(Facultad de Ciencias de la Tierra, Universidad de Jilin, Changchun, 130061)
A través del análisis del cálculo y la aplicación del precio integral del área de compensación de adquisición de tierras en Ciudad de Changchun, se discute el uso del área de compensación por adquisición de tierras. Con respecto a la cuestión del precio integral como estándar de compensación por adquisición de tierras, se señala que en comparación con el método de cálculo estándar de compensación por adquisición de tierras actual de mi país, este método es relativamente científico y aplicable. .
Palabras clave: compensación por adquisición de tierras; precio integral del área; medición y cálculo
En el proceso de urbanización en mi país, la expropiación de tierras convierte tierras agrícolas originales en tierras urbanas, como nuevas. una fuente importante de terrenos para la construcción urbana y desempeña un papel importante en la promoción de la construcción y el desarrollo urbano. Sin embargo, las normas poco razonables de compensación por la adquisición de tierras a menudo infringen los derechos legítimos de propiedad de la tierra de los agricultores sin tierra, lo que da lugar a una distribución injusta de los ingresos de la tierra y a la ocupación de una gran cantidad de tierra cultivada, lo que no favorece un desarrollo social y económico sostenible. A través del cálculo y análisis de la aplicación del precio integral del área de compensación de adquisición de tierras en la ciudad de Changchun, se discute la cuestión del uso del precio integral del área de compensación de adquisición de tierras como estándar de compensación de adquisición de tierras.
1 El significado del precio integral del área de compensación de adquisición de tierras
El precio integral del área de adquisición de tierras es el "estándar de compensación integral" para cada área de compensación de adquisición de tierras. El gobierno popular a nivel requisa tierras colectivas rurales de acuerdo con las necesidades de construcción urbana, las diferentes secciones de tierras agrícolas expropiadas, los tipos de uso de la tierra, la capacidad de producción de la tierra, la superficie de tierra cultivada per cápita y el nivel de desarrollo económico, la evaluación del precio de la tierra, etc. sobre la base de escuchar plenamente las opiniones de las partes interesadas (especialmente los agricultores). En principio, el "precio global de la compensación por la adquisición de tierras" sólo incluye la compensación por la tierra y los subsidios de reasentamiento laboral durante el proceso de adquisición de la tierra, las tarifas de compensación por la ocupación de tierras y los cultivos jóvenes en las tierras expropiadas varían mucho de un lugar a otro; Determinado de acuerdo con la situación real y las condiciones específicas. Valoración para compensación.
El precio integral del área de compensación de adquisición de tierras proporciona nuevas ideas para el estudio de los estándares de compensación de adquisición de tierras. Es más científico y aplicable que el método actual de simplemente utilizar múltiplos del “valor de producción” para calcular los estándares de compensación por adquisición de tierras en la ley de gestión de tierras de mi país.
(1) El precio integral del área de compensación por adquisición de tierras es una compensación económica por la pérdida de los derechos e intereses legales de propiedad de la tierra de los agricultores sin tierra, que incluye principalmente la pérdida de activos de tierras agrícolas y el "costo de oportunidad". pérdida de reempleo después de la pérdida de tierras.
(2) El precio integral del área de compensación de adquisición de tierras tiene en cuenta el impacto de la ubicación de la tierra en los costos de compensación de adquisición de tierras. Las tierras de propiedad de los agricultores fueron expropiadas para la construcción urbana, los agricultores se convirtieron en ciudadanos y el costo de vida aumentó significativamente. Por ejemplo, en el caso de la autosuficiencia alimentaria, el gasto en alimentos es mayor que el costo de producción. En términos generales, cuanto mejor es la ubicación geográfica, más desarrollada está la economía y mayor es el nivel de consumo de vida de los ciudadanos. Elevar adecuadamente el estándar de compensación por la expropiación de tierras agrícolas en buenas ubicaciones también es una necesidad para que los agricultores sin tierra se adapten a su nuevo estilo de vida.
(3) El precio integral del área de compensación de adquisición de tierras tiene en cuenta la superficie de tierras cultivadas per cápita y el nivel de desarrollo económico, afirma la escasez de recursos de tierras cultivadas y el impacto de la demanda de tierras en los precios de las tierras urbanas. y también es propicio para el cálculo científico de los subsidios de reasentamiento para los agricultores sin tierra. En condiciones de que el sistema de seguridad social rural de mi país no se haya establecido y sea imperfecto, la tierra tiene una cierta función de seguro de empleo. La expropiación de tierras hace que los agricultores no sólo pierdan los ingresos provenientes del cultivo de la tierra expropiada, sino que también pierdan sus canales de empleo originales y necesiten encontrar nuevos empleos. El subsidio de reasentamiento laboral en la compensación por adquisición de tierras tiene como objetivo principal pagar los costos de reempleo de los agricultores expropiados para garantizar que la calidad de vida familiar de los agricultores expropiados no se reduzca mientras se paga la misma cantidad de mano de obra que antes de la expropiación de tierras.
2. División del área de expropiación de Changchun
2.1 Métodos y principios para marcar la división del área
(1) La división del área de expropiación se basa en el método de cuadrícula , utilizando El método de puntuación integral se divide y revisa según la aldea administrativa.
(2) Primero, determine los límites de las aldeas administrativas basándose en el mapa actualizado del estudio del estado del uso de la tierra; ajuste los límites de la división según los límites de las aldeas administrativas para formar límites de división preliminares. Luego seleccione el factor principal, el precio de muestra de adquisición de tierras o el valor de producción para analizar y juzgar cada aldea administrativa, clasifique las aldeas administrativas con factores principales continuos, el precio de muestra de adquisición de tierras o el valor de producción en la misma área, corrija los límites regionales preliminares y forme el área de adquisición de tierras.
2.2 Determinación de la película en el área de marcado
Con base en los principios y métodos anteriores, la distribución del área urbana de Changchun se determina como se muestra en la Tabla 1.
Tabla 1 Área de señalización y estadísticas de área
3. Proceso de cálculo del precio integral de la tierra en el área de expropiación de Changchun
Según el "Cálculo del precio integral de la tierra en Área de Expropiación" publicada por las Especificaciones Técnicas del Ministerio de Tierras y Recursos", se utilizan los dos métodos siguientes para calcular los precios integrales de la tierra en las áreas de expropiación en la ciudad de Changchun.
3.1 Aplicar directamente los precios de los casos históricos de adquisición de suelo para calcular el precio integral del suelo en la zona.
Se utiliza para calcular el precio integral de la tierra en áreas con casos de adquisición de tierras más recientes y una distribución más uniforme.
3.1.1 Principio Básico
Tomando el área como una unidad, el precio promedio de los casos de adquisición de terrenos en el área se utiliza como el precio integral del terreno en el área. El modelo de cálculo es:
Innovación en tecnología de la información terrestre y desarrollo de ciencia y tecnología terrestres: Actas de la Conferencia Académica Anual de 2006 de la Sociedad China de Ciencias Terrestres.
Entre ellos, Pli es el precio por unidad de área de un punto de muestreo válido o múltiples puntos de muestreo en un área o área homogénea; Pla es el precio por unidad de área de un área o región homogénea; ; m es el precio por unidad de superficie de un área o región homogénea. Muestras válidas de precios de suelo disponibles. 3.1.2 Investigación y clasificación de varios datos de muestra
(1) Investigación de varios casos (basado en la tabla estándar preestablecida) Primero realice un análisis cualitativo de los diversos tipos de datos de precios de la tierra investigados, y Analice los elementos de la tabla para determinar si la relación entre ellos es correcta y se realiza una evaluación preliminar en función de si el contenido de la tabla está completo. Luego, según el tipo y la ubicación del cuestionario, se unifican los números y se establece el índice para sentar las bases para futuras pruebas estadísticas matemáticas y cálculos del precio de la tierra.
(2) Para corregir el caso del precio de adquisición de la tierra, primero se debe corregir el tiempo. Utilizando el cambio promedio en los precios de los casos de adquisición de tierras, los precios de los casos que ocurren en cada período se corrigen al precio en la fecha base de valoración y luego se corrige la situación del precio de adquisición de tierras. Analice el impacto de factores anormales en el precio de compra del terreno, determine el rango de corrección y corrija el precio de compra del terreno en circunstancias normales.
La fórmula de corrección de tiempo es:
Kij=Pis/Pij
En la fórmula, Kij es el coeficiente de los datos del año j al cálculo año; Pis es el precio medio anual de adquisición de tierras; Pij es el precio medio de adquisición de tierras en el año J.
La fórmula de cálculo para corregir los precios de adquisición de terrenos en años diferentes al año de cálculo es la siguiente:
Pls=Kij×Pij
Donde Pls es el precio corregido en base al tiempo estimado; Pij es el precio real de adquisición de tierras en el año J.
3.1.3 Calcular el precio integral de la tierra de adquisición de tierra comparando los precios de los casos de adquisición de tierra.
Tomando como casos comparativos las aldeas administrativas con casos recientes de adquisición de tierras, el precio de adquisición de tierras de las aldeas administrativas sin adquisición de tierras se calculó comparando las condiciones de los factores de zonificación.
(1) Seleccionar más de tres casos de adquisición de terrenos.
(2) Determinar los factores de comparación y los pesos (Tabla 2).
Tabla 2 Factores comparativos y tabla de pesos
(3) Determinar el índice de condición del factor de comparación. El índice de condición del factor comparativo de la aldea administrativa cuyo precio integral de la tierra se va a calcular es 100. Al comparar con las condiciones del caso de comparación, se deriva el índice de condición del factor de caso comparativo.
(4) Índice de corrección temporal Dado que el precio de adquisición de la tierra en la ciudad de Changchun se ha mantenido relativamente estable recientemente, considerando que el precio integral de la tierra de esta parcela de tierra no solo debe reflejar la protección de los intereses de los agricultores, sino también Para mantener la relativa estabilidad de la política de adquisición de tierras, se determina que el índice de corrección temporal de todos los casos comparativos es 100 y el índice de corrección temporal de la aldea administrativa que se calculará para el precio integral de la tierra es 110.
(5) Calcule el precio integral del terreno en el área de adquisición de terreno = precio del terreno de la parcela de adquisición de terreno × (1 + suma de factores y condiciones regionales) × índice de corrección de tiempo.
Coeficiente de condición del elemento regional = [(100/índice de condición del elemento regional)-1] × peso
Por ejemplo, calcule el precio integral de la tierra del área de expropiación de Luola Village. Los casos comparativos son Prosperity Village, Dongshan Village y Wanshun Village. Los principales cultivos son los campos de hortalizas.
Tabla 3 Índice de condición de factores comparativos
Tabla 4 Coeficientes de condición de factores comparativos
Se calculan tres precios comparativos respectivamente: 64 yuanes/metro cuadrado, 53 yuanes /metro cuadrado, 74 yuanes/metro cuadrado. La media aritmética de los tres precios comparativos se toma como el precio global de la tierra de Luola Village y es de 64 yuanes/metro cuadrado.
3.1.4 Resultados del cálculo
Tabla 5 Resultados completos del cálculo del precio de la tierra para la adquisición de tierras
3.2 Método de cálculo del valor de producción múltiplo
Basado en el valor de producción anual estándar de la tierra en cada aldea encuestada, el precio de la ubicación encuestada se calcula según un múltiplo determinado. El precio de adquisición de la tierra es la suma de la tasa de compensación y la tasa de reasentamiento.
3.2.1 Determinar los principales tipos de terrenos agrícolas y sus sistemas de cultivo.
A través de la encuesta, se determinaron los principales tipos de tierras agrícolas y sistemas de cultivo en cada distrito.
Cuadro 6 Principales tipos de tierras agrícolas y sistemas agrícolas en cada distrito
3.2.2 Determinar el valor de producción anual de la tierra
Con base en la producción anual unificada de cada uno pueblo encuestado por ciudades y zonas de desarrollo El estándar de valor de producción determina el valor de producción anual y, en base a esto, se calcula el estándar de valor de producción anual de cada área de recolección.
Cuadro 7 Cuadro estándar del valor de producción anual para cada región
3.2.3 Determinar el múltiplo de las tarifas de compensación y reasentamiento.
El múltiplo se determinará en función del nivel de vida original de los agricultores expropiados y las regulaciones de la ley o del gobierno local. El múltiplo de compensación final será de 30 veces.
3.2.4 Determinación del índice de corrección del factor regional del precio integral de la tierra en cada región (igual que el método de cálculo para comparar el precio integral de la tierra expropiada y el precio de las parcelas de tierra expropiadas).
La parcela de tipo de tierra agrícola es una parcela de hortalizas: el índice de corrección del factor regional de la parcela cuatro es 100, y el índice de corrección del factor regional se obtiene comparándolo con otras parcelas. Área de tipo campo seco: tome el índice de corrección de factor regional del área ⅶ como 100 y compárelo con otras áreas para obtener el índice de corrección de factor regional.
Tabla 8 Índice de modificación de diversos factores que influyen en las películas en zonas señalizadas
3.2.5 Calcular el precio de adquisición del suelo.
Tabla 9 Resultados del cálculo integral del precio de la tierra en el área de expropiación utilizando el método de cálculo múltiple del valor de producción
3.3 Determinación de los resultados preliminares de los precios de las películas en el área de expropiación
Con base en los resultados reales del método de cálculo anterior, adopte el método de promedio aritmético como resultado preliminar para calcular el precio promedio de adquisición de tierras en el área de inspección.
3.4 Verificación y ajuste de los resultados de la medición
Al comparar con el nivel de adquisición de tierras existente, los niveles de vida existentes de los agricultores expropiados y el nivel de compensación por adquisición de tierras de las ciudades circundantes ( condados).
3.5 Resultados del cálculo
Los resultados de los dos métodos anteriores son similares, pero el precio integral de la tierra del área expropiada basado en el precio de los casos históricos de expropiación de tierras es relativamente alto. Porque el precio de adquisición reciente de la tierra es aceptado mayoritariamente por los expropiados y, en el cálculo, ha aumentado en un promedio del 10% con base en el precio de adquisición reciente de la tierra. Para mantener la continuidad de la política de precios de expropiación de tierras y proteger los intereses de los agricultores, el resultado final es calcular el precio integral de la tierra del área expropiada con base en el precio de los casos históricos de expropiación de tierras. Los resultados del cálculo de los precios integrales de la tierra en las áreas expropiadas de la ciudad de Changchun se muestran en la Tabla 10.
Tabla 10 Resultados del cálculo de precios integrales de la tierra en áreas de expropiación en la ciudad de Changchun
4 Análisis de los resultados del cálculo y sugerencias de aplicación
4.1 Análisis de los resultados del cálculo
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4.1 .1 Análisis general del nivel de precios
El precio estimado de la tierra en Changchun es de 30 a 200 yuanes/metro cuadrado. Debido a que la parcela I es una zona completamente urbana y no tiene terrenos agrícolas, el precio total más alto real del terreno de la parcela I es de 150 yuanes/m2. Comparando los precios de adquisición de terrenos anunciados recientemente, los precios integrales del terreno en áreas urbanas y suburbanas están básicamente equilibrados. Aunque el precio global de la tierra en algunas aldeas administrativas es inferior al precio real de adquisición de la tierra, es más alto que el precio de adquisición de la tierra publicado. El precio global del suelo en los suburbios exteriores de la ciudad ha aumentado de los actuales 25 a 30 yuanes/metro cuadrado a 30 a 35 yuanes/metro cuadrado, con distintos grados de aumento. Si se calcula en base al 70% del precio integral del terreno. El subsidio de reasentamiento asignado a los agricultores será de 18 a 105 yuanes/m2, y los agricultores recibirán un promedio de 25.000 a 63.000 yuanes, con un promedio de 40.000 yuanes, que es significativamente más alto que el promedio histórico de 32.000 yuanes. Los resultados del cálculo integral de la superficie de adquisición de tierras no sólo reflejan la objetividad, sino también el principio de proteger los intereses de los agricultores.
4.1.2 Análisis integral de la diferencia espacial del precio del suelo
(1) Existe una ley de disminución gradual desde el borde urbano hacia la periferia. Esta regla muestra que las condiciones de ubicación tienen el impacto más significativo en las necesidades de adquisición de tierras. Cuanto más cerca del centro de la ciudad, mayor es la necesidad de adquisición de terrenos. Evidentemente, cuanto mayor sea el precio de adquisición del suelo. También refleja, hasta cierto punto, diferencias espaciales en los tipos de tierra y los niveles de producción de la tierra. Cuando las condiciones naturales lo permiten y son relativamente homogéneas, las diferencias entre las zonas periféricas urbanas y otros lugares generalmente están relacionadas significativamente con la proximidad a las necesidades de la vida urbana. Cuanto más cerca del centro de la ciudad, más cerca está el tipo de suelo de las necesidades de la vida urbana, mayor es el valor de utilización económica, mayor es la calidad del suelo, mayor es el nivel de producción y mayor es el precio de expropiación.
(2) El nivel de precios del suelo está estrechamente relacionado con la planificación urbana. En primer lugar, el nivel de precios del suelo en las zonas de planificación urbana es más alto que el de las zonas adyacentes no urbanísticas. En segundo lugar, dentro de las áreas de planificación urbana, la naturaleza del suelo planificado también tiene un impacto significativo en los precios del suelo. Al sur del Tercer Anillo se encuentra la planeada Ciudad Nueva de Changchun, que se convertirá en otro centro urbano en un futuro próximo. Por lo tanto, el precio global del terreno para la adquisición de terrenos es significativamente más alto que fuera del Tercer Anillo Norte. Otras áreas urbanas clave planificadas, como las “dos alas” del suroeste y noreste, también son áreas con precios integrales de tierra relativamente altos para la adquisición de tierras.
(3) No solo refleja las diferencias espaciales en los precios históricos de adquisición de tierras, sino que también resuelve su irracionalidad. Aunque los precios históricos de adquisición de tierras también reflejan las diferencias espaciales generales en los precios de adquisición de tierras, los precios reales de adquisición de tierras no son razonables. Por ejemplo, el precio real de adquisición de tierras de las aldeas administrativas individuales en el sur y el norte de la ciudad es más del doble que el de las áreas abiertas y adyacentes. Sin embargo, los intereses de los agricultores no se reflejan verdaderamente y la mayoría de los beneficios los obtienen los agricultores. organizaciones colectivas. Al calcular los precios del suelo, se tienen en cuenta hasta cierto punto tanto los precios históricos como el equilibrio de los precios de adquisición de suelo entre regiones.
4.2 Sugerencias sobre la aplicación de resultados
4.2.1 Como base más importante para la recogida de precios de tierras agrícolas.
Una vez que los resultados sean aceptados, escuchados y anunciados, se convertirán en la única y más importante base para la requisición de tierras agrícolas para diversos tipos de tierras urbanas en la ciudad de Changchun. El expropiador debe compensar a los agricultores y organizaciones colectivas rurales cuyas tierras han sido expropiadas de acuerdo con el estándar integral de precio de la tierra en el área expropiada. Al mismo tiempo, la persona expropiada debe aceptar este estándar durante el proceso legal de expropiación de la tierra. Sin embargo, el gobierno también debe hacer ajustes oportunos basados en el desarrollo de las ciudades y áreas rurales y los cambios en los niveles mínimos de seguridad de vida de los agricultores.
4.2.2 Utilizar el precio integral de la tierra para la adquisición de tierras para guiar a los expropiadores de tierras agrícolas a invertir.
Anteriormente, no existía un estándar unificado para el precio de expropiación de tierras agrícolas, y las personas expropiadas no sabían qué hacer. Una vez que se introduzca el precio integral de la tierra para la adquisición de tierras, desempeñará un papel de liderazgo en la regulación del mercado de los precios de adquisición de tierras, y los propietarios podrán elegir razonablemente lugares de inversión en un entorno de mercado abierto y justo.
4.2.3 Utilizar el precio integral del suelo para la adquisición de suelo para ajustar la distribución del suelo urbano.
Dado que los niveles de ingresos de los distintos tipos de terreno urbano varían mucho, primero se debe considerar la asequibilidad del precio del terreno al seleccionar un sitio. Como componente principal del precio de los terrenos de nueva construcción urbana, el precio de adquisición del terreno afectará inevitablemente a la naturaleza del uso del suelo. Por lo tanto, al planificar el diseño del suelo para desarrollo urbano, el gobierno debe considerar plenamente el factor del precio de adquisición del suelo y hacer pleno uso del precio integral del suelo para regular el diseño del suelo.
4.2.4 Utilizar el precio integral de la tierra para la adquisición de tierras para formular políticas de precios de la tierra.
Los precios del suelo urbano están estrechamente relacionados con los precios de expropiación del suelo. Por un lado, el precio de adquisición del suelo, como componente importante del suelo urbano de nueva construcción, afecta directamente a los precios del suelo urbano. Por otro lado, la norma integral de precio del suelo para la adquisición de suelo tiene un mayor impacto en el precio del suelo stock urbano. La formulación objetiva y razonable de estándares integrales de precios de la tierra para la adquisición de tierras puede promover el aumento de los precios de las tierras urbanas y mejorar su eficiencia de utilización. El bajo precio global del suelo para la adquisición de terrenos acelerará la expansión del espacio urbano.
4.2.5 Utilizar el precio integral de la tierra para la adquisición de tierras para proteger las tierras agrícolas y los intereses de los agricultores.
La protección de los intereses de los agricultores es uno de los principios fundamentales a la hora de formular el precio integral de la tierra para la adquisición de tierras. Por lo tanto, es una responsabilidad importante del gobierno formular estándares integrales de precios de la tierra objetivos y razonables para la adquisición de tierras y proteger los intereses de los agricultores. Al mismo tiempo, también desempeñará un papel importante en la protección de los limitados recursos de tierras cultivables.
4.2.6 Utilizar el precio integral del suelo para la adquisición de suelo como guía en el cálculo de los precios del suelo urbano.
El método de aproximación del coste es uno de los principales métodos para calcular los precios del suelo urbano. Se basa en el precio de adquisición del suelo. Por lo tanto, la formulación de estándares integrales de precios de la tierra para la adquisición de tierras no sólo puede proporcionar una base política para los agrimensores, sino que también desempeña un papel importante en la regulación del comportamiento de valoración de la tierra.
Referencia
Editor jefe de Luxinshe. Estudiar la cuestión de la tierra y explorar el camino hacia la reforma[M]. Beijing: Editorial China Dida, 2002.
Liu Weidong, Lou Liming. Reflexión sobre el actual sistema de expropiación de tierras de mi país [J]. Revista de la Universidad de Zhejiang
Liu Weidong et al. Estudio, evaluación y seguimiento dinámico de precios de suelo urbano[M]. Prensa científica de Beijing 2002.