Basado en las características de diseño de “XX Garden”, ahora se ha elaborado un plan de gestión de la propiedad para “XX Garden”. Esperamos sinceramente que, al cooperar con usted, los propietarios y residentes puedan disfrutar plenamente de la comodidad, la calidez y los servicios atentos que brinda la administración de la propiedad, para que el valor de la propiedad "XX Garden" continúe aumentando y cree un lugar seguro, limpio y ambiente ordenado para los residentes, una comunidad soleada hermosa y conveniente, mejora la calidad de vida y logra los objetivos comerciales armoniosos y beneficiosos para todos los propietarios, desarrolladores y empresas inmobiliarias.
1. Descripción general de la propiedad XX Jiayuan
"XX Jiayuan" está ubicada en la intersección de Fuxia Road, Huancheng West Road y 205 National Highway, con un área total de construcción de La comunidad tiene aproximadamente 20.000 metros cuadrados y se compone principalmente de residencias de varios pisos, equipadas con escaparates de alto valor. Las áreas A y B ocupan los "lugares dorados" para el transporte, con transporte conveniente e instalaciones de vivienda completas, como bancos, escuelas y supermercados. , hoteles y oficinas de correos. Es una opción ideal para compradores de viviendas. Una comunidad hermosa necesita compañías inmobiliarias más pacientes, meticulosas y responsables como "Sunshine Property" para cuidarla.
2. El nivel de gestión y los estándares de servicio que se adoptarán después de que la empresa asuma el control.
Basado en la situación real de XX Jiayuan, nuestra empresa ha determinado que la propiedad XX Jiayuan está bajo control. gestión de nivel medio a alto. Sus estándares de servicio son los siguientes:
(1) Establecer un sistema de atención las 24 horas, establecer una línea directa de servicio y aceptar todo tipo de información de propietarios y usuarios sobre servicios de administración de propiedades, como reparaciones, ayuda. , sugerencias, consultas, dudas, quejas, etc. Recolección y retroalimentación, procesamiento oportuno y registros de seguimiento.
(2) Emitir periódicamente hojas de opinión del servicio de administración de propiedades a los residentes y rectificar rápidamente las sugerencias razonables. El índice de satisfacción supera el 95%.
(3) Establecer e implementar un sistema de compromiso de mantenimiento, con una tasa de puntualidad del 100% para reparaciones cero y reparaciones de emergencia, y una tasa de reparación no superior al 1%.
(4) Divulgar los ingresos y gastos por concepto de honorarios por servicios de administración de propiedades cada seis meses.
(5) Los archivos de propiedad, los registros de construcción del propietario y los archivos de equipos e instalaciones están completos.
(6) Servicios públicos regulares
1. Gestión y mantenimiento de la vivienda
(1) Número de edificio, piso, número de habitación y otras señales. Obviamente, establecer el plan de dirección de aproximación.
(2) La apariencia de la propiedad está intacta y limpia, las paredes exteriores no se están despegando y no hay empastados, grafitis o grafitis al azar.
(3) Los acondicionadores de aire deben instalarse de manera uniforme.
2. Administre equipos prácticos para garantizar que el equipo y el entorno de la sala de computadoras estén limpios, que el equipo esté en buenas condiciones y que no haya peligros ocultos de accidentes mediante el mantenimiento regular.
(1) Sistema de alimentación. Garantice el suministro de energía normal, notifique a los usuarios un día antes del corte de energía y los generadores de emergencia de respaldo se pueden usar en cualquier momento. La resistencia del suelo debe probarse cada 3 años.
(2) Sistema actual débil. Asegúrese de que el sistema funcione correctamente. Solucione el problema con prontitud.
(3) Sistema de protección contra incendios. Estar en servicio las 24 horas del día; los equipos e instalaciones están completos, intactos y listos para su uso en cualquier momento; organizar y realizar publicidad y educación sobre las normas de protección contra incendios y conocimientos sobre protección contra incendios, y aclarar las personas responsables de la prevención de incendios en cada área; las rutas de evacuación en caso de incendio sean fluidas y garanticen que no existan riesgos de seguridad contra incendios.
(4) Sistema de abastecimiento y drenaje de agua. Limpiar la piscina una vez cada seis meses para garantizar que la calidad del agua cumpla con los estándares nacionales; el área alrededor de la piscina y la bomba de agua esté limpia y sanitaria, sin contaminación secundaria; los cortes de agua se notifican con un día de anticipación; mes y se realiza una inspección exhaustiva una vez al año; el sistema de drenaje es suave, no hay acumulación de agua en las carreteras durante la temporada de inundaciones y no hay acumulación de agua ni inundaciones en el sótano, el garaje y la sala de equipos; en caso de accidente, el personal de mantenimiento llega al lugar en 20 minutos para realizar reparaciones de emergencia y no existe un corte de agua a largo plazo;
3. ***Gestión de instalaciones de uso. Las instalaciones de servicios públicos de apoyo están en buenas condiciones, las carreteras, corredores y demás alumbrado público están en buenas condiciones, las carreteras son lisas y el pavimento es plano.
4. Seguridad y gestión de vehículos.
(1) Equipo de seguridad profesional, de guardia y patrullando las 24 horas del día, con guardias de seguridad civilizados, discurso estandarizado y manejo de emergencias.
(2) Los vehículos que entran y salen son ordenados, sin bloquear el tráfico y no afectan el tránsito de peatones.
(3) La gestión del acceso de vehículos debe ser estricta y registrarse.
(4) El estacionamiento está bien estacionado y el lugar está ordenado.
(5) Se proporcionan señales evidentes y medidas preventivas en los lugares que ponen en peligro la seguridad personal.
(6) Contactar a las masas y hacer un buen trabajo en prevención y tratamiento masivo.
(7) Realizar la gestión de la seguridad pública bajo la dirección de la comisaría de seguridad pública.
5. Gestión del saneamiento ambiental. Determinar la persona, lugar, tiempo, tareas y calidad.
(1) Instalaciones sanitarias completas.
(2) Implementar limpieza estandarizada.
(3) La basura debe recogerse diariamente y desinfectarse periódicamente.
(4) Las áreas utilizadas para uso público deben mantenerse limpias, sin pegatinas ni grafitis aleatorios. Deben mantenerse limpias las áreas públicas. Estar libre de restos de papel y colillas de cigarrillos a la espera de residuos.
(5) Realizar labores de publicidad del saneamiento ambiental para mejorar la conciencia de las personas sobre la limpieza y la higiene.
6. Gestión ambiental
(1) No hay cambio de uso, destrucción, pisoteo u ocupación del espacio verde.
(2) Las flores, plantas y árboles están cuidadosamente podados y hermosos, libres de enfermedades, plagas de insectos y daños.
(3) El espacio verde está libre de restos de papel, colillas, piedras y otros escombros.
(4) La tasa de integridad ecológica supera el 95%.
7. Gestión de la decoración de interiores (decoración secundaria). Todo el proceso es monitoreado para garantizar la integridad, resistencia sísmica y seguridad estructural de la casa.
(1) Aceptar consulta y aprobación para la decoración secundaria de esta comunidad.
(2) Todo el personal de decoración deberá acudir a la oficina de dirección para solicitar los pases de acceso.
8. Gestión de alquiler y venta de viviendas.
(1) Supervisar a los extranjeros para que soliciten el "Permiso de Residencia Temporal" dentro de los tres días.
(2) Cooperar con la comisaría y el comité vecinal para investigar a los inquilinos y las personas flotantes en la comunidad y registrarlos para garantizar la seguridad de la vida en la comunidad.
9. Cultura comunitaria
(1) Establecer un foro de aprendizaje y publicidad y realizar actividades saludables y progresistas.
(2) Establecer una convención sobre la construcción de la civilización espiritual de los residentes.
(3) Cooperar con oficinas de calle, comités vecinales y comisarías de policía para llevar a cabo diversas tareas.
(4) El índice de satisfacción del propietario es superior al 95%.
(7) Servicios especiales específicos (negocios de agencia)
1. Proporcionar limpieza de interiores, decoración de interiores, mudanzas, etc. en nombre de los residentes.
2. Proporcionar gestión de vacantes, agencia de vivienda y otros servicios.
3. Solicitar periódicos y publicaciones periódicas, y recoger y entregar periódicos y publicaciones periódicas por correo.
4. Proporcionar servicios de mantenimiento y garantizar que las reparaciones menores no duren toda la noche y que las reparaciones medianas se completen en tres días.
5. Instalar, mantener y reparar diversos electrodomésticos y artículos de primera necesidad.
3. El método de gestión que la empresa pretende adoptar
“Administrar estrictamente las propiedades y brindar servicios de calidad a los propietarios y desarrolladores” es la filosofía fundamental de la empresa, la gestión estandarizada y los servicios considerados. la credibilidad y la imagen de la empresa de propiedad de marca.
(1) Gestión estandarizada
La gestión de propiedades implica una amplia gama de áreas. Es difícil para los residentes comunes comprender completamente el contenido, los estándares y los grados de los servicios de administración de propiedades. Tienen poca comprensión de la relación entre la calidad del servicio y los honorarios. Los malentendidos son una de las principales razones de la actual relación rígida entre las empresas inmobiliarias y los propietarios. La falta de mantenimiento oportuno de los edificios y equipos, y una gestión diaria laxa y desordenada son las razones fundamentales de los bajos niveles de gestión de la propiedad y de las quejas de los propietarios. La empresa implementa una gestión de calidad integral y estandarizada desde la gestión inicial de proyectos, ocupación, decoración secundaria, reparación y mantenimiento de viviendas, suministro de agua, drenaje y gestión de equipos eléctricos, protección contra incendios, seguridad, limpieza, ecologización y servicios de conveniencia, para que la gestión de propiedades de la empresa. El comportamiento se acerca más a las prácticas internacionales estandarizadas, la autodisciplina en la gestión interna y la innovación en los sistemas para lograr los objetivos de gestión de una gestión estricta y ordenada y una alta calidad del servicio, para que los desarrolladores puedan estar tranquilos, los propietarios estén satisfechos y la credibilidad de la empresa. está mejorado.
(2) Comunicación y servicio primero
La capacidad de organizar, comunicar y coordinar es una cualidad indispensable e importante para las empresas de administración de propiedades. Con esta cualidad, todos los aspectos del trabajo funcionarán. Los conflictos a menudo pueden reducirse de cuestiones importantes a asuntos triviales, de lo contrario, pueden surgir malentendidos y el distanciamiento puede profundizarse; En la actualidad, la mayoría de empresas de gestión inmobiliaria reciben quejas principalmente por mala comunicación. Con este fin, la empresa ha creado especialmente una oficina de enlace con los propietarios para desarrollar y desarrollar relaciones con los propietarios visitándolos cortésmente, recibiendo quejas de los propietarios, resolviendo mejor los problemas planteados por los propietarios (solicitudes razonables), respondiendo a las preguntas de los propietarios y estableciendo buzones de comunicación con los propietarios. , tablones de anuncios, carteles publicitarios, etc. Excelente relación con los propietarios.
Al mismo tiempo, en vista de que la administración de propiedades es un negocio específico y tedioso, la empresa requiere que los gerentes sean prácticos, implementen la administración móvil, visiten la primera línea de servicio, comprendan directamente las necesidades de los propietarios y sean serios. y responsables, ser éticos, valorar la honestidad, atender las solicitudes de los propietarios y garantizar la calidad del servicio. Si los propietarios plantean algún problema relacionado con el promotor al mudarse y entregar la casa, utilizaremos las ventajas del servicio paciente y cordial de la empresa inmobiliaria estándar para comunicar, guiar y consolar a los propietarios, y resolver eficazmente las quejas y malentendidos de algunos propietarios que no entienden o presentan una queja, regístrela de acuerdo con los requisitos de las normas de administración de la propiedad y envíela por escrito al desarrollador. Quedan absolutamente prohibidas las prácticas y conductas que agraven los complejos conflictos entre propietarios y promotores, promotores y sociedades inmobiliarias, sociedades inmobiliarias y propietarios.
(3) Crear una cultura comunitaria amigable
Crear un entorno de vida y de trabajo armonioso, civilizado, cómodo y hermoso es el deseo común de nuestra empresa y los propietarios. Por lo tanto, la empresa aboga por una cultura comunitaria civilizada, educada y amigable, establece una relación próspera, amistosa y de confianza mutua con los propietarios, y lleva a los empleados de la empresa a desarrollar relaciones amistosas y cooperativas con los propietarios, las estaciones de policía, los comités de residentes de la comunidad y departamentos gubernamentales. Independientemente de si los empleados están en el trabajo o fuera del área de trabajo, ya sea que las dificultades de los propietarios o de los empleados les conciernen, deben tener entusiasmo por ayudar a los demás, tratarse unos a otros con amabilidad, tomar la iniciativa para construir buenas relaciones interpersonales y servir a la comunidad. , los propietarios, ellos mismos y este mundo materialista. La sociedad abre una tierra pura de civilización.
4. Recursos humanos y materiales asignados para llevar a cabo la gestión de la propiedad de XX Jiayuan.
(1) Configuración del personal.
Según el nivel de gestión determinado y la inspección in situ, basándose en el área de gestión de la propiedad de 20.000 metros cuadrados, la oficina de gestión "XX Garden" de la empresa prevé contar con 11 miembros de personal.
Número de puestos Contenido responsable
Una persona, director administrativo y director de la oficina de enlace con el propietario, es responsable de los arreglos generales de trabajo y la comunicación con el propietario
Un miembro del personal de ingeniería es responsable de equipos e instalaciones Reparación y mantenimiento
Asistente/cajero del vehículo 2 personas Gestión de estacionamiento, cajero, tarifa de cobro
1 personal de limpieza y ecologización responsable de la limpieza y ecologización
6 empleados de seguridad El personal es responsable de las casetas de guardia, la entrada y salida de vehículos y las patrullas
Nota: El personal financiero está a cargo simultáneamente de la oficina central.
(2) Breve análisis de los beneficios integrales
XX Los estándares de cobro de la tarifa de administración integral y la tarifa de mantenimiento de Jiayuan pueden ser (los estándares de cobro anteriores son solo de referencia, los estándares de cobro finales están sujetos hasta la aprobación de la Oficina de Precios Cargos estándar):
Tasa de gestión y tarifa de mantenimiento
Edificio residencial de varios pisos 0,50 yuanes/metro cuadrado·mes 0,20 yuanes/metro cuadrado·mes
Centro comercial 1,50 yuanes/ Metro cuadrado·mes 0,25 yuanes/metro cuadrado·mes
Plaza de aparcamiento en superficie 40 yuanes/persona·mes
Plaza de aparcamiento subterráneo 60 yuanes /persona·mes
5. Las operaciones específicas de XX Jiayuan Property Management
La empresa implementa el concepto de servicio "orientado a las personas, orientado al propietario", desde la gestión inicial del proyecto, Ocupación, decoración secundaria, reparación y mantenimiento de viviendas, suministro de agua, drenaje y gestión de equipos eléctricos, protección contra incendios, seguridad, limpieza, ecologización y servicios de conveniencia, todos implementan una gestión de calidad integral y estandarizada. Establecer gradualmente un sistema completo de seguridad, un sistema de mantenimiento de equipos e instalaciones, un sistema de protección ambiental, un sistema de mantenimiento ecológico, un sistema de gestión de instalaciones públicas y un sistema de organización de actividades culturales comunitarias.
(1) Preparación preliminar
La empresa enviará profesionales para realizar una investigación en profundidad sobre el proyecto a realizar, comprender la planificación del proyecto, las características de la propiedad, la distribución de la propiedad y las condiciones de seguridad. en las áreas circundantes, y formular el plan basado en este plan de gestión para un proyecto inmobiliario específico dos meses antes de mudarse, comenzar a preparar el establecimiento de un equipo de administración de la propiedad, realizar la selección y capacitación del personal, formular diversas regulaciones de gestión y procesos de trabajo; basado en las características del proyecto y borradores de manuales de usuario, convenios con propietarios y acuerdos preliminares de administración de la propiedad antes de mudarse. Las salas de administración, los dormitorios del personal y el equipo de oficina relacionado de la oficina de administración deben organizarse dentro de una semana; la toma de posesión de la propiedad debe ser inspeccionada y evaluada; y se deberá entregar correctamente llaves, planos y materiales.
1. Establecimiento de organizaciones internas y redacción de niveles de plantilla
2. Selección y formación del personal de gestión de inmuebles
Tres meses antes del inicio de las labores de gestión. El contenido de la capacitación es: conceptos de gestión profesional, manejo de respuesta a emergencias y manejo de quejas de propietarios y usuarios. En particular, el personal de distribución de energía de ascensores debe obtener un certificado de trabajo antes de comenzar a trabajar.
3. Formulación de normas y reglamentos
1) De acuerdo con las leyes, decretos, documentos y estilos modelo de los departamentos gubernamentales pertinentes, prepare la "Convención del propietario" y el "Manual del usuario". y prepárelos cuando se mude en emisión.
2) Desarrollar documentos de gestión rigurosos y científicos (códigos, reglamentos de gestión, responsabilidades laborales y procedimientos de trabajo para empleados de todos los niveles) y completarlos antes de incorporarse.
(2) Inicio de la gestión de la propiedad
1. Adquisición y aceptación de la propiedad
1), información de derechos de propiedad (documentos de aprobación del proyecto, documentos de aprobación del uso del suelo, licencias de construcción).
2), información técnica (planos de obra, certificados de inspección de equipos, etc.)
2), gestión de ocupación
1), aceptación de la vivienda, entrega. empresa ejecutora "Sistema de gestión de ocupación" riguroso y científico. Emitir avisos de mudanza y manuales para residentes, aclarar los procedimientos de aceptación de mudanza y los estándares de cobro, firmar el "Acuerdo del propietario", recibir a los propietarios de manera cortés y entusiasta y explicar de manera proactiva las preguntas relevantes firmar el contrato de encomienda de administración de la propiedad y el Acuerdo del propietario; hacer que los usuarios entiendan y cooperen con la propiedad a través del trabajo de gestión de publicidad emitir "Instrucciones para el usuario" y "Manual de usuario" para los usuarios en la reubicación, limpiar las áreas interiores y exteriores, limpiar las vías de acceso, ayudar a los usuarios en la reubicación y proporcionar; orientación del tráfico; hacer un buen trabajo en materia de seguridad durante la etapa de reubicación de los usuarios y coordinar razonablemente que el personal de seguridad esté de servicio y patrullando, y las fuerzas de seguridad se incrementen adecuadamente.
2) Establecer expedientes de propietarios y expedientes de derechos de propiedad. Durante los procedimientos de entrega, el sistema comprende la información relevante del propietario, establece archivos de clientes, define el alcance y la proporción de los derechos de propiedad de cada propietario y establece un sistema de archivo de derechos de propiedad para sentar una base sólida para una gestión fluida en el futuro.
3. Seguimiento de todo el proceso de construcción de decoración secundaria.
La gestión de la decoración secundaria está relacionada con el estilo arquitectónico y la calidad del edificio, por tanto, para garantizar el largo plazo. uso normal del edificio, la empresa seguirá el "Reglamento de gestión de propiedades del área residencial municipal de Xiamen", Orden del Ministerio de Construcción No. 46 "Reglamento de gestión de decoración y decoración de edificios", "Medidas de prueba para la gestión de decoración y decoración de habitaciones familiares" , "Regulaciones de gestión de decoración de paredes exteriores de edificios de la ciudad de Xiamen", "Gestión de decoración de habitaciones familiares y decoración secundaria", "Medidas de prueba", "Medidas de cobro del servicio de administración de propiedades de Xiamen" y otras regulaciones relevantes, así como el "Acuerdo preliminar de administración de propiedades", Se implementan y gestionan el "Manual de usuario" y el "Acuerdo del propietario".
Al administrar el lugar de trabajo, la oficina de administración tomará las medidas necesarias de protección de seguridad y extinción de incendios para garantizar la seguridad de los trabajadores y los residentes adyacentes, y controlará diversos polvos, gases residuales, desechos sólidos, ruido y vibraciones. en el sitio Contaminación y daño ambiental, reducir o evitar el impacto en la vida diaria de los residentes adyacentes.
Gestión de la seguridad. Los trabajadores de la construcción de decoración secundaria deben solicitar certificados de acuerdo con las regulaciones gubernamentales y aceptar la gestión de la oficina de administración. Los trabajadores de la construcción nocturnos tienen la garantía por escrito del propietario o agente para evitar incidentes de seguridad en la gestión de la electricidad, el gas y las llamas abiertas; la decoración secundaria se lleva a cabo para eliminar los riesgos de incendio. Durante la coexistencia de la decoración secundaria y la ocupación, fortaleceremos la publicidad clave sobre las precauciones de seguridad y tomaremos medidas específicas para garantizar que no queden atrás los riesgos de seguridad.
Gestión de la salud ambiental. Estandarizar el transporte y almacenamiento de materiales de decoración secundaria y basura. Está estrictamente prohibido colocarlos en las alcantarillas para garantizar caminos suaves y un ambiente limpio en el edificio. Fortalecer el control del ruido, limitar el tiempo de construcción de la decoración secundaria o realizar aislamiento acústico para minimizarlo. el impacto en la vida normal y el trabajo de los residentes del entorno El impacto es controlar el impacto ambiental causado cuando los períodos de ocupación y decoración secundaria se superponen.
***Gestionar equipos e instalaciones. Asegúrese de que los equipos e instalaciones interiores y exteriores, como las líneas principales de agua y electricidad, las instalaciones contra incendios, etc., no se dañen durante la decoración secundaria. Está estrictamente prohibido utilizar instalaciones contra incendios a voluntad para garantizar su funcionamiento normal.
Gestión de la decoración secundaria exterior. Está estrictamente prohibido dañar la belleza general de la pared exterior, y no está permitido hacer agujeros en la pared exterior; está prohibido instalar toldos o realizar cualquier forma de cierre de ventanas y rejas protectoras de ventanas del piso al techo; debe instalarse en el interior de la hoja de la ventana; está estrictamente prohibido instalar o erigir elementos y estructuras privados en áreas públicas, especialmente si instala una puerta de hierro en la escalera sin permiso.
Gestión de decoración secundaria de construcción civil. No está permitido utilizar mazos pesados para realizar construcciones toscas para evitar daños a la estructura del piso; no está permitido cambiar o dañar la estructura principal del edificio, como columnas, vigas, losas, muros de carga, paredes exteriores; , impermeabilización de techos, impermeabilización de cocinas y baños; tuberías enterradas en los muros exteriores, se deberá realizar tratamiento de impermeabilización para evitar filtraciones de agua en los muros exteriores, no se construirán mástiles sobre losas sin vigas;
Gestión de decoración secundaria de instalaciones de agua y electricidad. Está estrictamente prohibido cavar zanjas y enterrar tuberías en pisos estructurales o enterrar tuberías de agua en las paredes de edificios públicos; las aberturas de inspección de las tuberías de alcantarillado de la cocina y el baño no deben sellarse y las aberturas de alcantarillado deben bloquearse antes de la decoración secundaria; bloqueo causado por suciedad y escombros durante la decoración secundaria; se deben usar mangas para cables enterrados en paredes y techos; se debe movilizar a los residentes para que dejen aberturas de inspección al decorar los techos.
Una vez completado el proyecto de decoración, el hogar de decoración notificará al departamento de ingeniería de la oficina de administración para inspeccionar y aceptar el proyecto, emitir un formulario de aceptación de finalización y seguir los procedimientos pertinentes.
(3) Servicios completos de administración de propiedad diaria
A. Sistema de seguridad
1 Gestión general del entorno de seguridad
En la comunidad Cerrado. -Se instalan sistemas de monitoreo de circuitos alrededor del perímetro, en la entrada y salida de tornos, entradas comunitarias y ascensores, y establecen datos de monitoreo ininterrumpido las 24 horas, combinados con el sistema de alarma de seguridad pública 110, los incidentes de seguridad de emergencia se pueden resolver con prontitud y; manejado de acuerdo con la ley.
Formar un equipo de inspectores de seguridad profesionales. Los inspectores de seguridad deben vestirse uniformemente y llevar carteles claros. Deben estar en servicio de manera civilizada, hablar bien y ser serios y responsables. patrullar la comunidad las 24 horas del día y formular rutas y frecuencias de patrullaje detalladas. Cuando la seguridad personal esté en peligro, se proporcionen señales claras y medidas preventivas y los riesgos de seguridad se eliminen con prontitud;
Registrar visitantes en la entrada y salida, controlar la cantidad de personas que se mueven en el edificio y evitar que los vendedores distribuyan folletos publicitarios o que el personal irrelevante huya; establezca el sistema de llamadas de seguridad de propiedad de nuestra empresa que cubra toda la ciudad de Xiamen; , en caso de emergencias En caso de una emergencia, toda la mano de obra y los recursos materiales de la empresa se pueden desplegar de inmediato para brindar apoyo centralizado y se pueden formular medidas de emergencia, como planes de prevención de tifones y terremotos;
2. Gestión de inquilinos
Los inquilinos tienen diferentes roles comunitarios, una alta movilidad del personal y antecedentes sociales e identidades extremadamente complejos. Por lo tanto, la gestión de inquilinos se ha convertido en una parte relativamente importante de la gestión de propiedades actual. Problemas intratables. Nuestra empresa comenzará promoviendo una cultura comunitaria amigable, realizará visitas clasificadas a los inquilinos y se concentrará en ellos; cooperará con la comisaría y los comités vecinales para investigar a los inquilinos y a las personas flotantes en la comunidad. Velar por la seguridad de la vida y la armonía interpersonal de los propietarios e inquilinos del edificio.
3. Tráfico de vehículos y gestión viaria
El aparcamiento del edificio cuenta con personal dedicado para guiarlo, y se gestiona de forma ordenada y ordenada la entrada y salida de motores. los vehículos están registrados; los vehículos sin motor están estacionados en lugares prescritos; inspeccionar las carreteras en el edificio todos los días para asegurarse de que las carreteras estén lisas y que las tapas de las alcantarillas no estén dañadas o perdidas; Afectan al paso de vehículos y peatones y a la vida diaria de los propietarios.
4. Gestión científica
Registre registros completos de eventos, fortalezca las patrullas y el monitoreo en áreas propensas a accidentes y elimine los riesgos de seguridad.
B. Sistema de mantenimiento de equipos y instalaciones
1. Gestión y mantenimiento de la casa
La entrada y salida principales cuentan con un diagrama esquemático del plano de construcción. edificio, unidad (puerta) y número de hogar Las señales deben ser obvias, revise la pared exterior con regularidad y repare cualquier daño a tiempo para garantizar que la apariencia de la casa esté intacta y limpia, y que los materiales decorativos, como la pared exterior. los azulejos y la pintura no están descascarados ni manchados; los aparatos de aire acondicionado están instalados en el mismo lugar y el agua condensada se recoge de forma centralizada; se instala un pequeño tablón de anuncios, se comunica con los propietarios y se informa oportunamente sobre los asuntos relevantes.
2. ***Gestión de equipos disponibles
El mantenimiento y reparación de equipos de la empresa se basan en la prevención. Insistimos en poner el mismo énfasis en el mantenimiento diario y el mantenimiento planificado. que el equipamiento esté siempre en buen estado; el segundo, lograr "tres buenos", "cuatro encuentros" y "cinco certezas" en el equipamiento de la vivienda. Tres cosas buenas significan utilizar, reparar y gestionar bien los equipos importantes del hogar. Las "cuatro habilidades" significan que el personal de mantenimiento de propiedades debe poder usar, mantener, inspeccionar y solucionar problemas de equipos domésticos. Las "cinco reparaciones" significan que la limpieza, lubricación y mantenimiento de los equipos principales de la casa deben ser cuantitativas, fijas, puntuales, cronometradas y cualitativas; en tercer lugar, la combinación de reparaciones profesionales y el uso de reparaciones por parte de operadores; Principalmente reparaciones profesionales, mientras que los operadores de equipos participan en el mantenimiento diario y realizan algunas reparaciones menores.
El cuarto es mejorar el sistema de gestión de equipos y mantenimiento regular. Establecer procedimientos científicos de mantenimiento, mejorar la gestión de la información de los equipos y las tarjetas de registro de mantenimiento y formular razonablemente planes de mantenimiento periódicos.
1) Gestión de los equipos de abastecimiento y drenaje de agua
Objetivos de gestión: Mantenimiento cuidadoso para garantizar que los equipos, válvulas y tuberías de abastecimiento y drenaje de agua estén funcionando correctamente, sin filtraciones, filtraciones, y hacer la vida más cómoda a los usuarios.
Equipos de suministro de agua (incluidos depósitos, bombas de suministro de agua, redes de tuberías, tanques de agua de techo, medidores de agua, válvulas, etc.). Realizar inspecciones periódicas y mantenimiento anticorrosión de las bombas de agua domésticas y las redes de tuberías de suministro de agua para garantizar que los equipos de suministro de agua funcionen normalmente, que las instalaciones estén intactas y que no haya fugas ni contaminación en la sala de bombas de agua, la red de tuberías de suministro de agua y; los tanques de agua del techo se inspeccionan dos veces al día; las bombas de agua, las piscinas y los tanques de agua se inspeccionan estrictamente. Medidas de gestión, no hay riesgos de contaminación; la calidad del agua doméstica cumple con los estándares sanitarios. Los depósitos de agua secundarios y los tanques de agua del techo deben limpiarse y desinfectarse cada seis meses; para garantizar que no haya contaminación secundaria, se deben conservar las licencias sanitarias del suministro secundario de agua y las hojas de prueba de calidad del agua. Se notificará el agua a los usuarios residenciales con un día de anticipación;
Gestión del drenaje. Inspeccionar las tuberías de drenaje y otras instalaciones todos los días para garantizar un drenaje fluido y una gestión de las aguas residuales sin obstrucciones ni desbordamientos, que no haya acumulación de agua ni empapados en las carreteras, garajes y salas de equipos durante la temporada de inundaciones; los tanques sépticos y los pozos de aguas residuales se limpian una vez al año; en caso de accidentes, el personal de mantenimiento realizó reparaciones de emergencia dentro del tiempo especificado y no hubo fugas de agua a gran escala, inundaciones ni cortes de agua a largo plazo.
2) Gestión de equipos de alimentación
Equipos de alimentación (transformadores, contadores, líneas de alimentación, interruptores principales, interruptores de carga exteriores, interruptores automáticos de protección contra fugas interiores, pararrayos, etc. ). Establecer un sistema de operación y mantenimiento de 24 horas para eliminar fallas de manera oportuna; verificar las líneas de suministro de energía todos los días para garantizar el suministro normal de energía y que el alumbrado público, como carreteras y corredores, esté en buenas condiciones; sala de distribución de energía (una vez por turno e inspección detallada una vez al mes, revisión una vez cada seis meses) y mantener registros operativos para notificar a todos los usuarios un día antes de los cortes de energía; formular medidas temporales de gestión de energía para la construcción temporal y la decoración del hogar; cortar el suministro eléctrico rápidamente en caso de terremotos, incendios, inundaciones, etc. Emergencia de respaldo El generador está listo para funcionar.
Gestión de salas de distribución de energía. Está administrado y de servicio por técnicos mecánicos y eléctricos, y se prohíbe la entrada de personal irrelevante; establecer registros de operación de distribución, inspeccionar una vez por turno, realizar inspecciones detalladas una vez al mes y realizar inspecciones importantes una vez cada seis meses. se tratará de manera oportuna y se mantendrán registros en el interior. La iluminación y la ventilación deben mantenerse en buenas condiciones durante los cortes de energía. mantenimiento, las herramientas aislantes de electricista, los zapatos aislantes y los guantes aislantes, etc., deben utilizarse de acuerdo con la normativa.
Mantenimiento y conservación normal de los equipos de suministro de energía. Observe si el tipo de instrumento y el voltaje son normales, los cambios en el uso actual, el valor actual durante el consumo máximo de energía, si la corriente trifásica está equilibrada, verifique y analice las diferencias relevantes con los registros de servicio, verifique si la carga real; de cada rama es consistente con los componentes de protección instalados Los valores de configuración son consistentes si la caja de distribución está firmemente fijada, si los componentes en la caja están intactos, si las juntas de cada puerta están sueltas, si la operación es flexible, si las cuchillas y los contactos están quemados, si el aislamiento del cable está envejecido y quebradizo, y si los fusibles no tienen marcas de quemaduras, si el aislamiento del cable es bueno, si el aislamiento de varios cables aislados está envejecido, si las uniones están quemadas; o frágil, si la tela aislante ha fallado, si hay corrosión entre las juntas, si el cable de tierra conectado a la tubería de metal está en buen estado, si hay colapso o corrosión y si las distintas tuberías están firmemente fijadas; Verifique si las uniones de las tuberías están tropezando o uniéndose, si las tuberías están colapsadas o deformadas, si los aparatos eléctricos están firmes y si la resistencia de puesta a tierra de varios pisos cumple con las regulaciones;
3) Gestión de equipos actuales débiles
Reparar y mantener el sistema de intercomunicación de control de acceso todos los días para garantizar que las fallas se puedan eliminar a tiempo.
4) Gestión de incendios
El centro de control de incendios está en servicio las 24 horas del día. Las instalaciones del sistema de protección contra incendios están completamente equipadas, intactas y pueden utilizarse en cualquier momento; se formula el plan; el administrador de incendios acepta una capacitación formal estricta.
Establezca un sistema de inspección diaria de prevención de incendios, inspeccione las instalaciones y equipos del sistema de protección contra incendios una vez por semana, e inspeccione todos los riesgos de seguridad contra incendios una vez al mes, descubra y elimine rápidamente los riesgos de seguridad contra incendios y garantice que las instalaciones de protección contra incendios estén completos, intactos, con etiquetas y puedan utilizarse en cualquier momento. Instalar diagramas de evacuación en caso de incendio en lugares evidentes;
Las instalaciones de iluminación y las señales guía están en buenas condiciones y las rutas de evacuación de emergencia no están obstruidas. Todo el personal administrativo comprende el uso de las instalaciones y equipos de protección contra incendios y puede lidiar con diversos problemas de manera oportuna, organizar y realizar publicidad y educación; establecer normas de protección contra incendios y conocimientos sobre protección contra incendios, y aclarar las personas responsables de la prevención de incendios en cada área. El cuerpo de bomberos voluntarios formula planes de emergencia para incendios repentinos y realiza simulacros de incendio todos los años para mejorar las habilidades de emergencia y mejorar la conciencia de los propietarios sobre incendios;
C. Sistema de protección ambiental
El propósito de la gestión del saneamiento ambiental es purificar el medio ambiente y proporcionar a los residentes un ambiente de trabajo y de vida limpio y agradable. Nuestra empresa gestionará estrictamente los trabajos de limpieza y saneamiento con "cinco determinaciones", es decir, determinando las personas, la ubicación, el tiempo, las tareas y la calidad.
Estándares de gestión: equipo completo de saneamiento, como botes de basura y contenedores de cáscara; limpieza estandarizada (personal de tiempo completo y sistema de responsabilidad de limpieza y saneamiento, recolección diaria de basura y saneamiento y desinfección regulares de la vivienda); no hay hormigas en las instalaciones públicas; no hay restos de papel, colillas de cigarrillos y otros desechos en las áreas públicas como las calles del edificio; las áreas públicas de la casa se mantienen limpias y libres de pegatinas y graffitis al azar; espacios públicos, etc. ***Mantenga limpias las ventanas de vidrio, etc.
2 Barrer los pisos y escaleras una vez/día, sin escombros, sin acumulación de agua
3 Lavar las escaleras una vez/semana, sin escombros, sin acumulación de agua
4 Limpiar el buzón del apartamento una vez al día sin polvo ni huellas dactilares
5 Limpiar el ascensor dos veces al día sin polvo ni huellas dactilares
6 Limpiar la puerta de seguridad de la oficina una vez Sin polvo/semana
7 Limpia los pasamanos de las escaleras una vez por semana y sin polvo
8 Limpia el techo del dormitorio una vez por semana sin polvo ni seda de araña
9 Limpiar la boca de incendios una vez al mes sin polvo
10 Limpiar los cristales dos veces al mes sin polvo
Carretera 1 La superficie de la carretera está limpia y libre de escombros
Carretera 2 El espacio verde en el borde está libre de escombros 2 veces al día
3 El acoplador de la bomba de agua está libre de polvo una vez a la semana
4 El poste de luz está polvo- gratis una vez/semana
Espacios verdes Limpiar 2 veces/día sin polvo ni hojas muertas
2. Eliminar cuatro plagas
En áreas públicas como pasillos, vías. , espacios verdes, etc., tomar medidas para eliminar periódicamente ratones una vez al mes, cucarachas, eliminación secundaria de mosquitos y moscas, y cooperar con el entorno para desinfectar las zonas de cría de las cuatro plagas.
D. Sistema de mantenimiento ecológico
Desarrollar normas de gestión ecológica, realizar regularmente riego, fertilización, poda, insecticida, etc. para mejorar y plantar espacios verdes en los edificios; no hay cambio de uso, daño, pisoteo u ocupación; las flores, plantas y árboles crecen bien, prolijamente podados y hermosos, y no hay plagas, enfermedades, roturas ni calvas; no hay restos de papel, ni colillas de cigarro; , piedras y otros escombros en el espacio verde.
Estándares de medidas del proyecto
Riego para reverdecer (según el cambio climático) Regar lo suficiente y en profundidad
Recorte del césped (por temporada) El césped debe estar bonito y liso
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Eliminación de malezas (una vez por semana) para garantizar que básicamente no haya malezas
Control de plagas y plagas (dos veces al año) Sin plagas ni enfermedades
Mantenimiento y fertilización (cuatro veces al año) ) El verdor crece vigorosamente
Los árboles y arbustos se podan y dan forma 4 veces al año
Sistema de gestión de instalaciones públicas
Desarrollar estándares de gestión de instalaciones públicas, formular medidas de gestión correspondientes para las instalaciones públicas del propietario: canchas de baloncesto, canchas de tenis, canchas de bádminton, etc., y realizar el mantenimiento regular de las instalaciones públicas, desarrollar proyectos de servicios rentables y su uso; servicios profesionales de administración de propiedades para **Administrar eficazmente las instalaciones e introducir buenos mecanismos operativos para utilizar plenamente el valor de uso de la propiedad, generar ingresos para propietarios y desarrolladores e inyectar impulso a una buena administración de propiedades.
F. Sistema de organización de actividades culturales comunitarias
1. Construcción cultural comunitaria
Crear un ambiente de vida y trabajo armonioso, civilizado y confortable es la clave de nuestra empresa. y los dueños Mismo deseo. Durante el año, especialmente durante festivales como el Festival de Primavera y el Festival del Medio Otoño, la oficina de administración libera espacio para actividades y, junto con el comité comunitario, organiza a los residentes de la comunidad para que participen en diversas actividades culturales positivas para que los residentes tengan un sentido. de pertenencia. Planificar diversas actividades con antelación, buscar el apoyo de los departamentos gubernamentales pertinentes y desarrollar buenas relaciones de cooperación con los comités de propietarios, los comités de residentes de la comunidad y los departamentos gubernamentales pertinentes; establecer áreas de aprendizaje y publicidad sobre la construcción de tablones de anuncios; apoyar y participar en la construcción cultural comunitaria y promover la cultura comunitaria Elegante.
2. Servicios convenientes
“Seguir viviendo la vida sin salir de la comunidad” es un objetivo importante de los servicios de nuestra empresa cuando los residentes enfrentan diversos problemas en la vida o el trabajo, cuando es difícil. Para hacer frente a la situación, todos los empleados de la empresa pueden prestar los servicios solicitados, tomar la iniciativa para resolver los problemas de los residentes y realizar activamente servicios temporales, especializados y especiales elegidos por los hogares voluntariamente.
1), servicios diarios
Establezca oficinas de enlace con los propietarios y líneas directas de servicio, y cree un lugar para que los propietarios/comités de propietarios se comuniquen con la empresa. consultas, al presentar quejas, pedir ayuda o informar sobre reparaciones, los empleados de la empresa también deben tratarse cálidamente entre sí, atender y responder a los diversos requisitos de los residentes de manera oportuna, establecer un sistema de revisitas y registrarlo, y entregar propiedades periódicamente; hojas de opinión del servicio de administración a los residentes y hacer rectificaciones oportunas a sugerencias racionales. Los ingresos y gastos de los honorarios del servicio de administración de la propiedad se divulgarán cada seis meses; se ordenarán periódicos y publicaciones periódicas en nuestro nombre, y se recogerán periódicos y publicaciones periódicas por correo; y distribuido en nuestro nombre.
2) Servicio especial
Proporcionar servicios de mantenimiento especiales pagos. Negocio de reparación y decoración de interiores, las reparaciones menores no duran de la noche a la mañana, las reparaciones medianas se completan en tres días; la agencia de vivienda encarga la instalación de electrodomésticos para la limpieza, desinfección y encerado del hogar; , tutores y atención médica; Servicios de consultoría de información, etc.
VI. Descripción de las cuestiones de toma de propiedad
(1) Una vez que se encomiende a nuestra empresa la administración de la propiedad, la seguridad, el saneamiento ambiental y se iniciarán inmediatamente otros trabajos relacionados con el orden de vida básico de la comunidad. El proyecto se llevó a cabo en el sitio y todos los trabajos de adquisición se completaron en una semana para proteger los intereses vitales de los propietarios de la comunidad.
(2) Para completar el trabajo de adquisición de manera eficiente, los líderes de la empresa establecieron un equipo de aceptación de adquisición encabezado por el subdirector general Chen (con 9 años de experiencia en administración de propiedades). Los miembros incluyen 2 ingenieros y 1 contador.
Echemos un vistazo, ¿se puede utilizar?