"Texto completo" de las medidas de gestión de propiedades comunitarias residenciales de la ciudad de Ganzhou
Las "medidas de gestión de propiedades comunitarias residenciales de la ciudad de Ganzhou" fueron revisadas y aprobadas en la 35ª reunión ejecutiva del gobierno municipal en mayo 22 de 2009. En vigor a partir del 1 de julio de 2009. El siguiente es el texto completo de las medidas que recopilé:
Capítulo 1 Disposiciones generales
El artículo 1 tiene como objetivo regular las actividades de administración de propiedades, salvaguardar los derechos e intereses legítimos de los propietarios y los servicios de propiedad. empresas y mejorar la vida de los residentes y el entorno laboral, estas medidas se formulan de conformidad con la "Ley de derechos de propiedad de la República Popular China", el "Reglamento sobre gestión de propiedades", el "Reglamento sobre gestión de propiedades de áreas residenciales urbanas en Provincia de Jiangxi" y otras leyes, reglamentos y normas pertinentes, y en combinación con la situación real de esta ciudad.
Artículo 2 Estas Medidas se aplicarán a las actividades de administración de propiedades en comunidades residenciales dentro de la región administrativa de esta ciudad.
Artículo 3 Los departamentos administrativos de bienes raíces de los gobiernos municipales y de condado (ciudad, distrito) son responsables de la supervisión y gestión de las actividades de administración de propiedades dentro de sus respectivas regiones administrativas.
Los departamentos de planificación, construcción, gestión urbana, finanzas, seguridad pública, protección contra incendios, industria y comercio, impuestos, precios, protección ambiental y otros departamentos de los gobiernos municipal y del condado (ciudad, distrito) cooperarán estrechamente dentro del alcance de sus respectivas responsabilidades, y *** Hacer un buen trabajo en la administración de propiedades.
Bajo la dirección del departamento administrativo de bienes raíces, la oficina del subdistrito (gobierno municipal) organiza específicamente el trabajo de administración de propiedades en su jurisdicción es responsable de organizar y coordinar el establecimiento de la junta de propietarios; la elección e inscripción del comité de propietarios, y orientar y supervisar a los propietarios. Las actividades diarias de la asamblea general y del comité de propietarios coordinan y resuelven las relaciones y conflictos entre las empresas de servicios inmobiliarios y los propietarios.
El comité de vecinos de la comunidad ayuda a la oficina del subdistrito (gobierno del municipio) y al departamento administrativo de bienes raíces en la gestión de la propiedad, participa en la preparación para el establecimiento de la junta de propietarios, la formación y la reelección. del comité de propietarios, etc., y media en conflictos y disputas en los servicios de administración de propiedades.
Artículo 4 Las comunidades residenciales de nueva construcción en áreas de planificación urbana y las comunidades residenciales originales con instalaciones y equipamientos públicos completos deben implementar la gestión de la propiedad.
Las comunidades residenciales en las que la junta de propietarios decida implementar una gestión autónoma deberán aceptar la orientación y supervisión del comité comunitario.
Para comunidades residenciales o residencias esporádicas donde no se ha establecido una junta de propietarios y no se implementa la gestión de la propiedad en el área de planificación urbana, el comité comunitario implementará una gestión de cuasi propiedad y proporcionará limpieza, ecologización y Instalaciones públicas. Servicios básicos como mantenimiento y reparación de equipos. Después del establecimiento de la junta de propietarios, las actividades de gestión de cuasipropiedades terminarán automáticamente.
Artículo 5 La división de las áreas de administración de la propiedad se determinará en función de factores como el alcance del terreno planificado aprobado del proyecto de propiedad, el diseño de la comunidad, las instalaciones y equipos de primera clase de la propiedad, la escala del edificio y otros factores. .
En un área construida en fases o desarrollada y construida por dos o más unidades de construcción, las instalaciones y equipos de apoyo provistos en ella deberán pertenecer a un área de administración de propiedad. Sin embargo, en esta área se han formado naturalmente múltiples comunidades cerradas relativamente independientes y no hay instalaciones ni equipos públicos que puedan dividirse en diferentes áreas de administración de propiedades.
Las diferentes áreas de administración de propiedades que hayan implementado la administración de propiedades se pueden fusionar en una sola área de administración de propiedades con la aprobación de sus respectivas juntas de propietarios.
Artículo 6 El departamento administrativo de bienes raíces publicará al público información básica como las calificaciones y el crédito de las empresas de servicios inmobiliarios y aceptará consultas públicas.
Las empresas de servicios inmobiliarios fuera de esta ciudad que ingresan a esta ciudad para prestar servicios inmobiliarios deben registrarse en el departamento industrial y comercial donde se encuentra el proyecto inmobiliario, y registrarse en el departamento administrativo de bienes raíces para referencia futura.
Capítulo 2 Propietarios y Asamblea de Propietarios
Artículo 7 Los propietarios gozarán de derechos legales y asumirán obligaciones legales en las actividades de administración de propiedades.
Los propietarios deberán proporcionar direcciones de contacto y métodos de comunicación a las empresas de servicios inmobiliarios y a los comités de propietarios. Las empresas de servicios inmobiliarios y los comités de propietarios mantendrán la información personal de los propietarios de forma confidencial y no la divulgarán excepto para cooperar con las autoridades encargadas de hacer cumplir la ley. desempeñando funciones oficiales.
Artículo 8 Los siguientes asuntos serán decididos por unanimidad de los propietarios:
(1) Formular y modificar el reglamento de la asamblea de propietarios
; (2) Formular y modificar el reglamento de administración del edificio y sus instalaciones auxiliares
(3) Elegir el comité de propietarios o reemplazar a los miembros del comité de propietarios
(4) Seleccionar, contratar y despedir empresas de servicios inmobiliarios u otras personas administradoras
(5) Recaudar y utilizar fondos para el mantenimiento de edificios e instalaciones auxiliares
(6) Renovar y reconstruir edificios; e instalaciones auxiliares;
(7) Otros asuntos importantes relacionados con la propiedad y los derechos de gestión compartida de ***.
Las decisiones sobre los puntos (5) y (6) del párrafo anterior serán tomadas por los propietarios cuyas porciones exclusivas en el área de administración de la propiedad representen más de 2/3 del área total del edificio y representen más de 2/3 del número total de personas. El consentimiento de los propietarios para las demás materias del párrafo anterior estará sujeto al consentimiento de los propietarios cuyas partes exclusivas representen más de la mitad del total; superficie del edificio y que representan más de la mitad del número total de personas.
Artículo 9 Cuando el área de administración de la propiedad cumpla con alguna de las siguientes circunstancias, se celebrará la primera junta de propietarios, se constituirá la junta de propietarios y se elegirá el comité de propietarios:
(1) La propiedad se vende y ha sido entregada. El área de construcción utilizada alcanza más del 50% del área total de construcción.
(2) La primera propiedad se vende y se entrega para su uso; dos años.
Artículo 10 Al prepararse para establecer una junta de propietarios, los propietarios deberán, bajo la dirección de la oficina de la calle (municipio y gobierno de la ciudad) donde está ubicada la propiedad, formar un grupo preparatorio para la junta de propietarios compuesto de los representantes de los propietarios, de la unidad de construcción o de la unidad de venta de vivienda pública y del comité de vecinos de la comunidad. Responsable de los preparativos de la junta de propietarios.
La lista de integrantes del grupo preparatorio de la junta de propietarios deberá publicarse por escrito en el área de administración de la propiedad con una antelación no menor a 7 días.
Artículo 11 El grupo preparatorio de la junta de propietarios tendrá las siguientes funciones:
(1) Determinar la hora, lugar, forma y contenido de la primera junta de propietarios <; /p>
(2) Elaborar el "Reglamento de Procedimiento de la Asamblea de Propietarios (Proyecto)", el "Estatuto de Administración (Proyecto)" y el "Estatuto de la Asamblea de Propietarios (Proyecto)" con referencia al texto modelo.
(3) Confirmar la identidad de los propietarios, Determinar los derechos de voto de los propietarios en la primera reunión de propietarios
(4) Determinar el método y la lista de candidatos para la junta; miembros del comité de propietarios;
(5) Convocar a la primera reunión de propietarios Otros preparativos para la reunión.
Los puntos (1) a (4) del párrafo anterior, así como las hojas de vida y fotografías de los candidatos a miembros del comité de propietarios, deberán publicarse por escrito en el área de administración de propiedades 15 días antes de la Primera reunión de propietarios.
Artículo 12 Al convocar una junta de propietarios, participarán los propietarios que posean más de la mitad de los derechos de voto en el área de administración de la propiedad y se invitará a asistir al comité vecinal de la comunidad local.
La reunión de la conferencia de propietarios puede realizarse en forma de discusión colectiva o solicitud de opiniones por escrito. Si hay una gran cantidad de propietarios, se pueden seleccionar representantes de los propietarios para participar por edificio, unidad o piso. Si un propietario no puede asistir personalmente a la reunión de propietarios, podrá autorizar por escrito a otros a asistir.
Artículo 13 Una vez formado el comité de propietarios, la asamblea de propietarios será organizada y celebrada por el comité de propietarios. Si el comité de propietarios no convoca la asamblea de propietarios de conformidad con la ley, la oficina del subdistrito (municipio y gobierno de la ciudad) ordenará que se celebre dentro de un plazo si aún no se convoca dentro del plazo; , la oficina del subdistrito (municipio y gobierno municipal) organizará y convocará la reunión. Ninguna otra unidad o individuo podrá convocar a la junta de propietarios.
Artículo 14 Los miembros del comité de propietarios serán un número impar de cinco o más, y serán elegidos entre los propietarios que reúnan las condiciones legales en el área de administración de la propiedad.
Los miembros del comité de propietarios no aceptarán beneficios o remuneraciones de empresas de servicios inmobiliarios o propietarios interesados, no contratarán ni introducirán negocios relevantes a empresas de servicios inmobiliarios que presten servicios en el área de administración de propiedades, ni recomendarán a otras. para el empleo, y no aceptará otros intereses que puedan interferir con el desempeño imparcial de sus funciones.
Artículo 15 El comité de propietarios es el órgano ejecutivo de la conferencia de propietarios y desempeñará sus funciones de conformidad con la ley, será responsable ante la conferencia de propietarios e informará sobre sus trabajos. El comité de propietarios celebrará su primera reunión del comité de propietarios dentro de los 3 días siguientes a la fecha de la elección y elegirá un director y entre 1 y 3 directores adjuntos.
Las reuniones del comité de propietarios son convocadas por el director o el subdirector encomendado por el director, con la participación de más de la mitad de los miembros, y las decisiones que se tomen deben ser aprobadas por más de la mitad de todos los miembros. Los asuntos que deban discutirse y decidirse en la reunión del comité de propietarios deben anunciarse en el área de administración de la propiedad tres días antes de la reunión y se deben escuchar las sugerencias y opiniones de los propietarios y usuarios de la propiedad. La decisión del comité de propietarios se anunciará prontamente por escrito dentro del área de administración de la propiedad.
La duración del mandato del comité de propietarios está estipulada en el "Reglamento de la Conferencia de Propietarios". Dos meses antes del vencimiento del plazo se elegirá un nuevo comité de propietarios.
Artículo 16 La decisión de la asamblea de propietarios o del comité de propietarios será vinculante para todos los propietarios. Si se toma una decisión que viola las leyes y reglamentos, el departamento administrativo de bienes raíces o la oficina del subdistrito (gobierno municipal) donde se encuentra la propiedad deberá ordenarle que corrija o revoque su decisión dentro de un límite de tiempo y notificará a todos los propietarios. Si se toma una decisión que infringe los derechos e intereses legítimos de un propietario, el propietario infringido puede solicitar al tribunal que revoque la decisión de conformidad con la ley.
Artículo 17 El comité de propietarios disuadirá y evitará que los propietarios y usuarios de la propiedad violen las normas de gestión y otras conductas que dañen los derechos e intereses legítimos de otros propietarios y usuarios de la propiedad. El comité de propietarios, autorizado por la conferencia de propietarios, puede presentar demandas en nombre de todos los propietarios sobre cuestiones relacionadas con la administración de propiedades de conformidad con la ley.
Artículo 18 Los ingresos y gastos de la conferencia de propietarios y del comité de propietarios se anunciarán al menos una vez al año. El contenido, frecuencia, ubicación, etc. del anuncio serán decididos por los propietarios. ' conferencia.
Los gastos de trabajo del comité de propietarios, si los miembros del comité de propietarios reciben remuneración y los estándares específicos son determinados por la asamblea de propietarios.
Artículo 19: Dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la elección, el comité de propietarios deberá presentar los siguientes documentos a la oficina del subdistrito (municipio y gobierno del municipio) donde se encuentra la propiedad. El comité emite un certificado. de registro.
(1) Acta y decisiones de la junta de propietarios;
(2) “Reglamento de la junta de propietarios”
(3) "Estatuto de Administración";
(4) "Estatutos de la Asamblea de Propietarios";
(5) Lista de miembros del comité de propietarios y sus certificados de identidad; >
(6) Qué se debe proporcionar Otros materiales.
Si se modifican los asuntos relevantes registrados por la junta de propietarios, los asuntos modificados se volverán a registrar de conformidad con lo dispuesto en el párrafo anterior.
Artículo 20 Si un miembro del comité de propietarios reúne cualquiera de las siguientes circunstancias, su calificación quedará automáticamente terminada, y el comité de propietarios anunciará prontamente a todos los propietarios:
(1) Ya no es miembro de la propiedad Propietarios en el área de administración
(2) Pérdida de capacidad para trabajar por enfermedad u otras razones;
(3) Enviar; su renuncia por escrito a la junta de propietarios o comité de propietarios
(4) Ser sentenciado por el tribunal;
Artículo 21 Si un miembro del comité de propietarios reúne cualquiera de las siguientes circunstancias, sus funciones como miembro serán suspendidas previa aprobación de la reunión del comité de propietarios, y el asunto será sometido a la próxima junta de propietarios para revisión:
( 1) Incumplimiento de las obligaciones del propietario, incumplimiento de las normas de gestión, circunstancias graves y negativa a corregir
( 2) Ausencia de las reuniones del comité de propietarios tres veces sin excusa dentro de un año
(3) Violación de estas Medidas El párrafo 2 del artículo 14 estipula
(4) Es; inapropiado servir como miembro del comité de propietarios por otras razones.
Cuando el comité de propietarios suspenda las funciones de un socio, le permitirá interponer un recurso de apelación y presentarlo.
Artículos relacionados con las medidas de gestión de propiedades:
1. Texto completo de las Medidas de gestión de propiedades de la ciudad de Huludao
2. Texto completo de las Medidas de gestión de propiedades de la ciudad de Chengde
3. Medidas de gestión de propiedades de la zona residencial urbana de la Región Autónoma Uygur de Xinjiang (texto completo)
4. Medidas de gestión de propiedades de la ciudad de Nanning texto completo
5. "Propiedad de la ciudad de Rongcheng Medidas de gestión" texto completo
6. Texto completo de "Medidas de gestión de propiedades de la ciudad de Luoyang"
7. Texto completo de Medidas de gestión de propiedades de la ciudad de Beijing
8. Medidas de gestión de propiedades del área residencial de la ciudad de Shangrao
9. Texto completo de las Medidas de gestión de propiedades de Qiqihar
10. Texto completo de las Medidas de gestión de propiedades urbanas de Suqian
Capítulo 3 Gestión preliminar de la propiedad
Artículo 22 La unidad de construcción asignará edificios de administración de propiedad de forma gratuita dentro del área de administración de propiedad. El área de los edificios de administración de la propiedad se calcula en secciones de acuerdo con las siguientes proporciones: si el área de construcción del área de administración de la propiedad es inferior a 30.000 metros cuadrados, se calcula como 4 ‰ si el área de construcción es superior; 30.000 metros cuadrados y menos de 100.000 metros cuadrados, se calcula como 2‰; para partes superiores a 100.000 metros cuadrados, el cálculo se basa en 1‰;
Si el edificio de administración de fincas tuviera menos de 50 metros cuadrados según lo dispuesto en el párrafo anterior, se configurará según la norma de no menos de 50 metros cuadrados.
El espacio de oficinas del comité de propietarios se transfiere del espacio de administración de la propiedad y el área de construcción generalmente no es inferior a 20 metros cuadrados.
Artículo 23 La ubicación y el área del edificio de administración de la propiedad serán un requisito previo para la transferencia de terrenos, y el departamento administrativo de planificación los revisará y confirmará al emitir un permiso de planificación de terrenos de construcción.
Una vez determinado el edificio de administración de la propiedad, la unidad de construcción no podrá modificarlo a voluntad.
Artículo 24 El edificio de administración de la propiedad será un edificio que pueda utilizarse de forma independiente sobre el terreno y cuyos derechos puedan ser confirmados, y deberá contar con condiciones básicas como suministro de agua, suministro de electricidad, decoración inicial y baño. .
Los edificios de administración de propiedades son propiedad conjunta de todos los propietarios y no pueden utilizarse para hipoteca, permuta o venta. No se puede utilizar para otros fines sin el consentimiento de la junta de propietarios.
Artículo 25 La unidad constructora deberá configurar instalaciones de prevención de seguridad en comunidades residenciales de nueva construcción de acuerdo con las siguientes disposiciones:
(1) Para comunidades con un área de construcción de menos de 30.000 metros cuadrados, estarán equipados con cinturones de gestión. El sistema central de intercomunicación de edificios en red
(2) Las áreas residenciales con un área de construcción de más de 30.000 metros cuadrados están equipadas con un intercomunicador de edificios en red; sistema con central de gestión y dispositivo electrónico de monitorización con función de visión nocturna por infrarrojos y sistema de alarma perimetral anticruce por infrarrojos.
Al solicitar una licencia de preventa de vivienda comercial para un nuevo proyecto, la unidad de construcción deberá determinar y comprometerse por escrito con la asignación de los edificios de administración de la propiedad y las precauciones de seguridad.
Artículo 26 Antes de solicitar una licencia de preventa de vivienda comercial para un nuevo proyecto, la unidad de construcción seleccionará y contratará empresas de servicios inmobiliarios preliminares mediante licitación, pero hay menos de 3 postores o el número total de áreas de administración de propiedades Si el área de construcción es inferior a 30.000 metros cuadrados, la unidad de construcción puede seleccionar y contratar mediante acuerdo con el consentimiento del departamento administrativo de bienes raíces donde se ubica el proyecto.
La unidad constructora deberá consultar el texto modelo del Ministerio de la Construcción para firmar un contrato preliminar de servicios inmobiliarios con la empresa de servicios inmobiliarios seleccionada. Las empresas de servicios inmobiliarios deberán, dentro de los 15 días siguientes a la firma del contrato preliminar de servicios inmobiliarios, solicitar al departamento administrativo de bienes raíces local la emisión de un "Certificado de nivel de servicio de administración de propiedades" basado en las condiciones de planificación y construcción del proyecto de servicios y de la propiedad. plan de servicios de gestión. Las empresas de servicios inmobiliarios deberán presentar el "Certificado de nivel de servicio de gestión inmobiliaria" al departamento administrativo de precios local para la aprobación de las normas de cobro anticipado de servicios inmobiliarios.
Artículo 27 Antes de vender la propiedad, la unidad constructora, junto con la empresa de servicios preliminares a la propiedad, formulará un reglamento temporal de gestión con referencia al texto modelo del Ministerio de la Construcción, en relación con el uso, mantenimiento y administración de las propiedades relevantes, y la del propietario ** *Los mismos intereses, las obligaciones que debe cumplir el propietario, las responsabilidades que debe asumir el propietario si viola el acuerdo, etc., se pactan de conformidad con la ley.
Las normas de gestión temporal no lesionarán los legítimos derechos e intereses de los propietarios.
Artículo 28 La unidad de construcción deberá revelar expresamente las normas de gestión temporal al comprador de la propiedad y dar las explicaciones necesarias antes de la venta de la propiedad.
Al firmar un contrato de compraventa de inmueble con la unidad constructora, el comprador del inmueble deberá comprometerse por escrito a cumplir con las normas de gestión temporal.
Artículo 29: Luego de la aceptación de finalización y presentación de un nuevo edificio residencial comercial, la unidad de construcción entregará los siguientes materiales a la empresa de servicios inmobiliarios y pasará por los procedimientos de aceptación de aceptación de propiedad pública:
( 1) El plan maestro de la comunidad, el plan maestro completo, los planos completos de edificios, estructuras y equipos individuales, los planos completos de las instalaciones de apoyo, los proyectos de redes de tuberías subterráneas y otros materiales de aceptación de finalización <; /p>
(2) Instalación de instalaciones y equipos, uso y mantenimiento y otra información técnica;
(3) Documentos de garantía de calidad de la propiedad y documentos de instrucciones de uso de la propiedad; (4) Propiedad y propiedad de todos los propietarios ** Lista de instalaciones y equipos
(5) Otra información necesaria para la administración de la propiedad.
Artículo 30 Al pasar por los procedimientos de aceptación de propiedad, la empresa de servicios inmobiliarios deberá hacerse cargo de los siguientes elementos y realizar las pruebas de uso necesarias:
(1) Edificios de administración de propiedad
; p>
(2) Instalaciones y equipos de prevención de seguridad;
(3) Fosas sépticas, tuberías de alcantarillado, alumbrado público, carreteras, cinturones verdes, etc.** *Instalaciones de apoyo habituales;
(4) Otras instalaciones y equipos que deben ser asumidos.
Capítulo 4 Servicios de administración de propiedades
Artículo 31 Si la junta de propietarios decide seleccionar una empresa de servicios inmobiliarios, el contrato de servicios inmobiliarios se redactará entre la junta de propietarios y la propiedad. empresa de servicios con referencia a la firma del texto de muestra del Ministerio de la Construcción. Las empresas de servicios inmobiliarios prestarán servicios de conformidad con el contrato de servicios inmobiliarios y no sólo cobrarán sino que no prestarán servicios o cobrarán más y prestarán menos servicios.
Artículo 32 Los cargos por servicios inmobiliarios estarán sujetos a precios guiados por el gobierno y precios regulados por el mercado de acuerdo con la naturaleza y características de las diferentes propiedades. El contenido específico de la tarifa, la forma de fijación de precios y las normas se acordarán en el contrato de servicios inmobiliarios entre el propietario y la empresa de servicios inmobiliarios de conformidad con las disposiciones del departamento administrativo de precios.
Si se implementa una gestión de cuasi propiedad, los estándares de cobro se basarán en los precios guía de los artículos de servicio emitidos por el departamento administrativo de precios.
Artículo 33 Las empresas de servicios inmobiliarios publicarán los artículos de cobro de servicios inmobiliarios y las normas de cobro. Si se implementa el sistema de remuneración, se debe establecer un sistema de contabilidad para los diversos fondos de administración de propiedades y se deben anunciar periódicamente los ingresos y gastos. Si se implementa un sistema de pago de suma global, los ingresos y gastos de las operaciones que utilizan el área pública de la propiedad o las instalaciones y equipos públicos, así como la propiedad del propietario, deben anunciarse periódicamente.
Artículo 34 El propietario deberá pagar los honorarios del servicio inmobiliario según las normas y tiempos pactados en el contrato de servicio inmobiliario. Si el propietario y el usuario de la propiedad acuerdan que el usuario de la propiedad pagará la tarifa del servicio de la propiedad, el propietario será solidariamente responsable de pagar la tarifa del servicio de la propiedad de acuerdo con el acuerdo.
Para propiedades que aún no han sido vendidas o entregadas, el cargo por servicio de propiedad será pagado en su totalidad por la unidad constructora.
Artículo 35 Las propiedades no residenciales, como tiendas en la calle y edificios de oficinas a las que no se puede acceder desde la puerta comunitaria en el área de administración de la propiedad, pertenecen al alcance de la administración de la propiedad comunitaria y se unifican en la administración de la propiedad comunitaria. Cargos por servicios pagados de saneamiento ambiental La empresa de servicios inmobiliarios negociará con las unidades pertinentes después de obtener el consentimiento del propietario.
Artículo 36: Si el área pública del inmueble o las instalaciones y equipos públicos, así como el inmueble del propietario, se utilizan para operaciones comerciales, las materias tales como administración, cobro y distribución de utilidades se decidirán por la junta de propietarios decide. Si no se ha establecido una junta de propietarios, el saldo de los ingresos operativos después de deducir ciertas tarifas de servicio según lo acordado pertenecerá a todos los propietarios. La empresa de servicios inmobiliarios establecerá una cuenta especial para la administración de acuerdo con las regulaciones de administración temporal y otras administraciones. reglamentos de la comunidad, y publicar las cuentas periódicamente para aceptar la supervisión de los propietarios.
Artículo 37: Las tarifas de suministro de agua, suministro de energía, suministro de gas, comunicaciones y uso de televisión por cable dentro del área de administración de la propiedad se cobrarán a los usuarios finales:
(1) Para el uso propio del propietario Las tarifas de servicios especiales para la operación de equipos del edificio, como ascensores, transferencia de suministro de energía, suministro secundario de agua, aire acondicionado central, etc., serán cobradas por los propietarios y compartidas por los propietarios beneficiarios; >(2) Los utilizados por las empresas de servicios inmobiliarios serán a cargo de las empresas de servicios inmobiliarios.
Las unidades pertinentes no obligarán a las empresas de servicios inmobiliarios a cobrar en su nombre y no dejarán de prestar los servicios pertinentes porque las empresas de servicios inmobiliarios se nieguen a cobrar en su nombre. Si una empresa de servicios inmobiliarios acepta un encargo para cobrar las tarifas especificadas en el punto (1) del párrafo anterior, puede aceptar cobrar una tarifa de gestión a la unidad que la encomienda, pero no puede cobrar tarifas adicionales, como tarifas de gestión, al propietario. .
El precio del agua y la luz pública en zonas residenciales se calculará en función del precio del agua y la luz residencial.
Artículo 38 Las empresas de servicios inmobiliarios ayudarán a los departamentos de seguridad pública y bomberos a hacer un buen trabajo en materia de precauciones de seguridad dentro del área de administración de propiedades. Cuando ocurre un incidente de seguridad, las empresas de servicios inmobiliarios deben tomar medidas de emergencia de inmediato e informar a los departamentos o unidades de gestión pertinentes.
Artículo 39 Si la junta de propietarios decide despedir a una empresa de servicios inmobiliarios o la empresa de servicios inmobiliarios se retira voluntariamente de la administración de la propiedad, deberá notificar a la otra parte por escrito con 30 días de anticipación y hacer un anuncio en el área de administración de propiedades. La empresa de servicios inmobiliarios entregará el edificio de administración de propiedades y la información especificada en el artículo 29 de estas Medidas al comité de propietarios dentro de los 3 días posteriores a la terminación del contrato de servicios inmobiliarios, y verificará y liquidará los honorarios de servicios inmobiliarios con los propietarios dentro de un plazo de 3 días. 10 días.
Capítulo 5 Uso y Mantenimiento de la Propiedad
Artículo 40 Al decorar una casa, los propietarios deben obedecer la administración de propiedad de la comunidad, registrarse con la empresa de servicios inmobiliarios antes de iniciar la construcción y presentar documentos pertinentes según sea necesario. Las empresas de servicios inmobiliarios deben revisar de inmediato los materiales de registro presentados por los propietarios. Firmar un contrato de servicio de gestión de decoración con el propietario para proyectos de decoración que cumplan con la normativa y solicitar certificados de acceso para el personal de construcción. El acuerdo debe especificar precauciones, conductas prohibidas y responsabilidad por incumplimiento de contrato. Se podrá acordar cobrar el flete apropiado para la remoción de residuos de construcción, pero no excederá los estándares aprobados por el departamento administrativo de precios.
Artículo 41 No se permiten dentro del área de administración de la propiedad las siguientes conductas:
(1) Demolición o modificación de la estructura portante de la casa sin el consentimiento del diseño original unidad
(2) Ocupar y dañar partes públicas, espacios públicos, instalaciones y equipos públicos
(3) Cambiar el uso previsto de la propiedad sin la aprobación de la administración de planificación urbana; departamento, erigir edificios (estructuras), abrir puertas y ventanas en fachadas residenciales y muros sin carga
(4) Criar aves y mascotas en violación de las regulaciones; 5) Violar las regulaciones al instalar puestos y ocupar vías;
(6) Violar las regulaciones al tirar basura, aguas residuales y arrojar escombros
(7) En construcción (estructuras) Graffiti, grabar, colgar o publicar materiales promocionales en violación de las normas
(8) Apilar materiales inflamables, explosivos, altamente tóxicos o radiactivos, emitir sustancias tóxicas o nocivas o exceder el ruido estándar
(9) Otras conductas prohibidas por leyes, reglamentos y normas.
Los puntos (1) a (8) del párrafo anterior estarán claramente estipulados en el contrato de gestión o contrato de gestión temporal.
Artículo 42 Las empresas de servicios inmobiliarios fortalecerán la supervisión de la construcción de la decoración y decoración de la propiedad y el mantenimiento del orden en el área de administración de la propiedad en caso de cualquier comportamiento que viole el acuerdo de servicio de gestión de decoración y las disposiciones del artículo 41 del. Si se encuentran estas Medidas, deben detenerlas inmediatamente e instar a corregirlas. Si ha causado consecuencias fácticas o se niega a hacer correcciones, deberá informar a los departamentos pertinentes de manera oportuna y manejarse de acuerdo con la ley.
Artículo 43 Si existen riesgos potenciales para la seguridad en la propiedad que pongan en peligro los intereses del público y los derechos e intereses legítimos de otros propietarios, la persona responsable deberá reparar y mantener la propiedad con prontitud para eliminar los peligros ocultos. , y los propietarios pertinentes brindarán la cooperación necesaria. Si el responsable incumple sus obligaciones de mantenimiento, con el consentimiento de la junta de propietarios o del comité de propietarios, la empresa de servicios inmobiliarios podrá realizar el mantenimiento y las reparaciones en su nombre, y los gastos necesarios correrán a cargo del responsable.
Si el uso, decoración o mantenimiento de la propiedad causa daños a la propiedad personal de otros propietarios, usuarios de la propiedad u otras personas, la persona responsable asumirá la responsabilidad de las reparaciones, compensaciones, etc.
Capítulo 6 Fondos Especiales de Mantenimiento Residencial
Artículo 44: Los fondos especiales de mantenimiento residencial se almacenarán en cuentas especiales, destinadas a fines especiales, de decisión del propietario y supervisadas por el El gobierno, de acuerdo con los principios del Ministerio de Construcción, establece, utiliza y gestiona el "Reglamento para la Gestión de Fondos Especiales de Mantenimiento Residencial" del Ministerio de Hacienda.
Artículo 45 El departamento administrativo de bienes raíces es responsable de la orientación y supervisión de los fondos especiales de mantenimiento para viviendas comerciales, y cuenta con una agencia administradora de fondos especiales de mantenimiento específicamente responsable del trabajo diario de la administración de los fondos especiales de mantenimiento. para vivienda comercial.
El departamento financiero es responsable de la orientación y supervisión de los fondos especiales de mantenimiento de la vivienda pública posventa.
Artículo 46 El departamento administrativo de bienes raíces designará un banco comercial local como banco de administración de cuentas especiales para fondos de mantenimiento especiales para edificios residenciales comerciales dentro de su región administrativa, y abrirá una cuenta especial para fondos de mantenimiento especiales para edificios residenciales. edificios.
Artículo 47 Los propietarios comerciales residenciales y no residenciales depositarán la primera fase de fondos especiales de mantenimiento residencial con base en el 5% del costo promedio por metro cuadrado de los proyectos de construcción e instalación residencial en la ubicación de la propiedad. El monto específico del depósito será determinado por la administración de bienes raíces. La autoridad competente lo anunciará al público después de la confirmación. Cuando se produzcan cambios importantes en el costo de los proyectos de construcción e instalación, o cuando se ajusten las normas de depósito nacionales y provinciales, el departamento administrativo de bienes raíces deberá realizar los ajustes y anuncios oportunos.
Artículo 48 Si el inmueble ha sido entregado para uso antes de la implementación de estas medidas pero no se ha pagado la primera fase de los fondos especiales de mantenimiento residencial, el propietario deberá realizar el pago. Los métodos y normas específicos de depósito los decide el comité de propietarios, que es responsable de recuperar el depósito.
Para propiedades que hayan sido vendidas pero no entregadas luego de la implementación de estas medidas, el propietario deberá depositar la primera fase de fondos especiales de mantenimiento residencial de acuerdo con las normas vigentes anunciadas por el departamento administrativo inmobiliario donde se se encuentra la propiedad antes de pasar por los procedimientos de entrega. Quienes hayan pasado por los trámites de entrega pero no hayan pagado la primera fase de los fondos especiales de mantenimiento residencial deberán completar el pago. Si se niegan a pagar, la junta de propietarios recuperará los fondos de conformidad con la ley.
Artículo 49 Los fondos especiales para el mantenimiento de viviendas depositados por los propietarios de viviendas comerciales y los propietarios no residenciales que aún no hayan establecido una junta de propietarios se depositarán en la cuenta del fondo especial para el mantenimiento de viviendas abierta por el departamento administrativo de bienes raíces. para la gestión.
Si se ha establecido un congreso de propietarios, por decisión del congreso de propietarios, los fondos especiales de mantenimiento residencial pueden administrarse mediante una cuenta especial creada por el comité de propietarios. Si originalmente fue administrado por el departamento administrativo de bienes raíces, por decisión de la junta de propietarios y la solicitud del comité de propietarios, el saldo contable de los fondos especiales de mantenimiento depositados por los propietarios en el área de administración de la propiedad se puede transferir a la cuenta especial para fondos de mantenimiento residencial abierta por el comité de propietarios para la supervisión de los propietarios y las autoridades de administración de bienes raíces.
Capítulo 7 Responsabilidades Legales
Artículo 50. Controversias de administración de propiedades entre propietarios, usuarios de propiedades, conferencias de propietarios, comités de propietarios, empresas de servicios inmobiliarios u otros administradores, y unidades de construcción. la disputa ocurre durante una actividad, puede resolverla mediante negociación por su cuenta; si la negociación falla, puede solicitar la mediación de la oficina del subdistrito (gobierno del municipio) o presentar una demanda ante el tribunal de acuerdo con la ley.
Los propietarios, usuarios de propiedades, comités de propietarios, empresas de servicios inmobiliarios u otros administradores pueden denunciar violaciones de las leyes, reglamentos y estas Medidas a los sectores inmobiliario, de planificación, de construcción, de precios, de gestión urbana, de seguridad pública y de protección del medio ambiente. , Quejas o informes a los departamentos de aplicación de la ley, como industria y comercio, protección contra incendios y unidades relevantes como suministro de energía, suministro de agua, suministro de gas, comunicaciones y televisión por cable. Después de aceptar el caso, la unidad correspondiente llevará a cabo una investigación y verificación y responderá al denunciante o denunciante dentro del tiempo especificado.
Artículo 51 Si una empresa de servicios inmobiliarios descubre que un propietario, usuario de la propiedad o empresa de decoración ha violado las leyes y reglamentos en materia de decoración y decoración y no lo informa al departamento correspondiente de manera oportuna, la inmobiliaria El departamento administrativo dará una advertencia de conformidad con la ley dependiendo de la gravedad del caso o antecedentes de mala conducta.
Artículo 52 Si los propietarios y usuarios de la propiedad no pagan a tiempo los honorarios del servicio de la propiedad, la empresa de servicios de la propiedad podrá exigir el pago mediante la emisión de avisos escritos, publicándolos en el área de administración de la propiedad, etc. Si el pago aún no se realiza después de la fecha de vencimiento, se podrá cobrar una tarifa por mora de acuerdo con la proporción estipulada en el contrato. Si el pago no está acordado en el contrato, se aplicará una tarifa por mora del 3 ‰ por día. ser gravado. Si se niegan a pagar las tarifas del servicio inmobiliario, la empresa de servicios inmobiliarios puede solicitar al tribunal una orden de pago o presentar una demanda de conformidad con la ley.
Artículo 53 Si la primera fase de los fondos especiales para el mantenimiento de la vivienda no se deposita de conformidad con lo dispuesto en estas medidas, la unidad constructora no entregará la casa al comprador. Si la unidad constructora viola el reglamento y entrega la casa al comprador, el departamento administrativo de bienes raíces le ordenará que haga las correcciones dentro de un plazo; si no las hace dentro del plazo, se le impondrá una multa que no excederá los 30.000; yuan.
Artículo 54 Si cualquier funcionario del departamento o unidad administrativa correspondiente comete cualquiera de los siguientes actos, se le impondrán sanciones administrativas conforme a la ley, si se constituye delito, incurrirá en responsabilidad penal; ser investigado de acuerdo con la ley:
(1) No realizar la revisión de calificación o aprobación de las empresas de servicios inmobiliarios de acuerdo con las regulaciones
(2) No realizar el nivel de servicio inmobiliario; evaluación de acuerdo con los estándares de evaluación del nivel de servicio de administración de propiedades;
( 3) Consecuencias graves resultantes del incumplimiento de las funciones de supervisión de acuerdo con la ley
(4) Otros actos de abuso; de poder, corrupción, aceptación de sobornos, favoritismo y fraude, y abandono del deber.
Capítulo 8 Disposiciones complementarias
Artículo 55 La gestión inmobiliaria de edificios de oficinas, hospitales, escuelas, mercados profesionales, zonas industriales y otros edificios no residenciales se implementará con referencia a este reglamento. .
Artículo 56 El término "administración de la propiedad" como se menciona en estas Medidas se refiere a la administración de la casa y las instalaciones y equipos de apoyo y la administración relacionada por parte del propietario mediante la selección y el empleo de una empresa de servicios inmobiliarios de acuerdo con el contrato de servicios de propiedad. Actividades para reparar, mantener y administrar el sitio, y mantener el saneamiento ambiental y el orden relacionado en el área de administración de la propiedad.
El propietario a que se refieren estas Medidas se refiere al propietario del inmueble.
El término “usuario de la propiedad” como se menciona en estas Medidas se refiere al arrendatario de la propiedad u otras personas que realmente usan la casa legalmente.
Los bienes a que se refieren estas Medidas se refieren a diversos tipos de viviendas y sus partes públicas sustentantes, instalaciones y equipamientos públicos, etc.
El término "Partes utilizables", tal como se menciona en estas Medidas, se refiere a las propiedades que son propiedad de los propietarios de un solo edificio residencial o de los propietarios de un solo edificio residencial y los propietarios no residenciales conectados al Estructura según leyes, reglamentos y contratos de compraventa de viviendas. Las partes más comunes generalmente incluyen: cimientos de la casa, muros de carga, columnas, vigas, pisos, techos y paredes exteriores, vestíbulos, escaleras, pasillos, etc.
El término "instalaciones y equipos comunes", tal como se menciona en estas Medidas, se refiere a las instalaciones y equipos auxiliares propiedad de propietarios residenciales o propietarios residenciales y propietarios no residenciales pertinentes de conformidad con las leyes, reglamentos y contratos de venta de viviendas. En general, incluidos ascensores, antenas, iluminación, instalaciones contra incendios, espacios verdes, carreteras, alumbrado público, zanjas, piscinas, pozos, aparcamientos no comerciales, instalaciones culturales y deportivas de bienestar público y viviendas utilizadas para instalaciones y equipamientos públicos. etc.
Artículo 57 Las presentes Medidas entrarán en vigor el 1 de julio de 2009. ;