Fuente: China Paper Download Center [08-11-113:59:00] Editor: cw2112549.
Resumen: En la actualidad, las empresas de desarrollo inmobiliario de mi país generalmente tienen las características de "pequeñas, dispersas y pobres". El desarrollo inmobiliario sólo presta atención al desarrollo de proyectos pero no a la gestión, y mucho menos a la gestión de riesgos. La escasa conciencia de la gestión de riesgos, la falta de instituciones de gestión de riesgos y los métodos únicos de gestión de riesgos impiden que muchos factores de riesgo en los proyectos inmobiliarios se controlen eficazmente, lo que lleva al fracaso de los proyectos inmobiliarios. Con el fin de evitar y reducir el impacto de los factores de riesgo en el proyecto, se discutió cuidadosamente el contenido relevante de la gestión integral de riesgos de los proyectos de desarrollo inmobiliario, con el fin de brindar alguna referencia para resolver eficazmente los riesgos en la operación de los proyectos de desarrollo inmobiliario. . ?
Palabras clave: gestión integral de riesgos; ¿proyecto?
Número de clasificación de la Biblioteca de China: C93 Número de identificación del documento: A Número de documento: 1672-3198 (2008) 08-0075-02
1 Método integral de gestión de riesgos para proyectos de desarrollo inmobiliario ?
El método de gestión integral de riesgos es un medio específico para implementar el proceso de gestión de riesgos. El establecimiento del sistema del método de gestión de riesgos es útil para la implementación específica de cada proceso. Después de años de desarrollo, los métodos de gestión de riesgos de proyectos se han vuelto más maduros y diversificados, lo que permite analizar de manera integral todos los riesgos en los proyectos de desarrollo inmobiliario. El sistema de métodos de gestión de riesgos de proyectos de desarrollo inmobiliario es como una biblioteca de métodos. Resuma los métodos de gestión de riesgos de cada proceso, compare las ventajas y desventajas de cada método y conozca el alcance de aplicación en la gestión de riesgos de proyectos de desarrollo inmobiliario. En la gestión de riesgos de proyectos, se pueden seleccionar rápidamente métodos eficaces para el análisis de riesgos cualitativos y cuantitativos en función de las características de cada etapa. ?
En el marco de la gestión integral de riesgos, el sistema objetivo es el núcleo, y todo el personal, los procesos y los métodos deben formularse e implementarse en torno a los objetivos de la gestión de riesgos, el sistema organizacional es la base y la base; el sistema organizacional garantiza que los riesgos Para el buen progreso de la gestión, debemos cultivar una atmósfera de gestión de riesgos para todos los empleados el sistema de procesos es la clave; Los riesgos en todo el proceso de proyectos de desarrollo inmobiliario deben identificarse, analizarse, procesarse y monitorearse de acuerdo con el proceso de gestión de riesgos. Las metodologías son los medios mediante los cuales se gestionan todos los riesgos. Los cuatro sistemas principales se complementan entre sí, formando un sistema integral de gestión de riesgos relativamente completo para proyectos inmobiliarios. La relación específica entre cada sistema (Figura 1). ?
2. ¿Cuál es el proceso general de gestión de riesgos para proyectos de desarrollo inmobiliario?
2.1 ¿Identificación de riesgos de proyectos de desarrollo inmobiliario?
La identificación de riesgos de los proyectos de desarrollo inmobiliario es la base de la gestión de riesgos. Se utiliza principalmente para determinar las fuentes de riesgos y el proceso de clasificación de riesgos. La identificación de riesgos se basa en la descomposición del trabajo de los proyectos de desarrollo inmobiliario, es decir, la identificación de riesgos se realiza para diferentes etapas de los proyectos de desarrollo inmobiliario. Los factores de riesgo en diferentes etapas son diferentes, y la base para la clasificación y agrupación de riesgos también es diferente. ?
2.2 ¿Evaluación de riesgos de proyectos de desarrollo inmobiliario?
La evaluación de riesgos de proyectos de desarrollo inmobiliario consiste en estimar la probabilidad y las posibles consecuencias de los riesgos en proyectos de desarrollo inmobiliario a través del análisis cualitativo y cuantitativo de los riesgos, clasificar los riesgos según riesgos altos, medios y bajos, y compilar la lista de verificación de riesgos, y finalmente el proceso de realización de un estudio de riesgo especial en función del grado de riesgo. Vale la pena señalar que el alcance del análisis de riesgos del progreso, costo y calidad del proyecto de desarrollo inmobiliario es más amplio que el de los proyectos de construcción. Los posibles riesgos deben analizarse a partir de las características del estudio de viabilidad del proyecto, la planificación y el diseño del proyecto, las operaciones de construcción, etc. . ?
2.3 ¿Seguimiento de riesgos de proyectos de desarrollo inmobiliario?
El seguimiento de riesgos de proyectos de desarrollo inmobiliario es el proceso de revisión y mejora de la implementación de los planes de respuesta a riesgos, y es también la garantía para la implementación efectiva de la gestión de riesgos de proyectos de desarrollo inmobiliario. El monitoreo de riesgos no solo requiere tomar medidas de respuesta a los riesgos basadas en el plan de respuesta a los riesgos, sino también revisar los resultados de la identificación y evaluación de riesgos, así como el plan de respuesta a los riesgos a medida que avanza el proyecto, es decir, un proceso cíclico de identificación, evaluación y respuesta, seguimiento y reidentificación. ?
3. ¿Cómo afrontar los riesgos globales de los proyectos de desarrollo inmobiliario?
3.1 ¿Evitar riesgos?
La evitación de riesgos es una medida para abandonar, suspender o cambiar las condiciones de un proyecto de desarrollo basándose en la predicción y evaluación de riesgos para eliminar fundamentalmente los riesgos potenciales. Normalmente, la aversión al riesgo ocurre cuando la probabilidad de una amenaza potencial es demasiado grande, o las consecuencias de posibles pérdidas son demasiado graves y no se dispone de otras medidas de gestión de riesgos.
La evitación de riesgos se puede dividir a grandes rasgos en dos formas: una es abandonar o terminar una actividad que puede causar pérdidas por riesgo, la otra es cambiar el plan de actividad o cambiar la forma de trabajar; Se puede observar que la evitación de riesgos es un método de prevención pasivo y en parte forzado. Porque la aversión al riesgo puede evitar pérdidas, pero también perder oportunidades de obtener beneficios. Por lo tanto, es mejor evitar riesgos con precaución como medida de precaución al elegir respuestas al riesgo. ?
3.2 ¿Control de riesgos?
El control de riesgos se refiere a las medidas tomadas para reducir la probabilidad y el alcance de las pérdidas por riesgo antes, durante y después de que ocurran eventos de riesgo. Según el propósito del control de riesgos, el control de riesgos se puede dividir en prevención de riesgos y supresión de riesgos. El primero tiene como objetivo reducir la probabilidad de pérdidas por riesgo; el segundo tiene como objetivo reducir el grado de pérdidas por riesgo. El control de riesgos comienza con la adopción de medidas preventivas para eliminar y reducir los riesgos potenciales y reducir la frecuencia y el alcance de las pérdidas. Por lo tanto, se trata de una medida proactiva de gestión de riesgos. Debido a que las medidas de control de riesgos son efectivas y de bajo costo, no producirán secuelas adversas. Por lo tanto, para diversos riesgos en el proceso de desarrollo inmobiliario, se debe dar prioridad a las medidas de control de riesgos. 3.3 ¿Transferencia de riesgos?
La transferencia de riesgos se refiere a las medidas tomadas por los desarrolladores para transferir conscientemente los riesgos que no pueden o no quieren soportar a otras unidades económicas durante el proceso de desarrollo. La transferencia de riesgos es diferente de la evitación de riesgos. No se trata de renunciar o detener el desarrollo del proyecto, sino de transferir a otros la responsabilidad legal por las pérdidas que puedan causar los riesgos en las actividades de desarrollo. La transferencia de riesgos también es diferente del control de riesgos. A diferencia del control de riesgos, no ajusta directamente los factores de riesgo para reducir la probabilidad y el alcance de las pérdidas por riesgo, sino que transfiere riesgos para reducir indirectamente las propias pérdidas. ?
Los principales métodos de transferencia de riesgo incluyen contratos, garantías, futuros y seguros. Las formas de contrato incluyen contratos de precio fijo, contratos de remuneración de costos, contratos de precio unitario, etc. El seguro incluye seguro de propiedad, seguro de responsabilidad y seguro personal. Varios contratos tienen diferentes impactos sobre los riesgos de los desarrolladores y contratistas. Los desarrolladores pueden adoptar formularios de contrato apropiados basados en las condiciones del proyecto para transferir riesgos razonablemente, como se muestra en la Tabla 1. ?
La transferencia de riesgo se adopta generalmente bajo las siguientes circunstancias: (1) Las pérdidas entre el cedente y el cesionario (destinatario del riesgo) del riesgo se pueden calcular y dividir claramente; de lo contrario, la transferencia de riesgo entre las dos partes no puede llevarse a cabo; (2) el cesionario es capaz y está dispuesto a asumir los riesgos apropiados; (3) el costo de la transferencia de riesgos es menor que el de otras medidas de gestión de riesgos; ?
3.4 ¿Retención del riesgo?
La retención de riesgos es la pérdida causada por los riesgos propios del promotor inmobiliario. En el desarrollo inmobiliario, para algunos riesgos inevitables que son difíciles de controlar y transferir, o cuando se pueden obtener mayores beneficios al asumir riesgos, a menudo se toman medidas de retención de riesgos sin afectar los intereses fundamentales y los intereses generales del desarrollador. La retención de riesgos se divide en dos categorías: retención de riesgos planificada y retención de riesgos no planificada. La retención planificada de riesgos es retención activa de riesgos, y sus medidas específicas son: (l) autoseguro; (2) seguro exclusivo; (4) compensación de préstamos; (5) seguro deducible; La detención no planificada es detención pasiva y se maneja a través de reservas para contingencias de riesgo. Las medidas de retención de riesgos deben utilizarse junto con las medidas de control de riesgos. Al implementar medidas de retención de riesgos, se deben hacer esfuerzos para garantizar que se hayan asegurado los principales riesgos del proyecto o se hayan implementado planes de control de riesgos. Las estrategias de retención de riesgos también deben compararse con las estrategias de seguros para tomar decisiones que conduzcan más al ahorro de costos de gestión de riesgos. ?
3.5 ¿Explotación del riesgo?
La utilización del riesgo se refiere al comportamiento de los desarrolladores que aprovechan el miedo de las personas a los riesgos y la búsqueda de la seguridad, participan en actividades de desarrollo con riesgos reales, confían en su propio trabajo sólido de gestión de riesgos, explotan las fortalezas y evitan las debilidades. y buscando maximizar sus propios intereses. La utilización del riesgo es un nivel más alto de gestión de riesgos y requiere niveles de gestión más altos de los gestores de riesgos. Deben tener una amplia experiencia en proyectos, habilidades competentes y un alto grado de adaptabilidad a situaciones de emergencia para analizar la disponibilidad y el valor de los riesgos y utilizarlos de manera efectiva. Por ejemplo, en las condiciones actuales de comercialización de tierras, los terrenos comerciales deben obtenerse mediante licitación, subasta y cotización. Sin embargo, algunos promotores inmobiliarios inteligentes han adoptado un enfoque diferente y han comenzado con el desarrollo primario de terrenos. Al luchar por los derechos de desarrollo de un determinado terreno, han sentado las bases para obtener derechos de desarrollo secundarios. Porque si realizas un desarrollo primario del terreno, conocerás de antemano hasta cierto punto la información relevante del terreno. Existen ventajas inherentes a la cotización y comercialización en el mercado secundario de tierras, y la probabilidad de obtener derechos de desarrollo secundario es mayor. La llamada "adquisición de terrenos a lo largo de la curva" significa hacer un buen uso de los riesgos políticos.
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4. ¿A qué cuestiones se debe prestar atención en la respuesta general al riesgo de los proyectos de desarrollo inmobiliario?
4.1 ¿Debería orientarse el plan de respuesta a los riesgos?
La formulación de planes de respuesta al riesgo es un eslabón clave en la gestión del riesgo. Debido a la naturaleza única y única del proyecto, los modelos existentes no se pueden copiar al desarrollar respuestas. Debemos proponer soluciones específicas basadas en las propias condiciones del proyecto y los resultados de la identificación y evaluación de riesgos del proyecto. Al mismo tiempo, se debe superar la suerte a la hora de formular planes de respuesta, y no tomar medidas preventivas eficaces frente a los riesgos para reducir gastos. ?
4.2 ¿Prestar atención a la combinación de métodos de gestión?
Ya sea control de riesgos, transferencia de riesgos o retención de riesgos, cada medida de respuesta al riesgo tiene sus limitaciones. Ante riesgos complejos y en constante cambio, debemos prestar atención a la combinación de múltiples métodos, formular varios planes de acuerdo con las condiciones específicas del proyecto y ordenarlos por prioridad para evitar que nos tomen por sorpresa debido a la ineficacia de un solo plano. ?
4.3 ¿Prestar atención a la economía de gestión?
Para evitar o mitigar riesgos y obtener mayores rentabilidades debemos pagar un precio determinado. Sin embargo, basándose en el principio de economía, es necesario realizar una evaluación exhaustiva de la eficacia y economía de las medidas. Por ejemplo, cuando se trata de riesgos impredecibles, a menudo se puede utilizar el seguro o la retención del riesgo, pero ¿qué método es más económico y eficaz? Se pueden comparar el coste del seguro y el gasto en reservas de riesgo para elegir medidas más económicas y eficaces. . ?
¿Materiales de referencia?
[1]? Reflexiones sobre las características y efectos de las actuales políticas de macrocontrol inmobiliario [J China Urban Economy, 2007, (8).
〔2〕? Chen, Zhang Xin. Gestión integral de riesgos de proyectos de desarrollo inmobiliario [J]. Revista de la Universidad de Ciencia y Tecnología del Suroeste, 2006, (3).
〔3〕? Análisis de las dificultades en la gestión de proyectos de desarrollo inmobiliario [J]. Materiales de construcción de Sichuan, 2006, (2).
〔4〕?Deng Tiansheng, Xu. Diseño del sistema de gestión de riesgos de proyectos de desarrollo inmobiliario [J]. Desarrollo de tecnología empresarial, 2006, (11)