Resumen de la tesis: El autor se ha dedicado a la labor jurídica corporativa en empresas constructoras durante muchos años, y ha manejado numerosos conflictos en proyectos de construcción, especialmente la situación de atrasos en los pagos de los proyectos. Los pagos del proyecto no se han pagado después de la finalización del proyecto. La falta de pago es común. Algunos proyectos incluso se han completado durante más de diez años, pero las partes de la construcción nunca han recibido el pago que deberían haber recibido. Situaciones como esta rompen la cadena de capital del contratista, provocando que la empresa no pueda operar con normalidad, e incluso algunas quiebran, mientras que los empleados (en su mayoría trabajadores migrantes) no reciben el pago para mantener a sus familias. Como resultado, se han desencadenado muchos factores de malestar social. Cómo hacer valer los derechos del acreedor, es decir, cobrar el dinero adeudado por el proyecto, es un problema difícil para las empresas constructoras. A continuación, el autor intenta hablar sobre cómo realizar los reclamos del proyecto desde la perspectiva legal de la "prioridad a pagar".
Palabras clave del artículo: Disputas sobre proyectos de construcción: Prioridad del derecho del acreedor al reembolso
El artículo 286 de la "Ley de Contratos de la República Popular China" estipula que si el promotor del contrato fracasa Para pagar el precio según lo acordado, el contratista podrá exigirle que pague el precio dentro de un período de tiempo razonable. Si el desarrollador del contrato no paga dentro del plazo, el contratista puede acordar con el desarrollador del contrato descontar el proyecto o solicitar al Tribunal Popular la subasta del proyecto, a menos que la naturaleza del proyecto de construcción no sea apropiada para el descuento o la subasta. El precio del proyecto de construcción se pagará primero en función del descuento del proyecto o del precio de subasta. ?Este es el principio de prioridad en el pago de los precios de los proyectos de construcción.
El 11 de junio de 2002, el Tribunal Popular Supremo emitió la Interpretación Judicial (2002) No. 16: Respuesta sobre la prioridad en el reembolso de los precios de los proyectos de construcción (en adelante, el Tribunal Popular Supremo) Interpretación Judicial) , estipula claramente: 1. Al conocer casos de disputas inmobiliarias y manejar casos de ejecución, el Tribunal Popular determinará el estado de contratación de los proyectos de construcción de conformidad con las disposiciones del artículo 286 de la Ley de Contratos de la República Popular China. El derecho al reembolso es superior a los derechos hipotecarios y otros derechos. El 11 de junio de 2002, el Tribunal Popular Supremo emitió la "Solicitud de instrucciones sobre la interpretación y aplicación del artículo 286 de la Ley de Contratos" emitida por el Tribunal Popular Superior de Shanghai sobre la cuestión de la prioridad en el reembolso de los precios de los proyectos de construcción. La "Respuesta" (en adelante, la "Respuesta") aclara que el derecho de la unidad de construcción a reembolsar el precio del proyecto tiene prioridad sobre el reembolso de los derechos hipotecarios y otros reclamos. Para proteger los intereses de los consumidores que compran casas, la "Aprobación" también estipula específicamente: Después de que el consumidor haya pagado todo o la mayor parte del dinero para la compra de una casa comercial, el derecho de prioridad del contratista para recibir el pago por el proyecto El precio de la casa comercial no será contra el comprador. ?
Caso: Una determinada oficina de agua del condado estableció una determinada autoridad de gestión de embalses (en adelante, la autoridad de gestión) para construir un embalse en el condado. La Oficina de Gestión del Embalse llevó a cabo un proceso de licitación para construir el embalse. Una determinada empresa constructora (en adelante, A) obtuvo la calificación para construir el embalse a través de una licitación y la Oficina de Gestión del Embalse firmó un "Contrato de Construcción". contrato Los derechos y obligaciones de ambas partes están estipulados en el documento. El monto del proyecto es de 230 millones y el plazo de construcción es de 18 meses. A entró inmediatamente en el sitio de construcción. Debido a las necesidades del proyecto, la Empresa Constructora A subcontrató parte del proyecto a una empresa de servicios laborales (en adelante: B). Durante el proceso de construcción, la Oficina de Gestión del Embalse encontró problemas de financiación y no pudo asignar los fondos del proyecto de acuerdo con el progreso estipulado en el contrato. Parte del coste del proyecto será adelantado por A. Después de la finalización del embalse, la administración debía al proyecto A 80 millones de yuanes. A también debe a B honorarios laborales y pagos de materiales de muchos proveedores. Como A no pudo obtener el pago del proyecto de la administración, no pudo pagar a B y sus proveedores. B organizó a sus empleados y proveedores para que vinieran a la empresa A todos los días a solicitar el pago, lo que afectó gravemente el orden de trabajo normal de A. Por este motivo, A y B interpusieron la demanda administrativa ante el Tribunal Popular. Al final, el tribunal dictaminó que el reclamo de B fue rechazado y el reclamo de A fue respaldado. Durante la etapa de ejecución, debido a que la administración no pudo pagar a A, el tribunal subastó los derechos de operación del embalse construido por A para pagar el pago del proyecto de A. Anteriormente, debido a que algunos de los materiales principales fueron proporcionados por la Oficina de Administración, la Oficina de Administración no pagó al proveedor en su totalidad por los materiales. El proveedor también demandó a la Oficina de Administración ante el tribunal y se encargó de la preservación y sellado de la propiedad antes del litigio. el depósito. Algunos equipos, etc. Durante la etapa de ejecución, el tribunal primero otorgó el dinero de la subasta del embalse a A, y la parte restante se asignó al proveedor después de que se presentó la demanda.
Este caso nos recuerda que las empresas constructoras deben prestar atención a varias cuestiones a la hora de utilizar el derecho de prioridad para la compensación:
1. Condiciones para el derecho de prioridad para el pago de los proyectos de construcción
(1) El sujeto del litigio debe estar calificado
¿Por qué B no obtuvo el apoyo del tribunal? Es porque el sujeto del litigio de B no está calificado. La parte B es solo un subcontratista del proyecto y solo tiene una relación legal con A. Si quiere demandar, la parte B solo puede demandar a A, pero no a la administración. Se puede observar que el sujeto que puede ejercer el derecho de prioridad a recibir una compensación por el proyecto debe ser el contratista del proyecto. En términos generales, la unidad de construcción es el contratista general de construcción, y el contratista general de construcción puede subcontratar el proyecto a unidades subcontratadas, es decir, subcontratación de proyectos y subcontratación de mano de obra. En términos generales, el derecho de prioridad sólo se ejerce contra el contratista general de la construcción, y las unidades subcontratistas no están legalmente habilitadas para ejercer el derecho de prioridad.
(2) Debe ser que el contratista tiene el pago vencido del proyecto
El incumplimiento por parte del contratista del pago del proyecto según lo estipulado en el contrato es la primera condición legal para El contratista puede hacer uso del derecho de prioridad. Sólo el contratista no paga el pago del proyecto según lo acordado en el contrato, pero no lo repara activamente después. El empleador sigue sin pagar en un plazo razonable después de haber sido instado por el contratista. Según las disposiciones de la Ley de Contratos, el derecho de prioridad sólo puede ejercerse si se insta al contratista a pagar dentro de un período de tiempo razonable, y si el desarrollador del contrato aún no paga (o no paga en su totalidad) más allá de este plazo razonable.
(3) Los proyectos de ingeniería se pueden descontar o subastar
Actualmente no existen disposiciones legales relevantes, pero los proyectos que involucran seguridad nacional u otros intereses nacionales importantes obviamente no se pueden subastar ni descontar. En realidad, es imposible que dichos proyectos no puedan pagar las tarifas del proyecto; los proyectos con fines de bienestar público, como escuelas, hospitales, etc., generalmente no se pueden descontar ni subastar. Excluyendo los proyectos que no son aptos para descuentos y subastas, otros proyectos generalmente pueden ejercer el derecho a recibir prioridad.
2. Características jurídicas del derecho de prioridad para la compensación de obras de construcción
1. El derecho de prioridad para la compensación de obras de construcción es una garantía real jurídica. lo define en forma de ley. Su fijación es un derecho que existe de conformidad con la ley sin necesidad de acuerdo entre las partes. También es la única garantía real legal para una industria específica que existe actualmente en las leyes de nuestro país.
2. Prioridad a los derechos hipotecarios. La Ley de Contratos estipula el principio de prioridad en el pago, y la interpretación judicial del Tribunal Popular Supremo estipula claramente que tiene prioridad sobre los derechos hipotecarios. Los derechos hipotecarios legales son diferentes de los derechos hipotecarios contractuales. Los derechos hipotecarios legales no requieren el registro como requisito de validez. Surgen directamente de disposiciones legales y su credibilidad es más confiable que el registro. El autor considera que la hipoteca aquí referida se refiere únicamente a la hipoteca sobre el proyecto en sí, y no incluye la hipoteca sobre los derechos de uso del suelo utilizados en el proyecto. Por lo tanto, en la práctica, el ejercicio del derecho de pago prioritario debe negociarse con el titular del derecho de uso del suelo (incluido el acreedor hipotecario) para que sea viable.
3. Prioridad a otras reclamaciones. El contratista suele tener múltiples deudas externas. Por ejemplo, los materiales principales en algunos proyectos son comprados y suministrados por el contratista, y el contratista a menudo no paga al proveedor del material. Dado que se trata de un derecho prioritario al reembolso, el derecho del contratista a recibir el reembolso del proyecto tiene prioridad sobre estos acreedores.
Los casos anteriores ilustran una verdad: el derecho prioritario de reembolso tiene prioridad sobre el derecho hipotecario, y puede resistir y prevalecer sobre la preservación por parte del tribunal popular.
4. En los procedimientos concursales de amortización de deudas, el derecho de prioridad a la amortización debe anteponerse al derecho a la amortización de la hipoteca. Según la ley, una vez que el contratista entra en procedimientos de quiebra y pago de deudas, excepto los gastos de quiebra, los salarios de los empleados de la empresa, los gastos de seguro laboral y los impuestos adeudados, el contratista no necesita hacer reclamaciones y, naturalmente, tendrá prioridad para recibir el reembolso. Esto cambia la situación en la que el contratista paga a los acreedores en proporción a sus acciones después de entrar en procedimientos de quiebra y pago de deudas.
5. No se puede luchar contra un comprador de vivienda que ha pagado la totalidad o la mayor parte del precio de compra. El artículo 2 de la "Réplica" estipula que después de que el consumidor haya pagado todo o la mayor parte del dinero para la compra de una casa comercial, el derecho de prioridad del contratista para el pago de los atrasos del proyecto contratado para la casa comercial no irá en contra del comprador. ?La interpretación judicial del Tribunal Supremo Popular no estipula si el contrato de compra de vivienda debe registrarse o certificarse ante notario, sino sólo si se ha pagado la totalidad o la mayor parte del precio de la vivienda como norma de defensa. Es probable que el promotor cree un falso comprador de la vivienda para ejercer el derecho de defensa frente a la prelación. La relación entre el derecho de prioridad al reembolso y el derecho de confrontación de los compradores de viviendas comerciales de consumo.
La compra de viviendas comerciales por parte de los consumidores es un derecho a la supervivencia y también está relacionado con la estabilidad social; y los derechos de los contratistas son principalmente derechos comerciales. Los derechos de supervivencia son superiores a los derechos comerciales, lo que no solo está en línea con la situación real de. nuestro país, sino que también protege los derechos humanos básicos y concretos. Por lo tanto, para asegurar el ejercicio del derecho de prioridad, el contratista debe encontrar formas de acordar y restringir la venta del proyecto de vivienda comercial con la parte contratante. Por ejemplo, se limita a la venta de algunas casas o al retiro y depósito de fondos de preventa de casas, etc. De lo contrario, será difícil implementar la llamada prioridad en la recepción de compensación.
3. Alcance del derecho de prioridad a ser indemnizado
El artículo 3 de la Interpretación Judicial del Tribunal Supremo Popular estipula que el precio del proyecto de construcción con derecho de prioridad a ser compensado sólo puede incluir el monto que el contratista debe pagar por el proyecto de construcción de los gastos reales. El significado de esta disposición es el siguiente:
1. Se refiere a los gastos reales en que incurre el contratista para el propio proyecto. Las relaciones acreedor-deudor distintas del proyecto en sí no se incluyen en esta lista. El proyecto de construcción y el proyecto sujeto al ejercicio del derecho de prioridad para la compensación serán el mismo proyecto.
2. Los honorarios que el contratista debe pagar y efectivamente pagar. Para evitar que el contratista amplíe ilimitadamente el alcance del derecho prioritario a la indemnización, el Tribunal Supremo aclaró en su interpretación judicial los gastos que el contratista debería pagar durante la obra. El "debería" aquí se refiere a los honorarios que se deben pagar por la construcción del proyecto. Generalmente también se refiere a los honorarios que se han pagado según la situación real del proyecto. Sin embargo, pueden existir diferencias de precio por el mismo. proyecto, y puede haber grandes diferencias entre el empleador y el contratista en cuanto a lo que "debe pagarse".
Además de la remuneración del personal (es decir, honorarios laborales) y el pago de materiales enumerados en la interpretación judicial, también debe incluir los honorarios pagados por el contratista al subcontratista por la subcontratación con la aprobación del contratista.
El precio de un proyecto generalmente está dentro del alcance pactado en el contrato. Es un monto que es resumido por el emisor, el contratista y el supervisor a través de las cuentas finales o documentos no liquidados registrados por. varias partes. Es importante para ambas partes. El precio unitario en disputa se puede calcular con referencia a la cuota. Las cantidades de proyectos en disputa se pueden calcular mediante auditorías de terceros.
3. El derecho prioritario a la indemnización no incluye la indemnización por daños y perjuicios ni las pérdidas por incumplimiento de contrato. El derecho de prioridad a la compensación por un proyecto de construcción solo garantiza los derechos básicos del contratista, es decir, el pago del proyecto y otros gastos, por lo que la indemnización por daños y perjuicios y las pérdidas por incumplimiento de contrato no están incluidas en la compensación de prioridad.
El artículo 3 de la "Respuesta" estipula: El precio de un proyecto de construcción incluye los gastos reales, como la remuneración del personal y el pago de materiales, que el contratista debe pagar por el proyecto de construcción, y no incluye las pérdidas del contratista. causado por el incumplimiento del contrato por parte del promotor del contrato. ?La "Aprobación" determina el alcance del pago prioritario del precio del proyecto y excluye las pérdidas del contratista causadas por el incumplimiento del contrato por parte del promotor del contrato. El autor considera que se reembolsará en primer lugar el precio del proyecto de construcción amparado en el artículo 286 de la Ley de Contratos, que serán los gastos reales incurridos por el contratista para la construcción y reparación de la obra, excluyendo las ganancias esperadas. Aunque el beneficio esperado es el objetivo de eficiencia que el contratista pretende alcanzar al realizar el proyecto, no es un reflejo del valor del trabajo. Las inversiones y gastos reales permiten reflejar y mejorar el valor del trabajo, pero ¿cuál es el alcance y magnitud de esta reflexión y mejora? Es posible que proyectos de la misma naturaleza no generen los mismos beneficios en diferentes entornos. Dado que la ley no estipula si las ganancias deben incluirse en el derecho de prioridad a la compensación, esto da al juez de primera instancia una gran discreción.
4. Plazo para el ejercicio del derecho de prioridad del precio del proyecto de construcción y procedimiento para determinar el derecho
El artículo 4 de la “Réplica” establece que una vez finalizado el proyecto, el El contratista ejercerá la prioridad para recibir la compensación. El derecho tendrá una vigencia de seis meses a partir de la fecha de finalización del proyecto. El plazo para que un contratista de un proyecto de construcción ejerza la prioridad es de seis meses, contados a partir de la fecha de finalización del proyecto de construcción o de la fecha de finalización estipulada en el contrato del proyecto de construcción. Si el proyecto aún no se ha completado y el contratista está atrasado en el pago parcial y no paga dentro de un plazo razonable después de haber sido instado por el contratista, el derecho de prioridad a la compensación podrá ejercerse dentro de los seis meses siguientes a la finalización acordada. fecha del proyecto.
Si el derecho de prioridad no puede ejercerse hasta la fecha de finalización del proyecto o la fecha de finalización acordada del proyecto, puede resultar muy desventajoso para el contratista del proyecto.
En primer lugar, las empresas constructoras deben prestar atención al plazo para reclamar prioridad para la compensación según lo determinado en el artículo 4 de la Réplica.
Cuando el contratista no ejerza el derecho de prioridad a ser indemnizado en el plazo previsto en la “Contestación”, perderá el derecho de prioridad al pago del precio del proyecto, es decir, el plazo general de prescripción es de dos años. Siempre que la parte no pierda el plazo de prescripción después de presentar una demanda, generalmente debería estar protegido por la ley, pero el artículo 4 de la "Aprobación" estipula claramente un período de "seis meses" independientemente de si el contratista. y la parte constructora puede coordinar y resolver voluntariamente el problema, la parte constructora debe hacerlo dentro de los seis meses posteriores a la fecha de finalización de la demanda y obtener prioridad para la compensación.
En segundo lugar, el contratista debe reclamar ante el tribunal el derecho a tener prioridad en el pago del precio del proyecto. El derecho al pago prioritario del precio del proyecto es un derecho sustantivo Sólo a través de los canales adecuados del Tribunal Popular pueden protegerse los derechos procesales de las partes y el caso del derecho prioritario al pago del precio del proyecto puede ser procesal y sustancialmente justo. En la práctica, la mayoría de los casos en los que se reclama prioridad para el pago de los fondos del proyecto ocurren durante el proceso de ejecución, y el tribunal de ejecución revisará y tomará una decisión sobre la prioridad para el pago. Los casos anteriores también adoptaron este método durante el proceso de ejecución, lo que mejoró la eficiencia de la ejecución, pero también existen algunas fallas. Esto requiere que la empresa de construcción coordine y se comunique plenamente con el Tribunal Popular y la Oficina de Ejecución en la disputa del contrato de construcción sobre los atrasos del contratista y haga buen uso de las disposiciones del artículo 286 de la Ley de Contratos para salvaguardar sus derechos legales. e intereses.
Desde un punto de vista práctico, el derecho prioritario a la indemnización por proyectos de construcción ofrece a las empresas constructoras un medio para protegerse. Si este método se puede utilizar plenamente, las empresas constructoras tendrán un arma poderosa para protegerse y hacer realidad sus derechos como acreedores.