enfoque múltiple para enfriar la vivienda de segunda mano
Desde principios de este año, el mercado de la vivienda de segunda mano de Shenzhen ha experimentado otra ronda de auge. El "Índice de precios de venta de viviendas de segunda mano en 70 ciudades grandes y medianas" de la Oficina Nacional de Estadísticas muestra que el precio de las viviendas de segunda mano en Shenzhen aumentó un 14,3% interanual en junio, mucho más que el aumento en Beijing, Shanghai y Guangzhou durante el mismo período.
El volumen de operaciones también se encuentra en un nivel alto. Los datos de la Red de Información Inmobiliaria de Shenzhen muestran que, a pesar del impacto de la epidemia, en el primer semestre del año se vendieron en Shenzhen un total de 44.000 viviendas de segunda mano, lo que supone un aumento interanual del 41,20%.
Algunas personas en la industria inmobiliaria de Shenzhen dijeron que esta ronda de mercado caliente fue inesperada, razón por la cual el gobierno tomó el control el 15 de julio.
Entre las medidas de control conocidas como las "Ocho Nuevas Regulaciones de Shenzhen", se encuentran elevar el umbral para la compra de viviendas, ajustar el impuesto a las viviendas de lujo, tomar medidas enérgicas contra los falsos divorcios para comprar casas, etc. la regulación más "estricta" es: Hogares de Shenzhen Las familias residenciales y los adultos solteros (incluidas las personas divorciadas) deben haberse establecido en la ciudad durante tres años y pueden proporcionar prueba de pago continuo del impuesto sobre la renta personal o seguro social en la ciudad durante 36 meses o más antes de la fecha de compra, antes de que puedan comprar viviendas comerciales.
A finales de agosto, en la conferencia provisional de resultados de Shenzhen Holdings, la plataforma que cotiza en bolsa de la empresa estatal local Shenzhen Enterprise Group, Lu Hua, presidente de la junta directiva de Shenzhen Holdings, presentó que según las observaciones de la empresa, alrededor del 20% al 30% de los posibles propietarios han perdido sus calificaciones para comprar una casa.
Las transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen se han enfriado rápidamente. He Qianru, director del Centro Nacional de Investigación Midland Realty, dijo que utilizando el 15 de julio como línea divisoria, las transacciones reales en la segunda mitad del mes cayeron más del 50% en comparación con la primera mitad.
Los datos del Centro de Investigación Inmobiliaria Centaline de Shenzhen muestran que en términos de transferencias, el número de transacciones de viviendas de segunda mano en Shenzhen en agosto fue de 11.322, una disminución intermensual del 15,6%; El área de transacciones fue de 975.000 metros cuadrados, una disminución intermensual del 15,0%. Debido a la diferencia horaria entre las transacciones de transferencia y las transacciones en tiempo real, la oferta de casas transferidas en agosto proviene principalmente de transacciones de los dos meses anteriores, por lo que, aunque el número de unidades de transferencia ha disminuido, sigue siendo relativamente alto.
Los datos de Qfang.com muestran que, a partir del 6 de septiembre, el número de transferencias de viviendas de segunda mano en Shenzhen ha disminuido durante tres semanas consecutivas, y el promedio diario en la semana del 6 de septiembre cayó un 40%. desde la cima.
Las "Nuevas Ocho Medidas de Shenzhen" se centran principalmente en la regulación del lado de la demanda, pero de hecho, en los detalles de implementación, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Shenzhen ha propuesto tres medidas para el precio de la vivienda de segunda mano. supervisión: publicación periódica de zonas de interés, puntos de interés El precio de transacción razonable de la vivienda de segunda mano en el sector inmobiliario no está permitido a las agencias intermediarias aceptar y publicar información de que el precio de cotización es significativamente mayor que el precio de transacción razonable del inmueble; Las agencias intermediarias de la ciudad reportan mensualmente a la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural las viviendas comerciales de segunda mano que la agencia negoció en el mes anterior, el precio de transacción y otra información relacionada.
Yan Yuejin dijo que la gestión estandarizada de los precios tiene un efecto positivo en la estabilidad del mercado de la vivienda de segunda mano. En el futuro, otras ciudades del país también deberían aprender del modelo de Shenzhen y ofrecer orientación sobre precios de viviendas de segunda mano para estandarizar las transacciones y los precios del mercado.