Cuando mencionas Country Garden, ¿en qué piensas primero?
¿Es la burla del estatus industrial de "la empresa inmobiliaria número uno del mundo" o el estatus laboral de alta presión de "nunca entrarás en Evergrande, nunca entrarás en Vanke, "Nunca entraré en Country Garden", o es "Te daré una carrera de cinco años". ¿El eslogan publicitario de "una casa con estrellas" o las quejas del propietario sobre "la decoración es de mala calidad"?
Pero pase lo que pase, bajo la regulación actual de las empresas inmobiliarias, ya sean empresas líderes, empresas inmobiliarias establecidas o empresas inmobiliarias locales importantes, todas han encontrado dificultades de desarrollo en diversos grados.
Evergrande estuvo expuesto a impagos de facturas comerciales uno tras otro, y tuvo que cortarse los brazos para sobrevivir. Incluso tuvo que vender sus propias propiedades, parte de su capital de automóviles y el edificio de su sede en Hong Kong. recaudar fondos para pagar la deuda.
R&F Group ha pisado tres líneas rojas seguidas y solo puede reducir su primera línea con todas sus fuerzas. Las 100 principales empresas inmobiliarias del país que han adquirido terrenos han desaparecido hace mucho tiempo. Las casas se vendieron con descuento, más del 40% de los empleados dimitieron y la situación era difícil.
Blue Light Development, la primera empresa inmobiliaria de Sichuan, ha experimentado frecuentes cambios ejecutivos y turbulencias de personal, así como impagos de deuda en el mercado público, Yang Wuzheng, el segundo hijo del fundador Yang Keng, ". Fue designado en el momento crítico" para asumir la gran responsabilidad del presidente de la empresa. Conviértase en el peor "propietario de casa de segunda generación".
Y Country Garden sobrevivió a su manera única.
Según las estadísticas del Centaline Real Estate Research Institute, a finales de julio de 2021, se han producido un total de 352 controles sobre bienes inmuebles en todo el país con la sucesiva introducción de importantes políticas como. La "Línea Roja" y la "Oferta Concentrada de Tierras", "trabajar duro para sobrevivir" se han convertido en el "objetivo competitivo" de las principales empresas inmobiliarias.
Según los estándares de las autoridades reguladoras, a mediados de este año, la relación activo-pasivo de Country Garden era del 77%. Este indicador aún está por debajo de la línea, pero los datos de pasivo en los estados financieros. continúa optimizado. En la conferencia de prensa, el director financiero de Country Garden, Wu Bijun, añadió que estamos reduciendo gradualmente el ratio de endeudamiento mediante operaciones de activos, en lugar de reducir inmediatamente el balance.
El ratio activo-pasivo neto es reconocido en la industria como el indicador que mejor refleja el ratio de estructura de activos, el ratio de apalancamiento y la solvencia a largo plazo de las empresas inmobiliarias. A finales de 2020, el ratio de deuda neta promedio de las 100 principales empresas inmobiliarias era del 94,6%, mientras que la cifra de Country Garden era del 55,6%. A mediados de este año, el ratio de deuda neta de Country Garden seguía disminuyendo, sólo un 49,7%, muy por debajo del 100% requerido por las tres líneas rojas.
Lo más llamativo es, sin duda, su abundante flujo de caja. A finales de junio, el saldo de caja disponible de Country Garden era de 186.240 millones de yuanes y su relación entre efectivo y deuda a corto plazo era de 2,1. veces, lo que supuso una cierta mejora con respecto al 1,9 de finales del año pasado. No hay preocupaciones sobre el pago de la deuda a corto plazo y la resistencia al riesgo.
El 24 de agosto, Country Garden publicó el informe de desempeño provisional del grupo, que sin duda dio una respuesta que satisfizo al mercado.
Según los datos del informe provisional, Country Garden logró un monto de ventas contratadas atribuibles de 303,09 mil millones de yuanes en la primera mitad del año, un aumento interanual del 14%, el área de ventas contratadas atribuible fue de 34,51 millones; metros cuadrados, un aumento interanual del 8% y el desempeño de las ventas aumentó de manera constante.
En términos de indicadores de beneficios básicos, los ingresos operativos totales de la empresa fueron de 234,93 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 27%. El beneficio bruto, el beneficio neto y el beneficio neto básico atribuible a los accionistas aumentaron a 46,28. mil millones de yuanes, 22,42 mil millones de yuanes y 15,22 mil millones de yuanes respectivamente, que también se encuentra entre las mejores entre las principales empresas inmobiliarias.
Si bien las ganancias están aumentando, los datos de la deuda que devenga intereses también están disminuyendo constantemente, los niveles de apalancamiento están disminuyendo aún más, los saldos totales de préstamos continúan disminuyendo a 324,24 mil millones de yuanes y el costo de financiamiento promedio al final del período fue del 5,39%, una disminución de 0,17 puntos porcentuales desde finales del año pasado.
La recaudación en efectivo por las ventas de propiedades de Country Garden fue de aproximadamente 272,79 mil millones de yuanes, y su tasa de recuperación de capital alcanzó el 90%, lo que es significativamente mejor que el promedio de la industria. Este es el sexto año consecutivo en que Country Garden alcanza 90. % o superior.
En términos de reservas de tierra, a finales de junio de 2021, el negocio de Country Garden ha cubierto 296 regiones administrativas a nivel de prefectura y 1.408 distritos y condados en todas las provincias de China continental, con un total de 3.127 proyectos. . En el primer semestre de 2021, Country Garden *** adquirió 219 terrenos, con un valor patrimonial total de aproximadamente 88,4 mil millones de yuanes. En términos de valor, el 82% del suelo recién adquirido se concentra en las cinco principales áreas metropolitanas y el 62% se distribuye en ciudades de tercer y cuarto nivel.
Cabe mencionar que desde abril de 2021, 22 ciudades han entrado en la era de la oferta de suelo centralizada.
Entre el primer lote de suministro de tierras centralizado, Country Garden adquirió 14 terrenos por primera vez, con una contraprestación de capital total de 17.100 millones de yuanes. Fue eliminado de la lista al precio más bajo en Chongqing, Zhengzhou, Wuhan y otras ciudades. tasa de prima fue sólo el 7% La calidad de la tierra es significativamente mejor que el nivel promedio del primer lote de suministro de tierra centralizado.
En la mente de la gente, la imagen de Country Garden parece haber sido siempre polarizadora.
Según los datos publicados por el CRIC, para todo 2020, Country Garden ocupó el primer lugar en la lista de ventas nacionales con una cantidad total de 788.800 millones de yuanes.
Según la lista de desempeño de ventas de las empresas inmobiliarias chinas de enero a julio de 2021 publicada por el China Index Research Institute, Country Garden aún encabeza la lista con un área de ventas de 500.800 millones de yuanes y 53.478 millones. Metros cuadrados.
Con tantas casas vendidas, naturalmente atrajo muchos comentarios.
En esta etapa, la principal contradicción de nuestra sociedad se ha transformado en la contradicción entre las crecientes necesidades de la gente de una vida mejor y un desarrollo desequilibrado e inadecuado.
A menudo se dice que Country Garden ha cumplido con la tendencia de desarrollo urbanístico del país, ha invertido profundamente en ciudades de tercer y cuarto nivel y ha cosechado una ola de dividendos nacionales. A juzgar por los resultados, la elección de la dirección estratégica diferenciada del tercer y cuarto nivel ha hecho que Country Garden se destaque entre muchas empresas inmobiliarias.
Por supuesto, Country Garden no presenta indiscriminadamente todas las ciudades de tercer y cuarto nivel, sino que las selecciona cuidadosamente a su manera.
Las ciudades prósperas del círculo urbano, las ciudades que se han transformado con éxito, las ciudades que son ecológicamente habitables y las ciudades con un excelente desempeño financiero son el foco del mercado en hundimiento de Country Garden.
Esta es la razón por la que Country Garden está profundamente involucrado en 15 ciudades de primer y semiprimer nivel, incluidas Beijing y Shanghai. Hefei, Fuzhou, Zhengzhou y otras 17 ciudades con productividad sobresaliente. Hay 24 ciudades industrializadas tradicionales, incluidas Tianjin, Changchun y Wuxi. Hay 28 ciudades habitables, incluidas Shijiazhuang y Hohhot. Tangshan, Qinhuangdao y otras 23 ciudades con desempeño financiero sobresaliente.
La estrategia de Country Garden de centrarse en ciudades de tercer y cuarto nivel puede fácilmente hacer que la gente se sienta “pasada de moda”. A la mayoría de las empresas inmobiliarias les gusta jugar en casas de lujo de alta gama. No fue hasta que Country Garden abrió su situación apoyándose en los mercados de tercer y cuarto nivel y se desarrolló tan rápidamente que las principales empresas inmobiliarias se despertaron. Resulta que el mercado verdaderamente enorme de China no se encuentra sólo en las ciudades de primer y segundo nivel, sino también en vastas ciudades de tercer y cuarto nivel e incluso en pequeños condados, todos los cuales tienen un gran potencial.
La política estratégica de rodear las ciudades desde el campo hace décadas sigue vigente en la actualidad.
Quienes elogian Country Garden son principalmente residentes de ciudades de tercer y cuarto nivel.
En muchos condados, es normal que los cinco certificados no estén disponibles, es normal que los desarrolladores estén involucrados en pandillas y también es normal que los proyectos sin terminar estén sin terminar.
Después de que Country Garden ingresó a las ciudades de tercer y cuarto nivel, este caos mejoró en gran medida, y Country Garden también llevó los conceptos de construcción de viviendas de las grandes ciudades a las ciudades del condado, propiedades propias, y algunas de las propiedades también contarán con villas, rascacielos, bungalows y otras áreas tipo bloques, centros comerciales de inversión. Los servicios inmobiliarios, la ecologización de parques, la educación ambiental, etc., todos funcionan bien, cosas que los promotores locales no pueden o no quieren hacer.
La clave del éxito de Country Garden reside en su insistencia en construir “la casa más adecuada”. Quien compra una casa no necesita ser un esfuerzo familiar y necesita darse una vuelta. Tipo de casa, instalaciones, entorno, guardería, etc., sobre los que no se toma una decisión definitiva tras visitar personalmente más de una decena de casas.
¿Por qué las ventas son tan altas? Porque entre las opciones de estos propietarios, Country Garden es la mejor solución.
Para dar un ejemplo típico, podemos ver claramente el enorme Lanzhou Country Garden a través de mapas satelitales. Es simplemente una ciudad construida sobre loess. No solo eso, Country Garden también construyó el puente del río Amarillo Yanbai en Lanzhou.
El presidente de Country Garden, Yang Guoqiang, una vez dio instrucciones en un documento interno, diciendo que "la alta rotación es nuestra arma mágica invencible".
El precio de la alta rotación es que muchos de los proyectos de Country Garden han recibido quejas de los propietarios debido a problemas de calidad.
Country Garden promovió fuertemente el eslogan publicitario "Te damos una casa de cinco estrellas", del que muchos propietarios se quejaron como "Te damos una trampa de cinco estrellas".
Desde 2021, Country Garden ha experimentado incidentes de insatisfacción de propietarios en Fuyang, Anhui, Dongguan, Guangdong, Maoming, Guangdong, Loudi, Hunan, Kunshan, Jiangsu, Taiyuan, Shanxi, Dengzhou, Henan y otros lugares. No sólo se plantean repetidamente problemas de calidad. Además, algunos proyectos también involucran "contratos yin y yang", entregas ilegales y otros caos.
En agosto, el proyecto Country Garden en Urumqi experimentó una escasez de viviendas y los posibles propietarios tuvieron que expresar conjuntamente su descontento.
Según los comentarios de los propietarios, el proyecto Country Garden Tianxi está a punto de ser entregado. Después de la aceptación en el sitio, los propietarios encontraron muchos problemas. Primero, la publicidad inducida, la escala de enverdecimiento no coincidía con la mesa de arena en ese momento. de venta; en segundo lugar, la calidad no cumplía con los estándares de entrega, el sótano no estaba a la altura y el pavimento de cemento de la comunidad estaba pavimentado, etc. Después de que el incidente fermentara durante medio mes, Country Garden dio su respuesta a finales de agosto.
Anteriormente, en julio, Country Garden también tuvo muchos "incidentes con agua de cadáveres". El 28 de junio, un administrador de propiedades en Country Garden Community en el sur de China, Guangzhou, cayó a la piscina de Country Garden Cuishan Lantianyuan. en el sur de China, lamentablemente se ahogó en la piscina.
La empresa administradora de la propiedad ocultó deliberadamente la situación sabiendo que el depósito estaba lleno de agua de cadáveres. Sólo se publicó un "aviso de corte de agua", lo que provocó que los propietarios bebieran "agua de cadáveres" durante muchos días sin saberlo. Los propietarios que supieron la verdad se enojaron y acudieron a la oficina de administración de la propiedad para pedir una explicación.
No fue hasta finales de julio que salió la noticia oficial, el presidente de Country Garden Service, Li Changjiang, respondió: Hemos negociado con el propietario. Se explicó todo el asunto y el proceso de manejo al propietario. lo entendí, ha sido procesado.
Sin embargo, todavía hay propietarios de Country Garden en el sur de China que no están satisfechos con el resultado. Siete días después de que ocurriera el incidente del "agua del cadáver", Country Garden Property se vio obligado a revelar la verdad del asunto bajo presión. Había estado ocultando este asunto antes. Ahora, cuando menciono este asunto, me siento mal. Estoy muy insatisfecho con la respuesta de Li Changjiang y no acepto el manejo del asunto por parte de Country Garden.
Además de las dudas de los propietarios acerca de que la calidad de Country Garden y las propiedades sean comparables a "bienes de rápido movimiento", el mayor escándalo de Country Garden en esta etapa debería ser su proyecto Forest City.
Hay 766 quejas sobre Country Garden sobre Black Cat Quejas. Todas las últimas reflejan la propaganda falsa de Country Garden Forest City y el fraude a los consumidores.
Cualquiera que esté familiarizado con Country Garden sabe que Yang Guoqiang siempre ha sido extremadamente persistente en Forest City.
“Mi sueño es tener una ciudad tridimensional y en capas, con vehículos que viajen bajo tierra y parques en el suelo. Las paredes exteriores de los edificios están cubiertas con plantas distribuidas verticalmente, como si viviéramos en ella. un bosque. Es un tránsito ferroviario aéreo libre de contaminación. Cada día, la gente vive en jardines, respira bosques y disfruta de la naturaleza”.
No satisfechos con su propia visión utópica, a través de Country Garden. Ante el ritmo de la internacionalización y la ambición de reposicionar la ciudad del futuro, Yang Guoqiang trasladó su sueño de ciudad forestal a Malasia.
“Somos una empresa que se esfuerza mucho por la modernización de la sociedad, la urbanización y que las personas vivan una vida mejor”. Esto es lo que Country Garden expresó sus expectativas antes de viajar al extranjero.
Para que este proyecto sea un éxito instantáneo, Country Garden ha invertido mucho en canales de marketing, Forest City ha aparecido en horario de máxima audiencia en CCTV, la Gala del Festival de Primavera, los juegos de la NBA y los Juegos Olímpicos de Río, convirtiéndose en un lugar destacado. Gigante publicitario mundial. La propiedad con las propiedades más destrozadas fue conocida instantáneamente por todos en Forest City.
Sin embargo, en 2018, el nuevo primer ministro de Malasia, Mahathir Mohamad, asumió el cargo. Sin el apoyo del ex primer ministro Najib, el estado del proyecto del Forest City Park empeoró. declaró en público más de una vez que Forest City estaba prohibida las ventas a extranjeros.
De hecho, atacar el proyecto de Forest City en Johor también fue la posición de campaña de Mahathir. Una vez dijo que el proyecto de Country Garden Forest City y otros proyectos financiados por China fueron el resultado de la decisión del ex primer ministro Najib de poner fin a la guerra. Malasia en un estado. Evidencia de traición. Por esta razón, Mahathir se ha ganado el apoyo de muchos malayos.
Los malasios en Johor también dijeron en entrevistas que demasiados chinos están comprando bienes raíces en Country Garden Forest City. Les preocupa que el proyecto dañe el medio ambiente y que la recuperación de tierras tenga un impacto significativo en la pesca local.
De hecho, este proyecto inmobiliario ha estado lleno de trucos desde el principio, centrándose en "Junto a Singapur, con derechos de propiedad absolutos". Se ha enfatizado repetidamente que una vez finalizado, la distancia en línea recta entre Forest City y Singapur no excederá los 2 kilómetros. Según la imagen a continuación, Forest City está de hecho muy cerca de Singapur.
Sin embargo, el proyecto Forest City está ubicado en el distrito de Iskandar de Johor Bahru, Malasia. Es una isla aislada recuperada en Malasia, y la construcción de este proyecto comenzó un año después de la recuperación, pero según. Según las leyes malayas pertinentes, los proyectos de recuperación deben resolverse durante diez años antes de la construcción. Esta cuestión será fácilmente utilizada por las partes pertinentes en el futuro. Y a 2 kilómetros al otro lado del mar desde Forest City se encuentra la zona industrial Tuas de Singapur y un gran centro de refinación de petróleo.
Al promocionar el proyecto, Country Garden también describió maravillosamente el futuro a los propietarios: "Trabajar en Singapur, vivir en Johor Bahru". Sin embargo, Forest City todavía está a 35-40 kilómetros del centro de Singapur. Si viajas por todo el país, los propietarios tienen que pasar por 4 puntos de control cada día.
Según personas que viven en Johor Bahru, Malasia, los puntos de control entre Singapur y Malasia están muy congestionados durante las horas pico. La inspección fronteriza dura al menos entre 1,5 y 3 horas, y ya sea que conduzca, tome un autobús o ande en motocicleta, debe acostumbrarse a ver grandes multitudes de personas.
Los propietarios de Forest City se quejaron en la plataforma Black Cat de que el tren de alta velocidad Singapur-Malasia originalmente planeado por Country Garden no se había puesto en marcha hasta ahora. También falta el puente que cruza el mar entre Singapur y Malasia, originalmente planeado para conectar Forest City y Singapur. La aduana independiente de Country Garden Forest City, que se anunciaba como aprobada, tampoco se ha puesto en marcha.
La nueva ciudad moderna con derechos de propiedad absoluta que anteriormente se promovía se ha convertido en una propiedad comercial con solo un contrato de arrendamiento de 99 años. Las instalaciones de apoyo circundantes están incompletas, el tratamiento médico y las compras requieren un largo viaje. y la tasa de ocupación actual es inferior al 8%.
Aunque es un edificio residencial, tiene facturas comerciales de agua y luz, y de la nada se han sumado una cierta cantidad de primas de seguros y gastos de gestión. Los distintos cargos son varias veces más caros que esos. en ciudades de primer nivel en China.
Aunque el sueño es bueno, la realidad es un poco cruel. Me pregunto qué tipo de impacto tendrá el proyecto Forest City en Malasia en Country Garden.
Desde una perspectiva realista, en los últimos años, cuando casi todas las empresas inmobiliarias han estado bajo una gran presión, Country Garden se ha opuesto a la tendencia y "ha vivido como un perro". Ya sean indicadores financieros, optimización de la deuda o colaboración entre múltiples empresas, Country Garden está a la vanguardia de las empresas inmobiliarias nacionales.
Aunque muchos propietarios describen a Country Garden como una empresa que vende "propiedades de venta rápida", las burlas, la insatisfacción y las quejas están llegando a raudales. Pero no se puede negar que Country Garden ha sobrevivido a su manera.
Sin embargo, es obvio que Country Garden está estancado y todavía no hay un ejemplo exitoso en términos de diversificación empresarial y transformación del motor de crecimiento estratégico.
Hasta ahora, el proyecto de Forest City en el extranjero promovido por Country Garden ha tenido problemas, causados por el torbellino político en Malasia y la ola de propietarios que se han marchado.
La longevidad del Country Garden actual es preciosa. Pero en el futuro, aún no ha encontrado la "contraseña" para desbloquearlo.