A pesar de la creciente presión a la baja sobre la economía y la recuperación gradual de las políticas inmobiliarias, muchas empresas inmobiliarias privadas todavía corren peligro de poner huevos. Las otrora deslumbrantes estrellas del sector inmobiliario han ido cayendo una tras otra, y el mercado de capitales es un desastre en "modo de crisis".
Evergrande, Sunac, Shimao, China Fortune Land Development, los gigantes inmobiliarios privados están surgiendo uno tras otro, y las empresas inmobiliarias luchan por sobrevivir bajo el viento y la lluvia cortantes.
La marea de los tiempos está subiendo y la gloria del pasado ha pasado. Si echamos una mirada retrospectiva al proceso de monetización de 24 años de los bienes raíces en China, Country Garden es absolutamente inseparable.
[Pasivos reales o falsos]
Como todos sabemos, el sector inmobiliario en sí mismo es una industria altamente endeudada, y las empresas inmobiliarias que tienen problemas se ven básicamente abrumadas por montañas de deuda. Por tanto, cómo el nivel de endeudamiento determina la salud de las empresas inmobiliarias.
Sin embargo, la gran mayoría de las empresas inmobiliarias en China son propiedades sobre plano. Según las normas contables, los bienes se incluyen en la columna de responsabilidad antes de la entrega, por lo que las deudas de las empresas inmobiliarias deben desmantelarse con más detalle. Por eso se utilizan las "tres líneas rojas" para la supervisión del sector.
A partir de 2021, entre las tres líneas rojas, el índice de deuda de Country Garden después de excluir los ingresos por adelantado es del 74 %, superior al de la línea roja del 70 %. El índice de deuda neta de Country Garden es del 45,4 %, ligeramente inferior al de Poly; Bienes raíces; el índice de deuda a corto plazo es de 2,3 veces, lo que es suficiente para cubrir las necesidades de pago de la deuda a corto plazo. Se puso en línea en un solo paso, por lo que Country Garden todavía está en la "categoría amarilla".
Durante los últimos cuatro años, la estructura financiera de Country Garden se ha optimizado continuamente. El director ejecutivo, Mo Bin, dijo que la escala de deuda total de Country Garden no aumentará y confía en que "pasará del tramo amarillo al tramo verde" antes de mediados del próximo año.
Las "tres líneas rojas" representan los niveles reales de deuda de las empresas inmobiliarias, y los costes de financiación reflejan la presión de costes de estos fondos. El año pasado, los costos de endeudamiento de Country Garden fueron del 5,2%, una disminución interanual de 36 BP. Aunque todavía existe cierta brecha en comparación con China Shipping, Poly y Vanke, también destaca entre las empresas inmobiliarias privadas.
“Reducir costes es asegurar beneficios”, y se reducen los costes de financiación. Para las gigantescas empresas inmobiliarias con pasivos que devengan intereses de más de 300.000 millones de yuanes, esta es sin duda una ayuda oportuna.
Después de la estricta regulación del sector inmobiliario, destacadas empresas inmobiliarias mostraron gradualmente su resiliencia operativa y se escenificó el drama de "las sobras son el rey". Además de las empresas inmobiliarias centrales, recientemente se han introducido políticas para apoyar a empresas privadas destacadas.
El 16 de mayo, Country Garden, Longfor y Midea Real Estate fueron seleccionadas por los reguladores como "empresas inmobiliarias de demostración" y pueden emitir bonos en RMB con el apoyo de herramientas de protección crediticia.
Cuatro días después, Country Garden emitió con éxito 500 millones de yuanes en bonos "22Bidi 01" con una tasa de cupón del 4,5%. Este aspecto ilustra el reconocimiento de las autoridades reguladoras a las empresas inmobiliarias destacadas.
"Forjar hierro requiere la propia dureza." Mientras la financiación se recupera, deberíamos prestar más atención a la capacidad hematopoyética del lado de las ventas. Dado que la mayoría de las casas en China están sobre plano, antes de que se entreguen las casas, el monto de la venta y el pago por adelantado (depósito) se incluirán en las obligaciones del contrato en una etapa posterior. Esta parte es el "granero" del desempeño de las empresas inmobiliarias y generalmente se convierte en ingresos y ganancias después de 2 o 3 años.
Por lo tanto, las "responsabilidades contractuales" no sólo deben considerarse "puntos de riesgo", sino también como el "valor potencial" del desarrollo futuro de la empresa.
En términos de reservas de rendimiento, las obligaciones contractuales de Country Garden en 2021 ascienden a 709.255 millones de yuanes. Entre las empresas de bienes raíces, solo Vanke puede igualarlas, lo que es más de tres veces mayor que el de China Resources Land y. casi cinco veces mayor que la de China Merchants Shekou.
En 2021, las ventas atribuibles de Country Garden fueron de 558 mil millones de yuanes, una disminución interanual del 2,2%, y los reembolsos fueron de 502,2 mil millones de yuanes. La tasa de reembolso superó el 90% durante 6 años consecutivos. En un contexto de caída del 3,5% entre las 100 principales empresas inmobiliarias, Country Garden ha mantenido cierta capacidad de resistir la presión.
Los últimos datos del instituto muestran que en los primeros cinco meses, las ventas de las 100 principales empresas inmobiliarias se han reducido a la mitad año tras año, y sólo Country Garden, Vanke y Poly superan los 100 mil millones. yuan. Entre ellos, las ventas de Country Garden de enero a mayo fueron de 201.190 millones de yuanes, una disminución interanual del 43%, aún mejor que el promedio de la industria.
Todo el sector inmobiliario sigue buscando fondo. En el clima frío
Country Garden ha ampliado su territorio en el mercado y florecido en los vastos terrenos de tercer y cuarto nivel. Hubo un tiempo en que los imitadores estaban ansiosos por intentarlo. Siguen surgiendo caballos oscuros en las industrias de Sunshine City y Sony.
Después de experimentar el período dorado y el período plateado, en la "edad de hierro negro" de los bienes raíces, el cumplimiento a largo plazo de Country Garden con la ley de hierro de las finanzas es una razón importante para su desarrollo a largo plazo. En comparación con las empresas inmobiliarias que están profundamente endeudadas.
El ratio de deuda neta de Country Garden se ha mantenido por debajo del 70% durante 13 años, lo que le da suficiente confianza para hacer frente a las fluctuaciones cíclicas y puede hacer frente fácilmente a las crisis de la industria.
Wu Jianbin, ex director financiero de Country Garden, sugirió a Yang Guoqiang que lo más importante es que el ratio de deuda neta no debe ser superior al 70%. En este indicador que refleja mejor la salud de las empresas inmobiliarias, Country Garden siempre ha sabido ceñirse al resultado final y mantenerse en pie.
Además, los "pasivos fuera de balance" escondidos bajo el iceberg han arrastrado al abismo a muchas grandes empresas inmobiliarias y Evergrande es el caso más típico.
En la reunión de intercambio con inversores, Country Garden afirmó que después de 2018, la empresa ha implementado controles muy estrictos sobre todos los costes de financiación, y toda la financiación se ha divulgado en los periódicos. Además, en el caso de las facturas comerciales, el saldo de las facturas comerciales se reducirá aún más y se esforzará por acercarse de 10 mil millones a cero.
Los bienes raíces ya no son realistas en sturm und drang, y Country Garden ha hecho planes por adelantado en la era de la gestión refinada. Yang Guoqiang dijo una vez: "No serás excelente si haces demasiado, pero serás excelente si haces el 11%".
Independientemente del éxito o el fracaso en términos de escala, Country Garden adoptará Gestión refinada y estandarizada en el contexto de un cultivo estable, a largo plazo y profundo, persiguiendo el "10% de éxito" del proyecto.
[Rueda diversificada]
Yu Liang señaló a principios de este año que la industria inmobiliaria entrará en la "Edad del Hierro Negro".
Las ventas inmobiliarias han sido muy débiles este año. A pesar del impacto repetido de la epidemia, es innegable que el futuro del sector inmobiliario tiene poco espacio para la imaginación.
Es la única opción para empresas inmobiliarias diversificadas y también la única opción para muchas empresas
Ingresan al sector inmobiliario, comercial o transfronterizo en logística, vehículos de nuevas energías y otras industrias. .
El enfoque principal de Country Garden es la construcción inteligente, la restauración inteligente, el nuevo comercio minorista, la agricultura moderna, etc. La filial Bozhilin se centra en los robots de construcción. Hasta finales de febrero de este año, se habían puesto en uso comercial 21 robots de construcción, que cubren más de 350 proyectos en 25 provincias (municipios y regiones autónomas). No solo crea sinergia con el negocio inmobiliario de Country Garden, sino que también puede potenciar la construcción de ingeniería y ayudar a la transformación y mejora de la industria de la construcción.
En el sector de catering inteligente, Qianxi Robot de Country Garden es actualmente el único en el mercado que puede proporcionar soluciones robóticas desde cocinas centrales hasta transporte de cadena de frío a toda la tienda, y puede adaptarse a lugares pintorescos. escuelas, hospitales, etc. Diversos escenarios. Qianxi Robot también es el proveedor de servicios de restaurante inteligente del Centro de Medios de los Juegos Olímpicos de Invierno de Beijing. Durante el período de servicio, el restaurante inteligente se convirtió en una nueva "celebridad de Internet" en el centro de medios principal, y los medios nacionales y extranjeros se registraron.
En el campo de la agricultura moderna, Country Garden Agriculture ha implementado la agricultura tecnológica a través de conducción no tripulada, agricultura inteligente y granjas inteligentes, y se ha convertido en el constructor de la base de demostración integral de agricultura urbana moderna en Guangdong-Hong Kong. -Gran Área de la Bahía de Macao, creando una agricultura autónoma a gran escala. Las granjas humanizadas mejoran la eficiencia de la producción agrícola.
Durante el período de arado de primavera de este año, Country Garden Agriculture mostró sus músculos. En el Parque Agrícola Inteligente de 10.000 mu en la ciudad de Nanshan, distrito de Sanshui, Foshan, Country Garden Agriculture puede completar hasta 800 acres de operaciones por día con una máquina no tripulada, que es 40 veces más eficiente que la mano de obra más una cosechadora no tripulada, cuatro; drones y diez Varios conjuntos de maquinaria agrícola dúplex han mejorado enormemente el progreso del arado de primavera. El modelo de “granja no tripulada” de Country Garden se está replicando y promoviendo en otros lugares.
En 2018, Country Garden se propuso “mejorar la calidad y controlar la velocidad” a medio plazo, ralentizando el ritmo de expansión para adaptarse al ritmo del mercado. En 2019, Yang Guoqiang reposicionó Country Garden como una "empresa integral de alta tecnología", lo que demuestra la determinación de Country Garden de fortalecer su negocio principal y diversificar su desarrollo.
En general, en comparación con otras empresas inmobiliarias radicalmente diversificadas, las inversiones diversificadas de Country Garden son más moderadas. No avanza ciegamente, sino que coopera con el principal negocio inmobiliario, y los indicadores financieros de Country Garden siguen siendo así. optimizado.
A medida que las políticas inmobiliarias se mejoran gradualmente, todavía vale la pena echarle un vistazo a Country Garden después de una importante reorganización en el ámbito inmobiliario.
Descargo de responsabilidad
——FIN——Preguntas y respuestas relacionadas: ¿Cuál es el índice de endeudamiento de Country Garden en 2022? El índice de activos y pasivos de Country Garden, excluyendo los ingresos por adelantado, es del 78,5%, la deuda neta. El índice de endeudamiento es del 49,7% y el déficit de efectivo es de 2,14 veces. Country Garden Group, también conocido como Country Garden Holdings Co., Ltd. (código bursátil: ***.hk), con sede en el distrito de Shunde, ciudad de Foshan, provincia de Guangdong, es el mayor promotor residencial urbano nuevo de China.
Adoptando un modelo operativo centralizado y estandarizado, su negocio incluye desarrollo inmobiliario, construcción e instalación, decoración, administración de propiedades, inversión inmobiliaria, desarrollo y administración de hoteles, así como agricultura y robots modernos. Country Garden ofrece productos diversificados para satisfacer las necesidades de diferentes; mercados. Varios productos incluyen proyectos residenciales como casas adosadas y villas, así como espacios de estacionamiento y tiendas. También desarrollamos y administramos hoteles en ciertos proyectos para mejorar el potencial de apreciación de los proyectos inmobiliarios. Además, también opera hoteles independientes del desarrollo inmobiliario, con ventas anuales de 771.500 millones de yuanes en 2019, ocupando el primer lugar en la industria inmobiliaria de China. Country Garden cotizó en el Tablero Principal de la Bolsa de Valores el 20 de abril de 2007. La cotización en bolsa no sólo proporciona fondos para el desarrollo saludable y a largo plazo del grupo, sino que también supone un paso exitoso hacia el mercado de capitales internacional. Country Garden ha sido altamente reconocido por el mercado después de su cotización: se convirtió en una acción constituyente del índice MSCI Global Standard el 1 de septiembre de 2007 y se convirtió en miembro del índice compuesto Hang Seng, el índice compuesto Hang Seng de China continental y el índice Hang Seng. Índice compuesto continental el 10 de septiembre de 2007. Acción constituyente del índice de libre comercio Hang Seng de China continental (actualmente Hang Seng China continental 100). La incorporación de las acciones constituyentes marca el reconocimiento de Country Garden por parte del mercado de capitales como una parte importante del mercado de valores de Hong Kong y fortalece el estatus de Country Garden en el mercado de capitales internacional. Desde su creación, Country Garden se ha beneficiado del desarrollo económico cada vez más próspero de China y se ha expandido gradualmente más allá de la provincia de Guangdong a otras regiones de alto crecimiento en todo el país. Al 31 de diciembre de 2015, además de la provincia de Guangdong, Country Garden tenía proyectos de desarrollo inmobiliario en múltiples áreas estratégicamente seleccionadas en 25 provincias/municipios/regiones autónomas. Desde diciembre de 2011, Country Garden ha ingresado con éxito a los mercados extranjeros y tiene proyectos de desarrollo en Malasia y Australia. Su expansión estratégica no solo ha consolidado aún más la posición de liderazgo de mercado de Country Garden en la provincia de Guangdong. También ha desarrollado negocios en otras regiones y fortalecido la influencia de su marca. Refleja plenamente las capacidades de ejecución de proyectos de Country Garden y la replicabilidad de su modelo de desarrollo. De cara al futuro, Country Garden se centrará en el núcleo de su negocio inmobiliario, fortalecerá o integrará varios negocios relacionados con la comunidad en la cadena de la industria inmobiliaria a través de medios financieros, mejorará la plataforma de integración de recursos comunitarios y creará una industria de ciclo de vida completo. cadena, liberar completamente el valor de los activos dentro del grupo y continuar consolidando y fortaleciendo su posición en la industria. El fundador Yang Guoqiang escribió a mano "¿Qué es Country Garden?" y "My Dream Country Garden". El libro no solo presenta el programa de desarrollo de Country Garden, sino que también muestra la imagen corporativa de Country Garden. Preguntas y respuestas relacionadas: Wanda ha reducido su deuda en 215.800 millones de yuanes y su índice de endeudamiento ha caído al 60%, mientras que los índices de endeudamiento de otras empresas inmobiliarias han superado el 80%.
Es normal que el ratio de endeudamiento inmobiliario sea alto. La razón por la que Wanda ha reducido su ratio de endeudamiento al 60% es porque en los últimos años Wanda ha vendido una gran cantidad de activos para pagar deudas. y su propósito es transformar Siga el camino del desarrollo con pocos activos porque Wang Jianlin no es optimista sobre el desarrollo futuro del mercado inmobiliario.
Echemos primero un vistazo a los ratios de endeudamiento actuales de algunas empresas inmobiliarias.
El sector inmobiliario siempre ha sido una industria orientada al capital. El capital es el elemento vital de los bienes raíces. La alta deuda y el alto apalancamiento siempre han sido las habilidades de supervivencia de los desarrolladores inmobiliarios. en un estado de elevado endeudamiento en los últimos años Según la situación actual, el ratio de endeudamiento medio de los promotores inmobiliarios a nivel nacional es de alrededor del 80%.
Las deudas de los principales promotores inmobiliarios son aún más asombrosas.
A partir del primer semestre de 2018, los pasivos que devengan intereses de los cinco principales desarrolladores por ventas ascendieron a 1.585 millones de yuanes. Entre ellos, China Evergrande vale 676,2 mil millones de yuanes, Country Garden vale 294,5 mil millones de yuanes, Vanke Group vale 179,4 mil millones de yuanes, Sunac China vale 209,8 mil millones de yuanes y Poly Real Estate vale 225,1 mil millones de yuanes.
Los promotores inmobiliarios se enfrentarán a una gran presión de pago de la deuda y riesgos impredecibles en el futuro.
En los últimos años, los precios de la vivienda en mi país se han desarrollado rápidamente y los promotores también han ganado mucho. de dinero. También es en este entorno donde los desarrolladores continúan aumentando el apalancamiento y reduciendo la deuda.
Sin embargo, el mercado inmobiliario de mi país ha entrado en un punto de inflexión. Es poco probable que los precios de la vivienda se desarrollen tan rápidamente como en los últimos años. Los precios de la vivienda en algunas áreas incluso han mostrado una tendencia a la baja. El mercado no es optimista y muchos desarrolladores vencen sus deudas una tras otra.
El saldo actual de pasivos que devengan intereses de las empresas inmobiliarias es de aproximadamente 19,2 billones. El mayor son los préstamos para el desarrollo inmobiliario, seguidos de los préstamos encomendados, la financiación fiduciaria, los bonos de crédito, los préstamos para fusiones y adquisiciones y la deuda exterior. y los valores respaldados por activos, respectivamente, son 9,6 billones, 2,8 billones, 2,4 billones, 2,2 billones, 0,6 billones y 0,3 billones.
Una deuda tan elevada es una piedra que pesa sobre la cabeza de los promotores inmobiliarios. Si fracasan, se golpearán los pies. Los próximos cuatro años serán el período pico de pago de la deuda inmobiliaria. Los vencimientos del segundo semestre de 2018 a 2021 son 2,9 billones, 6,1 billones, 5,9 billones y 3,4 billones respectivamente, y el total en 2023 y años posteriores es de solo 0,9 billones.
Se estima que los últimos años serán un período importante para la transformación y reforma inmobiliaria de mi país. Si seguimos la tendencia actual de desarrollo inmobiliario, es obviamente imposible que los desarrolladores desarrollen un alto endeudamiento y. desarrollos de alto apalancamiento como en el pasado.
Así vemos que muchas empresas están actualmente buscando fondos para sobrevivir al invierno. Utilizan reducciones de precios y promociones para devolver los fondos lo antes posible, y también recaudan fondos mediante la emisión de bonos de alto interés. .
Por ejemplo, hace algún tiempo, Evergrande emitió 1.800 millones de dólares en bonos a una tasa de interés de alrededor del 13%, de los cuales el propio Xu Jiayin suscribió por 1.000 millones de dólares. El sector inmobiliario es actualmente muy difícil.
En tales circunstancias, muchos desarrolladores buscan formas de transformarse.
El índice de endeudamiento de Wanda Group cayó al 60% y la transformación ha comenzado a dar frutos.
En 2017, fue una gran noticia que la deuda de Wanda superara los 400 mil millones. Wang Jianlin fue llamado el rey de la deuda de China.
Para reducir la deuda, Wanda ha estado vendiendo varios activos en los últimos años para saldar la deuda.
Echemos primero un vistazo a una lista de activos vendidos por Wanda en los últimos dos años:
El 19 de julio de 2017, Wanda, Sunac y R&F realizaron la operación del siglo. : Wanda vendió 77 hoteles a R&F Real Estate por un precio de transacción de 19.906 millones de yuanes, y vendió el 91% del capital social de 13 proyectos hoteleros culturales y turísticos a Sunac por 43.844 millones de yuanes, con un importe total de 63.750 millones de yuanes.
Posteriormente, Wanda liquidó muchos activos en el extranjero en el Reino Unido, Australia, Estados Unidos, España, etc., y trasladó la mayor parte de su negocio a China.
Por ejemplo, vendió una participación del 17% en el Club Atlético de Madrid por unos 500 millones de euros; vendió el proyecto de Gold Coast en Australia y el proyecto de Sydney por 315 millones.
El 18 de septiembre de este año, Wanda Group vendió otro rascacielos en Chicago. El 29 de octubre, Wanda vendió el 100% del capital social de Wanda Cultural Management a Sunac y pagó 6.281 millones de yuanes.
A través de esta serie de enajenaciones de activos, Wanda Group ha retirado casi 200 mil millones en fondos en más de un año, reduciendo en gran medida la presión para pagar las deudas.
La transformación de Wang Jianlin y Wanda es una elección acertada
En primer lugar, debemos admirar la visión y el coraje de Lao Wang. En los últimos años, el sector inmobiliario de China se ha desarrollado rápidamente. y muchos desarrolladores han estado expandiendo territorio, por lo que vemos que muchos desarrolladores están muy endeudados y muy apalancados.
Sin embargo, en los últimos años, cuando el sector inmobiliario de China se ha desarrollado rápidamente, Wang Jianlin ha estado buscando la transformación y reducción del negocio inmobiliario y ya ha logrado resultados iniciales.
Tomemos como ejemplo los diversos ingresos comerciales de Wanda en 2017:
Los ingresos totales del Grupo Wanda en 2017 fueron de 227,37 mil millones de yuanes, de los cuales los ingresos por bienes raíces comerciales fueron de 112,54 mil millones de yuanes, cultura The Los ingresos del grupo fueron de 63,781 mil millones de yuanes, los ingresos del grupo de cine y televisión fueron de 53,2 mil millones de yuanes, los ingresos del grupo financiero fueron de 32,12 mil millones de yuanes, los ingresos del grupo de tecnología de redes fueron de 5,86 mil millones de yuanes y otros negocios fueron de 13,07 mil millones de yuanes.
En otras palabras, los ingresos actuales del negocio inmobiliario solo representan alrededor del 50% de los ingresos de Wanda Group, y el otro 50% lo aportan los nuevos negocios, y entre el negocio inmobiliario, el alquiler representa Por lo tanto, los ingresos comerciales actuales de Wanda Group provenientes del desarrollo de proyectos no inmobiliarios son aproximadamente del 64%, mucho más altos que los de otros desarrolladores inmobiliarios.
Por ejemplo, los ingresos operativos de Evergrande en 2017 fueron de 311.020 millones de dólares, de los cuales al menos el 90% provinieron de bienes raíces.
Entonces, aunque Evergrande es actualmente más grande que Wanda, su potencial de desarrollo futuro no es necesariamente mejor que el de Wanda.
Mirando hacia atrás, Wang Jianlin vendió varios activos para pagar deudas y reducir la presión de la deuda corporativa. Tomar el camino de la reducción de activos es una opción muy clara. Al menos él ve que el futuro de los bienes raíces de China no lo es. muy bueno.