La fórmula de cálculo básica del precio mínimo del terreno: precio mínimo del terreno = precio del terreno ÷ área total de construcción (área total de construcción = área de terreno × relación de área de piso); Este es el algoritmo más justo y la fórmula más básica. Divida el precio total del terreno por el área total de construcción y asigne el costo de compra del terreno a cada metro cuadrado, que es el "precio mínimo del terreno".
La relación entre el precio mínimo del terreno y la proporción de superficie útil
El precio mínimo del terreno, también conocido como precio del terreno por unidad de área de construcción, se refiere al precio promedio del terreno por unidad de área de construcción, específicamente basado en comercial El precio promedio en un momento determinado de los derechos de uso de terrenos de construcción con un cierto período de uso evaluado por separado para fines residenciales, industriales y otros, y el precio promedio de los derechos de uso de terrenos de propiedad estatal anunciados por el gobierno popular en la ciudad, condado o nivel superior.
La fórmula de cálculo del precio mínimo del terreno es precio mínimo del terreno = precio total del terreno ÷ área de construcción planificada, es decir, el valor dividido por el precio unitario del terreno y la relación de superficie planificada. Entre ellos, el área de construcción planificada es igual al valor multiplicado por la superficie del terreno y la relación de superficie construida.
Se puede ver a partir de la fórmula de cálculo del precio mínimo del terreno que la relación entre el precio mínimo del terreno y la relación de superficie útil está correlacionada negativamente, es decir, si la proporción de superficie útil aumenta, el precio mínimo del terreno. disminuirá. Si la proporción de superficie construida disminuye, los precios de la tierra aumentarán. Debido a esto, el precio mínimo puede explicar mejor el nivel del precio de la tierra que el precio unitario de la tierra, y también es un indicador importante para que los compradores de viviendas juzguen la relación de superficie construida.
Disposiciones sobre la relación de superficie construida
La relación de superficie construida, también conocida como densidad bruta de superficie edificable, se refiere a la relación entre la superficie total construida de una comunidad y la superficie del terreno. . Para los desarrolladores, la proporción de superficie construida determina la proporción del costo del terreno en una casa, mientras que para los residentes, la proporción de superficie construida está directamente relacionada con la comodidad de vivir. Para una buena zona residencial, la proporción de superficie de los edificios residenciales de gran altura no debe exceder de 5, la proporción de la superficie de los edificios residenciales de varios pisos no debe exceder de 3 y la proporción de espacios verdes no debe ser inferior a 30. Sin embargo, debido a las limitaciones del costo del terreno, no todos los proyectos son viables.
Relación de área de piso: la relación entre el área total de construcción sobre el suelo dentro del área de terreno del proyecto (pero debe ser el área de construcción por encima de más o menos 0 elevación) y el área total de terreno del proyecto.
El área de construcción generalmente se calcula de acuerdo con el "Código para el cálculo del área de construcción de proyectos de construcción" (GB/T50353-2013); existen las siguientes circunstancias especiales.
1. Si la planta baja de un edificio es elevada para uso público como pasillos, aparcamientos, zonas verdes, ocio de los residentes, instalaciones auxiliares, etc., la altura de las plantas elevadas deberá estar comprendida entre 2,8 metros. y 3.6 metros de espacio, su área de construcción no está incluida en la relación de superficie construida.
2. En la parte superior del edificio hay escaleras, salas de tanques de agua, salas de ascensores, pisos de transferencia estructurales (tuberías de equipos), garajes en la planta baja, cuartos de servicio, etc. Cuando la altura del piso es de 2,2 metros o más, el área total se calculará en la proporción del área del piso. Si la altura del piso es inferior a 2,2 metros, la proporción del área del piso se calculará como 1/2 del área.
3. El balcón de un edificio, ya sea cóncavo, voladizo, cerrado o no cerrado, se calcula como la mitad de su área horizontal proyectada cuando se mide la profundidad de todos los tipos. de balcones supera los 1,8 metros, se calcula como Toda la superficie está incluida en el ratio de superficie construida.
4. Cualquier parte del edificio semisótano cuya elevación del techo exceda la elevación del piso exterior en más de 1,0 metros debe incluirse en el cálculo del área de construcción sobre el suelo si es inferior a 1,0; metros, no se incluirá en la relación de superficie construida.
5. Si la elevación del piso exterior del edificio es inconsistente, se utilizará como piso exterior la elevación de la vía urbana más cercana en el área circundante más 0,2 metros, y luego se aprobará de acuerdo con el regulaciones anteriores.