Todo el proceso de transacciones de casas de segunda mano se divide a grandes rasgos en las siguientes etapas: (1) El comprador y el vendedor establecen canales de comunicación de información. El comprador comprende la situación general y los derechos de propiedad de la propiedad. casa, y exige que el vendedor proporcione documentos legales, incluidos los certificados de propiedad de la casa, documentos de identidad y otros documentos. (2) Si la casa proporcionada por el vendedor es legal y puede comercializarse en el mercado, el comprador puede pagar un depósito para la compra de la casa (pagar un depósito para la compra de la casa no es un procedimiento requerido para la venta de casas comerciales), y el comprador y el vendedor firman un contrato de compraventa de vivienda (o contrato de compraventa de vivienda). Después de que el comprador y el vendedor llegan a un acuerdo sobre la ubicación, los derechos de propiedad, el precio de la transacción, el tiempo de entrega, el método de entrega, el tratamiento de los derechos de propiedad, etc. de la casa mediante negociación, las dos partes firman al menos tres contratos de venta de la casa. (3) El comprador y el vendedor solicitan una revisión al departamento de gestión de transacciones inmobiliarias. Después de que los compradores y vendedores presenten su solicitud al departamento de administración de bienes raíces, el departamento de administración debe verificar los documentos relevantes, revisar los derechos de propiedad y permitir procedimientos de transferencia para las casas que cumplan con las condiciones de cotización si no hay derechos de propiedad o derechos de propiedad parciales sin el consentimiento por escrito de. otros derechos de propiedad, la solicitud será rechazada y se prohibirán las transacciones de cotización. (4) Contrato. El departamento de gestión de transacciones inmobiliarias presentará informes para su aprobación paso a paso en función del estado de los derechos de propiedad de la casa que se comercializa y del objeto de compra, y de acuerdo con la autoridad de aprobación establecida por el departamento de transacciones de antemano. Solo entonces ambas partes podrán hacerlo. a la transacción pasar por los procedimientos de firma de la escritura. Beijing canceló el contrato de venta durante el proceso de transacción de bienes raíces, también conocido como "contrato blanco". (5) Pagar impuestos y tasas. La composición de los impuestos y tasas es compleja y depende de la naturaleza de la transacción. Por ejemplo, la composición fiscal de la vivienda comercial, como la reforma de la vivienda, las renovaciones y demoliciones peligrosas y la vivienda asequible, es diferente. (6) Realizar los trámites de transferencia de derechos de propiedad. Después de que las partes de la transacción completen el registro del cambio en los derechos de propiedad en el departamento de gestión de transacciones de bienes raíces, transferirán los materiales de la transacción al departamento emisor. El comprador solicitará un nuevo certificado de derecho de propiedad en el departamento emisor. aviso de recepción del certificado de propiedad de la vivienda. (7) Para el comprador del préstamo, después de firmar el contrato de venta de la casa con el vendedor, el comprador y el vendedor acuden al banco prestamista para gestionar los procedimientos del préstamo. El banco revisará el crédito del comprador, evaluará la casa en la que las partes quieren negociar y luego aprobará el préstamo del comprador. Después de que ambas partes completen el cambio de registro de derechos de propiedad y el comprador reciba el certificado de propiedad de la vivienda, el banco emitirá un préstamo único. (8) Después de que el comprador obtenga el certificado de propiedad de la casa y pague el pago completo, y el vendedor entregue la casa y pague todos los honorarios de la propiedad, el contrato de venta de la casa de segunda mano entre las dos partes se ejecutará en su totalidad.
8 Riesgos en las transacciones
¿Cómo evitar los riesgos en las transacciones de vivienda de segunda mano 1? Al firmar un contrato de compra de vivienda con el propietario de una casa de segunda mano, los compradores deben considerar de antemano los peligros ocultos causados por factores como el aumento de los precios de la vivienda, acordar la responsabilidad por incumplimiento del contrato y gestionar los procedimientos de transferencia lo antes posible para Evite los arrepentimientos de la otra parte. 2. Antes de comprar una casa, el comprador debe comprender plenamente los distintos procedimientos necesarios para venderla. Lo mejor es elegir profesionales que le brinden asesoramiento legal y luego firmar el contrato cuidadosamente. 3. Al firmar un contrato de compra de vivienda, el comprador deberá exigir a la otra parte que aporte pruebas de que tiene derecho a disponer de la casa que se vende, o de que otras personas, como el marido y la mujer, están de acuerdo con la enajenación. 4. Los compradores y vendedores de viviendas de segunda mano deberán elegir una agencia intermediaria formal durante la transacción y acordar el contenido acordado por ambas partes por escrito. 5. Para comprender el verdadero estado de la casa que se va a comprar, los compradores deben consultar con el propietario, los vecinos y los promotores antes de comprar la casa. Lo mejor es ir a ver la casa en el lugar y llegar a un acuerdo por escrito. cómo asumir la responsabilidad de los problemas de calidad. 6. La ley estipula claramente que las casas construidas en fincas rurales no pueden comercializarse, y se recomienda a los residentes urbanos que no compren dichas casas porque no están protegidas por la ley.
9 Cinco Pasos Clave
Los cinco puntos clave en las transacciones de vivienda de segunda mano son la valoración del precio de la vivienda. Para los propietarios sin experiencia, fijar el precio demasiado alto dificultará la búsqueda de compradores, mientras que fijar el precio demasiado bajo les provocará pérdidas financieras. Sugerencia: confiar la casa a una empresa intermediaria acreditada y luego realizar una evaluación justa de la casa del cliente mediante el método de comparación de mercado, el método de ingresos y el método de costos. El método común de comparación del mercado requiere que los tasadores tengan una rica experiencia en transacciones, estén familiarizados con los precios del mercado y sean capaces de realizar una evaluación más precisa de los precios de la vivienda en función de la ubicación, orientación, nivel de decoración, antigüedad, etc. de la casa. Los contratos relacionados con transacciones de viviendas de segunda mano a menudo causan disputas porque los contratos no están lo suficientemente estandarizados. Al firmar un contrato, tendemos a prestar atención a muchos detalles, como las instalaciones interiores, los métodos de pago, el tiempo de entrega específico, los impuestos y otros detalles.
Sugerencia: si confía en una empresa intermediaria formal y finalmente llega a una transacción de compra y venta, la empresa intermediaria proporcionará un texto de contrato de venta estandarizado y detallado, lo que reducirá muchos problemas tanto para el comprador como para el vendedor y evitará disputas que surjan de contratos irregulares. Posteriormente, el vendedor debe liquidar todos los honorarios de la propiedad y las facturas de calefacción para prepararse para la siguiente etapa de la transferencia de la escritura. Gestionar la transferencia de la escritura de una casa es el paso que requiere más tiempo y mano de obra en el proceso de compra y venta. El manejo de transferencias implica una serie de políticas y regulaciones, y los procedimientos son engorrosos. Debido a la falta de conocimiento sobre transacciones inmobiliarias, experiencia relevante y procedimientos de los departamentos pertinentes, los compradores de viviendas a menudo tienen problemas y hacen las cosas de manera insatisfactoria, consumiendo mucha mano de obra y recursos financieros. Sugerencia: Algunas empresas intermediarias formales pueden gestionar la transferencia de propiedad en su nombre. El personal de su departamento de certificación está familiarizado con las políticas, regulaciones y procedimientos relevantes y tiene una amplia experiencia. Por lo tanto, confiar la transferencia de bienes raíces a una empresa intermediaria profesional es la primera opción para la mayoría de los consumidores, lo que ahorra tiempo, esfuerzo y preocupaciones. Saldar la cuota de la casa es el aspecto que más preocupa a los clientes, que van desde cientos de miles hasta cientos de miles. Si algo sale mal, el comprador sufrirá enormes pérdidas. En la compraventa de viviendas existe efectivamente un riesgo de liquidación inmobiliaria. Al comprador le preocupa que haya problemas con la transferencia de la propiedad y no pueda obtener el certificado de propiedad. Al vendedor le preocupa que el certificado de propiedad esté a nombre del comprador y que éste no cumpla con el pago. Sugerencia: En respuesta a la situación anterior, algunas grandes empresas intermediarias formales han lanzado servicios de "mediador intermediario". El comprador entregará el pago de la vivienda a la empresa intermediaria para su custodia, y el vendedor entregará el certificado de título original a la empresa intermediaria para su custodia. El intermediario se encarga de la transferencia de derechos de propiedad para ambas partes. Después de obtener el nuevo certificado de propiedad, el intermediario pagará el precio de la vivienda al vendedor, por un lado, y el nuevo certificado de propiedad al comprador, por otra parte, garantizando los intereses de ambas partes. La entrega de la propiedad es el paso final de la transacción. Si se puede completar con éxito, el cliente podrá mudarse con tranquilidad y el propietario original ya no será responsable de la casa. Sugerencia: cuando la propiedad se envía para revisión, la empresa intermediaria proporcionará un formulario de revisión de la propiedad para que el comprador y el vendedor lo completen y confirmen. El contenido de la inspección de la casa incluye principalmente: si la propiedad cumple con el contrato; si se han vaciado los muebles de la casa; si se han entregado las llaves; si se han entregado las facturas de agua, luz, gas, teléfono, televisión por cable, etc. han sido resueltos.
10 consejos principales para transacciones de viviendas de segunda mano
1\Es más fiable elegir un intermediario de marca. Aunque con el desarrollo del mercado de la vivienda de segunda mano las transacciones intermediarias se están estandarizando paso a paso, en realidad diversas disputas sobre transacciones todavía afectan a los compradores y compradores de viviendas. Un experto del sector dijo que cuando muchos ciudadanos deciden comprar una casa, normalmente consideran a las grandes empresas como su primera opción. Por un lado, el funcionamiento está relativamente estandarizado; por otro, la vivienda también es abundante.
Consejo de experto: Lo mejor para el vendedor es confiar la casa a algunas empresas intermediarias más grandes. Además de asegurarse más clientes, lo más importante es garantizar la seguridad de la transacción y eliminar preocupaciones.
2\Ambos métodos de agencia tienen sus propias ventajas y desventajas. Generalmente existen dos formas de confiar a un intermediario la venta de viviendas de segunda mano: el método de agencia exclusiva y el método general. Los clientes que optan por la modalidad de agencia exclusiva no pueden confiar la misma casa a otro agente; por lo general, la misma casa puede ser vendida por varios intermediarios al mismo tiempo.
Según los informes, las empresas más grandes suelen firmar contratos de agencia exclusiva con los clientes, mientras que los pequeños intermediarios prefieren contratos generales. Ambos métodos tienen sus ventajas y desventajas: en términos generales, el contrato de agencia exclusiva puede garantizar la seguridad de la transacción; el contrato general puede proporcionar más clientes y favorece la realización de transacciones tempranas, pero puede haber ciertos riesgos durante el proceso de transacción.
3. El período de validez del agente debe ser corto y no largo. ¿Qué debo hacer si firmo un contrato de agencia en exclusiva pero la casa no se puede vender durante mucho tiempo? Esto requiere que el contrato se firme con un período de validez y, si no se puede llegar a un acuerdo dentro del período de validez, el contrato puede rescindirse automáticamente. ¿Cuánto dura el período de validez?
Los expertos creen que el período de validez de la agencia debe ser corto en lugar de largo, generalmente un mes es lo adecuado. Porque si la casa no se puede vender en un mes, pero estás satisfecho con el servicio de la agencia, también puedes optar por renovar el contrato, y la agencia generalmente está dispuesta.
4. "Saltarse" los intermediarios es arriesgado. Algunos vendedores "inteligentes" "se saltan" al intermediario y tratan directamente con el comprador para ahorrarse una tarifa de intermediario después de reunirse con el comprador a través del intermediario. Los expertos creen que, por un lado, es una señal de violación de la integridad por parte de los clientes que venden casas; por otro, también aumenta los riesgos de las transacciones y, en ocasiones, reduce la eficiencia de las mismas;
Las transacciones de vivienda de segunda mano son un proceso engorroso que requiere muchos documentos y trámites. Una vez que se omite al intermediario, los compradores y vendedores deben manejar estos asuntos en persona, lo que consumirá mucha energía y tiempo y, de hecho, reducirá la eficiencia de la transacción.
5. No se puede firmar el "precio del recibo". Según informes de algunas empresas intermediarias, muchos clientes les confían la venta de sus casas, porque les resultan demasiado problemáticos los detalles del contrato, es decir, el importe. dinero que recibirán directamente, piden firmar sólo uno con la empresa "Precio real". En este sentido, la empresa intermediaria se siente bastante avergonzada, porque es una operación ilegal de la empresa intermediaria firmar únicamente un "precio manual" con el cliente.
Además de la casa en sí, el proceso de transacción de una casa de segunda mano también implica impuestos de escritura, tarifas de transacción, honorarios de agencia y otros gastos. Si solo firma un "precio manual", definitivamente dejará mucho espacio para que opere el intermediario. Si se encuentra con algunos intermediarios ilegales, se creará un semillero de "operaciones de caja negra". Al final, son los compradores y vendedores los que sufrirán. Por lo tanto, los expertos sugieren que en el proceso de firma de un contrato, todos los fondos deben indicarse claramente, y nunca firmar simplemente un "precio de recibo"
6. Cotizar con calma el precio de la vivienda, el segundo de Shanghai. -Volumen de transacciones de vivienda a mano Reducido. Una de las principales razones es que el precio de las casas de segunda mano ha seguido subiendo durante medio año, lo que ha llevado a que muchos propietarios tengan expectativas demasiado altas sobre la propiedad y hagan ofertas a ciegas, lo que ha resultado en dificultades para cerrar las transacciones.
Los expertos sugieren que los propietarios deben tener tranquilidad y estimar objetivamente el precio de su inmueble a la hora de hacer una oferta. Si no te sientes cómodo, puedes acudir a varios intermediarios y pedir un presupuesto completo.
7. Tenga cuidado al girar la llave. Después de firmar un contrato con una empresa intermediaria, muchos propietarios de casas de segunda mano entregan sus llaves a la empresa intermediaria para evitar la molestia de ver la casa una y otra vez. Los expertos recuerdan que en las transacciones de vivienda de segunda mano hay que tener cuidado a la hora de entregar las llaves.
Muchas empresas intermediarias tampoco recomiendan la práctica de entregar las llaves a los propietarios. Aunque la entrega de llaves es conveniente para que la agencia inspeccione la casa, en caso de emergencias como un robo, el tema de la responsabilidad será muy problemático. Por lo tanto, muchos grandes intermediarios se muestran cautelosos ante los proyectos llave en mano.
8. No entregues la casa por adelantado fácilmente. Durante el proceso de transacción, algunos compradores de vivienda pueden tener varias razones para requerir mudarse antes de completar los procedimientos de transferencia. Los expertos recuerdan que incluso si se firma el contrato de compra de una vivienda, el propietario aún debe pensar en los requisitos para la entrega anticipada antes de realizar los trámites de transferencia.
Aunque el tiempo para transferir los derechos de propiedad se ha acortado considerablemente, todavía demora unos 15 días y aún pueden surgir algunas disputas durante este período. Después de que ocurre una disputa, debido a que la ley actual da prioridad a "proteger los derechos e intereses de los residentes existentes", puede causar algunas pérdidas innecesarias a los propietarios.
9. Deben aclararse los detalles del contrato. Algunos corredores informaron que a veces todavía surgen disputas entre compradores y vendedores después de una transacción. Estas disputas se centran principalmente en detalles, como fondos de mantenimiento, facturas de televisión por cable, facturas de teléfono, etc.
Debido a la falta de experiencia en transacciones de viviendas, los compradores y vendedores tienden a prestar más atención a gastos relativamente grandes, como pagos de la vivienda y honorarios de agencia, durante el proceso de transacción, mientras prestan menos atención a algunos detalles. Si estos detalles se acuerdan previamente antes de firmar el contrato, estas "secuelas" no sucederán. 10. Vender tu propia casa requiere conocimientos. También hay algunas transacciones de casas de segunda mano en el mercado en las que los propietarios no recurren a intermediarios, sino que encuentran compradores a través de presentaciones de familiares y amigos. Respecto a este fenómeno de la venta de viviendas de segunda mano, los expertos recuerdan que es necesario estudiar detenidamente las políticas, procedimientos y procesos pertinentes para las transacciones de viviendas de segunda mano, de lo contrario será difícil completar con éxito todo el proceso de transacción. Si no está familiarizado con él, al menos busque un amigo experto que lo acompañe. 【9】Los detalles recuerdan a los compradores que compren.
Debes prestar atención a siete detalles a la hora de comprar una casa de segunda mano.
1. Primero comprenda la propiedad antes de tomar medidas. Antes de comprar una casa, debe averiguar quién es el propietario de la casa, ya sea con derechos de propiedad parciales, * * derechos de propiedad o sin derechos de propiedad. Si los derechos de propiedad de la casa no están claros o hay disputas sobre los derechos de propiedad, la casa no será apta para comprar por muy buena que sea. 2. No es pérdida distinguir los derechos de propiedad de la casa. Existen muchas restricciones sobre las transacciones de viviendas con derecho exclusivo de uso. Al comprar una casa, debe prestar atención a si el título de propiedad refleja todos los derechos de propiedad o sólo el derecho de uso. 3. Es muy importante saber la antigüedad de la casa. Algunos propietarios están tan ansiosos por vender que pueden ocultar deliberadamente cuándo estarán terminadas sus casas. Al mirar una casa, deben prestar atención a los datos de la página topográfica de la escritura de propiedad inmobiliaria para comprender la edad aproximada de la casa. 4. Descubra el área de construcción y el área utilizable.
Determine si el área de construcción y el área utilizable de la casa coinciden con el certificado de propiedad y si existe alguna construcción no autorizada para evitar reducir el área de la casa comprada. 5. Obtenga más información sobre administración de propiedades, equipos de seguridad, entorno comunitario, suministro de agua y electricidad, etc. Estos factores pueden estar directamente relacionados con la calidad de vida posterior. 6. Inspeccionar exhaustivamente el entorno circundante de la casa. Centrarse en el ruido, los olores nocivos, la contaminación del agua, la basura, la salud y la limpieza de la comunidad. 7. Cuidado con los intermediarios negros. A la hora de comprar una casa de segunda mano, conviene buscar una empresa intermediaria habitual para evitar cometer errores o intermediarios deshonestos que se beneficien de ella.