Si quiere recuperar la confianza de los inversores, las "decenas de miles de millones" de Zhongzhou todavía necesitan intentarlo.
Qin Jiali/desde Beijing
Zhongzhou Holdings no parece estar fuera del difícil momento.
En el informe semestral publicado el 21 de agosto, Zhongzhou Holdings mostró que "aumenta los ingresos sin aumentar las ganancias". En la primera mitad del año, sus ingresos operativos fueron de 3.516 millones de yuanes, un aumento de 3.516 millones de yuanes. casi el 50%; el beneficio neto atribuible a los accionistas de la sociedad cotizada fue de 155 millones de yuanes, un 20% menos.
Desde que sus ventas superaron los 10 mil millones de yuanes en 2015, Zhongzhou Holdings ha estado rondando el umbral de los 10 mil millones de yuanes. Después de alcanzar un "nuevo máximo" en ventas de 15.521 millones de yuanes en 2019, la compañía redujo su objetivo de ventas para 2020 a 13.300 millones de yuanes. En la primera mitad del año, las ventas de Zhongzhou Holdings ascendieron a 6.010 millones de yuanes, completando el 45% del objetivo para todo el año.
En 1993, el empresario de Chaoshan, Huang Guangmiao, fundó Zhongzhou Group, una empresa de desarrollo inmobiliario. En 2013, controló Shenzhen Great Wall, una plataforma de cotización de bienes raíces de la Comisión de Administración y Supervisión de Activos Estatales. lograr una cotización en la curva de acciones A. Hasta ahora, Zhongzhou Holdings es la única plataforma de cotización de bienes raíces del Grupo Zhongzhou Huang Guangmiao y las personas que actúan en conjunto poseen el 52,351% del capital social total de Zhongzhou Holdings.
En la actualidad, esta antigua inmobiliaria de Shenzhen se enfrenta al problema de la descontaminación y al desarrollo y construcción de su negocio principal que se ha estancado. En su momento destacado, Zhongzhou Holdings adquirió parcelas de tierra centrales como Shenzhen Huangjintai y el distrito 26 de Baocheng a través de adquisiciones de capital, y fue apodado el "Rey de la Adquisición de Tierras de Shenzhen". En los últimos años, los proyectos antes mencionados han sido controvertidos debido a la cuestión de los "terrenos inactivos" y el progreso general de la construcción del proyecto de la empresa ha sido lento. Al 30 de junio, el inventario de Zhongzhou Holdings era de 33.137 millones de yuanes, lo que representa el 71,14% de los activos totales; las provisiones para la caída del precio de los inventarios eran de 797 millones de yuanes.
"Escasez de dinero y proyectos que no cumplen con las condiciones de desarrollo, Zhongzhou Holdings ha tardado en liquidar sus ventas en los últimos años. Si su escala de desarrollo continúa disminuyendo, habrá de hecho una mayor incertidumbre en su camino de desarrollo futuro." Algunas personas en la industria comentaron sobre esto.
Incrementar los ingresos sin aumentar los beneficios
En el último informe semestral, esta consolidada empresa inmobiliaria aún mostraba sus propias características. Como lugar de nacimiento del grupo, la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao representa actualmente el 80% del valor vendible de Zhongzhou Holdings a nivel nacional.
Además, desde el puro desarrollo inmobiliario en los primeros años hasta el ámbito comercial actual de operación hotelera, administración de propiedades, administración de activos, inversión de capital, etc., algunos de los "negocios secundarios" de Zhongzhou Las participaciones han obtenido buenos resultados. Su informe semestral indicó que en el primer semestre de 2020, el segmento de activos de la compañía tuvo ingresos operativos de 620 millones de yuanes, lo que proporcionó un refugio seguro para los edificios comerciales y de oficinas con un área de propiedad rentable de aproximadamente 246.000 metros cuadrados; una tasa de ocupación promedio del 88%. Debido al aumento en los ingresos por ventas, la consideración de las acciones enajenadas y el financiamiento neto obtenido en este período, el flujo de efectivo neto de las actividades operativas, el flujo de efectivo neto de las actividades de inversión y el flujo de efectivo neto de las actividades de financiamiento de la compañía se han vuelto positivos.
Sin embargo, varios puntos positivos no pueden ocultar la decepción por el desempeño de Zhongzhou Holdings. En el primer semestre de 2020, los ingresos operativos de la empresa fueron de 3.516 millones de yuanes, un aumento interanual del 47,16%; el beneficio neto atribuible a los accionistas de las empresas que cotizan en bolsa fue de 155 millones de yuanes, una disminución interanual del 23,17%; %. El rendimiento general fue un aumento de los ingresos sin un aumento de los beneficios.
Durante el período del informe, el área de ventas de bienes raíces de Zhongzhou Holdings fue de 253.000 metros cuadrados y el monto de las ventas fue de 6,01 mil millones de yuanes, una disminución del 2,4% respecto al mismo período del año pasado. Según su objetivo de ventas para 2020 de 13.300 millones de yuanes, aproximadamente el 45% del objetivo se alcanzó en el primer semestre del año.
Comparando el desempeño de periodos anteriores, este resultado no sorprende demasiado. De 2016 a 2019, los montos de ventas de Zhongzhou Holdings fueron 10,585 mil millones de yuanes, 14,491 mil millones de yuanes, 13,172 mil millones de yuanes y 15,521 mil millones de yuanes respectivamente. En los últimos años, cuando muchas empresas inmobiliarias han alcanzado una escala de 100 mil millones de yuanes, esta antigua empresa inmobiliaria siempre ha estado rondando el umbral de los 10 mil millones de yuanes.
En la actualidad, la empresa todavía se enfrenta a una gran presión para pagar la deuda. Al 30 de junio, los activos totales de Zhongzhou Holdings ascendían a 46.580 millones de yuanes, un aumento del 3,19% con respecto al mismo período del año pasado; el saldo de efectivo y equivalentes de efectivo era de 4.400 millones de yuanes; los pasivos totales ascendían a 38.390 millones de yuanes, de los cuales 4.219 millones de yuanes; Los yuanes eran pasivos no corrientes con vencimiento en un año. Los préstamos a largo plazo con vencimiento en el año son 2.923 millones de yuanes, y otros pasivos no corrientes en un año son 1.295 millones de yuanes. Puede resultar difícil cubrir el flujo de caja a corto plazo. deudas.
De hecho, la rentabilidad de Zhongzhou Holdings ha tenido altibajos en los últimos años, con pocos avances generales.
De 2015 a 2019, los ingresos operativos anuales de la empresa fueron de 5.048 millones de yuanes, 8.116 millones de yuanes, 8.650 millones de yuanes, 7.940 millones de yuanes y 7.213 millones de yuanes, respectivamente, la tasa de crecimiento interanual fue del 65,26%, 60,78% y 6,5%; , -8,2%, -9,18%. Los beneficios netos atribuibles a los accionistas de la empresa matriz fueron 401 millones de yuanes, 261 millones de yuanes, 615 millones de yuanes, 447 millones de yuanes y 787 millones de yuanes, respectivamente; las tasas de crecimiento interanual fueron del 30,80%, -35,06%, 136,19%; -27,41% y 76,22%.
Entre los resultados de los últimos años, 2019 fue un caso especial. Durante este período, los ingresos de la empresa cayeron, pero su beneficio neto aumentó. También fue este año cuando Zhongzhou Holdings cayó en la opinión pública de "vender niños para transfusiones de sangre"; si dejamos de lado los 953 millones de yuanes obtenidos por la venta de la filial de Zhongzhou Holdings en Hong Kong, los beneficios de la empresa siguieron disminuyendo. durante dos años consecutivos después de 2018. El beneficio neto atribuible a la empresa matriz excluyendo ganancias y pérdidas no recurrentes del año fue de 89 millones de yuanes, una disminución interanual del 76,3%.
En 2020, Zhongzhou Holdings no parece haberse retirado por completo de la opinión pública de "venderse". En junio, la filial de propiedad total del grupo, Zhongzhou Capital, llegó a un acuerdo de transferencia de capital con Shenzhen Dax Technology Co. ., Ltd. por 240 millones Vendió su participación del 19,9014% en Shenzhen Construction Engineering Group Co., Ltd. a la otra parte por una contraprestación de 10.000 RMB. Sin embargo, según Zhongzhou Holdings, la venta se basa en el objetivo de centrarse en el negocio principal y optimizar la gestión de los derechos de propiedad de la empresa, y no tendrá ningún impacto en las pérdidas y ganancias.
"Indigestión" de inventario
En los últimos años, cuando la escala se ha estancado, Zhongzhou Holdings está mostrando sus ventas a un ritmo "de caracol", y su expansión de almacenamiento y El inicio de la construcción es conservador.
De 2015 a 2019, el área de construcción recién iniciada de Zhongzhou Holdings fue de 660.300 metros cuadrados, 594.200 metros cuadrados, 1.353.900 metros cuadrados, 1.331.800 metros cuadrados y 989.000 metros cuadrados en términos interanuales; la tasa de crecimiento fue del —11,42%, —10,01%, 127,85%, —1,63%, —25,74%.
Al 30 de junio de este año, 21 de los 24 principales proyectos de desarrollo de Zhongzhou Holdings tenían un área completada de 0 en el período actual, y el área completa acumulada de 15 proyectos fue 0. Las estimaciones preliminares indican que el banco de terrenos de Zhongzhou Holdings, con un área de construcción de más de un millón de metros cuadrados, se encuentra en un estado "inactivo" y la mayor parte del terreno fue adquirido hace dos años.
En términos de nuevas reservas de terreno, de 2015 a 2019, Zhongzhou Holdings agregó 1,4706 millones de metros cuadrados, 207.300 metros cuadrados, 987.800 metros cuadrados, 244.900 metros cuadrados y 136.200 metros cuadrados respectivamente. La proporción es de 2,1457 millones de metros cuadrados, 514,8 mil metros cuadrados, 1,6384 metros cuadrados y 385,6 mil metros cuadrados.
En el primer semestre de este año, Zhongzhou Holdings no adquirió terrenos públicamente. La oferta más reciente para una parcela de terreno fue en agosto de este año. Su filial Baoli Real Estate ganó un proyecto comercial y residencial en Huizhou. a un precio de reserva de 216 millones de yuanes. En general, el nuevo banco de terrenos de la compañía y el área de construcción recién iniciada alcanzaron su punto máximo alrededor de 2017 y han mostrado una tendencia general a la baja en los últimos dos años.
No sólo se ha ralentizado la adquisición de terrenos, sino que Zhongzhou Holdings también ha estado agotando sus activos a un "ritmo lento", lo que también ha provocado que los precios de los inventarios caigan significativamente. Al 30 de junio, el inventario de Zhongzhou Holdings ascendía a 33.137 millones de yuanes, lo que representaba el 71,14% de los activos totales; las provisiones actuales para la depreciación del inventario ascendían a 797 millones de yuanes, e implicaban 14 proyectos en construcción, desarrollo y finalización en Chengdu, Huizhou y Wuxi.
Zhang Bo, director de la sucursal de 58 Anjuke Real Estate Research Institute, dijo: "La preparación de la reducción de precios representa que parte del inventario en sí se venderá lentamente y tendrá poca atención del usuario durante el proceso de venta. lo cual es inconsistente con la ubicación del proyecto, la región, los productos del proyecto en sí y el ritmo de ventas tienen una cierta relación. Si su escala de desarrollo continúa disminuyendo y el ritmo de desarrollo continúa siendo lento, de hecho habrá mayor. incertidumbre en el camino de desarrollo futuro ".
El antiguo "Rey de la Adquisición de Tierras de Shenzhen" se ha desvanecido
De hecho, Zhongzhou Holdings alguna vez mereció el título de "Rey de la Adquisición de Tierras de Shenzhen". pero en los últimos años su presencia en el campo base se ha ido desvaneciendo cada vez más.
Zhongzhou Holdings siempre ha sido bueno en la adquisición de derechos e intereses sobre la tierra a través de diversas formas, como renovación urbana, adquisiciones corporativas e inversiones de capital. Actualmente, posee proyectos importantes como la parcela de tierra de Shenzhen Huanghuangtai y el distrito de Baocheng. 26. Obtenido indirectamente mediante adquisición de capital.
A principios de 2017, la empresa y China South City, que también es una empresa "con sede en Shenzhen", lanzaron una vigorosa estrategia de reestructuración y planearon adquirir el 23,2% del capital social de China South City. Parte del motivo era ver los terrenos de China South City. reserva de más de 40 millones de metros cuadrados a nivel nacional. Aunque la adquisición finalmente fue abortada debido a cambios en las fuentes de financiamiento y el entorno del mercado de valores, Zhongzhou Holdings, que perdió la oportunidad de fusión y adquisición, aceleró su reposición en el mercado de subastas de tierras. En 2017, agregó 987.800 metros cuadrados de reservas de tierras. que se duplicó respecto al año anterior.
Sin embargo, debido a la "maldad de la tierra" o la "indigestión", la cuestión de las tierras ociosas en Shenzhen de Zhongzhou Holdings ha atraído mucha atención en los últimos dos años.
Actualmente, el único proyecto en construcción de la empresa en Shenzhen es el Centro Logístico Internacional Sungang en el distrito de Luohu. La inversión estimada es de 9.465 millones de yuanes, lo que supera los activos netos totales de la empresa desde el inicio de la construcción en 2014. , el avance del proyecto ha sido del 10%, por lo que se cuestionó sobre el lento avance.
Los proyectos de desarrollo planificados por la compañía en Shenzhen incluyen la parcela de tierra de Huangjintai y el distrito 26 de Baocheng. Entre ellos, se planea que el Distrito 26 de Baocheng sea un proyecto de oficinas comerciales. Han pasado tres años desde que se obtuvieron los derechos de propiedad y aún se encuentra en la etapa de negociación y firma de compensación por demolición. En abril de este año, Zhongzhou Holdings medió durante casi 20 años. El proyecto Golden Terrace finalmente "perdió" y el gobierno lo recuperó debido a su inactividad.
Se entiende que el proyecto Golden Terrace está ubicado en el área comercial principal de la estación norte de Shenzhen, distrito de Longhua. Se acordó ser desarrollado conjuntamente por Huadian Real Estate, Longhua Company y Baodong Company. en 1991, en 2001, Zhongzhou Holdings aprobó la adquisición. Huadian Real Estate obtuvo indirectamente intereses parciales en el proyecto. Sin embargo, en los años siguientes, el proyecto Huangjintai se vio envuelto en disputas de propiedad. Huadian Real Estate y Baodong Company han presentado demandas repetidas para "monopolizar exclusivamente" los derechos e intereses del proyecto Huangjintai, pero todas han sido rechazadas. En marzo de este año, el Tribunal Popular Superior Provincial de Guangdong dictó una sentencia definitiva según la cual Baodong Company disfruta del 10% de los derechos de participación en las ganancias del proyecto, lo que significa que Zhongzhou Holdings posee el 90% del capital social del proyecto Huanghuangtai a través de Huadian Real Estate.
En medio de disputas de propiedad, el terreno del proyecto Huangjintai fue identificado como terreno inactivo por la Comisión de Planificación Municipal y Recursos Terrestres de Shenzhen en 2013 y se incluyó en el plan de desarrollo. En abril de este año, Zhongzhou Holdings emitió un anuncio en el que afirmaba que actualmente la Oficina de Administración de Longhua de la Oficina de Planificación Municipal y Recursos Naturales de Shenzhen ha recuperado aproximadamente 285.000 metros cuadrados de terreno para el proyecto Huangjintai. Según el plan de compensación, después de que el gobierno recuperó los derechos de uso de la tierra, entregó a Zhongzhou Holdings 90.000 metros cuadrados de tierra para su propio uso. De acuerdo con las regulaciones sobre la proporción de superficie construida, Zhongzhou Holdings puede albergar una plataforma dorada con un área de construcción de aproximadamente 450.000 metros cuadrados.
En este punto, el terreno restante de Golden Terrace puede haberse convertido en uno de los pocos proyectos en Shenzhen en los que Zhongzhou Holdings puede ejercer su influencia. Zhongzhou Holdings afirmó en su informe semestral de 2020 que "el proyecto Golden Terrace está ubicado en el área comercial principal de la estación norte de Shenzhen, distrito de Longhua, con una excelente ubicación. La compañía espera una inversión total de 6.144 millones de yuanes". él, con construcción a partir de noviembre de 2020 y mayo de 2024. Completado.
En la actualidad, a excepción de algunas propiedades propias en alquiler, los proyectos de Shenzhen ya no están incluidos en la lista de ventas de proyectos importantes divulgada por Zhongzhou Holdings. Chengdu, Huizhou y las ciudades del este de China se están convirtiendo en las de la compañía. principales fuentes de ingresos.
La promesa de "inyección de activos en la plataforma de cotización" aún no se ha cumplido.
Todo depende de las personas y, en última instancia, la trayectoria de desarrollo de una empresa debe estar vinculada al controlador real. .
Nacido en Shantou, Guangdong, Huang Guangmiao salió a ganarse la vida y empezó un negocio cuando tenía más de diez años. Hizo su primera olla de oro con piezas de automóviles. Se mudó a Hong Kong. en 1993 y fundó el Grupo Zhongzhou ese mismo año. Como muchos empresarios de Chaoshan, Huang Guangmiao mantiene un perfil bajo, se atreve a aventurarse y sabe cómo hacer negocios.
Huang Guangmiao y su Grupo Zhongzhou alcanzaron prominencia en la industria inmobiliaria sólo después del año 2000. Con su cooperación multifacética con CITIC South China Group y su inversión en ingeniería municipal y renovación de la ciudad antigua, emergieron gradualmente. en Shenzhen Las filas de las principales empresas inmobiliarias.
En 2013, Zhongzhou Real Estate, una filial del grupo, se hizo con la participación de control en Shenzhen Great Wall Investment Holdings Co., Ltd. (en adelante, "Shenzhen Great Wall") de Luen Thai Group. y cambió su nombre a "Shenzhen Zhongzhou Investment Holdings Co., Ltd." Co., Ltd. (en lo sucesivo, "Zhongzhou Holdings"), logró cotizar en la curva de acciones A. Shenzhen Great Wall, una subsidiaria de la Comisión de Administración y Supervisión de Activos de propiedad estatal de Shenzhen, se ha transformado en la era Zhongzhou y se ha convertido en la principal plataforma financiera del Grupo Zhongzhou.
La entrada al mercado de capitales ha brindado nuevas oportunidades comerciales al Grupo Zhongzhou. En los últimos años, el Grupo Zhongzhou ha completado su diseño nacional desde los inicios de la Gran Área de la Bahía de Guangdong-Hong Kong-Macao.
Sin embargo, después de la cotización de Curve, la solución de la empresa a la competencia horizontal aún no se ha cumplido. En la plataforma de interacción con inversores, los accionistas de Zhongzhou han preguntado con frecuencia cómo evitar la competencia horizontal.
De acuerdo con el compromiso de Zhongzhou Real Estate después de “cazar” con éxito la Gran Muralla de Shenzhen en 2013, la compañía propondrá una solución a la competencia horizontal dentro de cinco años y comprará activos mediante la emisión de acciones, compras en efectivo y otros Métodos permitidos por las leyes y regulaciones. Los activos se inyectan en empresas que cotizan en bolsa.
Huang Guangmiao también prometió en 2015 que Zhongzhou Holdings sería su única plataforma para el desarrollo y las ventas de bienes raíces. Dentro de 3 años, comenzaremos gradualmente el proceso de transferencia de los derechos de uso de terrenos no desarrollados que actualmente poseo yo y otras empresas controladas por mí a Zhongzhou Holdings o un tercero no relacionado.
Se ha alcanzado el nodo y el plan del Grupo Zhongzhou de inyectar activos en empresas que cotizan en bolsa está a la espera de concretarse. Aunque en mayo de 2018, Zhongzhou Holdings emitió un anuncio de suspensión comercial, indicando que Zhongzhou Group tenía la intención de inyectar un lote de proyectos con un monto de transacción de más de 3.500 millones de yuanes en la empresa que cotiza en bolsa, solo en el último mes, esta planificación de activos ha sido bloqueado debido a que "algunos activos actualmente tienen ciertas fallas, incluida la terminación de algunos proyectos de reserva de tierras que no se han desarrollado sustancialmente más allá del período del contrato y algunos activos están hipotecados".
Se entiende que estos activos incluyen proyectos inmobiliarios como el edificio Shenzhen Zhongzhou, las tiendas Yicuiyuan Fase I y II, Zhongzhou Xintiandi, algunos proyectos de bancos de terrenos en Qingdao y Huiyang, y Shenzhen Zhongzhou Commercial Management Co., Ltd. 99,50% de las acciones, 72% de las acciones de Shenzhen Langyi Property Management Co., Ltd., 95% de las acciones de Shenzhen Zhongzhou Creative Services Management Co., Ltd. y 95% de las acciones de Shenzhen Zhongzhou Technology Venture Capital Co., Ltd., etc. En la actualidad, estos activos todavía están "libres" fuera de la plataforma de cotización de Zhongzhou.
De hecho, a lo largo de los años en que Zhongzhou Holdings ha implementado una gestión profesional, Huang Guangmiao se ha retirado detrás de escena. El actual presidente de la empresa que cotiza en bolsa es Yao Ribo, que proviene de CITIC Real Estate. En una reunión anual posterior a la cotización de las acciones A, Huang Guangmiao dijo que su sueño de fundar una empresa que cotiza en bolsa se había hecho realidad. Pero en la actualidad, todavía hay mucha presión sobre los activos esperando que se resuelva.
En el último informe semestral, la gestión de fondos se ha convertido en la palabra clave del plan 2020 de Zhongzhou Holdings. Según los informes, este año, Zhongzhou Holdings hará de las ventas y el cobro de pagos la máxima prioridad de todo el año, fortalecerá la gestión presupuestaria, se esforzará por revitalizar los fondos regulatorios y prestará atención a la gestión del flujo de caja. Por un lado, continuamos ampliando los canales de financiación y explorando nuevos modelos de financiación, por otro lado, continuamos implementando la gestión del plan de capital y prestando especial atención a la gestión de costos;
Desde la perspectiva del mercado secundario, Zhongzhou Holdings es una de las pocas empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa cuyo precio de las acciones es inferior a los activos netos por acción. La compañía cerró a 9,43 yuanes por acción el 1 de agosto, cifra inferior a los activos netos por acción de 11,73 yuanes. Si quiere recuperar la confianza de los inversores, Ten Billion Zhongzhou todavía necesita intentarlo.