Tesis de graduación: Análisis de la situación actual y tendencias de la industria inmobiliaria de Jinan.

Tendencias de la oferta del mercado

1. Los promotores inmobiliarios se están desarrollando hacia la escala y la marca. Durante el período de sobrecalentamiento del sector inmobiliario, el margen de beneficio de la industria inmobiliaria era relativamente alto, lo que atrajo a demasiadas empresas a entrar. Sin embargo, algunas empresas inmobiliarias son de pequeña escala, la escala del desarrollo inmobiliario es demasiado pequeña y las instalaciones de apoyo están incompletas. Después de varios años de ajuste, la rentabilidad del sector inmobiliario ha mostrado una tendencia a la baja y la competencia entre los promotores inmobiliarios se ha vuelto cada vez más feroz. En este caso, la ventaja de escala y la ventaja de marca se han convertido cada vez más en las claves para que las empresas ganen la competencia. Muchos desarrolladores inmobiliarios con una gran fortaleza integral desarrollarán sistemas de gestión de marca maduros, lograrán una gestión eficiente y científica y construirán sistemas de servicios de alta calidad como medios importantes para mejorar la competitividad.

② La oferta inmobiliaria se desarrollará en una dirección diversificada. Con la reforma del sistema de vivienda, gradualmente tomará forma un sistema de suministro de vivienda multicanal en las ciudades de China. La oferta inmobiliaria incluye no sólo viviendas comerciales para grupos de ingresos medios y altos, sino también viviendas asequibles para grupos de ingresos medios y bajos, así como viviendas de pobreza y viviendas de alquiler bajo. La diversificación de la oferta inmobiliaria mejorará enormemente las condiciones de vida de las familias urbanas chinas.

(3) Los precios de las viviendas comerciales se mantendrán estables con cierta caída. En los últimos años, el mercado inmobiliario comercial ha experimentado un exceso de oferta. Según la ley de la oferta y la demanda, el precio de la vivienda comercial debería reducirse para estimular la demanda. La razón principal por la que el precio de la vivienda comercial sigue siendo alto y la ley de la oferta y la demanda falla en el mercado inmobiliario de China es que el mercado inmobiliario de China es un mercado subdesarrollado y el principal cuerpo de la demanda no son los consumidores individuales, sino los grupos. Desde 65438 hasta 0998, China comenzó a reformar el sistema de asignación de viviendas sociales en todo el país, formuló un cronograma para detener la asignación de viviendas sociales y gradualmente impulsó el consumo personal de viviendas hacia el mercado inmobiliario comercial. La principal demanda en el mercado de viviendas comerciales pasará gradualmente de grupos a individuos, y la ley de la demanda se fortalecerá gradualmente en el mercado inmobiliario. Por lo tanto, con una gran acumulación de viviendas comerciales, los precios de la vivienda deben bajar gradualmente.

2. Previsión de la demanda del mercado

A finales de 2000, la superficie de construcción de viviendas per cápita en China era de 20,4 metros cuadrados, justo al nivel de viviendas per cápita de los países de ingresos medios. . La experiencia de varios países del mundo muestra que habrá una fuerte demanda de vivienda hasta que la superficie habitacional per cápita alcance entre 30 y 35 metros cuadrados. A medida que se acelera la urbanización, aumenta la población urbana. Con la renovación de un gran número de casas en ruinas y el desarrollo acelerado del mercado inmobiliario secundario y del mercado de alquiler, el mercado inmobiliario todavía tiene un margen de desarrollo considerable. Encuestas recientes realizadas por algunas instituciones en varias ciudades muestran que menos del 20% de los residentes están satisfechos con sus casas existentes, y alrededor del 48% de los residentes están dispuestos a cambiar sus casas dentro de dos o tres años; el 67% de los hogares que han comprado viviendas públicas esperan; mejorar sus condiciones de vida y su medio ambiente mediante la compra de viviendas. Muchos residentes están dispuestos a invertir en viviendas. Por tanto, la demanda potencial de vivienda sigue siendo bastante grande. Si la población urbana per cápita aumenta en 10 metros cuadrados, se añadirán casi 4 mil millones de metros cuadrados de viviendas. Además, a medida que se acelera la urbanización, la demanda de vivienda aumentará y las viviendas se eliminarán naturalmente (alrededor de mil millones de metros cuadrados por año). En los próximos 10 años, la construcción residencial en China seguirá desarrollándose. Específicamente, la inversión y el consumo crecerán simultáneamente (el crecimiento de la inversión puede desacelerarse). Después de unirse a la OMC, el mercado inmobiliario de China se transformará gradualmente del consumo grupal o institucional al consumo individual. Ha aumentado la proporción de compras individuales de vivienda, se ha mejorado aún más la calidad de la vivienda, se ha acelerado la estandarización de los vínculos de venta, se ha ampliado el campo de los servicios de consumo de vivienda, ha aumentado el monto total de préstamos personales para vivienda, la cobertura de la propiedad se ha ampliado la gestión y se ha fortalecido la construcción de sistemas jurídicos inmobiliarios y de vivienda.

Después de que China se una a la OMC, los edificios comerciales se volverán populares. En la actualidad, las empresas con financiación extranjera generalmente adoptan una actitud de esperar y ver qué pasa con la situación económica de China. Muchas empresas extranjeras sólo instalan oficinas pero no empresas en China continental. Por lo general, sólo alquilan pero no compran, excepto en el caso de las grandes empresas de grupos. Después de que China se unió a la OMC, se relajaron los aranceles y otras condiciones y se garantizó la inversión en China. Las empresas con financiación extranjera de todos los tamaños tienen las condiciones y la confianza para entrar en el mercado interno y pueden proporcionar una base de clientes considerable para los mercados de edificios de oficinas y apartamentos de exportación. Sin embargo, debido a su falta de liquidez, el mercado inmobiliario después de unirse a la OMC sólo expandirá la demanda de exportaciones y no aumentará directamente la oferta extranjera.

②La demanda de vivienda de los residentes comunes sigue creciendo. Según las estadísticas, la superficie habitacional per cápita de los residentes urbanos en mi país es de sólo más de 10 metros cuadrados. Hay 500 millones de residentes urbanos en mi país y la demanda potencial es enorme.

Junto con la tendencia de las viviendas más pequeñas, el mercado de viviendas pequeñas aumentará. Según el sistema de asignación de viviendas sociales, los residentes comunes y corrientes tienen un poder adquisitivo insuficiente. Esto ha provocado una demanda efectiva insuficiente en el mercado inmobiliario. Se espera que esta situación cambie considerablemente tras la implementación de la distribución monetizada de viviendas.

③ Previsión de la demanda del mercado sobre el crecimiento de la población urbana. En la actualidad, el nivel de urbanización de mi país es 40 y la población urbana es de aproximadamente 565.438 millones. Se estima que en 2020, el nivel de urbanización llegará a 55, la población nacional será de 654.380,4 millones, la población urbana aumentará a 770 millones y la población urbana aumentará en 260 millones. Tomando como base la superficie habitable per cápita de 65.438.00 metros cuadrados, es decir, el área de construcción de 20 metros cuadrados, * * * es necesario construir 5.200 millones de metros cuadrados de vivienda para la nueva población, con un promedio Construcción anual de viviendas de 300 millones de metros cuadrados.

(4) Las condiciones de vida mejoran y la demanda del mercado aumenta. En la actualidad, la superficie habitable per cápita de los residentes urbanos es de 13,6 metros cuadrados y aumentará a 22 metros cuadrados al final del "Décimo Plan Quinquenal". En comparación con los países desarrollados, existe una gran brecha. Por ejemplo, la superficie habitable per cápita de una vivienda en los Estados Unidos es de 40 metros cuadrados, en Europa es de 45 metros cuadrados, en Alemania es de 38 metros cuadrados, en Japón es de 31 metros cuadrados, en Singapur es de 30 metros cuadrados, y en la provincia de Taiwán es de 28 metros cuadrados, todos los cuales son áreas utilizadas. Según las estimaciones más conservadoras, la población urbana alcanzará los 770 millones en 2020, un aumento de 4 metros cuadrados por persona. En los primeros 20 años, se necesitarán 3.080 millones de metros cuadrados de viviendas nuevas para mejorar los niveles de vida, con un promedio de 65.438 millones de metros cuadrados por año.

⑤La demolición y reconstrucción han provocado un aumento de la demanda del mercado. Se estima que cada año será necesario demoler y reconstruir 6.543,8 mil millones de metros cuadrados de terreno. En los próximos 20 años se construirán cada año al menos 580 millones de metros cuadrados de viviendas. Excluyendo la superposición, la demanda anual de vivienda de China se mantendrá entre 400 y 500 millones de metros cuadrados en los próximos 20 años.

3. Tendencias de desarrollo de los sistemas de apoyo inmobiliario

① Mejora y desarrollo de la financiación inmobiliaria. La industria inmobiliaria es una industria intensiva en capital y la intervención financiera es una condición indispensable para el desarrollo de la industria inmobiliaria. La financiación inmobiliaria generalmente se puede dividir en crédito de desarrollo y crédito al consumo. En lo que respecta a la situación actual interna, el desarrollo de estos dos negocios financieros inmobiliarios es muy desigual. El negocio de crédito para el desarrollo se lleva a cabo durante mucho tiempo y el volumen de negocios es relativamente grande, lo que ha apoyado fuertemente el desarrollo de la industria inmobiliaria de mi país. Sin embargo, el desarrollo del crédito al consumo es solo una cuestión de los últimos uno o dos. años. Con la reforma del sistema de asignación de viviendas sociales, los sujetos de la demanda en el mercado inmobiliario de China han pasado gradualmente de grupos a individuos, y el importante papel del crédito al consumo de vivienda en el desarrollo del mercado inmobiliario se ha vuelto cada vez más evidente. Los principales bancos comerciales han lanzado negocios de crédito al consumo residencial cuyo núcleo son los préstamos hipotecarios para viviendas personales. En mayo de 1997, el Banco Popular de China promulgó las "Medidas de prueba para la administración de préstamos garantizados residenciales", que no sólo proporcionaron una base legal para el negocio de préstamos para vivienda, sino que también supusieron un gran avance en la financiación inmobiliaria. A juzgar por el desarrollo actual del negocio hipotecario, todavía existen deficiencias como plazos de préstamo cortos, índices de préstamo bajos, métodos de garantía monótonos y una evitación insuficiente de riesgos. Es previsible que con el mayor desarrollo del mercado inmobiliario de mi país y el continuo avance de la reforma del sistema de vivienda, la industria del crédito al consumo inmobiliario se desarrolle rápidamente. Es previsible que en un futuro próximo se produzcan importantes avances en los métodos de garantía. , como garantías judiciales y la introducción de mecanismos de seguro, etc.

②El mercado inmobiliario primario desempeñará un papel cada vez más importante en el desarrollo de la industria inmobiliaria. Hoy en día, la demanda de vivienda a menudo no proviene de familias sin dinero ni casa, sino de personas con dinero y casa. Si estas personas poseen una casa, quieren ampliar su espacio habitable. Una forma es cambiar de casa y aumentar la demanda mediante transacciones de mercado. Se prevé que una vez que se corte la distribución física de la vivienda, se avanzará hacia la distribución monetaria y aumentarán los ingresos personales. Los beneficios de abrir completamente el mercado primario superan los aumentos provocados por el corte de la distribución física. En el futuro, el mercado inmobiliario primario estará lleno de vitalidad y será un mercado exigente para los compradores de viviendas. La vivienda es el producto de mayor consumo de un individuo. Es prudente darse una vuelta. Por lo tanto, los promotores inmobiliarios deberían centrarse en mejorar la calidad y el sabor de los productos, así como los servicios.

En cuarto lugar, el desarrollo de la industria inmobiliaria durante el período del "Décimo Plan Quinquenal"

El período del "Décimo Plan Quinquenal" fue un período de vigoroso desarrollo para la economía china. industria inmobiliaria. En 2000, había 458 millones de residentes urbanos en mi país y la superficie de construcción de viviendas per cápita era de 19,8 metros cuadrados (calculado según datos del "Anuario Estadístico de China" de 2006, 5438 0).

Se estima que en 2005 la población urbana del país alcanzará los 540 millones y, basándose en una superficie de construcción per cápita de 22 metros cuadrados, la superficie de construcción de viviendas per cápita aumentará en 2.800 millones de metros cuadrados. Si las casas antiguas originales se derriban y reconstruyen a un ritmo de 4 por año, la superficie total será de 20 en cinco años y la superficie total será de 1.800 millones de metros cuadrados durante el Décimo Plan Quinquenal, un total de 4,6; Se construirán mil millones de metros cuadrados de nuevas viviendas. Basado en el costo promedio por metro cuadrado de vivienda comercial urbana en 2000 de 654,38 millones de yuanes, la inversión en construcción de viviendas urbanas durante el período del "Décimo Plan Quinquenal" alcanzará los 460 millones de yuanes. Si las viviendas comerciales representan el 85% del área de viviendas comerciales (promedio de 1996 a 2000), las ciudades y pueblos deben completar 5.400 millones de metros cuadrados de viviendas comerciales en cinco años, según el costo promedio de las viviendas comerciales por metro cuadrado en 2000; de 1.139 yuanes (ver "Anuario estadístico de China 2001"), dentro de cinco años la inversión total en la construcción de viviendas comerciales alcanzará los 620 millones de yuanes. Durante el período del "Décimo Plan Quinquenal", la inversión total en activos fijos en toda la sociedad fue de aproximadamente 22.106,4 mil millones de yuanes, de los cuales la inversión en viviendas comerciales representó el 28%, lo que indica que la industria inmobiliaria ocupará una posición destacada en el desarrollo económico y social del "Décimo Plan Quinquenal".