El 29 de junio, un periodista del "Daily Economic News" se enteró por el "Sistema de comercio en línea de derechos de uso de la tierra de la provincia de Zhejiang" que Hangzhou publicó información de transferencia de tierras para 9 granjas esa mañana. La diferencia con el pasado es que el "precio de venta aproximado medio", el "precio de venta aproximado máximo" y el "precio de decoración" se aclararon por primera vez en los documentos de transferencia de los 9 terrenos residenciales antes mencionados, es decir, el Los estándares de "precio límite" se establecieron claramente antes de la subasta de tierras.
Vale la pena señalar que la mayoría de las ciudades actualmente limitan los precios durante el proceso de solicitud del certificado de preventa. Existen muchas regulaciones sobre límites de precios que establecen que "el precio declarado no excederá el precio más alto de los proyectos circundantes en venta". Pero en operaciones concretas, ¿cómo limitar el precio declarado? Después de que el precio de la tierra alcance un nuevo máximo, ¿superará el límite de precio original en la región? Precisamente porque hay algunas áreas grises en la política, a menudo envía señales "equivocadas" al mercado, interfiriendo así con la estabilidad del mercado.
Muchos expertos de la industria dijeron a los periodistas que es mejor limitar el precio antes de la subasta de tierras que después de la subasta. Al confirmar pública y transparentemente el "límite de precio" en el contrato de transferencia de tierras, podemos asegurarlo. el futuro. Los precios del suelo y de la vivienda tienen un significado positivo para "estabilizar los precios del suelo, estabilizar los precios de la vivienda y estabilizar las expectativas".
"Límite de precio después de la subasta" se cambió a "límite de precio antes de la subasta"
La información del "Sistema de comercio en línea de derechos de uso de la tierra de la provincia de Zhejiang" muestra que Hangzhou publicó el Para los nueve parcelas de terreno que involucran propiedades residenciales, el "precio de venta promedio", el "precio unitario de venta máximo" y el "precio de decoración" futuros de las parcelas de terreno se acordaron claramente en el anuncio de transferencia.
Por ejemplo, el terreno residencial Xiao Zheng Chuchu (2019) No. 24 (incluido el jardín de infantes de apoyo) ubicado en el distrito de Xiaoshan tiene un área de transferencia de 60,800 metros cuadrados y un área de construcción sobre el suelo planificada de 151.900 metros cuadrados. El precio inicial es de 3.038 millones de yuanes y el precio límite superior es de 3.948 millones de yuanes; el precio de venta bruto promedio no supera los 34.000 yuanes/metro cuadrado y el precio unitario más alto de ventas brutos no supera los 37.400 yuanes/metro cuadrado. Si se realizan ventas de decoración, el precio de la decoración no será superior a 34.000 yuanes por metro cuadrado.
Un reportero de "Daily Economic News" preguntó sobre los datos de plataformas de terceros y descubrió que el precio promedio de las casas recién amuebladas en venta alrededor del terreno mencionado anteriormente es actualmente de alrededor de 38.000 yuanes por metro cuadrado. metro.
La residencia, jardín de infantes y otros terrenos Xiao Zheng Chuchu (2019) No. 26, también ubicado en el distrito de Xiaoshan, tiene un área de transferencia de 49,700 metros cuadrados y un área de construcción sobre el suelo planificada de 138.500 metros cuadrados. El precio inicial es de 3,49 mil millones de yuanes y el precio límite superior es de 4,53 mil millones de yuanes, el precio de venta bruto promedio no supera los 40.500 yuanes/metro cuadrado y el precio unitario más alto de ventas brutos no supera los 44.550 yuanes/metro cuadrado; ; si se implementan ventas de decoración, el precio de la decoración no será superior a 40.500 yuanes/metro cuadrado.
Actualmente, el precio medio de las casas de segunda mano a la venta en las zonas mencionadas es de 49.000 a 56.000 yuanes por metro cuadrado.
El precio inicial total más alto para esta transferencia es la parcela comercial y residencial No. 41 de Hangzheng Chuchu (2019) ubicada en la Unidad Wangjiang, Distrito de Shangcheng, con un área de transferencia de 93.400 metros cuadrados y una área de construcción planificada sobre el suelo 393.900 metros cuadrados, con un precio total inicial de 9.422 millones de yuanes y un precio máximo de 12.242 millones de yuanes, el precio medio de venta en bruto no supera los 63.800 yuanes por metro cuadrado, y el precio unitario más alto en bruto. las ventas no serán superiores a 70.180 yuanes/metro cuadrado; si se implementa decoración. Para las ventas, el precio de la decoración no será superior a 6.000 yuanes/metro cuadrado.
El precio medio de las casas de segunda mano actualmente a la venta en el terreno oscila entre 59.000 y 77.000 yuanes por metro cuadrado.
El periodista del "Daily Economic News" observó que, aunque esta vez el precio medio de venta de las nueve parcelas residenciales estaba claramente acordado, el límite de precio era básicamente el mismo que el precio de las casas nuevas o de segunda mano para venta en los alrededores.
Ding Jiangang, presidente del Zhejiang Daily Real Estate Research Institute, dijo que según el anuncio de transferencia, el límite de precio no solo limita el precio promedio de los materiales en bruto, sino que también limita el precio máximo de los materiales en bruto. y el precio de la tapa dura. "En comparación con la política anterior de límite de precios, la regla de indicar un límite de precio antes de la subasta de tierras al menos no viola el espíritu del contrato; reduce la discrecionalidad administrativa, reduce la posibilidad de búsqueda de rentas de energía y también cambia las reglas del mercado. vista de los precios futuros "Rompiendo las expectativas".
Las tarifas de transferencia de tierras continúan liderando el país
Vale la pena señalar que esta no es la primera vez que Hangzhou ha multado. afinó las reglas de transferencia en la transferencia de tierras. El 2 de abril de este año, Hangzhou redujo la tasa de prima máxima del 50% anterior al 30% para dos transferencias de terrenos residenciales en el área urbana principal, y esta regla de transferencia de terrenos continúa hasta el día de hoy.
El reportero del "Daily Economic News" notó que ya sea reduciendo la tasa de prima máxima del 50% al 30% o estableciendo un límite de precio claro antes de la subasta de tierras, el trasfondo era el calor del mercado de tierras de Hangzhou. arriba.
A finales de abril del año pasado, Hangzhou implementó una "lotería para la compra de viviendas". Posteriormente, el mercado inmobiliario volvió gradualmente a la racionalidad y el mercado de tierras comenzó a enfriarse gradualmente. En dos subastas de terrenos celebradas el 21 y 30 de mayo de ese año, muchas parcelas de terreno residenciales en la principal zona urbana de Hangzhou finalmente se ganaron con una "tasa de prima limitada del 50% + autosostenibilidad" bajo la competencia de muchos bienes raíces. empresas.
Sin embargo, en julio del año pasado, las subastas locales de Hangzhou comenzaron a enfriarse y la "tasa de prima del 50% + relación autosostenible" ya no apareció. En julio de ese año, la tasa de prima integral para las subastas de tierras alcanzó el 14% y cayó al 4% en agosto. Cada vez se vendieron más parcelas de tierra con prima cero, y las subastas de tierras posteriores continuaron esta tendencia.
En enero de este año, las subastas locales en Hangzhou seguían "desiertas". En la primera subasta del nuevo año, la tasa de prima combinada de las cuatro parcelas de terreno residencial y comercial fue sólo del 11,7%. Aunque dos de los terrenos residenciales se vendieron con sobreprecios del 11% y el 20% respectivamente, el precio medio de transacción cayó más de un 30% en comparación con el precio más alto de terrenos similares en los alrededores.
Pero en marzo, la tendencia de las subastas locales en Hangzhou cambió repentinamente, mostrando una tendencia al calentamiento. El 29 de marzo, entre las últimas cinco ventas de terrenos residenciales en Hangzhou con tasas de primas limitadas al 50%, dos tenían tasas de primas que alcanzaban el límite superior del 50% y las tres restantes tenían tasas de primas que oscilaban entre el 10% y el 31%. "Tarifa de prima máxima del 30% + ratio autosostenible" reaparece en el mercado de subastas local.
En la subasta de terrenos del 28 de junio, 3 de las 5 parcelas de terreno residencial en Hangzhou alcanzaron una tasa de prima máxima del 30 % y entraron en la etapa de licitación y autosuficiencia. Aunque los otros dos terrenos residenciales ubicados en la Ciudad de la Ciencia y la Tecnología del Futuro no alcanzaron la tasa de prima máxima del 30%, debido a sus altos precios iniciales, ya eran los "reyes de la tierra" regionales incluso antes de ser subastados.
Estimuladas por los Juegos Asiáticos de Hangzhou de 2022 y la enorme inversión en construcción de infraestructura, las tarifas de transferencia de tierras de Hangzhou han liderado el país en los últimos años.
Los datos del CRIC muestran que las tarifas de transferencia de tierras en Hangzhou han superado los 200 mil millones de yuanes durante dos años consecutivos. En el primer semestre de este año, las tarifas de transferencia de tierras de Hangzhou alcanzaron los 137.500 millones de yuanes, sólo superadas por los 142.000 millones de yuanes del mismo período del año pasado, y continúan liderando el mercado nacional de tierras.
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, analizó al reportero del "Daily Economic News" que el actual aumento en la tasa de prima de las subastas de terrenos en Hangzhou está relacionado con el entorno financiero relativamente flexible anterior y la relajación sustancial del umbral de liquidación de Hangzhou tienen cierta relación.
Vale la pena señalar que a finales de mayo, Hangzhou emitió reglas detalladas para la liquidación de talentos, que estipulan que aquellos con diplomas universitarios a tiempo completo (menores de 35 años, incluida la educación vocacional superior) que trabajan en Hangzhou y hacer que sus empleadores paguen la seguridad social normalmente pueden solicitar un acuerdo. Se entiende que los estudiantes universitarios sólo necesitan pagar la seguridad social durante un mes para solicitar establecerse en Hangzhou. Anteriormente, los estudiantes universitarios que se establecían en Hangzhou necesitaban cubrir la escasez de tiempo completo del catálogo principal y pagar la seguridad social durante más de un año.
“Desde un punto de partida, el objetivo principal de la política de talento de Hangzhou es optimizar la estructura del talento, impulsar el desarrollo económico local y promover una nueva urbanización. Este es también un requisito inherente para construir una sociedad moderadamente acomodada. "Aunque estas políticas tienen más que ver con 'introducir inteligencia' que con 'rescatar el mercado', sin duda tendrán un efecto positivo en impulsar el consumo de viviendas comerciales", dijo Yan Yuejin a los periodistas. >
Según datos de Errui, los edificios comerciales recién construidos en Hangzhou en mayo El volumen de transacciones residenciales fue de 1,28 millones de metros cuadrados, un aumento intermensual del 10% y un aumento interanual del 161%.
“Si bien reducimos significativamente el umbral de liquidación, debemos evitar el rápido aumento de los precios de la vivienda y el sobrecalentamiento del mercado inmobiliario”. Yan Yuejin dijo: “Debemos implementar estrictamente políticas regulatorias para estabilizar los precios de la tierra y estabilizar la vivienda”. precios, y estabilizar las expectativas, con el fin de asegurar el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario”
.