Sentencia civil sobre disputa por contrato de venta de viviendas comerciales entre Yu Longtao contra Guilin Xinding Real Estate Development Co., Ltd.
Tribunal: Tribunal Popular del Distrito de Xiangshan de la ciudad de Guilin, Región Autónoma Zhuang de Guangxi Región
Caso No.: (2012) Xiang Minchu Zi No. 179
Demandante Yu Longtao.
El agente confiado es Lu Shengxi, abogado del bufete de abogados Guangxi Chunliang.
El demandado es Guilin Xinding Real Estate Development Co., Ltd. Residencia: Ciudad de Guilin.
Representante legal Cheng Jinyuan, presidente de la empresa.
El tercero es Guilin Dijia Real Estate Development Co., Ltd. Residencia: distrito de Qixing, ciudad de Guilin.
El representante legal es Xiao Zheren, gerente de la empresa.
El demandante Yu Longtao demandó al demandado Guilin Xinding Real Estate Development Co., Ltd. (en adelante, Xinding Company) y al tercero Guilin Dijia Real Estate Development Co., Ltd. (en adelante, Dijia Empresa) contrato de venta de vivienda comercial Después de aceptar el caso de la disputa, este tribunal formó un panel colegiado de conformidad con la ley y celebró una audiencia pública. El demandante Yu Longtao y su agente autorizado Lu Shengxi asistieron al tribunal para participar en el litigio. La demandada Xinding Company y el tercero Dijia Company no comparecieron ante el tribunal para participar en el litigio después de haber sido citados legalmente por este tribunal. El caso ya ha concluido.
El demandante Yu Longtao afirmó que el 29 de agosto de 2004, Yu Xuerong firmó el "Acuerdo de diseño y construcción de encomienda de viviendas comerciales" con el demandado y pagó 100.000 yuanes por adelantado al demandado para comprar la habitación Xinding 1. Piso 4, Unidad 1, Edificio 10, Jardín. Después de que Yu Xuerong pagó el alquiler al acusado, el acusado nunca cumplió el acuerdo con Yu Xuerong. En 2007, el demandante negoció con Yu Xuerong y compró la Habitación 1 en el cuarto piso de la Unidad 1, Edificio 10, Jardín Xinding, al precio original. Yu Xuerong y el demandante se acercaron al demandado para negociar y obtuvieron la aprobación del demandado. Dijeron que en el "Acuerdo de diseño y construcción de encomienda de viviendas comerciales" firmado directamente entre Yu Xuerong y el demandado, el nombre de Yu Xuerong se cambió por el nombre del demandante. El sello oficial está estampado en el nombre para indicar la confirmación. Después de que el demandado devolvió el precio de compra de 100.000 yuanes de Yu Xuerong, el demandante entregó 100.000 yuanes al demandado. El 16 de agosto de 2007, el demandado emitió un recibo al demandante por la cantidad de 100.000 yuanes. Más tarde, el demandante se enteró de que debido a que el demandado debía más de 8 millones de yuanes al Guilin Commercial Bank, el proyecto Xinding Garden se había vendido a un tercero el 10 de diciembre de 2007, y las dos partes habían firmado un acuerdo de ejecución. Por este motivo, el demandante solicitó a un tercero que continuara ejecutando el "Acuerdo de Diseño y Construcción de Encomienda de Vivienda Comercial" en nombre del demandado, pero el tercero no estuvo de acuerdo. El demandante cree que el "Acuerdo de Diseño y Construcción de Encomienda de Vivienda Comercial" firmado por el demandante y el demandado debe reconocerse como el "Contrato de Venta de Vivienda Comercial". Sin embargo, hasta el momento el demandado no ha obtenido una licencia de preventa de vivienda comercial y el acuerdo no es válido. El acuerdo no es válido y el demandado debe devolver el capital de 100.000 yuanes más los intereses al demandante. Al mismo tiempo, el demandado y el tercero acordaron en el "Acuerdo complementario" que si el comprador del grupo solicita realizar el pago, las pérdidas del comprador del grupo deben compensarse adecuadamente y devolver el capital. Por lo tanto, el demandante interpuso demanda ante el tribunal solicitando: 1. Confirmar que el "Contrato de Diseño y Construcción de Casa Comercial Encomendado" firmado por el demandante y el demandado el 29 de agosto de 2004 era inválido; 2. Ordenar al demandado que; devolver los 10 honorarios de diseño y construcción encargados de la casa comercial que el demandado había cobrado al demandante diez mil yuanes y 31.920 yuanes de interés. Se ordenó al tercero que asumiera la responsabilidad conjunta. Las costas del litigio de este caso correrán a cargo del demandado.
La demandada Xinding Company no compareció ante el tribunal y no respondió.
El tercero, Dijia Company, no compareció ante el tribunal ni hizo declaración.
Después del juicio, se descubrió que la empresa demandada Xinding era originalmente la promotora del proyecto Xinding Garden en Zhuzi Lane, Minzu Road, ciudad de Guilin. El 29 de agosto de 2004, Xinding Company, como Parte A, y Yu Xuerong, como Parte B, celebraron un "Acuerdo de diseño y construcción encomendado a una casa comercial".
El acuerdo estipula que la casa comercial que la Parte B le confía a la Parte A para diseñar y construir está ubicada en la Sala 1 en el 4to piso de la Unidad 1, Edificio 10, Xinding Garden. El tipo de unidad es de tres dormitorios y dos salas de estar, y la construcción. el área es tentativamente de 121 metros cuadrados; la Parte A pagó todos los precios, incluidos los honorarios de diseño confiados, materiales de construcción, honorarios de terreno, honorarios de construcción, honorarios de administración, etc. a 2.416 por metro cuadrado, con un precio total de 292.336 yuanes; precio de la vivienda el 10 de abril de 2006 Se requiere el 25% del monto, o 100.000 yuanes por adelantado, cuando la Parte A obtenga la licencia de preventa para la vivienda comercial mencionada anteriormente, notificará a la Parte B por teléfono. firmar un "Contrato de Compra y Venta de Vivienda Comercial" con la Parte A dentro de los cinco días posteriores a la recepción de la notificación telefónica. El monto restante será financiado mediante un préstamo hipotecario bancario después de que la Parte A obtenga la licencia de preventa de vivienda comercial, la Parte A y la Parte. B firma un "Contrato de Compra y Venta de Vivienda Comercial" por separado. La ubicación, el área y el precio unitario de la vivienda comercial comprada por la Parte B como comprador son los mismos que los determinados en el acuerdo: Esto después de la celebración del acuerdo; Para efectos, la casa deberá ser entregada a la Parte B antes del 31 de diciembre de 2005. Si la entrega de la casa se retrasa sin causa de fuerza mayor, se pagará la indemnización por daños y perjuicios en base a los intereses del préstamo bancario por el mismo período a partir de la fecha de la prórroga. Tanto Yu Xuerong como Xinding Company firmaron y sellaron la firma del acuerdo. En 2007, el demandante negoció con Yu Xuerong y compró la Habitación 1 en el cuarto piso de la Unidad 1, Edificio 10, Jardín Xinding, ordenada por Yu Xuerong, al precio original. Las dos partes encontraron a Xinding Company para negociar, y Xinding Company acordó cambiar el nombre de Yu Xuerong por el nombre del demandante en el acuerdo original. Xinding Company estampó su sello oficial en el cambio para confirmarlo. Después de que el acusado devolvió el pago de 100.000 yuanes de la casa de Yu Xuerong, el demandante entregó 100.000 yuanes al acusado. El 16 de agosto de 2007, el demandado emitió un recibo al demandante por la cantidad de 100.000 yuanes.
El 13 de junio de 2006, Xinding Company carecía de fondos para el desarrollo de la tercera fase del proyecto Xinding Garden, por lo que prometió 4.337 metros cuadrados de terreno en el proyecto Xinding Garden para un préstamo al Guilin Commercial Bank. Co., Ltd. 8 millones de yuanes, el plazo del préstamo es de un año. Debido al estancamiento del desarrollo, fue difícil pagar el préstamo y Xinding Company no pagó a tiempo el capital y los intereses al banco comercial. El 18 de junio de 2007, el banco comercial presentó una demanda ante el Tribunal Popular del distrito de Xiufeng, ciudad de Guilin. El 10 de julio del mismo año, el Tribunal Popular del Distrito de Xiufeng de Guilin emitió una Carta de Mediación Civil No. 527 de Xiu Min Chu Zi (2007), y Xinding Company reembolsó voluntariamente el principal y los intereses del préstamo del banco comercial. Dado que Xinding Company no cumplió con el acuerdo de mediación, el banco comercial solicitó la ejecución al Tribunal Popular del Distrito de Xiufeng de la ciudad de Guilin. Durante el proceso de ejecución, Xinding Company negoció con bancos comerciales y Dijia Company y llegó a un "Acuerdo de ejecución" el 10 de diciembre de 2007, que estipulaba que "1. Xinding Company acordó vender el terreno hipotecado a Djia Company a un precio de 10 millones de yuanes, los ingresos tendrán prioridad para pagar la deuda del préstamo del banco comercial de 8.920.425 RMB, y la cantidad restante de 1.079.575 RMB se utilizará para devolver la inversión inicial de Dijia Company en el proyecto Xinding Garden y las consecuencias del Xinding. Proyecto de jardín 2. La empresa Dijia asumirá la responsabilidad del proyecto del jardín Xinding. Para todas las deudas que la empresa tiene con el banco comercial, el banco comercial promete que después de que la empresa Dijia devuelva 2.000.425 yuanes al banco comercial, el saldo restante es de 6,92. Se seguirán entregando millones de yuanes a Dijia Company, siempre que no se libere la hipoteca original del terreno y el banco comercial siga disfrutando del derecho de prioridad al reembolso. Se utilizará hasta el 20 de marzo de 2008 y los intereses durante. el período se calculará de acuerdo con la tasa de interés para el mismo período especificado por el Banco Popular de China, y los intereses se pagarán puntualmente el día 20 de cada mes (el cálculo de intereses comenzará a partir de la fecha en que se realice el pago por Dijia Company) paga intereses, o si Dijia Company no devuelve el saldo de 6,92 millones de yuanes al banco comercial antes del 20 de marzo de 2008, el banco comercial tiene derecho a solicitar al tribunal que disponga de la hipoteca mencionada anteriormente. terreno de acuerdo con la ley y pagar los 6,92 millones de yuanes adeudados y los intereses correspondientes. Después de que Dijia Company pagó todas las deudas contraídas con el banco comercial, el banco comercial liberó la hipoteca sobre el terreno mencionado anteriormente. La empresa emitió un fallo en el Tribunal Popular del Distrito de Xiufeng y pagó el dinero en dos cuotas: la primera vez que la empresa emitió un fallo en el Tribunal Popular del Distrito de Xiufeng, dentro de los siete días hábiles posteriores a la entrada en vigor de la carta, la Compañía Dijia pagó 2.000.425. yuanes al banco comercial, pagó 1.079.575 yuanes a Xinding Company y redimió la inversión inicial de Dijia Company en el proyecto Xinding Garden antes del 20 de marzo de 2008. Dijia Company devolverá el saldo de 6,92 millones de yuanes y los intereses correspondientes al banco comercial 4. La Compañía Xinding cooperará con la Compañía Dijia para manejar los procedimientos de cambio después de que este acuerdo entre en vigencia y compensará a la Compañía Dijia por el monto pagado por los intereses del préstamo bancario por el mismo período..." El 17 de diciembre del mismo año, Guilin. El Tribunal Popular del Distrito de Xiufeng emitió (2007) la sentencia civil núm. 237 de Xiuzhizi, confirmando el "Acuerdo de ejecución" antes mencionado y dictaminando que se dio por terminado el procedimiento de ejecución del caso.
En agosto de 2008, la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Guilin acordó cambiar los derechos de uso de tierras de propiedad estatal de las tres parcelas de tierra vendidas originalmente por Xinding Company en Zhuzi Lane al nombre de Dijia Company. El 13 de noviembre del mismo año, la Comisión Municipal de Construcción y Planificación de Guilin emitió el Aviso de Construcción Municipal Guiguanzi (2008) No. 404 sobre el cambio de nombre de la unidad de construcción en ciertas ubicaciones de construcción en el Municipio Guiguanzi (2000) No. 200 Documento. Posteriormente, Dijia Company se hizo cargo de la tercera fase del proyecto Xinding Garden y lo desarrolló. En marzo de 2010, Dijia Company obtuvo la calificación de preventa para el Edificio 10 de Xinding Garden y prevendió la casa al público.
El 10 de diciembre de 2007, Xinding Company (Parte A) y Dijia Company (Parte B) también firmaron un "Acuerdo complementario", que estipulaba que la Parte B garantizaba Después de la tercera fase del proyecto, Primero se construirán casas de demolición y reasentamiento para los hogares demolidos, y también se deben garantizar los intereses del grupo comprador de hogares de las agencias gubernamentales municipales. El demandante solicitó al tercero que continuara ejecutando el "Acuerdo de Diseño y Construcción de Encomienda de Vivienda Comercial", pero el tercero no estuvo de acuerdo, por lo que el demandante presentó una demanda en este tribunal.
Los hechos anteriores incluyen una copia de la tarjeta de identificación proporcionada por el demandante, el "Acuerdo de Diseño y Construcción de la Comisión de Vivienda Comercial", recibos de pago, acuerdo de ejecución y acuerdo complementario, (2010) Xiangmin Yichuzi No. Art. 838 Se confirmarán las actas de la sentencia civil y del juicio judicial.
Este tribunal cree que aunque el "Acuerdo de construcción y diseño encomendado de una casa comercial" firmado por el demandante en lugar de Yu Xuerong y la Compañía Xinding demandada se denomina acuerdo de diseño y construcción encomendado, el contenido incluye los conceptos básicos situación de la casa comercial, El método para determinar el precio de la vivienda comercial y el precio total, la forma de pago, el tiempo de pago y otros contenidos ya han cumplido con el contenido principal del contrato de compraventa de vivienda comercial estipulado en el artículo 16 de las "Medidas para la Administración de Ventas de Vivienda Comercial", y Xinding Company ha cobrado 100.000 yuanes por la compra de la casa según lo acordado. Por lo tanto, según el artículo 5 de la "Interpretación de varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de viviendas comerciales" del Tribunal Popular Supremo Disputas sobre contratos de venta", el "Acuerdo de diseño y construcción de encomienda de viviendas comerciales" debe reconocerse como un contrato de venta de viviendas comerciales. Según el artículo 84 del Capítulo 5 de la "Ley de Contratos de la República Popular China" sobre Modificaciones y Transferencias de Contratos, "Si el deudor transfiere total o parcialmente sus obligaciones contractuales a un tercero, deberá obtener el consentimiento del acreedor". .", Artículo 84 Artículo 86 “Si un deudor transfiere sus obligaciones, el nuevo deudor soportará las deudas accesorias relacionadas con la deuda principal, salvo que las deudas accesorias pertenezcan exclusivamente al propio deudor original Artículo 90 “Si las partes se fusionan”. después de celebrar un contrato, la fusión deberá Si las partes celebran un contrato y luego se separan, la persona jurídica separada u otra organización tendrán derechos y responsabilidades conjuntos por los derechos y obligaciones contractuales, a menos que el acreedor y el deudor acuerden lo contrario. "", no existe fusión ni división entre Dijia Company y Xinding Company, por lo que el artículo 90 de la Ley de Contratos no se aplica a este caso. Dijia Company estuvo involucrada en el caso de ejecución civil No. 237 (2007) Xiuzhizi No. 237 del Tribunal Popular del Distrito de Xiufeng de la ciudad de Guilin. Durante el proceso de ejecución del Tribunal Popular del Distrito de Xiufeng, firmó un "Acuerdo de Ejecución y Conciliación" con. Xinding Company dispuso y aceptó el contrato del proyecto de jardín de Xinding Company, y luego se celebró el "Acuerdo complementario" el 10 de diciembre de 2007, que estipulaba que Dijia Company era responsable del reasentamiento de los hogares demolidos en la tercera fase del proyecto. El proyecto Xinding Garden y los intereses de compra de viviendas de los compradores del grupo, pero según el principio de "privacidad del contrato", el contenido del acuerdo complementario solo lo conocen Xinding Company y Dijia Company, y la ejecución solo se lleva a cabo entre Xinding Company. y Compañía Dijia. Dado que el demandante no tiene pruebas que demuestren que Xinding Company informó a Dijia Company en detalle sobre los compradores del grupo, Dijia Company no tiene obligación de asumir responsabilidad solidaria por las deudas de Xinding Company. Por lo tanto, este tribunal no admitirá la solicitud del demandante de que el tercero asuma la responsabilidad solidaria. En marzo de 2010, Dijia Company ya había obtenido la calificación de preventa para el Edificio 10# de Xinding Garden, por lo que Xinding Company ya no pudo obtener la calificación de preventa para el Edificio 10#. Según el artículo 2 de la Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales, “el contrato de preventa de viviendas comerciales celebrado entre el vendedor y el comprador sin obtener la pre-venta de viviendas comerciales”. -La licencia de venta se considerará inválida. Sin embargo, en "Si se obtiene una licencia de preventa de vivienda comercial antes de que se presente la demanda, puede considerarse válida antes de que el demandante presentara una demanda, era imposible para Xinding Company obtenerla". una licencia de preventa de viviendas comerciales y, por lo tanto, el "Acuerdo de diseño y construcción de encomienda de viviendas comerciales" entre las dos partes era inválido. El artículo 58 de la "Ley de Contratos de la República Popular China" estipula que después de la invalidación del contrato, los bienes adquiridos como resultado del contrato serán devueltos a la parte culpable compensará a la otra parte por las pérdidas resultantes.
Por lo tanto, este tribunal apoya la solicitud del demandante de que el demandado devuelva el pago de la vivienda de 100.000 yuanes y pague los intereses debido a la invalidez del contrato. El interés se calculará sobre la base de la tasa de interés de préstamos bancarios similares durante el mismo período desde el 16 de agosto de 2007 hasta que el demandado devuelva el pago de la vivienda. De conformidad con el artículo 58 de la Ley de Contratos de la República Popular China, el artículo 2 de la Interpretación del Tribunal Popular Supremo sobre varias cuestiones relativas a la aplicación de la ley en el juicio de disputas sobre contratos de venta de viviendas comerciales y los litigios civiles de la República Popular de China De conformidad con lo dispuesto en el artículo 130 de la Ley, la sentencia es la siguiente:
1. El "Acuerdo de Diseño y Construcción Encomendado de Vivienda Comercial" firmado por el demandante Yu Longtao y el demandado Guilin Xinding. Real Estate Development Co., Ltd. no es válido. El demandado Guilin Xinding Real Estate Development Co., Ltd. devolvió los 100.000 yuanes comprados por el demandante en Longtao y pagó intereses (para el cálculo de los intereses, el capital de 100.000 yuanes se calculó desde el 16 de agosto de 2007 hasta el momento en que el demandado reembolsó el precio de compra, y el tipo de interés se refiere al tipo de interés del préstamo bancario para el mismo período).
2. Desestimar los demás reclamos del demandante Yu Longtao.
La tarifa de aceptación del caso es de 2.988 yuanes y la tarifa de anuncio es de 700 yuanes (pagada por adelantado por el demandante), que correrá a cargo del demandado Guilin Xinding Real Estate Development Co., Ltd.
El deudor deberá pagar las anteriores cantidades exigibles dentro de los diez días siguientes a la fecha de entrada en vigor de la presente sentencia. En caso de mora, el deudor deberá pagar el doble de los intereses de la deuda durante el período de mora. El obligante podrá solicitar a este tribunal la ejecución dentro de los dos años siguientes al último día del plazo de ejecución previsto en esta sentencia.
Si no está satisfecho con esta sentencia, puede presentar una apelación a través de este tribunal o directamente ante el Tribunal Popular Intermedio de Guilin dentro de los quince días siguientes a la fecha de emisión de la sentencia, y presentar copias de acuerdo con el número de las otras partes, y al mismo tiempo prepararse Pagar la tarifa de aceptación del caso de apelación de 2.988 yuanes [nombre de la cuenta: Tribunal Popular Intermedio de Guilin, número de cuenta 30×××16, cuenta bancaria: Banco Agrícola de China Guilin Qixing Branch High- Tech Branch] y apelación ante el Tribunal Popular Intermedio de Guilin. Si la tasa de apelación no se paga por adelantado dentro de los siete días posteriores a la presentación de la petición de apelación, la apelación se retirará automáticamente y esta sentencia entrará en vigor legalmente.
Juez presidente Qian Yue
Asesor del Pueblo Meng Ying
Asesor del Pueblo Su Jian
3 de julio de 2012, 10.
Secretario Zhou Lijuan