El apalancamiento fiscal es una poderosa herramienta para que el país lleve a cabo un macrocontrol. En los últimos años, los precios de la vivienda en algunas áreas como Beijing y Shanghai se han disparado y la industria inmobiliaria se ha desarrollado, lo que ha afectado en gran medida si las transacciones de mercado pueden realizarse sin problemas, si los recursos de la tierra se pueden utilizar plenamente y si los residentes urbanos pueden vivir. y trabajar en paz y alegría. En esta situación de alta temperatura sostenida, fortalecer la supervisión y gestión del mercado inmobiliario, estandarizar las transacciones del mercado y lograr una asignación efectiva de recursos se han convertido en el foco del macrocontrol nacional. Para frenar los precios anormalmente altos de la vivienda y enfriar el sobrecalentado mercado inmobiliario, no se puede ignorar el efecto palanca de los impuestos. La reforma científica del impuesto sobre bienes raíces es más poderosa y efectiva que otras medidas para controlar el auge inmobiliario, como el control de la tierra, los aumentos de las tasas de interés y los impuestos a las transferencias de bienes raíces. Por lo tanto, es necesario e imperativo mejorar el sistema de impuestos y tasas sobre bienes inmuebles de mi país y aprovechar plenamente su función de control macroeconómico.
La situación actual del sistema de impuestos y tasas sobre bienes inmuebles de China
Con el desarrollo de la economía de mercado y la profundización de la reforma y la apertura, el sistema de impuestos y tasas sobre bienes inmuebles de mi país ha sido establecido y mejorado gradualmente. El sistema de impuestos sobre bienes inmuebles de China consta de dos partes: una es el impuesto sobre bienes inmuebles y la otra es la tasa sobre bienes inmuebles.
(1) Sistema de impuestos sobre bienes inmuebles
Después de la reforma del sistema tributario de 1994, el sistema de impuestos sobre bienes inmuebles de mi país ha mejorado gradualmente en términos de configuración del tipo de impuesto, partida impositiva y ajuste de la tasa impositiva. , y unificación de los sistemas tributarios internos y externos, formando un conjunto de reglas que se adaptan a la sociedad. Un sistema tributario compuesto requerido por el desarrollo de una economía de mercado socialista. Según la diferente naturaleza de los objetos tributarios, el impuesto sobre bienes inmuebles se puede dividir en cuatro categorías: impuesto sobre el volumen de negocios (incluido el impuesto sobre las empresas, el impuesto sobre el mantenimiento y la construcción urbanos y el impuesto sobre la apreciación de la tierra), el impuesto sobre la renta (incluido el impuesto sobre la renta de las empresas y el impuesto sobre la renta de las personas físicas), impuesto sobre bienes inmuebles (incluido el impuesto sobre bienes inmuebles, impuesto sobre escrituras, impuesto sobre el uso del suelo urbano y impuesto sobre la ocupación de tierras cultivadas) e impuestos sobre el comportamiento (incluido el impuesto de timbre y el impuesto de ajuste de la dirección de inversión en activos fijos). La resolución de la Tercera Sesión Plenaria del XVI Comité Central del Partido Comunista de China del 5 de junio a octubre de 2003 decía claramente: “Para implementar la reforma de los impuestos y tarifas de construcción de urbanizaciones, cuando las condiciones lo permitan, se impondrá un impuesto a la propiedad unificado y estandarizado. sobre bienes raíces y los cargos correspondientes serán cancelados "El 26 de febrero de 2005, la Administración Estatal de Impuestos, el Ministerio de Finanzas, el Centro de Investigación para el Desarrollo del Consejo de Estado y otros departamentos relevantes discutieron el "Informe de Investigación sobre Bienes Raíces de China". Política Fiscal". La reunión dejó en claro que China comenzará a diseñar un nuevo sistema tributario en 2005 y realizará simulaciones en las ciudades apropiadas. En la actualidad, el gobierno está promoviendo activamente la nueva reforma del sistema de impuestos inmobiliarios con el objetivo de "liquidar alquileres, pagar impuestos y pagar tarifas".
(2) Sistema de cobro inmobiliario.
Los gastos inmobiliarios se refieren a los gastos diversos incurridos en las actividades del mercado inmobiliario. Es la remuneración que obtienen las agencias estatales por la prestación de determinados servicios (administración) de bienes inmuebles o por el Estado autorizando a otras a desarrollar y utilizar recursos nacionales. También es una forma para que el estado obtenga ingresos fiscales de los bienes raíces. Según las regulaciones pertinentes, actualmente existen tres tipos principales de tarifas inmobiliarias: en primer lugar, las tarifas por el uso de la tierra cobradas por el Estado como propietario de la tierra a los usuarios de la tierra en el mercado inmobiliario primario, que incluyen principalmente el alquiler de la tierra, los costos estatales de desarrollo de el segundo son los honorarios cobrados por la agencia administrativa de bienes raíces o su agencia autorizada para realizar funciones administrativas y administrar la industria de bienes raíces, es decir, los honorarios administrativos de bienes raíces, que incluyen principalmente el registro; honorarios, honorarios de reconocimiento, honorarios de garantía, honorarios de gestión y honorarios de registro y supervisión de alquileres de viviendas; tercero, honorarios cobrados por agencias administrativas de bienes raíces o instituciones públicas para brindar servicios específicos a la sociedad o individuos, es decir, honorarios inmobiliarios, que principalmente; Incluyen los gastos de gestión de demolición y los gastos de tasación de la vivienda.
2. Problemas con el actual sistema de impuestos inmobiliarios
A través de diferentes impuestos, el desarrollo de la industria inmobiliaria de China ha sido regulado en múltiples niveles. Sin embargo, la mayoría de los impuestos inmobiliarios actuales se fijan con referencia a impuestos de otras industrias sin considerar las características de la industria inmobiliaria en sí. Por lo tanto, estas estructuras tributarias ya no satisfacen las necesidades objetivas del desarrollo de la industria inmobiliaria.
(1) Defectos en el sistema macro tributario.
En primer lugar, existe una falta de seguimiento de las transacciones inmobiliarias, lo que dificulta la recaudación y administración de impuestos.
En primer lugar, el sistema de valoración de bienes inmuebles no está generalmente establecido y las transacciones inmobiliarias sólo pueden basarse en los precios de transacción reales. Además, la ley no estipula que el gobierno tenga prioridad en la compra de transacciones inmobiliarias que sean significativamente más bajas que el precio justo de mercado, lo que crea condiciones para la especulación inmobiliaria. En segundo lugar, no existe un sistema de registro estricto, lo que dificulta a las autoridades fiscales. incapaz de verificar las declaraciones falsas de los contribuyentes. En segundo lugar, la evasión fiscal en el “mercado oculto” da como resultado una mayor pérdida de activos estatales. El derecho a utilizar tierras de propiedad estatal se obtiene mediante asignación administrativa, pero no se paga la tarifa de transferencia o las tierras de propiedad colectiva no son expropiadas por el Estado y entran directamente al mercado para su comercialización. Si se deben tomar medidas de sanción administrativa o imponer el impuesto al valor agregado de la tierra y, de ser así, cómo calcular el monto del valor agregado, son lagunas legales. En tercer lugar, los límites entre transferencia de tierras y transferencia no están claros, lo que dificulta determinar la exención fiscal. En primer lugar, es difícil determinar quiénes son los contribuyentes propietarios de los dos tipos de terreno. La ley estipula que la propiedad de la tierra en mi país se divide en propiedad estatal y propiedad colectiva. La Ley de Gestión Urbana también estipula que después de que las tierras de propiedad colectiva en las áreas de planificación urbana hayan sido requisadas y convertidas en tierras de propiedad estatal de conformidad con la Ley. Por ley, el derecho a utilizar tierras de propiedad estatal puede transferirse mediante compensación. De esta manera, las tierras de propiedad colectiva se nacionalizan gradualmente, lo que dificulta determinar la propiedad real de los dos tipos de tierras y trazar una línea clara entre la transferencia y la transferencia de tierras derivadas, lo que afecta la Determinación de los contribuyentes y los límites específicos de la exención y exención tributaria. En segundo lugar, para las empresas inmobiliarias de naturaleza desconocida, resulta difícil trazar los límites de la exención fiscal. En la actualidad, muchas "empresas inmobiliarias" están afiliadas al departamento de tierras y recursos y son personas jurídicas que deben realizar tareas administrativas y encarnar la voluntad del gobierno. Esto dificulta que las autoridades fiscales distingan cuál de los negocios de la empresa. son "agencias" basadas en políticas y que son proyectos "autogestionados". Es difícil determinar los límites de la exención fiscal.
(2) Defectos del sistema microtributario.
En primer lugar, la estructura de distribución de impuestos no es razonable y el vínculo de participación es relativamente ligero. Este vínculo regula principalmente la distribución del ingreso entre el gobierno y los ocupantes de bienes raíces. La estructura actual convertirá el terreno en un préstamo sin intereses para el propietario, y casi toda la apreciación durante el período de tenencia fluirá hacia el propietario, estimulando aún más la especulación inmobiliaria. La baja carga fiscal durante la etapa de tenencia conduce a una carga fiscal excesiva en el enlace de circulación, fomentando transacciones invisibles y la evasión fiscal. En segundo lugar, la base de cálculo del impuesto no es razonable y la carga fiscal es desigual. Por ejemplo, el tipo impositivo ad valorem es muy diferente del tipo impositivo ad valorem, lo que lleva a la proliferación de mercados invisibles; el impuesto sobre escrituras actual diferencia entre empresas estatales y no estatales, impuesto sobre la ocupación de tierras cultivadas y bienes inmuebles; El impuesto y el impuesto de ajuste de la dirección de la inversión en activos fijos se aplican por separado al capital nacional y extranjero. En tercer lugar, es necesario ampliar el alcance del impuesto sobre la renta personal. En primer lugar, en el sistema tributario actual, a excepción del impuesto sobre la ocupación de tierras cultivadas, los objetos imponibles, el ámbito imponible y los sujetos imponibles de otros tipos de impuestos no incluyen las tierras colectivas y los edificios y anexos sobre el suelo. esta parte de bienes raíces y regulación; en segundo lugar, el "Reglamento de Tierras Urbanas" no incluye bienes inmuebles no comerciales propiedad de agencias gubernamentales, organizaciones populares, militares y unidades asignadas por las finanzas estatales para uso personal.