1. Tres modelos de gestión "Cinco"
1. Cinco tipos de métodos de gestión: gestión discrecional, gestión asistida, gestión de consultoría, gestión de inversiones y patrimonio y franquicias.
2. Cinco servicios profesionales: preparación previa, diagnóstico empresarial, consultoría, formación de personal, marketing, agencia de arrendamiento y venta, etc.
3. Cinco servicios especiales: decoración, diseño y dirección de obra (decoración), mantenimiento del orden público (seguridad), limpieza y saneamiento (limpieza), mantenimiento del paisajismo (greening), partes públicas y áreas públicas. operación y mantenimiento de instalaciones (ingeniería), etc.
En un trabajo específico, según la situación o las necesidades del cliente, los tres "cinco" modelos de gestión anteriores se pueden seleccionar como un método único, o se pueden combinar e intercalar varios métodos.
Introducción al segundo y quinto tipo de métodos de gestión
1. La empresa de administración de propiedades firma un contrato de administración encomendada con el desarrollador (o propietario) del proyecto inmobiliario y nombra un equipo de trabajo encabezado por el gerente general del proyecto en un método de subcontratación a gran escala para desempeñar plenamente las responsabilidades de operación y gestión del proyecto en nombre del desarrollador. (o propietario). El modelo de gestión de la empresa gestora lleva a cabo una gestión profesional de los proyectos encomendados para permitirles operar con normalidad, lograr buenos beneficios económicos y sociales y mantener y aumentar el valor de la propiedad. La duración del contrato es generalmente de 1 a 5 años.
2. Colaborar en la gestión. La empresa de administración de propiedades firma un contrato de asistencia a la gestión con el promotor (o propietario) del proyecto inmobiliario y nombra a un director general ejecutivo (o director general adjunto ejecutivo) y a los jefes de los departamentos pertinentes para formar un equipo de trabajo que ayude al promotor (o propietario). ) en la ejecución de la empresa de gestión inmobiliaria. El modelo de gestión permite que los proyectos asistidos en la gestión funcionen normalmente según estándares profesionales. Las empresas de administración de propiedades asignan equipos de trabajo para ayudar en la gestión operativa diaria y el servicio de los proyectos, lo que puede lograr buenos beneficios económicos y sociales. La duración del contrato es generalmente de 1 a 3 años.
3. Gestión de consultores. La empresa de administración de propiedades firma un contrato de gestión de consultoría con el promotor (o propietario) del proyecto inmobiliario y nombra consultores profesionales de acuerdo con los requisitos específicos del proyecto para consultar sobre temas específicos del proyecto, tales como: proyecto inmobiliario, renovación y decoración de instalaciones de hardware. y diseño de reformas, gestión financiera, servicios, gestión de consultoría para especificaciones, planificación de marketing, etc. La duración del contrato es generalmente de 1 a 3 años.
4. Gestión de inversiones y patrimonio. Para la operación de proyectos inmobiliarios con cierto valor de inversión, la función de inversión propia de la empresa de administración de propiedades se puede utilizar para obtener derechos de operación a través de derechos de propiedad. De acuerdo con la situación integral de la escala, ubicación, posicionamiento del producto, formato comercial y otras condiciones integrales de los proyectos inmobiliarios operativos en construcción, preparación y construcción, podemos invertir en cooperación de capital según corresponda y enviar un equipo de gestión para implementar la gestión. La duración del contrato suele ser superior a 10 años.
5. Franquicia. Las empresas de administración de propiedades seleccionan hoteles, edificios de oficinas, complejos turísticos, apartamentos con servicios y otros proyectos de propiedades comerciales que básicamente cumplen con los requisitos propios de la empresa de administración de propiedades en términos de ubicación, escala, instalaciones y equipos, etc., y brindan capacitación y orientación de acuerdo con las modelo de gestión de la empresa administradora de propiedades para lograr los objetivos de la empresa administradora de propiedades Una vez superados los estándares de calidad, la empresa administradora de propiedades le autoriza a utilizar su propia marca para realizar actividades comerciales. Según el contrato de franquicia, la empresa de administración de propiedades envía periódicamente supervisores para realizar inspecciones de calidad en las propiedades franquiciadas para garantizar la calidad del producto y la calidad de la marca de las propiedades franquiciadas. Este modelo debe promoverse y adoptarse después de que se forme la marca de la empresa de administración de propiedades, y el período del contrato generalmente es de más de 3 años.
Tres o cinco servicios profesionales
1. La sociedad gestora de la propiedad firma un contrato de gestión preparatoria (o de intervención) con el promotor (o propietario) del proyecto inmobiliario, y dentro de un plazo determinado, de acuerdo con los requisitos del promotor (o propietario), de los gestores profesionales y de los técnicos de ingeniería. están asignados para llevar a cabo la selección del sitio, la determinación del concepto de diseño, el concepto de distribución, el tema arquitectónico y la comprensión del contenido cultural arquitectónico, la demostración del diseño, los requisitos de construcción, la configuración del equipo, la contratación de personal, la capacitación, la planificación de ventas, la preparación para la apertura, la ocupación y. adquisición del edificio, y formulación del plan de negocios y presupuesto operativo, etc. responsabilidad. La duración del contrato es generalmente de 1 a 2 años.
2. Diagnóstico empresarial.
Las empresas de administración de propiedades realizan servicios de diagnóstico de gestión empresarial en función de las necesidades de los clientes. El diagnóstico de gestión empresarial sigue los principios de objetividad, sistematicidad, eficiencia, bidireccionalidad y etapas. Realiza análisis científicos y científicos de los problemas expuestos en el proceso de gestión empresarial. Análisis e investigación sistemáticos, realizar estudios de mercado y encuestas de satisfacción del cliente, determinar la naturaleza, causa y prioridad del problema, ayudar a la empresa a encontrar contramedidas para resolver el problema y proporcionar informes de diagnóstico detallados para mejorar todos los aspectos del trabajo de la empresa. La duración del contrato depende de las necesidades del cliente.
3. Consulta. La empresa de administración de propiedades firma un contrato de consultoría con el desarrollador del proyecto (o propietario) a solicitud del desarrollador del proyecto (o propietario), y designa a un consultor o equipo profesional para brindar asesoramiento sobre operación, administración y otras cuestiones comerciales específicas de la propiedad. proyectos, tales como la viabilidad de la planificación y construcción del proyecto inmobiliario; asesoramiento y apoyo técnico para proyectos inmobiliarios en ingeniería y diseño técnico, construcción y decoración de interiores; promoción de marca de proyectos empresariales (hoteles, edificios de oficinas, negocios, clubes y apartamentos con servicios, etc.); proporcionar asesoramiento y orientación profesional en la contratación, formación y formación de equipos de personal corporativo. La duración del contrato es generalmente de 1 a 3 años.
4. Formación de los empleados. La empresa de gestión inmobiliaria firma un acuerdo de formación con el promotor del proyecto inmobiliario (o propietario). En función de la situación real del proyecto inmobiliario, se imparte formación desde el nivel de dirección hasta el de los empleados y se elaboran proyectos especiales integrales y de varios niveles. impartidos por etapas, pasos y de forma específica. A través de la capacitación, los aprendices empresariales pueden comprender y dominar los conocimientos básicos de la operación, administración y servicios inmobiliarios, y utilizar nuevos conceptos de gestión orientados al mercado, estándares de servicio y niveles profesionales para mejorar integralmente el nivel de gestión de los proyectos inmobiliarios y los niveles de servicio diarios, y dar forma. la imagen corporativa. La duración del contrato depende de las necesidades del cliente.
5. Comercialización de agente de alquiler y venta. Las empresas de administración de propiedades con calificaciones en ventas pueden proporcionar estudios de mercado, planificación de productos, ventas de casas, reservas de hoteles y complejos turísticos y clubes para otros clientes en el país y en todo el mundo en función de su red de marketing y los recursos de los clientes formados mediante el establecimiento de alianzas estratégicas con socios de la cadena. operación, edificios de oficinas, servicios de agencia de ventas y arrendamiento comercial y de departamentos, etc.
Cuatro o cinco servicios especiales
Renovación, diseño de decoración y supervisión de construcción (decoración), mantenimiento del orden público (seguridad), limpieza y saneamiento (limpieza), mantenimiento de enverdecimiento del paisaje del parque (Greening ), operación y mantenimiento diario (ingeniería) de instalaciones públicas en áreas públicas, etc. Algunos de estos cinco servicios especiales requieren las calificaciones correspondientes. En la práctica, se pueden seleccionar uno o más servicios especiales según las necesidades de los clientes. También se pueden proporcionar a los clientes al mismo tiempo junto con métodos de gestión relevantes o métodos de servicio profesional para ellos. para elegir, similar al modo Menú.
5. Prevención operativa de riesgos inmobiliarios
1. Actualmente, las empresas de gestión inmobiliaria adoptan básicamente los tres "cinco" anteriores en su cooperación con los promotores (o propietarios). un solo tipo o combina alguno de los cinco tipos de métodos de gestión, cinco servicios profesionales y servicios especiales. Desde una perspectiva de riesgo, el autor cree que en circunstancias normales no es apropiado adoptar operaciones contractuales y métodos de gestión con garantías adjuntas. Las circunstancias específicas pueden negociarse por separado.
2. La empresa cooperativa (desarrolladora o propietaria) debe tener personalidad jurídica independiente, tener la fortaleza económica y los recursos operativos necesarios, tener un crédito confiable y no tener grandes deudas ni activos improductivos.
3. La relación de propiedad del proyecto inmobiliario es clara y el uso del terreno y del inmueble es legal.
4. El proyecto inmobiliario debe estar ubicado en Beijing u otras provincias, ciudades centrales o zonas turísticas famosas, distritos comerciales o áreas residenciales, con una ubicación moderada, transporte conveniente y un cierto mercado fuente o potencial. grupo de consumidores.
5. Los proyectos inmobiliarios empresariales deben alcanzar una determinada escala para ser rentables. El número de habitaciones en hoteles, complejos turísticos y apartamentos no debe ser inferior a 80 por conjunto, y se deben proporcionar las instalaciones de servicio de apoyo correspondientes. El estándar de estrellas debe ser el estándar mínimo de hotel de tres estrellas que cumpla con los estándares nacionales de clasificación de estrellas; el área de construcción de edificios de oficinas no debe ser más de 10,000 El área de construcción de proyectos comerciales debe ser de más de 10,000 metros cuadrados y debe estar ubicado en distritos comerciales bulliciosos o grandes comunidades residenciales el área de construcción de proyectos de casas club; debe tener más de 3.000 metros cuadrados y el diseño funcional debe ser razonable. proyectos de propiedades de franquicia Deben cumplir con los requisitos de marca de la empresa de administración de propiedades;
6. La empresa acepta voluntariamente el sistema de gestión de la empresa de gestión de propiedades, reconoce la cultura, la filosofía empresarial y los estándares de gestión de la empresa e implementa el modelo de gestión de la empresa de gestión de propiedades.
6. Algunas exploraciones de Sino-Ocean Property en los tres modelos de gestión empresarial de los "Cinco"
1. Ampliar los servicios profesionales y desarrollar el mercado de intermediación inmobiliaria. Sino-Ocean Property era anteriormente una empresa de corretaje de bienes raíces. Después de obtener las calificaciones de administración de propiedades en 2000, aprovechó al máximo sus recursos de administración de propiedades en expansión gradual y estableció un centro de corretaje de viviendas independiente del negocio de administración de propiedades. agencia de bienes raíces ——La cooperación de franquicia de cinco años de 21st Century Real Estate ha acumulado experiencia en el mercado y ha cultivado un equipo profesional. Hemos establecido centros de intermediación de viviendas Sino-Ocean Property en cada comunidad residencial. Basándonos en los recursos de administración de propiedades, los servicios profesionales y la confianza de nuestros clientes, hemos ganado la participación de mercado de la mayoría de las casas de alquiler en las comunidades administradas y gradualmente nos hemos convertido en un centro de intermediación de viviendas. Ampliación de los servicios inmobiliarios. Convertirse en un canal importante para conseguir la satisfacción del cliente.
2. Encontrar el posicionamiento correcto, implementar un modelo de gestión profesional y crear un club de servicio comunitario. Generalmente existen cuatro tipos de clubes: clubes de negocios, clubes de turismo y ocio, clubes profesionales y clubes comunitarios. Sino-Ocean Property ha posicionado los clubes de las comunidades bajo su gestión como clubes abiertos y de servicio comunitario. El funcionamiento del club tiene como objetivo, en primer lugar, satisfacer las necesidades de la mayoría de los propietarios de la comunidad, posicionar la base de clientes y defender el concepto de servicio "estilo hotel", en segundo lugar, ampliar los canales de negocio e introducir nuevos proyectos comerciales necesarios para más; propietarios, y darse cuenta de la relación entre operadores, clientes y comerciantes ganar-ganar en tercer lugar, prestar mucha atención a la gestión interna y el liderazgo en costos, especialmente el "tigre" del consumo de energía del club; Todo lo que se hace bien puede dar lugar a milagros. Si bien la mayoría de los clubes comunitarios de Beijing están perdiendo dinero, varios clubes operados por Sino-Ocean Property Management han obtenido ganancias, lo que se puede decir que ha creado un milagro.
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