Consulte esto, está escrito en detalle: La tasación de activos es una actividad profesional que evalúa y estima el valor actual de los activos. El método de valoración de activos es un medio técnico para evaluar y estimar el valor de los activos. Es un sistema de métodos completo formado sobre la base de los métodos técnicos de la tecnología de ingeniería, estadística, contabilidad y otras disciplinas, combinados con sus propias características. Este sistema consta de una variedad de métodos de evaluación de activos específicos. Estos métodos se pueden resumir en tres tipos básicos, o tres métodos básicos, basados en diferentes principios de análisis y rutas técnicas, a saber, el método de mercado, el método de costos y el método de ingresos.
1. Método de mercado
El método de mercado es una variedad de técnicas de valoración que utilizan precios de transacciones recientes de activos iguales o similares en el mercado para estimar el valor de los activos mediante comparación directa o análisis de analogía.
El método de mercado es un procedimiento técnico de evaluación para juzgar el valor de los activos basándose en el principio de sustitución y utilizando las ideas y métodos de comparación y analogía. Porque cuando cualquier inversor normal compra un activo, el precio que está dispuesto a pagar no será superior al precio actual de mercado de alternativas con el mismo fin en el mercado. La aplicación del método de mercado requiere hacer pleno uso de la información sobre los precios de transacción de activos similares y utilizarla como base para juzgar y estimar el valor de los activos que se están evaluando. Evidentemente, todas las partes involucradas en el negocio de activos aceptan fácilmente el uso de conclusiones probadas por el mercado para evaluar los objetos evaluados. Por lo tanto, el enfoque de mercado es uno de los enfoques más directos y convincentes en la evaluación de activos.
El método de mercado es una de las varias ideas de evaluación de activos. La evaluación de activos mediante el método de mercado debe cumplir dos requisitos previos básicos: en primer lugar, debe haber un mercado de activos completamente desarrollado y activo; debe existir un mercado de activos plenamente desarrollado y activo; es el objeto de referencia y sus indicadores, parámetros técnicos y otra información que sea comparable al activo que se está evaluando y pueda recopilarse.
En términos generales, si se puede encontrar en el mercado un objeto de referencia que es exactamente igual al activo que se está evaluando, el precio del objeto de referencia se puede utilizar directamente como el valor tasado del activo que se está evaluando. . En más casos se obtienen precios de referencia similares y es necesario realizar ajustes de precios. Los factores de ajuste por diferencia de referencia incluyen principalmente tres aspectos: Primero, el factor tiempo, es decir, la diferencia en el precio del activo que se está evaluando que se ve afectada por la diferencia entre el tiempo de transacción del objeto de referencia y la fecha base de valoración del activo que se está evaluando; el segundo es el factor geográfico, es decir, el área o área donde se encuentra el activo, la diferencia en el impacto de las condiciones de ubicación en los precios de los activos, es decir, el impacto del exceso y. funciones insuficientes de las entidades de activos sobre los precios.
Al utilizar el método de mercado para evaluar el valor de los activos, se deben seguir los siguientes procedimientos: aclarar el objeto de la evaluación; realizar un estudio público de mercado, recopilar información básica de mercado sobre activos iguales o similares y encontrar referencias; analizar y organizar los datos y verificar su exactitud, juzgar y seleccionar el objeto de referencia; comparar los bienes que se evalúan con el objeto de referencia; analizar y ajustar las diferencias y sacar conclusiones;
El método de mercado es el método más simple y eficaz en la evaluación de activos. Puede reflejar objetivamente la situación actual del mercado del activo. Sus parámetros e indicadores de evaluación se obtienen directamente del mercado, y el valor de evaluación puede. refleja mejor el precio real del mercado, los resultados de la evaluación son fáciles de entender y aceptar por todas las partes. Sin embargo, el método del mercado requiere como base un mercado abierto y activo y, en ocasiones, resulta difícil de aplicar debido a la falta de datos comparables. Este método no es adecuado para la evaluación de maquinaria y equipos especiales, la mayoría de los activos intangibles y algunos activos que están estrictamente restringidos por región, entorno, etc.
2. Método de la renta
El método de la renta es un término general para varios métodos de evaluación que determinan el valor de los activos estimando el valor presente de los ingresos futuros esperados de los activos que se están evaluando. .
Para la evaluación se utiliza el método de la renta, basado en la teoría del valor de utilidad: la renta determina el valor del activo. Cuanto mayor es la renta, mayor es el valor del activo. Cuando un inversor racional compra o invierte en un activo, la cantidad de dinero que está dispuesto a pagar o invertir no será mayor que el rendimiento que el activo que compra o invierte le reportará en el futuro. Los ingresos de un activo generalmente se expresan como un flujo de ingresos dentro de un período determinado y los ingresos tienen un valor temporal. Por lo tanto, para estimar el valor actual de un activo, es necesario convertir los ingresos en un período de tiempo determinado. en el valor presente, que es el valor tasado del activo.
El método de los ingresos obedece a la idea de centrarse en las ganancias y el capital en la evaluación de activos, es decir, utilizar enfoques y métodos de capitalización y descuento para juzgar y estimar el valor de los activos. Implica tres elementos básicos: primero, el rendimiento esperado de los activos que se evalúan; segundo, la tasa de descuento o tasa de capitalización y tercero, la duración de los rendimientos esperados de los activos que se evalúan; Por lo tanto, si podemos comprender claramente los tres elementos anteriores se convierte en el requisito previo básico para poder utilizar el método de la renta. En este sentido, los requisitos previos para aplicar el método de la renta son: primero, los ingresos futuros esperados de los activos que se están evaluando pueden predecirse y medirse en moneda; segundo, también pueden predecirse los riesgos que corren los propietarios de los activos al obtener los ingresos esperados; Y se puede medir en moneda; en tercer lugar, se puede predecir la vida útil esperada de los activos que se evalúan.
El método de la renta puede reflejar fiel y con mayor precisión el valor capitalizado de la empresa, está integrado con las decisiones de inversión y es fácilmente aceptado tanto por compradores como por vendedores. Sin embargo, es difícil predecir los ingresos esperados, que se ven afectados por fuertes juicios subjetivos y factores imprevisibles en el futuro. Este método tiene un ámbito de aplicación menor en la valoración y generalmente se aplica a la valoración de los activos generales y de los activos individuales de una empresa que pueden predecir ganancias futuras.
3. Método del costo
El método del costo se refiere a estimar primero el costo de reposición de los activos que se están evaluando, y luego estimar los diversos factores despectivos que ya existen en los activos que se están evaluando. y luego calcularlos. Término general para varios métodos de valoración que deducen el costo de reposición para obtener el valor del activo evaluado.
En todo el enfoque de costos existe la idea de reconstruir o reemplazar el activo que se está evaluando. Cuando las condiciones lo permitan, cuando cualquier inversionista potencial decida invertir en un activo, el precio que esté dispuesto a pagar no excederá el costo actual de adquisición y construcción de compra del activo. Si el objeto de inversión no es nuevo, el precio que los inversionistas estén dispuestos a pagar se basará en el costo de nueva compra y construcción del objeto de inversión, menos la pérdida física del activo si el activo evaluado tiene funciones y tecnología atrasadas; El precio que los inversores están dispuestos a pagar será La depreciación funcional del activo se deduce del costo de nueva compra y construcción del objeto de inversión. Si los activos evaluados y sus productos enfrentan dificultades de mercado e influencias externas, el precio que los inversores están dispuestos a pagar será; basarse en el costo de nueva adquisición y construcción del objeto de inversión, deduciéndose los factores económicos despectivos del bien.
Como idea de evaluación independiente, el enfoque de costos refleja el valor de cambio de los activos desde la perspectiva de la readquisición de activos, es decir, el valor de cambio de los activos se refleja a través del costo de reposición de los activos. Sólo cuando el bien tasado se encuentra en un estado de uso continuo, el costo total de adquisición del bien tasado puede constituir su valor de cambio. Sólo cuando el activo pueda seguir utilizándose y aporte beneficios económicos a los posibles propietarios y controladores en su uso continuo, el coste de reposición del activo podrá ser reconocido y aceptado por los inversores potenciales y el mercado. En este sentido, el enfoque del costo es principalmente aplicable a la valoración de activos bajo la premisa de su uso continuo. Al mismo tiempo, cuando se utiliza el método del costo para evaluar, también debe haber datos históricos disponibles, y también es necesario el consumo que forma el valor del activo.
La aplicación del enfoque de costos involucra cuatro elementos básicos, a saber, el costo de reposición del activo, la pérdida física del activo, la obsolescencia funcional y depreciación del activo y la obsolescencia y depreciación económica del activo. .
El valor de un activo depende del coste del mismo. Cuanto mayor sea el costo original del activo, mayor será el valor original del activo y viceversa. Ambos son consistentes en términos de calidad y cantidad. Para valorar un activo utilizando el método del costo, primero se debe determinar el costo de reposición del activo. El costo de reposición es el monto monetario total pagado para recomprar un activo nuevo en las condiciones actuales del mercado. El costo de reposición y el costo original tienen el mismo contenido y composición, pero los niveles de precios que reflejan son diferentes. El primero refleja el nivel de precios de mercado en la fecha de tasación del activo, mientras que el segundo refleja el nivel de precios cuando el activo fue comprado originalmente y. construido. Cuando se dan otras condiciones, cuanto mayor sea el costo de reposición de un activo, mayor será su valor de reposición.
El valor de un activo también es una variable que cambia con el movimiento del activo en sí y otros factores: después de que un activo se pone en uso, sus propiedades físicas seguirán disminuyendo y su valor disminuirá debido al desgaste y la acción de las fuerzas naturales disminuyen gradualmente, se produce una depreciación física con la promoción y aplicación de nuevas tecnologías, los activos originales de la empresa están obviamente atrasados tecnológicamente y su rendimiento se reduce en comparación con los activos generalmente promocionados y utilizados. en la sociedad, y su valor se reduce en consecuencia, lo que resulta en una depreciación sexual funcional debido a cambios en factores ambientales externos distintos del activo, el valor del activo disminuye. Estos factores incluyen factores políticos, factores de políticas macroeconómicas, etc., que resultan en una devaluación económica.
Para utilizar el método del costo para evaluar activos, primero se determinan los activos a evaluar y se estima el costo de reposición, luego se determina la vida útil de los activos a evaluar, se estima la pérdida o depreciación de los activos a Se evaluará nuevamente, y finalmente se calculará y determinará el valor de los bienes a evaluar.
El método del costo considera plenamente la pérdida de activos y los resultados de la evaluación tienden a ser más justos y razonables. Es propicio para la evaluación de activos individuales y activos para fines específicos, y favorece la preservación. de los activos corporativos cuando es difícil calcular los ingresos futuros de los activos o puede usarse ampliamente en condiciones en las que es difícil obtener materiales de referencia del mercado. Sin embargo, el método de costos para la evaluación requiere una gran carga de trabajo. Al mismo tiempo, este método determina el valor actual basándose en datos históricos y la viabilidad de este supuesto debe analizarse completamente. Además, la depreciación económica es difícil de calcular de forma completa y precisa.
4. Selección de métodos de valoración
(1) La conexión entre los métodos de valoración de activos
Los enfoques y métodos de valoración son los medios para lograr el propósito de la valoración. Para actividades económicas específicas, en las mismas condiciones de mercado, el valor de evaluación del mismo activo en el mismo estado debe ser objetivo. Este valor de evaluación objetivo no se verá afectado por el enfoque y método de evaluación elegido por el evaluador, lo que conducirá a resultados completamente diferentes. resultados diferentes, porque el propósito básico de la evaluación determina la relación intrínseca entre los enfoques y métodos de evaluación. Esta conexión interna proporciona una base teórica para que los evaluadores utilicen múltiples enfoques y métodos de evaluación para evaluar los mismos activos en las mismas condiciones, y proporciona una base teórica para la verificación mutua. Cuando se utilizan diferentes enfoques y métodos de evaluación para evaluar el mismo activo, es necesario garantizar que el propósito de la evaluación, la premisa de la evaluación y el estado del objeto que se está evaluando sean consistentes, y que los parámetros económicos y técnicos seleccionados utilizando diferentes enfoques y métodos de evaluación. Los métodos son razonables.
Debido a la coherencia de los objetivos básicos del trabajo de valoración de activos, se pueden utilizar múltiples enfoques y métodos en la valoración del mismo activo si se cumplen los requisitos previos para utilizar estos enfoques y métodos al mismo tiempo. , y el tasador también tiene las calificaciones correspondientes Capacidad de juicio profesional, entonces los resultados obtenidos mediante múltiples enfoques y métodos deben ser consistentes. Si hay grandes diferencias en los resultados obtenidos al utilizar múltiples enfoques y métodos de evaluación, las posibles razones son: primero, no se cumplen los requisitos previos de aplicación de algunos enfoques o métodos de evaluación; segundo, el proceso de análisis es defectuoso; tercero, hay problemas; con el análisis estructural; el cuarto es que parte de la base de información que respalda los resultados de la evaluación está distorsionada; el quinto es que el juicio profesional del tasador es incorrecto; Por lo tanto, los tasadores deben establecer diagramas de análisis lógicos para diferentes enfoques y métodos de evaluación, y el análisis comparativo puede ayudar a identificar problemas. Sobre la base del descubrimiento de problemas, el tasador no sólo debe tomar decisiones sobre los enfoques o métodos de tasación, sino también analizar las causas de los problemas y estudiar contramedidas para resolverlos en consecuencia, a fin de determinar finalmente el valor de tasación.
(2) Diferencias entre los métodos de valoración de activos
Varios enfoques y métodos de valoración expresan el valor de los activos desde diferentes perspectivas. Si el valor del objeto de tasación se obtiene comparándolo con objetos de referencia del mercado, o el valor de tasación se obtiene con base en el descuento de los ingresos esperados del objeto de tasación, o el valor del objeto de tasación se busca con base en la re- adquisición de bienes, se trata del objeto de tasación bajo ciertas condiciones Descripción del valor, están intrínsecamente relacionados y pueden sustituirse entre sí. Sin embargo, cada método de valoración tiene su propio proceso de aplicación y requiere una base de información correspondiente. Las conclusiones de la valoración también reflejan el valor de los activos desde una perspectiva determinada. Por lo tanto, los distintos enfoques y métodos de evaluación son diferentes.
Debido a diferencias en los propósitos específicos de la evaluación, diferencias en las condiciones del mercado en el momento de la evaluación y diferencias en el estado de uso del objeto de evaluación durante la evaluación, los tipos de valores de activos que deben a evaluar también son diferentes. Debido a sus propias características, los enfoques o métodos de valoración tienen diferencias en eficiencia y franqueza al evaluar el valor de diferentes tipos de activos. Los tasadores deben tener la capacidad de elegir el método de valoración más directo y eficiente para completar la tarea de valoración.
(3) Selección de métodos de valoración de activos
La selección de métodos de valoración en realidad incluye el proceso de selección de métodos de valoración de activos en diferentes niveles, es decir, tres niveles de selección: el primero El primer nivel es el nivel de ideas técnicas de evaluación, es decir, analizar la aplicabilidad de las ideas de tecnología de evaluación basadas en los tres métodos de evaluación; el segundo nivel es seleccionar métodos técnicos específicos para implementar la tecnología de evaluación basada en los distintos métodos de evaluación; ideas que se han determinado. El tercer nivel es la selección de parámetros técnicos diseñados utilizando varios métodos de evaluación técnica sobre la premisa de determinar métodos técnicos.
La diversidad de enfoques y métodos de evaluación de activos proporciona posibilidades realistas para que los tasadores elijan enfoques y métodos de evaluación apropiados y completen eficazmente la tarea de evaluación. Para estimar el valor de los activos de manera eficiente, simple y relativamente razonable, se debe prestar atención a los siguientes factores en el proceso de selección de enfoques y métodos de evaluación: Primero, la selección de los métodos de evaluación debe ser consistente con el propósito de la evaluación, las condiciones del mercado en el momento de la evaluación, el tema de la evaluación durante el proceso de evaluación. En segundo lugar, la selección de los métodos de evaluación está restringida por el objeto y tipo de evaluación, el estado físico y químico y otros factores. Por ejemplo, para activos que no tienen referencia de mercado ni registros operativos, solo se pueden seleccionar enfoques y métodos de costos para su evaluación; para empresas con procesos especiales y que están en operación, se puede dar prioridad a la selección de enfoques y métodos de ingresos; La elección del método de evaluación está restringida por los datos necesarios para la aplicación de los distintos métodos de evaluación y por la posibilidad de recopilar los principales parámetros económicos.
El uso de cada enfoque y método de evaluación requiere datos suficientes como base. Puede resultar difícil recopilar los datos necesarios para un enfoque y método concretos en un período de tiempo relativamente corto, en cuyo caso los evaluadores deberían considerar enfoques y métodos alternativos.
En definitiva, en el proceso de selección de métodos de evaluación se debe prestar atención a adaptar las medidas a las condiciones y circunstancias locales, y la selección no debe realizarse mecánicamente según un determinado modelo o secuencia. Sin embargo, independientemente del enfoque y método de evaluación que se elija para la evaluación, se debe garantizar que el propósito de la evaluación, los diversos supuestos y condiciones en los que se basa la evaluación, los diversos datos de parámetros utilizados en la evaluación y los resultados de la evaluación son consistentes en naturaleza y lógica. Especialmente cuando se utilizan múltiples enfoques y métodos de evaluación para evaluar el mismo objeto de evaluación, es necesario garantizar la comparabilidad de varios supuestos, requisitos previos y parámetros de datos basados en el uso de cada enfoque y método de evaluación, a fin de garantizar que los diferentes enfoques de evaluación se utilizan La comparabilidad y verificabilidad mutua de los resultados de la evaluación obtenidos por el método.