La causa de la política de altos precios de la tierra de Hong Kong es una serie de resultados históricos en circunstancias especiales, todos los cuales deben comenzar con la ocupación británica de Hong Kong en 1841.
Puerto
Después de la Primera Guerra del Opio, Gran Bretaña quería que Hong Kong se convirtiera en su colonia. En aquel momento, la principal razón por la que Gran Bretaña estaba interesada en Hong Kong era el Puerto Victoria. En ese momento, los británicos estaban estableciendo una ruta comercial global para transportar las materias primas que saqueaban y los productos que producían. Necesitaban un puerto de libre comercio que no les cobrara impuestos, y las ventajas naturales del puerto Victoria (aguas profundas, un puerto amplio y protección contra el viento) eran exactamente lo que necesitaban los británicos.
Precisamente porque los británicos designaron a Hong Kong como puerto de libre comercio, el gobierno británico de Hong Kong no puede recaudar impuestos del comercio, pero necesita fondos para construir Hong Kong. La tierra de Hong Kong es árida y los recursos naturales escasos, y el gobierno británico no está dispuesto a enviar dinero. Así que lo único que puede hacer el gobierno británico de Hong Kong es poseer la tierra. Aquí es donde comienza el importante papel de la tierra en el desarrollo de Hong Kong.
Desde el momento en que Hong Kong se convirtió en colonia británica, según la Carta Real, todas las tierras pertenecieron inmediatamente a la Corona británica, la llamada "Tierra de la Corona". Por lo tanto, la llamada subasta de tierras en Hong Kong no es en realidad la venta permanente de tierras, sino sólo la venta de derechos de arrendamiento, lo que puede denominarse "concesión de tierras". (El período de concesión de tierras fue particularmente largo en la etapa inicial, que fue de 999 años, y luego se redujo a 99. En la actualidad, el período de transferencia de tierras es principalmente de 50 años).
Los británicos actuaron con determinación. La concesión de tierras se concedió públicamente el 7 de junio de 1841 y el 4 de junio de 2014, el almirante Sir Charles Elliot subastó con éxito 404 terrenos en Macao.
Dado que todas las tierras pertenecen a la familia real británica, la mejor manera que tiene el gobierno, como proveedor monopolista, de salvaguardar sus propios intereses es venderlas lentamente, poco a poco, y subir el precio. Por lo tanto, restringir la venta de tierras debe convertirse en el comportamiento más racional del gobierno. Este es el comienzo de la política de precios elevados de la tierra.
Personas de entre 50 y 60 años
A finales de la década de 1940, debido a la guerra civil y los disturbios, un gran número de personas del continente llegaron a Hong Kong y la población de Hong Kong se expandió. rápidamente. La población de Hong Kong aumentó de 65.438,60 millones en 2046 a 1,86 millones en 2049, e incluso superó los 3 millones en 1959. El rápido crecimiento de la población hizo de la vida uno de los sectores sociales y económicos de la época. Por lo tanto, el gobierno británico de Hong Kong estableció la Asociación de Casas Modelo de Hong Kong en 1950, y el gobierno asignó terrenos para proporcionar viviendas de bajo alquiler a residentes de bajos ingresos. Las comunidades construidas incluyeron aldeas modelo, y en 1954 se construyó una gran cantidad de áreas de reasentamiento. Posteriormente, la vivienda de reasentamiento fue la predecesora de la vivienda pública en Hong Kong.
Al principio, el gobierno británico de Hong Kong, como gobierno colonial, no estaba dispuesto a gastar tanto dinero en viviendas públicas. Posteriormente, se hizo cada vez más grande. ¿Por qué? Por un lado, por supuesto, puede verse como humanitarismo y estabilidad social; por otro, también puede verse como los intereses de más británicos.
Además del comercio, la industria ligera de Hong Kong también estaba emergiendo gradualmente, y un gran número de inmigrantes pobres del continente se convirtieron en trabajadores de fábricas. La zona de reasentamiento puede considerarse como un dormitorio para trabajadores, lo que puede reducir los costos de fábrica y ayudar a las exportaciones de Hong Kong. De hecho, son una producción subvencionada. Además, el establecimiento de viviendas públicas puede ayudar al precio de la vivienda privada, lo que ayudará a la política gubernamental de altos precios de la tierra. En la década de 1950, con el rápido aumento de la población, una gran cantidad de capital se invirtió en la industria inmobiliaria y se produjo un auge inmobiliario en Hong Kong.
Bajo la política de precios elevados de la tierra, el gobierno británico de Hong Kong puede mantener la ventaja competitiva de Hong Kong con tasas impositivas bajas y al mismo tiempo tener ingresos para proporcionar servicios públicos, proporcionando una cierta garantía para los ingresos bajos. Al mismo tiempo, la clase media puede disfrutar de los beneficios de una mayor riqueza invirtiendo en bienes raíces, lo que ha fortalecido gradualmente la dependencia de toda la sociedad de Hong Kong de las políticas de precios elevados de la tierra.
Los chinos inteligentes han enfatizado la importancia de los bienes raíces para la economía de Hong Kong. En 1955, el empresario patriótico Fok Ying-tung invirtió en la construcción de un rascacielos, el edificio más alto de Hong Kong en ese momento.
Durante el proceso de construcción, Fok Ying-tung fue pionero en los métodos de venta de "venta de estratos", "pago a plazos" y "venta de edificios sin terminar", lo que supuso una revolución en el desarrollo inmobiliario de Hong Kong. industria y aceleró todo El auge en el mercado inmobiliario de Hong Kong.
Desde entonces, la industria local se ha convertido en uno de los pilares de la economía de Hong Kong, representando más del 20% del PIB y convirtiéndose en el "barómetro" de la economía de Hong Kong.
La década de 1970
La década de 1970 fue la era del auge inmobiliario de Hong Kong. Los gigantes chinos de Hong Kong y los cuatro principales promotores inmobiliarios de Hong Kong comenzaron en esta era. Por ejemplo, Li Ka-shing, el hombre más rico de China, cambió su inversión en bienes raíces en 1958, fundó Cheung Kong Holdings en 1971 y cotizó en la Bolsa de Valores de Hong Kong en 1972.
Ese mismo año, el entonces gobernador de Hong Kong MacLehose formuló la política del "Plan Decenal de Vivienda" para proporcionar viviendas públicas de 1973 a 1982. En 1978, se implementó el "Plan de Propiedad de Vivienda" (plan de vivienda de bajo alquiler), que resolvió los problemas de vivienda de más de dos millones de ciudadanos de base.
Se puede comprobar que los altos precios inmobiliarios de aquella época constituían un grave problema social.
Declaración conjunta chino-británica
Los precios inmobiliarios en Hong Kong se dispararon en 1981, cuando China y Gran Bretaña estaban negociando el futuro de Hong Kong. La Declaración Conjunta Chino-Británica de 1984 estipuló que, bajo el principio de "un país, dos sistemas", el gobierno chino garantizará que su sistema socialista no se implemente en la Región Administrativa Especial de Hong Kong, y el sistema capitalista no se implementará en Hong Kong. permanecerá sin cambios durante 50 años.
Entre ellos, cabe destacar que en 1984, la República Popular China y el Reino Unido firmaron la "Declaración Conjunta Sino-Británica", que estipulaba que la parte británica sólo podía vender 50 hectáreas de tierra. por año durante el período de transición (1984-1997), exceder esta cantidad requiere el consentimiento de China.
Además, entre el 27 de mayo de 1985 (es decir, la fecha en que entró en vigor la Declaración Conjunta Sino-Británica) y el 30 de junio de 1997, las autoridades formularon regulaciones basadas en el Anexo III de la Declaración Conjunta Sino-Británica. Declaración conjunta. Póliza de suelo o arrendamiento. Generalmente, el período de arrendamiento de terrenos arrendados en Hong Kong no excederá el 30 de junio de 2047. El arrendatario del contrato de arrendamiento correspondiente está obligado a pagar la prima territorial y el alquiler nominal hasta el 30 de junio de 2007. Después de esa fecha, el arrendatario deberá pagar una renta anual igual al 3 del valor catastral del terreno. En cuanto a los contratos que vencen antes del 30 de junio de 1997, según lo dispuesto en la Declaración Conjunta Chino-Británica, excepto los arrendamientos a corto plazo y los contratos con fines especiales, pueden prorrogarse hasta 2047.
La "Declaración Conjunta Sino-Británica" limitó la oferta anual de tierras de Hong Kong a no más de 50 hectáreas, lo que dio al gobierno británico de Hong Kong una excusa para hacer subir los precios de la tierra. Hacer que los precios de la tierra suban directamente y que los precios de las propiedades se disparen como un cohete.
En los últimos diez años, los precios de la tierra en Hong Kong se han multiplicado por 20. Los altos precios de la tierra han provocado que sólo unos pocos promotores inmobiliarios con enorme capital participen en el mercado de la tierra, creando un oligopolio y provocando que los intereses del gobierno, los gigantes de los precios de la tierra y millones de propietarios privados se alineen, lo que ha resultado en la necesidad de seguir aumentando los precios de la tierra después de la entrega.
Además, las empresas, especialmente las pequeñas y medianas, también necesitan precios de vivienda elevados. Las casas son una garantía importante para la industria y el comercio de Hong Kong. Las pequeñas y medianas empresas suelen pedir préstamos a los bancos mediante hipotecas sobre viviendas, lo que hace que la vivienda sea la garantía más aceptable para los bancos de Hong Kong y también fortalece los precios de la tierra.
¿Por qué la Declaración Conjunta Chino-Británica limita la oferta anual de tierra de Hong Kong a no más de 50 hectáreas? Existe una teoría de la conspiración según la cual los colonialistas querían retirarse pero al mismo tiempo planeaban proteger sus propios intereses en las colonias. Una táctica común fue retirarse y luego apoyar a las fuerzas procoloniales sobre el terreno como sus representantes. Un método más astuto es vincular los intereses de las elites económicas locales con sus propios intereses, de modo que ellos y los colonos en retirada compartan las bondades y las desgracias, y ambas partes sufran.
Restringir la oferta de tierras e implementar políticas de precios elevados son obviamente beneficiosos para las empresas británicas que ya controlan las ubicaciones privilegiadas tradicionales en la isla de Hong Kong. Sin embargo, los británicos tienen cientos de años de historia colonial y desde hace mucho tiempo saben jugar a la política. Saben que para consolidar sus propios intereses, deben dejar que las élites políticas y económicas después del regreso obtengan una parte de las tierras altas. política de precios. Después de la conclusión de las negociaciones chino-británicas en 1984, era inevitable que China reanudara el ejercicio de la soberanía sobre Hong Kong en 1997. Después de 1997, las élites políticas y económicas, principalmente chinas, reemplazarán a las británicas en el gobierno de Hong Kong. Para salvaguardar los intereses del pueblo británico después de 1997 y alinear los intereses de estas élites con ellos, este es el núcleo de todo el plan de evacuación.
Las élites económicas más importantes de Hong Kong básicamente obtuvieron su capital inicial de la manufactura, las finanzas o el comercio, y luego obtuvieron enormes cantidades de capital a través de proyectos de desarrollo inmobiliario y luego lo invirtieron en otras industrias.
Dado que el desarrollo inmobiliario y el alquiler de propiedades de inversión siguen siendo los intereses centrales de las principales elites de la economía de Hong Kong, la continuación de la política de precios elevados de la tierra estará respaldada por una estructura de intereses sólida y al mismo tiempo protegerá los intereses firmemente sostenidos por el capital británico.
Después de la entrega
La razón fundamental de la política de altos precios de la tierra antes de la entrega fue que los británicos explotaban al pueblo de Hong Kong para sus propios intereses. Después de regresar a China, ¿por qué los chinos explotaron a su propio pueblo? Por lo tanto, Tung Chee Hwa lanzó el "85.000" - "Plan de Vivienda 85.000". El plan de construcción de 85.000 viviendas, denominado 85.000, es una política propuesta por el director ejecutivo de Hong Kong, Tung Chee-hwa, en el discurso político de 1997. Tung Chee-hwa propuso suministrar no menos de 85.000 unidades cada año, con la esperanza de que el 70% de los hogares de Hong Kong pudieran iniciar sus propios negocios dentro de 65.438.000 años y que el tiempo medio de espera para las viviendas públicas de alquiler se redujera de 6,5 años a 3 años.
Desafortunadamente, la crisis financiera de 1997 y el SARS de 2003 dañaron gravemente el mercado inmobiliario de Hong Kong y un gran número de propietarios se convirtieron en patrimonio negativo. La clase media, como columna vertebral de la sociedad, se ha convertido en un activo negativo y la economía de toda la sociedad no puede mantenerse. De modo que la política de precios elevados de la tierra, que originalmente pretendía resolver el problema, se convirtió en el único salvador.
Para frenar los altos precios en el mercado inmobiliario, el gobierno de la RAE ha introducido una gran cantidad de políticas, que en realidad son una versión mejorada de la política de altos precios de la tierra.
Por ejemplo, Sun Jiuzhao 1. Cancelar las subastas de tierras y suspender las solicitudes de tierras por un año. 2. Suspensión de la licitación de proyectos de vivienda para los dos ferrocarriles (MTRC y KCR) por un año. 3. La futura construcción de viviendas públicas estará impulsada por la demanda. El tiempo medio de espera no supera los tres años. 4. Terminar inmediatamente el Programa de Propiedad de Vivienda. 5. Proporcionar nuevos programas de préstamos sin intereses para familias de bajos ingresos y residentes de viviendas públicas. 6. Dar por terminado de forma inmediata la promoción mixta, Régimen de Propiedad de Vivienda de Participación Privada y Régimen de Propiedad de Vivienda Subvencionada por la Sociedad de la Vivienda. 7. Poner fin a la venta de viviendas públicas (Plan de Compra de Inquilinos). 8. Revisar la Ordenanza (de consolidación) para propietarios e inquilinos para relajar los derechos de los propietarios a recuperar propiedades. 9. Cancelar restricciones de suscripción interna y cancelar la compra de dos espacios de estacionamiento por unidad. Esta serie de políticas ha llevado a los precios de la vivienda sorprendentemente altos en Hong Kong en la actualidad.
Por ejemplo, antes de 2010, el gobierno permitía que el alféizar de la ventana se extendiera 500 mm fuera del edificio. Esta parte no necesita incluirse en el área de construcción, pero puede incluirse en el área de ventas. Por lo tanto, los desarrolladores naturalmente quieren utilizar esta área de ventas adicional gratuita. Por lo tanto, los edificios privados relativamente nuevos de Hong Kong están llenos de alféizares de ventanas de gran tamaño.
Otra característica de los edificios de nueva construcción en Hong Kong en los últimos 10 años es la cocina abierta, porque según el plan operativo conjunto formulado por el Departamento de Edificios y otros departamentos, cada unidad sólo puede tener una terraza verde. y plataforma de trabajo, excluyendo La zona urbanizada pertenece a la zona de ventas.
En los últimos años, el gobierno ha utilizado a menudo la "lista de subasta de tierras" para vender tierras, comúnmente conocida como "lista de subasta de tierras". Es un método utilizado actualmente por el gobierno de la RAE de Hong Kong para subastar tierras del gobierno. . Este sistema se introdujo a raíz de la crisis financiera asiática (1999) y se puso en práctica al mismo tiempo que otro mecanismo tradicional de subasta de tierras de la Corona: las "ventas regulares de tierras". En pocas palabras, "solicitud de terreno" significa que antes de que el terreno se incluya oficialmente para la venta, las unidades interesadas en el terreno expresan su intención de comprarlo y prometen pagar el precio del mismo.
Bajo el sistema "Lista de solicitudes de tierras", el Departamento de Tierras de Hong Kong publica periódicamente una lista pública de reservas de tierras "Lista de tierras en venta", comúnmente conocida como "Lista de solicitudes de tierras". Los miembros del público, incluidos los promotores inmobiliarios, que estén interesados en comprar terrenos pueden solicitar una "lista de solicitudes de terrenos" del Departamento de Tierras y cotizar el precio de reserva. Después de recibir la solicitud, si el aumento de precio es el 100% del precio de mercado estimado por el gobierno (nota: actualmente las solicitudes de terrenos de Hong Kong también pueden aceptar el 80% del precio de mercado oficial), el terreno será "circulado" de acuerdo con las regulaciones y su licitación se organizará dentro del plazo señalado. La oferta se adjudicará al mejor postor en subasta pública, y los postores deben participar en la licitación, pero la oferta del postor no debe ser inferior al precio de reserva en el momento de la solicitud. Si la subasta no alcanza el precio de oferta, es decir, no alcanza el precio de reserva secreto en la subasta oficial, el Departamento de Tierras tiene derecho a retirarlo y reservarlo para la siguiente subasta hasta que sea igual o superior. que el precio esperado por el gobierno. Si nadie ofrece un precio igual o superior al de la solicitud del solicitante en la subasta, el gobierno tiene derecho a confiscar el depósito del solicitante original. El depósito es para garantizar que el precio de la subasta no aumente por debajo del precio original de la carpa.
Durante el proceso de venta de terrenos, el gobierno no brindará ningún trato preferencial a los solicitantes.
Si el solicitante finalmente no compra el terreno, no pagará intereses cuando se le devuelva el depósito.
Algunas personas creen que el plan de compra de terrenos es otra de las razones del alto precio de las propiedades en los últimos años. Algunas personas creen que el sistema de listas de cotización de tierras permite que la oferta de tierras de Hong Kong satisfaga la demanda real del mercado, reduce la interferencia en el mercado y garantiza que las tierras se vendan a un precio razonable. Pero algunas personas piensan que existen algunos problemas con el sistema actual de listas de solicitudes. Cuando el gobierno lo implementa, a menudo sólo permite que los precios de la tierra suban y no bajen, lo que distorsiona el aumento y la caída normal de los precios en el mercado. Además, el gobierno no controla abiertamente los precios mínimos de varias parcelas de tierra en la superficie, lo que crea artificialmente un problema de asimetría de información en el mercado, dificulta el control de la tierra, da lugar a raras subastas y endurece aún más la oferta de tierras encubiertamente. .
Resumen
La política de altos precios de la tierra fue utilizada originalmente por los británicos. En este proceso, la economía general de Hong Kong se volvió inevitablemente dependiente de la política de altos precios de la tierra. La política de precios de la tierra definitivamente afectará la economía y la competitividad de Hong Kong.