1. Volver al sentido común: el secreto más simple del éxito
La primera historia ocurrió en 1992. Los seis iniciamos un negocio y ganamos nuestro primer dinero. Cuando comenzamos nuestro negocio, había otra historia sobre el profesor Zhang que iba a estudiar a la Universidad de Oxford. Su dormitorio en el lado Shuangyushu del centro comercial Shuang'an se convirtió en el lugar donde nosotros seis planeamos. Cuando el profesor Zhang regresó de la Universidad de Oxford, quiso adquirir acciones y dijo que iniciaría un negocio en mi dormitorio. Si el profesor Zhang estuviera en China, se nos consideraría siete personas juntas. Si iniciáramos un negocio en su casa, ¿no podría tener una participación?
En 1990, fundamos Wantong Company y, en 1991, ganamos nuestro primer dinero. Todos tenían poco más de veinte años y estaban muy emocionados de ganar su primer dinero.
Recuerdo que Feng Lun solía decir: Mira, ganamos dinero cuando no teníamos dinero. Ahora que tenemos dinero, ¡no sabemos cuánto dinero ganaremos! Este se ha convertido en su mantra. Sus palabras también nos dieron mucha confianza. También sentíamos que podíamos ganar mucho dinero, así que continuamos especulando con bienes raíces y tierras en la isla de Hainan.
Después de algunos pedidos, mientras especulaba sobre uno de los edificios, Wang Gongquan de repente preguntó: ¿Esta casa tiene un certificado de propiedad? Dije, el tema que mencionaste es muy importante. No podemos simplemente reconocer la clave. Si se toma la clave y el certificado de propiedad no es nuestro, será en vano. Me envió a la Oficina de Planificación de la ciudad de Haikou para comprobar si tenía este certificado.
En ese momento, si había un certificado de propiedad inmobiliaria, si se aprobó el planeamiento, si había un certificado de terreno u otros documentos. Cuando fui a investigar, un cuadro de la Oficina de Planificación de Haikou dijo que la investigación no estaba permitida. Pensé, si no dejo que se lleve a cabo la investigación, ¿cómo puedo completar la tarea que me asignó Wang Gongquan? Como resultado, me encontré con un amigo y le dije que quería comprobar si un proyecto tenía aprobación de planificación, pero los cuadros de la oficina de planificación no me dejaron comprobarlo. Él dijo: Ustedes de la isla de Hainan aún no lo saben. Déjenme darles una idea. Cinco libras de naranjas y dos tiras de 35 cigarrillos, tráiganlos con ustedes y déjenlos revisarlos el 100% del tiempo.
Seguí exactamente sus instrucciones, compré cinco kilos de naranjas, dos tiras de tres o cinco cigarrillos y los cogí. Después de poner las cosas sobre la mesa, el joven abrió el cajón, echó en él las naranjas, puso los cigarrillos dentro, me dio un libro grande y me dijo: puedes leerlo tú mismo. Lo veré yo mismo. Revisé nuestro proyecto y descubrí que tiene (certificados). Soy muy fácil de aprender. Además de leer el mío, también quiero leer otros proyectos. Solo los miré uno por uno, cinco libras de naranjas, dos pedazos de cigarrillos tres y cinco, no podía simplemente mirar el número e irme.
En ese momento, la población permanente de Haikou parecía ser de 150.000. También había alrededor de 150.000 personas como nosotros que corríamos allí sin registro familiar. Había 300.000 personas en un mes. Sumé el área aprobada por la planificación de la ciudad de Haikou y las tarifas de apoyo municipal, y aparte de la población de Haikou, recuerdo que la cifra era 49 metros cuadrados. En ese momento, la superficie habitacional per cápita en Beijing era de 7,4 metros cuadrados, y Hainan acababa de establecerse como provincia. En un lugar pobre como Haikou, donde no había electricidad ni semáforos, se necesitarían casi 50 metros cuadrados. Para construir una casa, Beijing sólo tenía más de siete metros cuadrados.
Así es la burbuja inmobiliaria. Cuanto antes huyamos, mejor. Así que corrí a Beijing y trabajé en mi primer proyecto en Fuchengmen, Wantong New World Plaza, y gané mucho dinero. Los empresarios en Haikou, cuántos empresarios había allí, básicamente fueron eliminados y muy pocos salieron.
Mucha gente dice que los pocos que pudimos escapar de Haikou y de la burbuja inmobiliaria en la isla de Hainan en 1992 y 1993 somos muy inteligentes y previsores. De hecho, es sólo aritmética, es decir, la superficie construida dividida por la población. Sólo sentido común.
No hagas que estas cosas comerciales sean demasiado misteriosas. En un momento te conviertes en un Buda, en otro momento eres taoísta, en otro momento eres un fantasma y en otro momento eres un dios. No existe tal misterio. cosa, solo respeta el sentido común. Cuando la superficie de vivienda per cápita en las mejores ciudades de China es de sólo siete metros cuadrados, y en Haikou, si es cercana a los cincuenta metros cuadrados, hay un problema. Así pude escapar a Beijing y desarrollarme bastante bien.
Ahora el mantra de Feng Lun es: escapamos de la isla de Hainan y la mitad del distrito financiero de Beijing fue construido por nosotros.
Por supuesto, están Star City International, la SOHO Modern City que construimos, Jianwai SOHO, SOHO Shangdu, Chaowai SOHO y Sunshine 100. Nosotros seis salimos y construimos la mitad del CBD de Beijing.
Si no hubiéramos tenido sentido común en aquel entonces, habríamos quebrado hace mucho tiempo si todavía estuviéramos en la isla de Hainan. Esta es la primera historia. Mi resumen es: no tomar nada demasiado profundo y respetar el sentido común. Por supuesto, estas curvas y modelos matemáticos de los que habló el profesor Zhang deben aprenderse. Esto es un poco complicado. Cada vez que publica un libro, me da una copia, pero no puedo entender ninguno de ellos.
2. Ve a un lugar luminoso y sigue la luz.
Contemos la segunda historia. Cuando llegamos a Beijing, construimos Vantone New World Plaza y ganamos mucho dinero. No teníamos idea de cuánto dinero ganábamos en ese momento. Debido a que el impuesto al valor agregado de la tierra no se había introducido en ese momento, el costo era muy bajo. Recuerdo que el precio del terreno por metro cuadrado era de 2.700 yuanes y la tarifa de construcción e instalación era de varios miles de yuanes. a 6.000 yuanes. El precio de venta final fue de treinta a cuarenta mil yuanes.
Después de ganar dinero, vi un periódico, recuerdo que era "Ming Pao" de Hong Kong. Alrededor de 1995, un reportero de "Ming Pao" echó un vistazo a fotografías de satélite. En la península de Corea, separada del "paralelo 38", la parte norte estaba oscura y la parte sur estaba muy iluminada. Esta persona escribió un artículo diciendo que si un lugar es rico o no, el PIB tiene mucho que ver con el brillo del lugar. Por lo tanto, este "Paralelo del 8 de marzo" es la línea divisoria. Corea del Norte no tiene luces, mientras que Corea del Sur tiene muchas luces.
Después de leerlo, siento que tiene sentido. Dondequiera que vayas para ganar dinero en el futuro, debes seguir la luz e ir a un lugar brillante para ganar dinero. Pero no tengo un satélite en la mano, entonces, ¿cómo puedo ver la luz? Tenía un coche, así que conduje por la carretera de circunvalación. Mientras recorría el lado oeste de Beijing, estaba completamente oscuro. Los ministerios y comisiones del Consejo de Estado nunca trabajan horas extras. Por la noche, todo estaba oscuro. Mientras llegues al este, las luces serán brillantes.
Según este principio, cuanto más brillante sea el lugar, mayor será el PIB, y cuanto más brillante sea el lugar, más rico será. No puedo hacerlo en el oeste. Debería ir al este, alrededor del Centro de Comercio Internacional Guomao. Entonces nosotros, SOHO China, construimos alrededor del radio de un kilómetro del Puente Guomao durante aproximadamente 12 o 13 años, y finalmente se nos ocurrió lo que dijo Feng Lun: venimos de la isla de Hainan y construimos el 50% del CBD de Beijing. Esta es mi segunda historia, que consiste en ir a un lugar luminoso y seguir la luz.
3. Aprovechar al máximo los recursos no utilizados.
La tercera historia es cuál es la situación actual del sector inmobiliario en China. El gobierno dice que el sector inmobiliario es una industria de autoayuda y que el sector inmobiliario debe considerarse de manera sana y racional. ¿Qué pienso? Los bienes raíces en China hoy son los mismos que los bienes raíces en la isla de Hainan en 1992. Todas las situaciones son las mismas: excedentes y demasiadas casas. En los últimos diez años, cuando la superficie de vivienda per cápita en Beijing era sólo de más de siete metros cuadrados, la demanda de vivienda era grande y los precios de la vivienda no podían ser suprimidos. Durante un tiempo, el país emitió cada año una política para reducir los precios de la vivienda: las "Ocho Políticas Nacionales", las "Seis Políticas Nacionales", las "Cuatro Políticas Nacionales" y las nuevas "Cuatro Políticas Nacionales". Un documento al año no podría suprimirlo. Porque las necesidades básicas están ahí.
Pero hoy, ¿cuál es nuestra superficie habitacional per cápita? Ahora tiene más de treinta metros cuadrados, cerca de cuarenta metros cuadrados. ¿Y cuál es la tasa de crecimiento anual? La superficie construida cada año es de 1.200 millones de metros cuadrados. Si la población urbana es de 600 millones, esto significa un aumento de dos metros cuadrados por persona al año. En los últimos cinco años, la superficie habitacional per cápita en todas las ciudades y pueblos aumentará en diez metros cuadrados. Este es un número asombroso.
Entonces, a día de hoy, cuando miramos las ciudades de segundo y tercer nivel, hay muchos edificios sin terminar y edificios vacíos. En tales circunstancias, no sólo las casas no se utilizaron plenamente, sino que la demanda de acero y cemento también disminuyó significativamente. Recuerdo que alrededor de 2009, el precio del acero era de 6.000 yuanes por tonelada, pero hoy el precio del acero es de 1.900 yuanes por tonelada. Convertido a libras, no es tan caro como una libra de col china.
El acero chino requiere que el mineral de hierro sea transportado desde Brasil y Australia, mezclado con mineral de hierro chino uno a uno y luego calentado en un alto horno para su fundición. La col china es una semilla pequeña, si la pones en la tierra y la riegas, crecerá.
Hoy en día, el precio del acero no es tan caro como el de la col china, por lo que el excedente de viviendas, acero y cemento es muy grande.
Entonces, como desarrollador inteligente, es hora de tomar otra decisión. La razón detrás de su elección es el sentido común, no piense demasiado complicado. Cuando hay demasiadas cosas, el precio se vuelve malo. Mucha gente pregunta: ¿crees que los precios de la vivienda bajarán? No me atrevo a decirlo. Porque también hay un banco central. A los bancos centrales de todo el mundo les ha encantado emitir moneda desde sus inicios. El banco central de China es así y los bancos centrales extranjeros también lo son. Si reduce aún más el requisito de reserva de depósitos y los tipos de interés, habrá una cantidad increíble de dinero en el mercado y, afortunadamente, los precios de la vivienda también subirán. Pero desde un punto de vista fundamental, las necesidades básicas están ampliamente cubiertas y hay muchas casas vacías.
Estaba pensando, cuando tenemos tal excedente de recursos y las casas en todas las ciudades no se utilizan en su totalidad, ¿qué debemos hacer? Después de pensarlo durante casi tres años y mirar a mi alrededor en casa y en el extranjero, casi lo descubrí. ¿Qué hacer?
No sé cómo hacer otras cosas, pero veo que hay una tasa de desocupación particularmente alta en los edificios de oficinas en China. ¿Podemos utilizar un software para aprovechar al máximo la demanda de estos espacios inactivos? Hemos creado un espacio compartido llamado SOHO3Q. Después de completar esto, Mao Daqing renunció a Vanke y quiso iniciar un negocio.
Dije que SOHO3Q te proporcionará una oficina primero y que podrás trabajar aquí primero. Lo pensó mientras trabajaba y terminó haciendo algo como yo. Me preguntó qué pensaba y le dije: Mao Daqing, cuando estabas en Vanke, al igual que nosotros, como SOHO, hiciste una enorme contribución al sector inmobiliario de China en los últimos veinte años.
No importa cuán mala sea la reputación de los bienes raíces, mirándolo objetivamente, una casa construida hace diez años no es tan buena como una casa construida hoy. Una casa construida hace veinte años no es tan buena. uno construido hace diez años. La casa es buena. Por tanto, el progreso de la casa es muy rápido. La construcción de tantas casas ha aumentado la superficie habitacional en China de cinco o siete metros cuadrados per cápita a casi 40 metros cuadrados. Esta es la contribución de los promotores inmobiliarios y han hecho algo útil para esta sociedad.
Pero hoy, en una era de excesos, ya no tiene sentido para nosotros construir casas. Lo que debemos hacer es aprovechar los recursos existentes que no se utilizan plenamente.