Como Una empresa líder en la industria inmobiliaria, la declaración de Vanke es "impactante", muchos compañeros piensan que Vanke es "estúpido". Las empresas líderes están discutiendo cómo sobrevivir. Como pequeña y mediana empresa del sector inmobiliario, ¿cómo deberíamos sobrevivir?
Ahora, han pasado tres años y nunca pensé que las palabras de Yu Liang se hubieran convertido en una profecía. Es bien sabido que las transacciones de viviendas de segunda mano se han enfriado rápidamente y que es poco probable que los precios de las viviendas sigan aumentando bruscamente. Comprar una casa ahora no es comprar un activo, ¡es comprar un pasivo!
El sector inmobiliario de China es una industria pilar de la economía. Antes, cada yuan invertido en bienes raíces podía impulsar 8,2 yuanes del PIB. Incluso si el PIB de China puede pasar de negativo a positivo en 2020, la inversión inmobiliaria contrarrestará la tendencia y crecerá significativamente.
Mucha gente cree que el crecimiento económico de China y el aumento de los precios de la vivienda están muy ligados. Mientras la economía de China necesite crecer, los precios de la vivienda nunca caerán. El mercado alcista inmobiliario que ha durado 20 años seguirá prosperando.
En base a esto, muchos inversores individuales, especuladores inmobiliarios y los think tanks de Evergrande han tenido grandes problemas a la hora de juzgar la dirección del mercado inmobiliario. Hicieron una gran apuesta a que los precios de la vivienda seguirían aumentando, pero no esperaban que la alta dirección estuviera tan decidida a "vivir, no especular".
Con la promulgación de las "Tres Líneas Rojas" y la guía de precios de la vivienda, la política de control del mercado inmobiliario no se ha aliviado en absoluto, sino que ha entrado en aguas profundas.
Solo en agosto de este año, 42 empresas inmobiliarias en todo el país se declararon en quiebra, y esta tendencia comenzó a extenderse a las 50 principales empresas inmobiliarias. Evergrande, que tiene una deuda máxima de 1,95 billones, también entró en pánico y vendió apresuradamente sus activos para protegerse.
Desde el año pasado, Evergrande ha contabilizado 910 proyectos inmobiliarios en todo el país, incluidos 613 proyectos inmobiliarios en ciudades de tercer y cuarto nivel, con un descuento sin precedentes del 25%, sentando un precedente histórico en el sector real. industria inmobiliaria.
Los precios de las 297 propiedades inmobiliarias restantes en ciudades de primer y segundo nivel, incluida Wuhan, la zona más afectada en ese momento, no han bajado en absoluto, e incluso muchas propiedades en Shenzhen y Shanghai sigue aumentando de precio.
Evergrande tiene muchos activos de alta calidad, entonces, ¿por qué está tan ansioso por vender propiedades en ciudades de tercer y cuarto nivel a precios de ganga o incluso con pérdidas? ¿Todavía vale la pena invertir o poseer propiedades en estas áreas?
De hecho, la razón por la que los precios de la vivienda son tan altos ahora es porque las casas tienen atributos tanto residenciales como financieros (de inversión).
Con el endurecimiento de los controles de las políticas del mercado inmobiliario, los atributos financieros de las casas desaparecerán gradualmente. Sólo quedan casas con propiedades residenciales. Debido a que la tasa de rentabilidad del alquiler en las ciudades de tercer y cuarto nivel no es alta, el valor se reducirá considerablemente.
Más importante aún, debido a que el proceso de urbanización se está desacelerando y el flujo de población rural hacia las ciudades se está desacelerando, las "adquisiciones" son cada vez más escasas. La mayoría de las ciudades de tercer y cuarto nivel enfrentarán un exceso de oferta de viviendas.
El flujo de población se puede dividir a grandes rasgos en dos tipos: la afluencia de población rural a las ciudades y pueblos y la migración entre regiones.
En particular, la migración de un gran número de personas del norte al sur no es sólo la transferencia de fuerza laboral productiva, sino que también va acompañada de la transferencia de riqueza familiar y poder adquisitivo. La población es un PIB flotante.
Esto significa que el PIB total de personas que fluyen hacia las ciudades está aumentando, la riqueza creada se está acumulando y la demanda de vivienda está aumentando, por lo que los precios de la vivienda tendrán un mayor apoyo.
Esta es la verdadera razón por la que ciudades como Shenzhen, Chang'an y An'an continúan utilizando políticas de subsidio de vivienda para talentos y políticas de asentamiento para atraer a estudiantes universitarios a establecerse allí.
Tomemos Chengdu como ejemplo. En 2021, Chengdu tiene una población permanente de 20,938 millones, y la población de otras ciudades (estados) bajo su jurisdicción es menos de 6 millones. Chengdu tiene un enorme "efecto sifón" en los condados y ciudades circundantes, con talentos concentrados en las grandes ciudades.
La economía de un área metropolitana reúne población y riqueza. Ya sean oportunidades laborales, niveles salariales, calificaciones académicas, atención médica, entorno de transporte, etc. , las grandes ciudades tienen ventajas abrumadoras y es natural que los jóvenes añoren las grandes ciudades.
Un problema realista es que, debido a la salida neta de población del noreste durante todo el año, el crecimiento económico ha sido insatisfactorio.
Muchos estudiantes universitarios que se graduaron de la Universidad de Qiqihar y la Universidad de Jilin no pueden encontrar puestos de prácticas adecuados a nivel local, por lo que tienen que ir a Beijing, Tianjin y otras grandes ciudades cercanas para encontrar oportunidades de empleo.
Estudiantes de carreras de derecho, política y derecho, informática, etc. Descubrirá que es difícil encontrar puestos de pasantías de alta calidad en ciudades de tercer y cuarto nivel con economías promedio.
Incluso si encuentra uno, el salario después del empleo formal puede no ser satisfactorio.
Perdón por mis cuatro años de arduo estudio profesional. Son pocos los mejores estudiantes que están dispuestos a vivir en ciudades de tercer y cuarto nivel y llevar una vida laboral ordinaria y monótona.
“Aprende artes marciales escritas y conviértete en capitalista”. Es casi la única manera que tienen los estudiantes universitarios de elegir encontrar trabajo en una gran ciudad, y sólo las grandes empresas pueden permitirse los salarios de alto nivel. prendas. El salario medio en las ciudades de tercer y cuarto nivel es de unos 3.000, lo que hace imposible retener talentos reales.
Por lo tanto, incluso si los residentes que viven en ciudades de tercer y cuarto nivel no van a trabajar a las grandes ciudades, sus hijos y nietos pueden ir a trabajar a las grandes ciudades. Es un problema muy real que los recursos humanos de las ciudades de tercer y cuarto nivel sean “saqueados” por las grandes ciudades.
En el futuro patrón urbano de China, existe una alta probabilidad de que se formen gradualmente cuatro grandes áreas metropolitanas, principalmente Beijing-Tianjin-Hebei, Shanghai-Hangzhou-Suzhou, Guangdong-Hong Kong-Macao y Chengdu- Chongqing. La población y el PIB combinados de estas ciudades aplastarán la suma de otras ciudades.
Esta tendencia de desarrollo urbano ya es una lección aprendida del pasado, y algunos países desarrollados han experimentado este proceso antes.
La geografía nacional montañosa de Japón determina que no haya muchas áreas aptas para la habitación humana. Entre ellos, la población del área de Tokio es de 654,38+03,5073 millones, mientras que la población del área de la Bahía de Tokio es de 42 millones, lo que representa 654,38+0/3 de la población total de Japón de 654,38+26 mil millones.
Al mismo tiempo, Tokio también tiene el centro de transporte ferroviario más grande del mundo, el segundo mayor número de sedes corporativas de Fortune 500, un tercio de las universidades japonesas y más de la mitad de los estudiantes universitarios del país. La ventaja de recursos es superada sólo por Nueva York.
En 2020, afectado por la epidemia, el PIB de Japón se redujo a 5,05 billones de dólares, y el PIB urbano de Tokio representó 1,52 billones de dólares. Toda el área metropolitana de la Bahía de Tokio representa más de la mitad del PIB del país.
El PIB creado por una ciudad de Tokio equivale a la producción de muchos países del mundo. Todos los logros de desarrollo económico de esta área metropolitana se deben a la combinación de capital, tecnología y talentos, y cada uno de ellos es indispensable.
El precio es un éxodo masivo de personas de pequeñas ciudades, pueblos y aldeas en gran parte del resto de Japón. Casi no hay jóvenes en el pueblo. ¡Muchas personas mayores solitarias pusieron "títeres humanos" en sus asientos en el parque porque tenían miedo de estar solos!
Del mismo modo, ciudades internacionales como Nueva York, Seúl, Londres y París también tienen características similares.
Obviamente, China está trabajando duro en esta dirección, concentrando sus recursos superiores para construir una economía urbana.
Esto está destinado a que las casas en ciudades de tercer y cuarto nivel hayan sido excluidas de las filas de activos principales por los principales fondos inteligentes y ya no tengan valor de inversión a largo plazo. Evergrande y las principales inmobiliarias han tomado la delantera en la venta de propiedades con descuentos en ciudades pequeñas y medianas, lo que lo ha demostrado.
A medida que se bloquee la liquidez de las casas de segunda mano, los atributos financieros de las casas se irán perdiendo gradualmente y volverán a sus únicos atributos residenciales. Si posee una casa en ciudades de tercer nivel e inferiores, primero enfrentará el riesgo de que la casa se deprecie y le resulte difícil venderla.