Reglamento de administración de propiedades de Jiangsu de 2017
Capítulo 4 Administración preliminar de la propiedad
Artículo 31 Las propiedades residenciales de nueva construcción estarán sujetas a la administración preliminar de la propiedad.
Antes de que los propietarios y la junta de propietarios seleccionen y contraten una empresa de servicios inmobiliarios, la unidad de construcción es responsable de la etapa inicial de administración de la propiedad. La unidad de construcción deberá firmar un contrato preliminar por escrito de servicios inmobiliarios con la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada.
El contrato de servicios inmobiliarios en etapa inicial puede tener un plazo acordado si el contrato de servicios inmobiliarios firmado por el comité de propietarios y la empresa de servicios inmobiliarios entra en vigor antes de que expire el plazo, el contrato de servicios inmobiliarios en etapa inicial quedará rescindido; .
Artículo 32 La unidad constructora de inmuebles residenciales deberá seleccionar y contratar empresas de servicios inmobiliarios con las calificaciones correspondientes mediante licitación.
Si hay menos de tres postores o el área de construcción residencial es inferior a 30.000 metros cuadrados, con la aprobación del departamento administrativo de administración de propiedades del condado (ciudad, distrito) donde se encuentra la propiedad, se El acuerdo se puede utilizar para seleccionar y contratar postores calificados con las calificaciones correspondientes.
La unidad de construcción deberá proporcionar honorarios iniciales de administración de la propiedad para comprar activos fijos, como equipos de oficina. Los bienes adquiridos pertenecen a todos los propietarios y son utilizados por la empresa de servicios inmobiliarios.
Artículo 33 El contrato de compraventa firmado por la unidad constructora y el comprador del inmueble deberá incluir el contenido estipulado en el contrato preliminar de servicios inmobiliarios, o al mismo tiempo se firmará un contrato preliminar de encomienda de servicios inmobiliarios para estipular el Contenido de los servicios inmobiliarios preliminares.
Artículo 34 Los costos iniciales del servicio inmobiliario correrán a cargo del comprador de la propiedad de acuerdo con las normas acordadas en el contrato de compraventa de la casa. Si no se pactan en el contrato de compraventa de la casa, correrán a cargo de la unidad de construcción. .
Para propiedades que han sido terminadas pero aún no han sido vendidas o entregadas al comprador de la propiedad, los costos del servicio de la propiedad serán asumidos en su totalidad por la unidad de construcción.
Artículo 35 En el área de administración de propiedades residenciales de nueva construcción, la unidad constructora asignará cuartos de servicio de la propiedad en una proporción no menor a 4/1000 del área total de construcción sobre rasante y subterránea, y la proporción de menos de 100 metros cuadrados se configurará según cien metros cuadrados y se entregará de forma gratuita. Entre ellos, las salas utilizadas para las actividades de discusión del comité de propietarios deben determinarse razonablemente de acuerdo con la proporción de salas de servicios de la propiedad, que generalmente se asignan según el área de construcción de 20 a 40 metros cuadrados.
Las viviendas asequibles construidas concentradamente también deben equiparse con edificios que operen con servicios inmobiliarios que representen no menos de tres milésimas del área total de construcción, y los ingresos deben usarse para compensar la falta de tarifas por servicios inmobiliarios.
Las normas específicas para la asignación de edificios de servicios a la propiedad, salas de discusión del comité de propietarios y edificios comerciales de servicios a la propiedad serán formuladas por el gobierno municipal del distrito.
Artículo 36 Los edificios de servicios inmobiliarios deben ser casas elevadas del suelo, decoradas por la unidad constructiva, con funciones independientes y normales, y relativamente concentradas en el área central de la comunidad residencial o cerca de la entrada y salida. de la comunidad residencial. Si la habitación de servicio de la propiedad está ubicada en un edificio residencial, deberá tener un paso independiente.
Los edificios de servicios inmobiliarios no se incluyen en la zona de edificación pública compartida, y su propiedad pertenece a todos los propietarios. Al solicitar el registro inicial de propiedad de la vivienda, la unidad de construcción deberá indicar el edificio de servicios de propiedad y solicitar el registro.
No se permite la compra, venta ni hipoteca de inmuebles destinados a servicios inmobiliarios.
Artículo 37 Medidores domésticos para usuarios finales, como suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas y calefacción dentro del área de administración de propiedades residenciales de nueva construcción o instalaciones y equipos operativos profesionales distintos de la entrada al hogar del usuario final Los puertos deberán cumplir con las normas técnicas nacionales y las especificaciones técnicas profesionales.
Al organizar la aceptación de finalización, la unidad de construcción deberá notificar a las unidades de suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, calefacción y otras unidades operativas profesionales para que participen después de que se apruebe la aceptación de finalización, las instalaciones y equipos operativos profesionales; en el área de gestión de propiedades residenciales se entregará Responsable de la gestión por unidades de negocio profesionales. La unidad operativa profesional asumirá y asumirá la responsabilidad de la reparación, el mantenimiento y la actualización. Los gastos pertinentes correrán a cargo de la unidad operativa profesional. Sin embargo, el coste de las instalaciones de suministro secundario de agua correrá a cargo de las disposiciones pertinentes del Reglamento. "Reglamento de gestión del suministro de agua urbano y rural de la provincia de Jiangsu".
Si la junta de propietarios decide entregar instalaciones y equipos de gestión profesional en comunidades residenciales construidas antes de la implementación de este Reglamento a unidades de gestión profesional, las unidades de gestión profesional asumirán el control. Las medidas de implementación específicas serán formuladas por los gobiernos municipales de distrito.
Las instalaciones y equipos operativos profesionales incluyen transformación (distribución) de energía, suministro secundario de agua, regulación de presión de gas, calefacción y otras instalaciones y equipos y tuberías relacionadas.
Artículo 38: Las empresas de servicios inmobiliarios preliminares proporcionarán a los propietarios manuales de servicios inmobiliarios y podrán aceptar el encargo de la unidad de construcción para ayudar a la unidad de construcción en el manejo de asuntos específicos relacionados con la entrega de propiedades residenciales.
Artículo 39 La unidad de construcción deberá, de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes y las estipulaciones en el contrato de compraventa de la casa, entregar propiedades con propiedad clara, información completa, calidad calificada, funciones completas e instalaciones de apoyo completas.
Una nueva comunidad residencial debe cumplir las siguientes condiciones:
(1) El proyecto de construcción ha pasado la inspección de aceptación de finalización y ha obtenido la aprobación de las autoridades de planificación, seguridad pública, protección contra incendios y medio ambiente. protección, defensa civil y otros departamentos competentes, o Permiso para usar documentos y presentado ante el departamento administrativo de construcción
(2) Instalaciones y equipos públicos municipales, como suministro de agua, drenaje, suministro de energía, suministro de gas, la calefacción, las comunicaciones, el alumbrado público y la televisión por cable deberán cumplir con los requisitos de planificación y diseño y se han instalado medidores certificados independientes para el suministro de agua, energía, gas y calefacción
<; p> (3) La educación, los servicios postales, los servicios médicos y de salud, la cultura, los deportes, el saneamiento ambiental y los servicios comunitarios y la defensa aérea civil y otras instalaciones de servicios públicos se han construido de acuerdo con los requisitos de planificación y diseño.(5) Ascensores, agua secundaria; suministro, suministro de energía de alto voltaje, instalaciones de protección contra incendios, recipientes a presión, monitoreo y seguridad y otras instalaciones y equipos públicos deben obtener certificados de uso de acuerdo con la ley
(6) La información relevante sobre el uso; , mantenimiento y administración de la propiedad es completo y completo
(7) Otras condiciones estipuladas por las leyes y reglamentos.
Artículo 40 Cuando una empresa de servicios inmobiliarios se haga cargo de un inmueble, deberá inspeccionar las partes más utilizadas del inmueble y las instalaciones y equipos más utilizados. Las inspecciones de aceptación de propiedad deben seguir los principios de buena fe, objetividad e imparcialidad, derechos y responsabilidades claros y protección de la propiedad única del propietario.
Veinte días antes de la inspección in situ de la propiedad, la unidad constructora deberá entregar los siguientes materiales a la empresa de servicios inmobiliarios:
(1) Plano general completo, planos de edificios individuales, estructuras, equipos e instalaciones de soporte. Datos de aceptación de finalización, como planos de finalización del proyecto de instalaciones y redes de tuberías subterráneas.
(2) Datos técnicos sobre la instalación, uso y mantenimiento de instalaciones y equipos; p>
(3) Documentos de garantía de calidad de la propiedad y documentación de uso de la propiedad;
(4) Otra información necesaria para la administración de la propiedad.
Si no se entregan todos los materiales enumerados en el párrafo anterior, la unidad constructora deberá hacer una lista detallada de los materiales que no han sido entregados y prometer por escrito un plazo específico para su nueva presentación. .
Artículo 41 Una empresa de servicios inmobiliarios deberá, dentro de los treinta días posteriores a la entrega de la propiedad, completar los procedimientos de presentación ante el departamento administrativo de administración de propiedades del condado (ciudad, distrito) donde se encuentra la propiedad con los siguientes documentos :
(1) Contrato preliminar de servicio de propiedad;
(2) Acuerdo de administración temporal
(3) Acuerdo de inspección de aceptación de propiedad
<; p> (4) Lista de materiales entregados por la unidad de construcción;(5) Registros de inspección;
(6) Registros de entrega
(7); ) Otros documentos relacionados con la inspección.
Las empresas de servicios inmobiliarios deberán, después de la presentación, anunciar el estado de la inspección de la propiedad en un lugar visible dentro del área de administración de la propiedad.
Artículo 42 Las empresas de servicios patrimoniales deberán establecer archivos, materiales y registros relacionados con la inspección y conservarlos adecuadamente.
Los expedientes de inspección de aceptación de propiedad pertenecen a todos los propietarios.
Si se rescinde el contrato preliminar de servicios inmobiliarios y la junta de propietarios selecciona una nueva empresa de servicios inmobiliarios, la empresa de servicios inmobiliarios despedida deberá, dentro de los diez días siguientes a la fecha de rescisión del contrato preliminar de servicios inmobiliarios, presentar un informe al propietario seleccionado. bajo la supervisión y confirmación del comité de propietarios. La empresa de servicios entrega los expedientes de inspección de la propiedad o los transfiere al comité de propietarios.
Capítulo 5 Servicios inmobiliarios
Artículo 43 Las empresas que presten servicios inmobiliarios deberán tener calificaciones de persona jurídica independiente y obtener calificaciones de empresa de servicios inmobiliarios de conformidad con la ley.
Los administradores profesionales que se dedican a servicios inmobiliarios deben obtener certificados de calificación profesional de acuerdo con las regulaciones nacionales pertinentes.
Artículo 44 La junta de propietarios firmará un contrato de servicios inmobiliarios con la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada por el congreso de propietarios.
La empresa de servicios inmobiliarios deberá, dentro de los treinta días siguientes a la fecha de la firma del contrato de servicios inmobiliarios, informar el contrato de servicios inmobiliarios al departamento administrativo de gestión de propiedades del condado (ciudad, distrito) y a la oficina del subdistrito (municipio). gobierno) donde se encuentra la propiedad.
Artículo 45 Las empresas de servicios inmobiliarios podrán confiar negocios de servicios especiales dentro del área de administración de propiedades a empresas de servicios profesionales, pero no podrán confiar todos los servicios inmobiliarios dentro del área a otros.
Para instalaciones y equipos relacionados con la seguridad personal y de la propiedad, como ascensores, protección contra incendios, monitoreo y seguridad, y otras instalaciones con requisitos específicos, las empresas de servicios inmobiliarios deben confiar a organizaciones profesionales la realización de reparaciones y mantenimiento.
Artículo 46 La empresa de servicios inmobiliarios designará un líder de proyecto de conformidad con el contrato de servicios inmobiliarios. Si se cambia el líder del proyecto, se notificará al propietario de inmediato y el cambio se hará público en un lugar visible dentro del área de administración de la propiedad.
Después de solicitar las opiniones de los propietarios, el comité de propietarios podrá exigir a la empresa de servicios inmobiliarios que cambie el líder del proyecto; si requiere el cambio de líder del proyecto, la empresa de servicios inmobiliarios deberá cambiarlo en el momento oportuno; manera y publicitarlo en un lugar destacado en el área de administración de propiedades.
Artículo 47 Las empresas de servicios inmobiliarios deberán implementar medidas de seguridad de acuerdo con las disposiciones sobre precauciones de seguridad en el contrato de servicios inmobiliarios y hacer un buen trabajo en materia de precauciones de seguridad dentro del área de administración de propiedades. Si una empresa de servicios inmobiliarios no cumple con sus obligaciones en virtud de un contrato de servicios inmobiliarios o cumple sus obligaciones contractuales de manera incompatible con el acuerdo, causando daños a la persona o la propiedad del propietario, asumirá las responsabilidades legales correspondientes de conformidad con la ley.
Cuando ocurran emergencias como accidentes de seguridad dentro del área de administración de la propiedad, las empresas de servicios inmobiliarios deberán tomar medidas de emergencia, informar a las autoridades competentes pertinentes de manera oportuna y ayudar en el trabajo de rescate.
Si el propietario o usuario de la propiedad tiene requisitos especiales de protección para la seguridad personal o de la propiedad, el propietario, el usuario de la propiedad y la empresa de servicios de la propiedad lo acordarán por separado.
Artículo 48 El propietario deberá pagar los honorarios de servicios inmobiliarios de conformidad con el contrato de servicios inmobiliarios. Si el propietario y el usuario de la propiedad acuerdan que el usuario de la propiedad pagará los honorarios del servicio de la propiedad, el propietario será solidariamente responsable de pagar los honorarios del servicio de la propiedad de acuerdo con el acuerdo.
Cuando se transfiere la propiedad de la propiedad, el propietario debe liquidar los honorarios del servicio de la propiedad con la empresa de servicios de la propiedad.
Artículo 49 Los cargos por servicios de propiedad deben determinarse en función de la naturaleza y características de las diferentes propiedades, y deben determinarse de acuerdo con los principios de razonabilidad, apertura, calidad y precio del servicio, e implementación de políticas guiadas por el gobierno. precios y precios regulados por el mercado. Los cargos por servicios inmobiliarios iniciales para residencias ordinarias estarán sujetos al precio guiado por el gobierno. Una vez establecida la junta de propietarios, la asamblea de propietarios decidirá si los cargos por servicios inmobiliarios estarán sujetos al precio guiado por el gobierno; -las residencias ordinarias y no residenciales deberán satisfacer las necesidades de algunos propietarios o aceptar servicios especiales confiados por los propietarios, etc. Otros cargos por servicios inmobiliarios están sujetos a precios ajustados al mercado. Las normas específicas de cobro de servicios inmobiliarios serán acordadas por las partes en el contrato de servicios inmobiliarios.
Cuando se implementen precios guiados por el gobierno, el departamento administrativo de precios, junto con el departamento administrativo de administración de propiedades, considerará de manera integral el costo promedio de los servicios inmobiliarios, el rango de ajuste del estándar de salario mínimo y el cambios en el índice de precios al consumidor, y formular estándares de grado de servicio inmobiliario y El precio de referencia correspondiente y el rango flotante se anunciarán al público. El departamento administrativo de precios evaluará los estándares de nivel de servicio de la propiedad y los precios de referencia y rangos flotantes correspondientes cada tres años, y realizará ajustes oportunos con base en los resultados de la evaluación.
Si una empresa de servicios inmobiliarios proporciona servicios especiales distintos de los especificados en el contrato de servicios inmobiliarios para propietarios o usuarios de inmuebles, ambas partes pueden acordar por separado las normas de cobro.
Artículo 50 Los cargos por servicios inmobiliarios podrán adoptar un sistema de suma global o un sistema de remuneración. La forma específica de cobro se estipulará en el contrato de servicios inmobiliarios. Si se aplica el sistema de remuneración, las empresas de servicios inmobiliarios establecerán cuentas de los ingresos y gastos de los diversos fondos de servicios inmobiliarios de conformidad con las normas y aceptarán la verificación del comité de propietarios.
Artículo 51 Los cargos por servicios de propiedad deben estar claramente marcados, y las empresas de servicios de propiedad deben publicar verazmente el contenido del servicio, los estándares de servicio, los artículos de cobro, los estándares de cobro y otra información relevante en un lugar visible dentro del área de administración de la propiedad.
Las empresas de servicios inmobiliarios deberán divulgar verazmente los honorarios de servicios inmobiliarios y los ingresos y gastos de las instalaciones operativas, así como la distribución de los cargos públicos de agua y electricidad de forma periódica de conformidad con lo establecido en el contrato de servicios inmobiliarios.
Las empresas de servicios inmobiliarios pueden cobrar las tarifas de servicios inmobiliarios por adelantado de acuerdo con el contrato de servicios inmobiliarios, pero el período para cobrar las tarifas de servicios inmobiliarios por adelantado no excederá de un año.
Artículo 52 Las empresas de servicios inmobiliarios anunciarán periódicamente el consumo, el precio unitario y la cantidad de suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas y suministro de calor generados por el lugar de uso y las instalaciones y equipos de uso, y publicarán la cantidad , precio unitario y monto de acuerdo con Los costos reales son compartidos por todos los propietarios en la forma acordada en el contrato de servicios de propiedad. Si no hay acuerdo o el acuerdo no es claro, la asignación se basará en la proporción de la parte exclusiva del propietario con respecto al área total del edificio.
Si el propietario o el comité de propietarios plantea objeciones a la asignación anunciada de los costos de suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas y calefacción incurridos por el sitio de uso y las instalaciones y equipos de uso, la empresa de servicios inmobiliarios deberá responder .
Artículo 53 Dentro del área de administración de propiedades, las unidades de negocios profesionales como suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas y suministro de calor cobrarán tarifas a los usuarios finales de acuerdo con el valor mostrado en los instrumentos de medición utilizados por el usuarios finales, y no los repercutirá en pérdidas de energía y pérdidas en tuberías exteriores u otras instalaciones. El usuario final se refiere al propietario final del hogar o usuario real que recibe el suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, calefacción y otros servicios.
Si una empresa de servicios inmobiliarios acepta la encomienda de una unidad de negocio profesional para cobrar honorarios, no cobrará tarifas adicionales, como honorarios de gestión, al propietario, pero podrá cobrar una remuneración de la unidad de negocio profesional de acuerdo con el acuerdo.
Artículo 54 Las empresas de servicios inmobiliarios disfrutan de políticas fiscales preferenciales estipuladas por el estado y la provincia con respecto a la industria de servicios modernos. Todos los tipos de tarifas cobradas y cobradas por las empresas de servicios inmobiliarios no incluyen el impuesto comercial ni el impuesto sobre la renta corporativa.
Los precios del agua, la electricidad y el gas utilizados en el mantenimiento y gestión de las instalaciones y equipos diarios, la limpieza, la jardinería y otros servicios inmobiliarios en zonas residenciales se basarán en los estándares de precios utilizados por los residentes locales. , lavado de coches, restauración, etc. Excepto consumos comerciales de agua, electricidad y gas.
Artículo 55 Tres meses antes del vencimiento del contrato de servicios inmobiliarios, el comité de propietarios organizará una reunión de la conferencia de propietarios para decidir sobre la selección o renovación de la empresa de servicios inmobiliarios, y notificará a la propiedad. empresa de servicios y la ubicación de la propiedad por escrito de la decisión de los departamentos administrativos de administración de propiedades del condado (ciudad, distrito) y las oficinas de subdistrito (gobiernos municipales), y hacer anuncios en lugares destacados en el área de administración de propiedades.
Si la empresa de servicios inmobiliarios decide no renovar el contrato de servicios inmobiliarios, deberá notificarlo al comité de propietarios, al departamento administrativo de gestión de propiedades del condado (ciudad, distrito) donde se encuentra la propiedad y al departamento administrativo de gestión de propiedades. departamento por escrito tres meses antes de la expiración del contrato de servicios inmobiliarios a las oficinas del subdistrito (municipio y gobiernos municipales) y hacer anuncios en lugares destacados dentro del área de administración de la propiedad.
Si la junta de propietarios decide renovar el contrato, el comité de propietarios deberá renovar el contrato de servicios inmobiliarios con la empresa de servicios inmobiliarios un mes antes de la expiración del contrato de servicios inmobiliarios.
Artículo 56 Si la junta de propietarios decide despedir a una empresa de servicios inmobiliarios, la empresa de servicios inmobiliarios despedida deberá seguir los procedimientos de entrega de conformidad con el reglamento. La empresa de servicios inmobiliarios despedida deberá mantener el orden normal de administración de la propiedad durante el período desde la entrega hasta el retiro del área de administración de la propiedad, a menos que se acuerde lo contrario en el contrato de servicios inmobiliarios.
Si la junta de propietarios decide contratar una nueva empresa de servicios inmobiliarios, la empresa de servicios inmobiliarios despedida deberá retirarse del área de administración de la propiedad dentro de los quince días siguientes a la fecha de terminación del contrato de servicios inmobiliarios e informar al comité de propietarios o los propietarios, bajo la supervisión y confirmación del comité, realizar las siguientes obligaciones de entrega con la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada:
(1) Entregar la parte ocupada de la propiedad, el equipo de oficina de la propiedad adquirido. con la tarifa inicial de administración de la propiedad, etc. Activos fijos
(2) Transferencia de la información relevante especificada en el párrafo 2 del artículo 40 de este Reglamento; Uso de propiedades, instalaciones y equipos formados durante la transferencia de servicios de propiedad, mantenimiento, mantenimiento, inspección periódica y otros datos técnicos, operación, mantenimiento y registros de mantenimiento.
(4) Liquidación de las tarifas correspondientes cobradas por adelantado; , cobrados por cuenta ajena y prepagos y pagados por cuenta ajena
( 5) Las demás materias previstas por las leyes, reglamentos y estipuladas en el contrato de servicios inmobiliarios;
Si el contrato de servicios inmobiliarios vence y la junta de propietarios no toma una decisión sobre la selección o renovación, y la empresa de servicios inmobiliarios continúa prestando servicios de acuerdo con el contrato original, los derechos y obligaciones del El contrato original será vinculante para ambas partes. Durante el período de continuación de los derechos y obligaciones del contrato original, si cualquiera de las partes propone rescindir el contrato, deberá notificar a la otra parte y al departamento administrativo de administración de propiedades del condado (ciudad, distrito) y a la oficina del subdistrito (gobierno municipal). dónde se encuentra la propiedad por escrito con tres meses de anticipación, y Anuncio en un lugar destacado dentro del área de administración de la propiedad.
Artículo 57 El departamento administrativo de administración de propiedades del condado (ciudad, distrito) y la oficina del subdistrito (gobierno municipal) donde se encuentra la propiedad deben fortalecer la supervisión de la transferencia de las empresas de servicios inmobiliarios.
Si una empresa de servicios inmobiliarios despedida se niega a retirarse del área de administración de propiedades, el departamento administrativo de administración de propiedades del condado (ciudad, distrito) donde se encuentra la propiedad le ordenará retirarse dentro de un límite de tiempo, y la El comité de propietarios puede presentar una demanda o presentar una demanda de conformidad con la ley.
Artículo 58 El departamento administrativo de administración de propiedades establecerá expedientes de crédito de las empresas de servicios inmobiliarios y sus líderes de proyecto en función del estado básico de la empresa de servicios inmobiliarios, el cumplimiento del contrato de servicios inmobiliarios, la tramitación de quejas y las inspecciones diarias. etc. y hacerse públicos.
Artículo 59: Para propiedades individuales o propiedades de menor escala, por decisión de los propietarios o de la asamblea de propietarios, y bajo la supervisión y orientación de la oficina del subdistrito (gobierno municipal) donde se encuentra la propiedad. se encuentra, el propietario puede implementar medidas de administración de la propiedad en la propiedad.
Si el propietario la administra por sí mismo, deberá tomar decisiones sobre las siguientes materias:
(1) La agencia ejecutiva y administradora de la autogestión
; > (2) Autogestión El contenido, normas, honorarios y plazos
(3) Planes de contratación de organizaciones profesionales
(4) Otras materias relacionadas con la autogestión;
Los ascensores, protección contra incendios, vigilancia y seguridad, y otras instalaciones y equipos que impliquen seguridad personal y de propiedad y otros requisitos específicos deben confiarse a organizaciones profesionales para su reparación y mantenimiento.