(A) Factores generales
Incluyen principalmente factores económicos, factores sociales, factores administrativos y factores psicológicos.
1.Factores económicos.
(1) Factores de desarrollo económico.
(2) Factores financieros.
(3) Factores de estructura industrial.
2.Factores sociales.
(1) Factores demográficos.
(2)Factor de tamaño de la familia.
(3) Especulación inmobiliaria.
(4) Nivel de investigación educativa y científica y factores de seguridad pública.
(5) Factores de bienestar social.
3.Factores administrativos.
(1) Sistema de uso del suelo, sistema de vivienda, política de precios del suelo.
(2) Urbanismo, ordenación del territorio y estrategia de desarrollo urbano.
(3) Sistema fiscal, incentivos a la inversión y políticas preferenciales.
(4) Cambios de afiliación administrativa.
(5) Control de tráfico.
4.Factores psicológicos.
(2) Factores regionales (selección única en 2006)
Los factores regionales se refieren a las características resultantes de la combinación de condiciones naturales y factores sociales, económicos, administrativos, tecnológicos y otros en un área específica.
1. Los servicios empresariales prosperan.
Esto se refiere a la prosperidad de las industrias comerciales y de servicios en la región y la relación de ubicación de los centros de las industrias comerciales y de servicios en todos los niveles. Si prosperan los servicios comerciales, los niveles de precios inmobiliarios en esta zona serán más altos.
2.Factores de accesibilidad viaria.
Esto se refiere a qué tan suave es el sistema vial en la zona. Cuanto mayor sea la pendiente de la carretera (carretera principal, carretera secundaria, ramal), mayor será el nivel de precios inmobiliarios en la zona.
3. El factor del transporte conveniente.
Esto se refiere a la conveniencia del transporte, incluida la mejora del sistema de autobuses y la conveniencia del transporte público. Cuanto mayor sea la conveniencia, mayor será el nivel de precios inmobiliarios.
4. Factores de equipamiento urbano.
(1) Infraestructuras: incluye principalmente instalaciones de abastecimiento de agua, drenaje, suministro de energía, suministro de gas, calefacción y comunicaciones.
(2) Instalaciones habitacionales: incluyen principalmente escuelas, hospitales, mercados de agricultores, bancos, cajas de ahorros, oficinas de correos y otras instalaciones.
(3) Instalaciones culturales y de entretenimiento: incluye principalmente cines, bibliotecas, museos, discotecas, centros culturales y otras instalaciones.
5. Factores ambientales
Si una zona tiene muchos espacios verdes, parques y un entorno hermoso, entonces el nivel de precios inmobiliarios en esa zona será alto si hay contaminación acústica y del aire; La contaminación y la contaminación del agua son graves, los precios inmobiliarios son bajos.
(3) Factores individuales
1. Factores individuales del suelo.
(1) Factor de posición.
La ubicación es un factor muy importante que afecta a los precios del suelo. La ubicación también se conoce como ubicación del paquete. La ubicación es diferente de la ubicación geográfica física y de la ubicación socioeconómica. Cuando la ubicación cambia de mala a buena, los precios de la tierra subirán; por el contrario, los precios de la tierra bajarán;
(2) Factor de área, factor de ancho y factor de profundidad.
En términos generales, la superficie del terreno debe ser adecuada. Si es demasiado grande o demasiado pequeña, afectará el uso total del terreno, reduciendo así el precio unitario del terreno.
(3) Factor de apariencia.
Las formas del terreno son rectángulo, cuadrado, triángulo, rombo y trapezoide. Las tierras irregulares son difíciles de utilizar, lo que hace bajar los precios de la tierra. Generalmente se considera que la forma del paquete es rectangular. En circunstancias especiales, los precios del suelo para parcelas irregulares, como intersecciones dentro de calles y parcelas triangulares, pueden ser extremadamente altos.
(4) Fertilidad del suelo, geología, topografía y factores geomorfológicos.
El terreno se refiere a la forma ondulada del terreno. En términos generales, el terreno es plano y el precio del terreno es alto. Por el contrario, el terreno es desigual y el precio del suelo es bajo.
(5) Factor de volumen.
Cuanto mayor sea el ratio de superficie, mayor será el precio del suelo; a la inversa, cuanto menor sea el ratio, menor será el precio del suelo. La relación entre la proporción de superficie construida y el precio del suelo generalmente no es lineal.
(6)Factores de uso.
En general, los precios del suelo comercial, residencial y industrial están bajando.
(7) Factor de edad del uso del suelo.
Mientras la renta anual de la tierra permanezca sin cambios, cuanto más largo sea el período de uso de la tierra, mayor será el precio de la misma.
2. Factores individuales de la arquitectura.
(1) Área, estructura, materiales, etc.
El área de construcción, la superficie habitable y la altura son diferentes, lo que resulta en diferentes costos de renovación.
(2) Si el diseño y el equipamiento están en buenas condiciones.
La forma, el estilo de diseño y la decoración del edificio deben ser adecuados para el propósito del edificio. Que el diseño y el equipamiento del edificio sean adecuados para sus funciones tendrá un gran impacto en el precio del mismo. edificio.
(3) Calidad de la construcción.
La masa giratoria de un edificio no sólo afecta al coste de inversión del edificio, sino que también afecta a la durabilidad, seguridad, comodidad y confort del mismo. Por tanto, la calidad de la construcción tiene un gran impacto en el precio del edificio.
(4) Restricciones legales.
Las restricciones legales específicas sobre la construcción son principalmente normativas de planificación urbana y construcción.
(5) Si el edificio está en armonía con el entorno que lo rodea.
Un edificio debe estar en armonía con su entorno, de lo contrario no será aprovechado de la forma más eficaz. Si un edificio no cumple todas sus funciones, su valor naturalmente disminuirá.