Debería llamarse informe de viabilidad de inversión o plan de negocio.
El "Proyecto de villa del primer miembro" del Huangshan Yurun International Business Tourism Resort
Informe de análisis de viabilidad
El proyecto del Huangshan Yurun International Business Tourism Resort es Jiangsu Yurun Group Company y su empresa hermana, Jiangsu Dihua Real Estate Co., Ltd., bajo la dirección y el apoyo del Comité Provincial del Partido de Anhui, el Comité Municipal del Partido de Huangshan y el Gobierno Municipal, y alentados por las políticas de promoción de inversiones del Comité Municipal del Partido de Huangshan. y el gobierno municipal, con la ayuda de la marca internacional de turismo de Huangshan. Con la influencia de Huangshan, planeamos invertir fuertemente en la construcción de un complejo turístico de negocios internacional en los suburbios occidentales de la ciudad central de Huangshan, crear una marca internacional para la industria turística de Huangshan y considerar a Huangshan como una "ciudad turística fuerte".
Para lanzar el proyecto de complejo turístico de negocios Huangshan Yurun, Yurun Group y Jiangsu Dihua Real Estate Co., Ltd. movilizaron profesionales de gestión de desarrollo de proyectos y recursos técnicos para registrar y establecer Huangshan Yurun Dihua Real Estate Co. , Ltd. en la empresa de la ciudad de Huangshan. Implementar plenamente el desarrollo y la gestión del proyecto del Huangshan Yurun International Business Tourism Resort.
1. Descripción general del proyecto:
El proyecto de complejo turístico internacional de negocios Huangshan Yurun está ubicado en el número 78 de la avenida Longjing, avenida del aeropuerto, distrito de Tunxi, ciudad de Huangshan, provincia de Anhui. Está ubicado en el noroeste de la ciudad de Tunxi, al sur de Airport Avenue, al norte de Hanghui Expressway y al este de las tierras agrícolas forestales, con una superficie de 15.000 acres y 10 kilómetros cuadrados. Huangshan Yurun International Business Tourism Resort está planificado y construido con el tema del golf internacional y las vacaciones de negocios internacionales. Basado en el Huangshan Golf Hotel (cinco estrellas) de primera clase nacional y el campo de golf Huangshan Songbai de 18 hoyos que puede albergar eventos internacionales, el proyecto planea construir cinco campos de golf de estándar internacional de 18 hoyos, un club ecuestre internacional y instalaciones para deportes y turismo: hoteles resort con temática de estrellas, apartamentos de tiempo compartido y grupos hoteleros con derechos de propiedad que brindan servicios de apoyo al ocio y las vacaciones. Plan para construir un centro de conferencias internacional, así como una serie de clubes corporativos y villas de golf para miembros que integren reuniones corporativas, capacitación, atención médica y recepción. El proyecto se adhiere a la orientación de mercado, con los temas de golf y turismo de vacaciones de ocio, el tema del turismo de conferencias de negocios internacionales y la promoción de la cultura Huizhou para crear un resort que integre vacaciones, ocio, entretenimiento, conferencias, foros, comercio y La ciudad temática se ha convertido en el hogar de riqueza de celebridades, un destino de vacaciones y ocio para turistas de nivel medio a alto, una base de conferencias y capacitación para empresas poderosas y un lugar de consumo de moda para agencias de viajes. Tenga en cuenta que Huangshan Yurun International Business Tourism Resort y la urbanización de Huangshan van de la mano, se complementan y se promocionan mutuamente, haciendo de Huangshan Yurun International Business Tourism Resort un verdadero impulso para la sublimación de la fortaleza económica integral y la imagen general de Huangshan. La escala de inversión total del Huangshan Yurun International Business Tourism Resort alcanzará los 3.400 millones de yuanes.
La primera villa del club de golf tiene una superficie de 42.209 metros cuadrados. Está previsto construir 31 villas totalmente decoradas con una superficie total de construcción de 12.500 metros cuadrados. El área de cada villa oscila entre 270 y 600 metros cuadrados, y el precio de venta total de una sola villa oscila entre 3,2 millones y 7,2 millones de yuanes. Se espera que las ventas totales superen los 654.380 millones de yuanes. Está previsto que el proyecto comience a construirse en agosto de este año, comience a venderse en septiembre de 2004 y se entregue en septiembre de 2005.
2. Análisis de perspectivas de mercado del proyecto:
Este informe de análisis solo informa sobre el primer proyecto de villa con membresía de golf.
La montaña Huangshan está situada en un lugar estratégico en tres provincias, la puerta sur de Anhui y el corazón turístico de Anhui. Hay la montaña Jiuhua y el lago Taiping en el norte, Hangzhou y el lago Qiandao en el este. Muchos lugares escénicos famosos se encuentran junto a la montaña Huangshan. Hay muchos sitios históricos y culturales excelentes en el área, y la cultura Huizhou les ha infundido connotaciones culturales únicas, lo que convierte a Huangshan en una zona turística de montaña de clase mundial en el área metropolitana del delta del río Yangtze con el desarrollo económico más rápido.
En 2003, Huangshan se unió al plan 15 1 de la Ciudad Turística del Delta del Río Yangtze, dando el paso de integrar Jiangnan. Conectar el delta del río Yangtze e integrarlo en Jiangsu, Zhejiang y Shanghai proporcionará un impulso y catalizador para el proceso de urbanización y desarrollo turístico de Huangshan. En los últimos años, Huangshan ha acelerado la construcción de transporte a gran escala centrándose en carreteras. La autopista Huihang se completó y abrió al tráfico en junio de 2004. Al mismo tiempo, se está construyendo la "rotulación de tráfico de alta velocidad de 4 horas" que comenzará en Hangzhou y Shanghai en el este, Jiujiang y Wuhan en el oeste, Hefei y Xuzhou en el norte y Quzhou y Fuzhou en el sur. siendo intensificado.
En particular, la autopista Hui-Hangzhou conecta efectivamente Huangshan y el delta del río Yangtze. Huangshan, ya que el jardín trasero que conecta Jiangsu, Zhejiang y Shanghai, está creciendo rápidamente y convirtiéndose en el área más desarrollada económicamente del Delta Dorado. Desempeñará un papel decisivo en el futuro desarrollo de Huangshan.
“No ves las montañas cuando regresas de las Cinco Montañas Sagradas, y no ves las montañas cuando regresas de Huangshan”. ventajas, nuestro objetivo es construir las instalaciones más completas y de mayor calidad y los mejores servicios en la ciudad de Huangshan. Un buen complejo para viajes de negocios. Con la mejora continua del transporte, Huangshan y Jiangsu, Zhejiang y Shanghai han formado una buena complementariedad. Es el punto final del turismo en Jiangnan y el jardín trasero de Jiangsu, Zhejiang y Shanghai.
Al mismo tiempo, también ha encontrado un hogar para aquellas personas adineradas que valoran disfrutar de la vida. Después de una investigación detallada del posicionamiento de los clientes y del mercado del delta del río Yangtze, así como de una comprensión completa de la cuota de mercado, nos decidimos por la planificación estratégica de la primera fase de 365.438 0 villas. En términos de posicionamiento de clientes, llevamos a cabo estrategias de comunicación centradas en los turistas de la región del delta del río Yangtze. La acumulación temprana de clientes ha eliminado en gran medida la base de clientes de la primera Villa 31, pero en este caso, todavía realizamos publicidad en los medios para clientes potenciales en la región del delta del río Yangtze, lo cual es muy importante para el posicionamiento estratégico de Huangshan y el posicionamiento de este caso. . es muy útil. El macrocontrol nacional causado por las inversiones sobrecalentadas y los requisitos del gobierno local para un rápido desarrollo urbano proporcionarán sin duda un mejor escenario para el futuro desarrollo económico de Huangshan, que está mejorando. Por lo tanto, nos dirigimos a los clientes de la región del delta del río Yangtsé, por un lado, por el ambiente de la comunidad de villas.
Con el rápido desarrollo del mercado turístico, la industria turística marcará el comienzo de una nueva oportunidad de desarrollo, sentando una buena base de mercado para el lanzamiento del proyecto Huangshan.
3. Análisis de costos y ganancias del proyecto:
La primera fase de la villa cubre un área de 63 acres, 41.995,8 metros cuadrados, con un área de construcción prevista de 1. Villa independiente y estilo arquitectónico europeo moderno. El precio de venta estimado es de 12.000 yuanes por metro cuadrado y el importe total de ventas es de 151.152.000 yuanes.
1. Cargos gubernamentales previos al proyecto: (10.000 yuanes)
1. Tarifa del servicio de consulta de archivos: 2.17 Cargos gubernamentales: 700 yuanes/caso.
2. Fondos especiales para la renovación de paredes: 10,08 8 yuanes/㎡.
3. Fondos especiales para cemento a granel: 1,90 1,5 yuanes/㎡.
4. Tarifa de apoyo a la infraestructura urbana: 75,60 60 yuanes/㎡.
5. Tarifa de uso de las instalaciones de drenaje: 0,15,12 yuanes/㎡.
6. Tarifa del servicio de preparación de documentos: 0,76-0,6 yuanes/㎡.
7. Tarifa de control de termitas: 3,8 3 yuanes/㎡.
8. Tarifa de tratamiento de residuos: 3,8 3 yuanes/㎡.
9. Recargo por educación urbana: 12,60 10 yuanes/㎡.
10. Tarifa de revisión de protección contra rayos: 1,4 a 1,1 yuanes/㎡.
11. Tasa de defensa aérea civil: 25,20 20 yuanes/㎡.
12. Tarifa de la nueva red de suministro de agua: 7,66 yuanes/㎡.
Total: 1.4506 millones de yuanes.
El segundo son los derechos sobre la tierra y los impuestos sobre la escritura de la tierra.
1. Derechos sobre la tierra: 630.654,38 millones de yuanes/mu.
2. Impuesto sobre la escrituración de tierras: 25,20±4 del precio total del suelo.
Total: 655,2
Tres. Costo preliminar del proyecto (10.000 yuanes)
1. Tarifa de construcción de la conexión eléctrica: 10,00.
2. Montaje temporal del sitio: 10.00
3. Cercas y portones: 40.00
4. Consumo de agua de construcción: 4.00
5. . Limpieza del sitio y construcción de carreteras: 30,00
6. Tasa de diseño arquitectónico: 130
7.
8. Tasa de exploración geológica de ingeniería: 15,00.
9. Consulta de costes del proyecto y honorarios de agencia licitadora: 15,00.
10. Tarifa de inspección de calidad del proyecto: 8,00.
11. Honorarios de supervisión de obra del proyecto: 20,00.
Total: 3,32 millones de yuanes
IV. Costo del proyecto de construcción e instalación (10.000 yuanes)
1. Precio de la construcción civil: 1070,66 Estándar: 850 yuanes/㎡ .
2. Costo del equipo de aire acondicionado central de la villa: 289.708 230 yuanes/㎡.
3. Costo del proyecto de decoración interior de la villa: 3526,88 2800 yuanes/㎡.
4. Tarifa de diseño paisajístico: 322,46 256 yuanes/㎡.
Total: 5209765438 millones de yuanes.
V. Costos de apoyo del proyecto: (10.000 yuanes)
1. Suministro y drenaje de agua exterior: 28,89
2 Transformador tipo caja: 80,00
p>3. Cables exteriores y zanjas de cables: 20,00
4. TV por cable: 15,08
5. Proyectos inteligentes: 88,79
6. y obras de alcantarillado: 28,89
7. Zanja de tuberías exteriores y movimiento de tierras de carreteras: 30,00 horas.
8. Sistema de protección contra incendios: 8,00
9. Farola y lámpara de césped: 12,00
10, vía exterior: 80,00
11, valla del patio exterior: 70,38
12, proyecto de paisajismo exterior: 150,6438 07
13, sala de administración de propiedades: 16,00
Total: 6,282 millones de yuanes
Tarifa de contingencia para verbos intransitivos: 2,5192 millones de yuanes (200 yuanes/㎡* 12596㎡).
Siete. Comisión de gestión: 6.046.080 yuanes (4% de las ventas)
Ocho. Gastos de venta: 65.438 00.580.640 yuanes (7% de las ventas).
Nueve. Gastos financieros: 7,5576 millones de yuanes (5,4% de las ventas)
X. Impuestos y recargos comerciales:
1. Impuestos y recargos comerciales: 8,16221 millones de yuanes (5,4% de las ventas).
2. Impuestos y tasas pertinentes: 6.543.807.080 yuanes (dos de oro 0,008, impuesto de timbre 0,0003, tasa de transacción de derechos de propiedad 0,003).
El coste total de los artículos del uno al diez es 6.543.800.062.754.300 yuanes.
El beneficio operativo fue de 44,87657 millones de yuanes.
Impuesto sobre la renta: 148,093 millones de yuanes (beneficio operativo 33)
El beneficio neto estimado después de impuestos es de 300,6727 millones de yuanes, con un margen de beneficio de 65.438 09,89.
4. Análisis del mercado de ventas del proyecto:
Este proyecto es un proyecto nuevo en bienes raíces turísticos, con ventajas de terreno únicas y de gran escala. Es el proyecto de desarrollo integral más grande en el este de China que integra funciones comerciales, de ocio y otras. Al analizar las fortalezas y debilidades del mercado de ventas, hemos aumentado nuestra confianza en la construcción del complejo turístico de negocios de golf líder en China: una propiedad de inversión no renovable.
1. Análisis de las ventajas y desventajas del proyecto:
Ventajas:
(1) Los recursos naturales únicos de Huangshan y su enorme valor de marca turística serán los mayores del proyecto. Activos intangibles;
2. Yurun Group tiene una buena reputación y efecto de marca en el área local. Su fuerte fortaleza ha dado a los consumidores una gran confianza y tiene una fuerte ventaja de marca corporativa;
③. Un proyecto de desarrollo integral con productos diversificados; instalaciones de apoyo completas, respaldadas por el hotel más alto de Huangshan, actualmente previsto para tener el campo de golf de 72 hoyos más grande del este de China y el proyecto de desarrollo de golf más grande en la ciudad de Huangshan;
④La autopista Huihang que está a punto de completarse será un gran nicho para este proyecto. Este proyecto es también el proyecto más corto desde el aeropuerto.
Desventajas:
(1) El proyecto está ubicado en el río Laotun y no está dentro del área escénica, lo que no favorece la promoción de la marca Huangshan;
(2) Huangshan está relativamente obsoleto, el transporte y las instalaciones de apoyo tienen un mayor impacto en el desarrollo del proyecto;
(3) El proyecto requiere más atención al cliente de alto nivel, no hay suficientes clientes locales , y es necesario atraer clientes efectivos de los mercados regionales extranjeros.
Puntos de oportunidad:
(1) El gobierno municipal de Huangshan le otorga gran importancia y brinda un fuerte apoyo político.
(2) la industria turística de mi país es; en auge, y el turismo de vacaciones y ocio Las perspectivas son prometedoras, lo cual es una buena noticia para este caso;
(3) La Administración Nacional de Turismo ha incluido a Huangshan como una ciudad clave para los dignatarios extranjeros de países con planes separados para vienen a China para vacaciones de ocio e intercambios culturales, lo que ha promovido el desarrollo de la industria hotelera de Huangshan.
④ Factores de una sociedad moderadamente acomodada: a medida que el país ha entrado plenamente en una sociedad moderadamente acomodada, la proporción del consumo turístico en la vida de las personas ha aumentado y el consumo de turismo experiencial se ha convertido en el foco de la búsqueda de las personas;
⑤Los próximos cinco En 2019, la accesibilidad de Huangshan se verá mejorada por la construcción del sistema de transporte del delta del río Yangtze.
2. Posicionamiento del grupo de clientes:
Este proyecto está en el borde de la economía del delta del río Yangtze y se ve muy afectado por ella. Por lo tanto, la principal fuente de turistas para este proyecto debería ser la región del delta del río Yangtze. Con base en esta división, clasificamos los grupos de clientes potenciales:
(1), por región de origen:
Según las estadísticas de grupos de consumidores de este proyecto en 2002, el consumo de palos de golf Los visitantes proceden principalmente de Shanghai, Guangdong y Beijing. Combinado con el futuro plan de desarrollo del proyecto, este proyecto será una propiedad de inversión con golf. Los consumidores tienen diferentes puntos de partida para comprar este proyecto. Por lo tanto, a través de las estadísticas de consumidores de palos de golf, podemos dibujar las siguientes divisiones de clientes:
Clientes de primera clase: Zhejiang, Shanghai, Beijing, Guangzhou;
Clientes de segunda clase: Jiangsu, Anhui;
Tres tipos de clientes: otras ciudades y regiones nacionales;
Actualmente hay más de 200 miembros de Huangshan Yurun Golf, y el número de clientes que han expresado claramente su intención de compra ha superado el 31 del primer número de casos.
(2). Según finalidad de consumo:
▼Orientado a los negocios: El campo de golf del proyecto es el mayor atractivo para este grupo de personas, y lo anhelan. un lugar fuera de la ciudad para realizar actividades comerciales especiales, y Golden Boy también puede proporcionarles una plataforma para comunicarse con personas similares. Este proyecto se basa en las necesidades de estas personas, clubes corporativos hechos a medida y villas de alta gama para ellos;
▼Propósito de vacaciones: estas personas pertenecen a la columna vertebral de la sociedad y a la clase rica, y son con ganas de disfrutar plenamente después del trabajo de la Naturaleza. Están ansiosos por poseer sus propias propiedades en zonas turísticas famosas como Huangshan, y esperan tener más viajes y servicios de paquetes preferenciales al proporcionar una plataforma de servicios compartidos. Además, el enorme potencial de apreciación que genera la falta de renovación y la escasez de Huangshan es también una de las razones importantes por las que prestan atención a este proyecto;
Actualmente, el Huangshan Golf Five-Star Hotel ha recibido huéspedes de todos en todo el país. Gran cantidad de clientes de negocios y vacacionales. Los resultados de la investigación de mercado muestran que una gran parte de los clientes acumulados en la etapa inicial también pertenecen a este tipo de clientes.
③Análisis por ocupación y características
Grupos de consumidores de clubes corporativos y villas de alta gama:
▼Grandes empresas y empresas del grupo: Tienen un gran número de reuniones todos los años, como la reunión anual de la empresa, la reunión anual del agente, la reunión de incentivos para empleados de la empresa e incluso la reunión de exhibición y pedido de productos de la empresa. A menudo eligen algunos lugares pintorescos para llevar a cabo dichas actividades, lo que también es una tendencia importante en la comunidad empresarial de China. Por lo tanto, los lugares escénicos famosos como Guilin, Huangshan y Hainan a menudo se convierten en su primera opción. Esperan tener un lugar complejo que integre conferencias, alojamiento y exposiciones. Sin embargo, los productos que les brindan dichos servicios aún no han aparecido en los principales lugares escénicos nacionales, por lo que a menudo tienen que elegir entre los principales lugares escénicos del país.
▼La clase alta de la sociedad: Estos consumidores tienden a tener carreras exitosas. Sus identidades son generalmente empresarios privados, altos directivos de empresas con financiación extranjera, representantes chinos de empresas extranjeras en China, altos dirigentes de grandes empresas estatales y altos directivos de las industrias del conocimiento, la información y la cultura.
A menudo están dispuestos a optar por comprar una casa por segunda o varias veces sin el propósito de vivir. A menudo buscan una vida cómoda y un disfrute de alta calidad. A menudo están dispuestos a elegir proyectos con buenos paisajes e instalaciones completas como lugares de ocio. Al mismo tiempo, la privacidad y una plataforma de comunicación entre pares les resultan extremadamente atractivos.
Verbo (abreviatura del verbo) Intención y método de cooperación entre el banco y la empresa:
1. Intención de la cooperación:
Esperamos obtener la aprobación del banco para la villa. préstamo hipotecario privado Gran apoyo. Dado que el monto total de ventas de este caso es de aproximadamente 150 millones de yuanes, se espera que la escala de crédito sea de aproximadamente 100 millones de yuanes. Dado que las ventas iniciales se lograron en octubre de este año, las ventas tardías se lograrán en febrero del próximo año. Entonces el monto total de préstamos personales este año alcanzará al menos 70 millones de yuanes.
2. Métodos de cooperación:
Para lograr un éxito total en las ventas, la cooperación de los bancos es fundamental. La superioridad de las condiciones hipotecarias determina directamente la elección de los recursos del cliente. Basado en la experiencia operativa de casos anteriores de villas en la región del delta del río Yangtze. Las condiciones hipotecarias comunes en el mercado son las siguientes:
① La proporción de pago inicial es de 20 a 30, que puede determinarse de manera flexible de acuerdo con la calificación crediticia del cliente.
(2) El El índice de préstamos para vivienda adopta el índice de viviendas comerciales anunciado por el Banco Popular de China, la tasa de interés de referencia para préstamos para compra de vivienda;
(3) El período máximo del préstamo se puede extender a 15 años;
(4) El ciclo de procesamiento de préstamos se controla a aproximadamente una semana;
⑤ En la cooperación entre bancos y empresas, el ratio de margen se controla en 65.438.000 yuanes para casas comerciales ordinarias y 65.438,05 yuanes para villas. La función de garantía del promotor se levantará inmediatamente después de la emisión del certificado inmobiliario.