El ingreso total debe ser un ingreso objetivo en lugar de un ingreso real.
Ingreso total anual = 50×12×1800×(1-10%)= 972000 (yuanes)
2. Calcular el costo total
(1) Tarifa de gestión anual = 972000×3% = 29160 (yuanes)
(2) Tarifa de mantenimiento anual = 2500×1800×1,5% = 67500 yuanes.
(3) Impuesto anual = 25 × 1800 = 45.000 (yuanes)
(4) Prima de seguro anual = 2500 × 1800 × 0,2% = 9.000 yuanes.
El coste total anual = (1) + (2) + (3) + (4) = 29160 + 67500 + 45000 + 9000 = 150660 (yuanes).
3. Cálculo de los ingresos netos inmobiliarios
Ingresos netos anuales de bienes raíces = ingresos totales anuales - gastos totales anuales = 972000-150660 = 821340 (yuanes)
4, Cálculo de la renta neta de la vivienda
(1) Calcular la depreciación anual.
Depreciación anual = precio de reposición del edificio/vida útil = 2500×1800/48=93750 (yuanes)
(2) Calcular el valor actual de la casa
Valor actual de la casa = precio de reposición de la casa - depreciación anual × vida útil = 2500×1800-93750×1 = 4406250 (yuanes)
(3) Calcule el ingreso neto de la casa
El ingreso neto anual de la casa = el valor actual de la casa × la tasa de capitalización de la casa = 4406250 × 8% = 352,500 yuanes.
5. Calcular los ingresos netos de la tierra
Ingresos netos anuales de la tierra = ingresos netos anuales de bienes raíces - ingresos netos anuales de la vivienda = 821340-352500 = 468840 (yuanes)
p>
6. Calcular el precio de los derechos de uso de suelo
La vida útil restante de los derechos de uso de suelo en junio 5438 + octubre de 2003 es 50-3=47 años.
p = 468840/6%×[1-1/(1+6%)47]= 7308760 (yuanes)
Precio unitario = 7308760/1000 = 7309 (yuanes)
7. Resultados de la evaluación
El precio del derecho de uso de la tierra es de 7.308.760 yuanes y el precio unitario es de 7.309 yuanes por metro cuadrado.