Marzo ha llegado a su fin y el tradicional mercado inmobiliario "Little Indian Spring" también se ha recuperado claramente: los datos del China Index Institute muestran que en marzo de 2020, el volumen de transacciones de 17 ciudades representativas en la primera, segunda, tercera y tercera ciudades clave monitoreadas Una disminución interanual del 24,1.
Para salvar el lento mercado inmobiliario, se han llevado a cabo frecuentes operaciones de rescate en varios lugares.
El periodista del Times Weekly no lo resolvió del todo. A lo largo de marzo, 19 lugares, entre ellos Shanghai, Guangzhou, Shenzhen, Wuhan, Suzhou y Nanjing, introdujeron políticas para estabilizar el mercado inmobiliario en términos de aplazar el pago de los fondos de previsión, relajar la supervisión de las preventas de empresas inmobiliarias y mejorar la determinación de tiempo de pago de la seguridad social, y optimización de la liquidación del talento. Al mismo tiempo, en comparación con la intensidad del apoyo a las operaciones de las empresas inmobiliarias en febrero, en marzo se realizaron más ajustes de la política de rescate del mercado inmobiliario centrados en impulsar la demanda.
Pero también hay muchas políticas locales que han rozado la "línea roja". En marzo, Guangzhou, Jinan en Shandong, Baoji en Shaanxi y Haining en Zhejiang se encontraron con "tours de un día" bajo la política relajada. Este fue también el último mes en que la política chocó contra un muro.
“Detrás de todas las políticas de viajes de un día se encuentran las frecuentes pruebas de resultados de los gobiernos locales bajo la presión de la epidemia, y la firme declaración del gobierno central de que los bienes raíces no se utilizarán como medio de estimular la economía en el corto plazo”, señaló un informe de investigación del Li Real Estate Research Center.
El 27 de marzo, la persona responsable de la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Haining le dijo a un periodista del Times Weekly que la medida según la cual "los residentes no registrados en Haining no están sujetos a la restricción de compra La política" emitida en ese momento era en realidad la "casa de la nube" local. Una medida promocional durante la Expo. "Nuestra motivación para introducir esta política es muy simple, y los líderes de la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural también lo saben", dijo el responsable.
A este respecto, Su Jian, director del Centro Nacional de Investigación Económica de la Universidad de Pekín, dijo a un periodista del Times Weekly: "El gobierno central claramente exige contenidos como 'la vivienda es para vivir, no para especulación', 'estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas', serán el resultado final de los cambios de política”
? Discusión sobre los resultados de la supervisión
Aunque el flujo de personas en las oficinas de ventas en varios lugares muestra signos de recuperación, al mercado le resulta difícil deshacerse del "aire frío" de la epidemia. Ya sea para estimular el crecimiento económico o llenar vacíos financieros, los gobiernos locales no pueden evitar querer ajustar las políticas del mercado inmobiliario.
En la tarde del 24 de marzo, corrió como la pólvora la noticia de que la política de restricción de compras en el mercado inmobiliario de Haining se había relajado temporalmente. Se informa que durante la Shangyun Housing Expo del 25 de marzo al 24 de abril, la política de limitar la compra de una casa en Haining a residentes que no sean residentes de Haining no se implementará por el momento. En otras palabras, los no residentes de Haining pueden comprar varios apartamentos en Haining.
Sin embargo, la enorme reacción pública obligó a retirar urgentemente la política preferencial apenas una hora y media después de su anuncio.
El periodista del Times Weekly se enteró de que Haining todavía implementa la política de restricción de compras. La política se publicó en 2017 e incluye principalmente la suspensión de la venta de viviendas a familias residentes no registradas localmente que sean propietarias de una o más casas en Haining.
"El enfoque de Haining de relajar (las restricciones de compra) durante un mes es bastante especial. No hay precedentes de relajar temporalmente las políticas de control en todo el país". Zhang Hongwei, analista jefe de Tongce Group, dijo una vez sin rodeos: "Si "El mercado no responde bien, la política de restricción de compras de Haining puede levantarse directamente en un mes, y otras ciudades de tercer y cuarto nivel harán lo mismo. La amplia atención pública ha eliminado esta posibilidad". Al día siguiente (25 de marzo), la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Haining también publicó los puntos clave de las obras de vivienda y construcción urbano-rural de la ciudad en 2020, reiterando que “la vivienda no es para especular”.
"Después de que se publicó la política, hubo muchos comentarios en línea. Para evitar una interpretación excesiva, finalmente retiramos la política". "Pero las políticas futuras aún no están claras. Depende de la próxima tendencia del mercado. Si el mercado inmobiliario todavía se ve afectado por la epidemia en la segunda mitad del año, no se descarta que se introduzcan ajustes en las políticas". Pero si el mercado está caliente en la segunda mitad del año, la política de control inmobiliario continuará, o incluso se volverá más estricta ". p>
Antes de que Haining, Guangzhou, Baoji y Jinan también implementaran el "uno-. política de tour de un día" en marzo, pero por diferentes razones.
Se informa que la política de Guangzhou menciona que “los proyectos de servicios comerciales ya no restringen los objetivos de ventas” y el mercado lo considera el primero en levantar la prohibición sobre propiedades comerciales y residenciales. La política de Baoji incluye “reducir el índice de pago inicial para la primera vivienda; préstamos”; Jinan y Haining también tienen políticas similares, ambas implicando “Aflojar las restricciones de compra”. En cuanto a las razones detrás de la "gira de un día", Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo sin rodeos que la recuperación se debe básicamente a un ajuste excesivo, es decir, la mayoría de las políticas están destinadas a estimular el mercado en lugar de que estabilizar el mercado.
? El balancín continuará.
En cuanto a la recuperación actual del mercado inmobiliario, Zhang Hongwei señaló a los periodistas del Times Weekly que el número de visitas a las oficinas de ventas y firmas en línea han vuelto a la normalidad sólo en algunas áreas. Si queremos observar la situación general, se espera que el mercado inmobiliario fuera de Hubei reanude las transacciones normales a mediados o finales de abril, pero será necesario hasta mayo y junio para que realmente se reanude el volumen de transacciones.
En este contexto, “las frecuentes pruebas de los resultados regulatorios en varios lugares también ilustran cuatro cuestiones que merecen gran atención”, dijo Su Jian. "En primer lugar, la situación económica en varios lugares es muy grave; en segundo lugar, faltan otras formas de estimular la economía además del sector inmobiliario; en tercer lugar, las finanzas locales están ajustadas y se necesita urgentemente financiación de tierras para compensarlo, lo que requiere la estabilidad e incluso la recuperación del mercado inmobiliario local; cuarto, actualmente, el tono de la regulación del mercado inmobiliario por parte del gobierno central no es relajado en absoluto, y los gobiernos locales obviamente están oscilando entre sus propias necesidades y los requisitos "reales" del gobierno central. La finca siempre ha sido un pastel atractivo."
Zhou Tianyong, director del Centro de Investigación de Políticas y Estrategia de China de la Universidad de Finanzas y Economía de Dongbei, mostró datos de que de 2000 a 2019, los ingresos por ventas acumuladas de viviendas comerciales en todo el país fueron de 115.267 millones de yuanes, de los cuales las tasas e impuestos por transferencias gubernamentales representaron el 61,83%.
Para ser específicos, tomando a Haining como ejemplo, durante todo el año 2019, los ingresos del presupuesto público general de la ciudad de Haining fueron de 9.702 millones de yuanes, de los cuales los ingresos fiscales relacionados con la tierra y los bienes raíces alcanzaron los 3.278 millones de yuanes. representa el 3,379% de los ingresos del presupuesto público general. Al mismo tiempo, durante todo el año 2019, los ingresos de la ciudad de Haining por la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal fueron de 1.527,8 millones de yuanes, lo que representó 1,57 veces los ingresos del presupuesto general.
Pero de junio de 2020 a febrero de 2020, los ingresos fiscales relacionados con la tierra de Haining disminuyeron significativamente. De enero a febrero, los ingresos del presupuesto público general de la ciudad de Haining fueron de 2.948 millones de yuanes, de los cuales los impuestos relacionados con la tierra y la propiedad ascendieron a 142,5 millones de yuanes, lo que representa el 4,833%. Pero al mismo tiempo, desde junio de 5438 hasta febrero, los ingresos del fondo del gobierno de la ciudad de Haining fueron solo de 87,1 mil millones de yuanes, de los cuales 709 millones de yuanes se recibieron de la transferencia de derechos de uso de tierras de propiedad estatal. Este es un caso raro en el que las tierras de la ciudad de Haining. Los ingresos por transferencias son inferiores a los ingresos del presupuesto público general.
Bajo la presión de la epidemia, el gobierno central tiene claro si se debe utilizar la "herramienta" del sector inmobiliario. Según un análisis del Core Real Estate Research Center, el gobierno central ha reiterado repetidamente recientemente que "la vivienda no es para especulación". Desde una perspectiva financiera, aunque las tasas de interés LPR a 1 y 5 años se redujeron en febrero, y la reducción específica del banco central del coeficiente de reservas de depósitos el 16 de marzo liberó 550 mil millones de yuanes de liquidez a largo plazo, esto sigue siendo " riego por goteo de precisión". Suprimir la financiarización y la burbuja inmobiliaria sigue siendo una máxima prioridad.
Pero es difícil detenerse en las tentaciones locales. En el contexto institucional de intereses divergentes y desajuste de poder financiero entre los gobiernos central y local, "tenemos razones para creer que tales juegos seguirán ocurriendo, y Haining nunca será el último en intentar comerse los cangrejos". El Centro de Investigación Patrimonial dijo sin rodeos.