Hay dos tableros de exhibición en la plaza a la entrada de la comunidad Rongqiao Xinyuan en Xi'an. Los dos tableros de exhibición están separados por solo diez metros. El contenido de los dos tableros de exhibición está tenso, como dos. ejércitos enfrentados...
Dos tableros de exhibición, cada uno con personajes negros sobre fondo blanco, de más de tres metros de alto y seis o siete metros de ancho, uno detrás del otro, colocados en la plaza. la entrada de la comunidad Rongqiao Xinyuan en la ciudad de Xi'an.
El gran título rojo está impreso en la parte superior izquierda del tablero de exhibición y se puede ver claramente lo que está escrito desde la distancia. Uno es el "anuncio de la resolución de la junta de propietarios", y el otro es la "declaración pública" de la sociedad de bienes gananciales sobre la resolución de la junta de propietarios.
Los dos paneles de exposición cuentan la historia de una misma comunidad, pero cuentan dos versiones distintas.
En la versión del comité de propietarios, se trató de una votación a gran escala que duró del 29 de octubre de 2017 al 12 de enero de 2018, y fue la “victoria” final de un prolongado tira y afloja. ”——“Jinhui Property no renovará su empleo”.
En la versión de la inmobiliaria se trata de una farsa en la que "los trámites son gravemente ilegales y el proceso no está supervisado". En cuanto a los resultados de la votación de esta junta de propietarios, la decisión de la empresa inmobiliaria fue: "¡No reconocer, no aceptar y no implementar!"
Los dos carteles estaban separados por sólo una docena de metros, y el contenido era tenso, como dos ejércitos enfrentados. En el espacio abierto en medio del tablero de exhibición, los residentes de la comunidad estaban sentados o de pie, algunos jugaban a las cartas y algunos charlaban.
De vez en cuando, alguien levantaba la cabeza, miraba los dos carteles y hacía algunos comentarios en un tono tranquilo, como si estuviera hablando de cosas irrelevantes para los demás.
En 2016, los propietarios de la comunidad colocaron muchos carteles para publicitar la selección y contratación de propiedades. Fuente de la foto: Xi'an News Network Eliminada por infracción.
"Si quiero cambiar. mi propiedad, sería mejor tener un presidente diferente al de Estados Unidos." Todo es difícil”
La comunidad Rongqiao Xinyuan es una comunidad enorme en Xi'an, con 6.881 hogares que viven en 432 acres de tierra. y 51 edificios en total. La posibilidad de cambiar la empresa de administración de propiedades depende de los resultados de la votación de más de 6.000 residentes.
Zhao Qing, un propietario que ha trabajado como profesor de chino, afirmó: "¡Es más difícil cambiar una propiedad que cambiar un presidente en Estados Unidos!"
Como Tan pronto como Zhao Qing mencionó la palabra "propiedad", su voz cambió y fue una octava más alta: "¡Tenemos que 'expulsar' a los propietarios de sus casas!"
Según Zhang Miao, un miembro. del comité de propietarios, las primeras propiedades de Rongqiao Xinyuan fueron desarrolladas por el desarrollador Rongqiao Group. Alrededor de 2010, el actual Jinhui Property Group comenzó a tomar el control. Desde entonces, los conflictos entre propietarios y propietarios han aumentado.
En 2014, algunos propietarios levantaron pancartas para resistir la construcción de un estacionamiento tridimensional junto a la puerta sur de la comunidad. En julio del mismo año, cinco residentes del Edificio 26 fueron asaltados, causando pérdidas de casi 10.000 yuanes. Incluso "el ladrón se llevó la sandía del frigorífico". La administración de la propiedad se disculpó por esto y prometió "instalar cámaras". el vestíbulo y ascensor en el primer piso." . Cada invierno, los propietarios se quejan de problemas de calefacción, además de la acumulación de agua en los sótanos, problemas de presión de agua en las bocas de incendio y más.
Una vez alguien publicó en un foro en línea en Xi'an para expresar su descontento con el baile en plaza en la calle peatonal central de la comunidad. El Comité de Propietarios cree que lo que se esconde detrás del problema del baile en cuadrilla es en realidad el problema de que el propietario alquila el espacio privado para actividades del propietario como tienda.
Debido a estos diversos problemas, Zhang Miao una vez se negó a pagar las tarifas de propiedad. Como resultado, la empresa inmobiliaria lo llevó ante los tribunales y pagó los honorarios a través de la mediación. Ahora que se ha vuelto a plantear el viejo incidente, Zhang Miao también admitió que era "irracional" en ese momento. Después de estudiar la "Ley de Propiedad", el "Reglamento de Gestión de la Propiedad" y otras leyes y reglamentos pertinentes, tiene una visión "más racional" sobre cómo proteger los derechos e intereses de los propietarios.
“El punto clave de este asunto es que el propietario quiere elegir una propiedad, que es una relación comercial y una relación laboral. No significa que la propiedad tenga que estar en malas condiciones para poder hacerlo. cámbielo. El propietario puede cambiarlo completamente por uno con mayor rentabilidad y comparar los productos. "Tres empresas, elijan la mejor", dijo Zhang Miao.
“En ese momento, quería jubilarme aquí”, dijo un propietario de 70 años a un reportero del China Youth Daily·China Youth Online, “pero ahora, si Jinhui Property no se va, Se irá”.
Este es uno de los primeros propietarios en mudarse. En 2007, eligió esta comunidad anunciada como una "comunidad tipo parque" entre los proyectos inmobiliarios.
En los últimos diez años, el precio de la vivienda en Rongqiao Xinyuan casi se ha duplicado y ahora ronda los 15.000 yuanes por metro cuadrado. Sus tarifas de propiedad también son más altas que las de otras comunidades. La mayoría de las tarifas de propiedad en las comunidades adyacentes son de 1,2 yuanes por metro cuadrado, mientras que las tarifas de Rongqiao Xinyuan son de 1,5 yuanes.
Este propietario todavía recuerda que cuando se mudó aquí por primera vez, la tarifa de la propiedad era de 1,2 yuanes, que aumentó al precio actual hace unos 3 años. Muchos propietarios, incluido él, han expresado su descontento con el aumento de precio.
Algunos de los propietarios que el periodista conoció cuando visitó Rongqiao Xinyuan sintieron que los servicios de la propiedad estaban "bien", mientras que otros expresaron su insatisfacción con la seguridad, la ocupación de los carriles para vehículos o los problemas de calefacción. En palabras de varios empleados de una agencia inmobiliaria cercana, Jinhui Property "está bastante bien entre las comunidades cercanas" y "no es tan malo como se dice afuera".
Un propietario declaró directamente que “no puede confiar en nadie” en el comité de administración de la propiedad y en el comité de propietarios, y que “todo es con fines de lucro”.
En junio de 2016, el contrato de Jinhui Property expiró. La renovación del contrato se convirtió en un asunto que debía decidir la junta de propietarios.
Así comenzó un enfrentamiento que se prolongó durante un año y medio.
Votar es como una guerra de espías: de camino al lugar de escrutinio, las urnas se disfrazan con bolsas negras
En el enfrentamiento, las quintillas jugaron un papel singular.
Con el tema de la selección de propiedades, Rongqiao Xinyuan ha celebrado dos reuniones de propietarios desde 2016.
La primera reunión de propietarios duró de agosto a septiembre de 2016. La votación no logró alcanzar una "doble mayoría" del número de hogares propietarios y el área exclusiva, y el resultado final no fue válido. Durante ese período de votación, los ascensores, las puertas de entrada, las calles peatonales y otras áreas públicas de la comunidad estuvieron cubiertas de quintillas.
"¿Por qué la comunidad está sumida en el caos últimamente? Algunas personas quieren cambiar la propiedad. Toda la comunidad está paralizada. Los precios de la vivienda han bajado a más de la mitad. La basura se amontona como una montaña. En el Al final, los propietarios tienen que pagar la factura". Ésta es la actitud de una de las partes.
“¿Por qué necesitamos cambiar la propiedad? Porque la propiedad es tan mala, simplemente recolectamos dinero pero no hacemos nada. Los autos y los ladrones proliferan y la calefacción gotea por todo el río. Si no cambiamos la propiedad, la comunidad realmente quedará arruinada”. Esta es la actitud de la otra parte.
Un propietario del Edificio 15 votó por Jinhui Property por primera vez. Sin embargo, descubrió que después del enfrentamiento entre la administración de la propiedad y el comité de propietarios, "el nivel de los servicios inmobiliarios se desplomó". Se paró junto al paisaje de "pequeños puentes y agua corriente" de la comunidad y contó a los periodistas sobre los robos en la comunidad a lo largo de los años. La piscina de al lado ahora no es más que barro. En la reciente votación, la empresa inmobiliaria perdió su voto.
La segunda junta de propietarios se llevó a cabo del 29 de octubre de 2017 al 12 de enero de 2018. El proceso de votación dejó a los miembros del comité de propiedad “muy ansiosos”. Desde principios de 2017, 51 edificios de la comunidad han establecido sus propios grupos de WeChat para propietarios, y casi todos los edificios han elegido un administrador o representante de los propietarios.
A propuesta de la oficina del distrito local, el comité de propietarios decidió realizar una licitación pública para la empresa inmobiliaria. Además de Jinhui Property, hubo otras dos empresas inmobiliarias que finalmente aceptaron la elección en la boleta.
El personal encargado de las urnas trabajó en parejas y comenzó a "barrer los edificios" y repartir papeletas de voto puerta a puerta. Hay una gran cantidad de hogares en la comunidad. Algunos propietarios han alquilado sus casas y otros a menudo están fuera de casa. Para los propietarios que no viven en la comunidad, el comité de propietarios no tiene más remedio que contactarlos mediante llamadas telefónicas y mensajes de texto, pidiéndoles que regresen a votar o que confíen a otros para que voten en su nombre.
Los miembros del comité de propietarios lamentaron que para una comunidad grande como Rongqiao Xinyuan, celebrar una reunión de propietarios sea mucho más difícil que para las comunidades comunes.
En los últimos seis meses, todas las cajas de luz y tablones de anuncios del área pública de la comunidad se han convertido en un campo de batalla de la opinión pública entre ambos bandos. La administración de la propiedad publicó un artículo titulado "Diez preguntas al comité de propietarios" y el comité de propietarios también publicó una "Respuesta pública". El comité de propietarios acusó a la empresa administradora de propiedades de instigar incidentes masivos, y la empresa administradora de propiedades respondió diciendo: "Hay trampas en el contrato y los propietarios deben estar alerta". La “batalla electoral” también se ha extendido al espacio virtual. En las respectivas cuentas públicas de WeChat de ambos partidos, casi todo el contenido de los últimos seis meses ha sido cuestionando al otro partido.
“La cuenta pública de una empresa de administración de propiedades no tiene mucho contenido de servicio, solo cuestiona al comité de propietarios. ¿Es esto una broma en la industria?”, dijo un miembro del comité de propietarios durante la conferencia. discusión.
Con respecto a esta votación, el personal de Jinhui Property pidió a los reporteros que vinieron a la entrevista que se fueran inmediatamente y se negaron a responder preguntas.
Las dudas de la administración de la finca sobre las cuentas del comité de propietarios también se publicaron en el tablón de anuncios. En Rongqiao Xinyuan, según el contrato original, el comité de propietarios es responsable de gestionar el 70% de los ingresos públicos procedentes de los espacios publicitarios de los ascensores de la comunidad y otros ingresos públicos, y el 30% restante se entrega a la administración de la propiedad. Debido a disputas entre el comité de propietarios y la administración de la propiedad, el 30 no fue pagado en su totalidad a la propiedad.
Poco después, se publicó un informe de auditoría, "disponible para que los propietarios, los propietarios y las oficinas de la calle lo revisen en cualquier momento". La auditoría de las ganancias de la empresa requiere la aprobación de la junta de propietarios y el proceso es muy lento. Los miembros del comité de propietarios pagaron su propio dinero para compartir los gastos y confiaron a una empresa de contabilidad la auditoría de los ingresos y gastos financieros del comité de propietarios por su propia cuenta.
Esta guerra de ida y vuelta continuó hasta el 12 de enero de 2018, día en que se emitieron los votos, y todavía no había intención de un alto el fuego.
Un miembro del comité de propiedad comparó todo el proceso con una "guerra de espías". Para garantizar la seguridad, alquilaron una sala de conferencias en un hotel local para emitir entradas. En el camino hacia el lugar de escrutinio, las urnas fueron disfrazadas con bolsas negras para evitar que alguien pudiera arrebatárselas. De hecho, cuatro o cinco personas de “origen desconocido” sí se personaron en el lugar, cuestionando y negando el proceso de facturación.
El 13 de enero, el Comité de Propiedad de Rongqiao Xinyuan anunció los resultados de la votación y anunció que no renovaría su empleo con Jinhui Property y en su lugar contrataría a Vanke Service para proporcionar servicios inmobiliarios a cambio de una remuneración. El número total de propietarios es de 6.881 y la superficie total de votación es de 776.400 metros cuadrados. Esta vez participan en la votación 4.537 propietarios, con una superficie de votación correspondiente de 508.500 metros cuadrados. "El número de hogares con derecho a voto de los propietarios y el área de derechos de voto correspondiente superan el 50% de los derechos de voto correspondientes. Esta reunión es legal y válida".
Pero dos días después, Jinhui Property anunció otro conjunto de cifras. . Ese era el "Formulario de comentarios relacionados para la renovación del contrato de servicios de propiedad de Rongqiao Xinyuan" emitido por la empresa de administración de propiedades. Jinhui Property declaró que había retirado 4.894 formularios de opinión, incluidos 3.989 votos "acordando renovar Jinhui Property", 606 votos no acordando renovar y 299 votos de abstención. Los dictámenes de acuerdo representaron el 81,51 de los votos válidos, representando el 57,97 del total de hogares de la comunidad, con una superficie de 462.300 metros cuadrados, representando el 82,88 de los votos válidos.
El comunicado de Jinhui Property también señaló que los procedimientos para esta junta de propietarios fueron “gravemente ilegales” y excedieron el límite de tiempo estipulado. Durante el proceso de recolección de votos, algunos propietarios utilizaron llamadas telefónicas y mensajes de texto a The. La credibilidad de la votación es cuestionable.
La respuesta del comité de propietarios a esto es que todo, desde el período de tiempo hasta el método de votación, está estrictamente de acuerdo con la "Ley de propiedad", el "Reglamento de administración de propiedad" y otras leyes y reglamentos pertinentes. El artículo 22 del "Reglamento de administración de propiedades de Xi'an" estipula que "bajo la premisa de garantizar que la expresión de intención del propietario sea verdadera y válida, la votación por nombre real también se puede utilizar a través de mensajes de teléfonos móviles, correos electrónicos, etc.".
Con respecto a estos dos resultados, la persona relevante a cargo de la Oficina del Subdistrito de la Ciudad Electrónica del Distrito de Yanta, Xi'an, dijo a los periodistas que la reunión de propietarios organizada por el Comité de Propietarios de Rongqiao Xinyuan sí tuvo violaciones durante la votación. Los fenómenos incluyen la falta de divulgación detallada del personal temporal contratado en la última etapa de la votación, la falta de divulgación de los detalles de la custodia de las urnas durante el proceso de votación, el proceso de selección de las empresas inmobiliarias candidatas y el proceso de selección de las empresas inmobiliarias candidatas. las irregularidades y vicios procesales.
La oficina del subdistrito declaró que no emitirá ningún juicio sobre los resultados de la votación de esta reunión de propietarios. Según las regulaciones actuales, los resultados de la votación tendrán efecto legal después de ser anunciados, y Jinhui Property debe evacuar Rongqiao Xinyuan dentro de tres meses.
“La declaración de la empresa de administración de propiedades es sólo un comportamiento de la empresa”, explicó el responsable antes mencionado al reportero del China Youth Daily·China Youth Online, “si quiere vetar la resolución de la junta de propietarios, según la normativa, debe ser propuesta por los propietarios y la empresa administradora de la propiedad. No tienen esta calificación "
Según el "Reglamento de administración de propiedades de Xi'an", si. El propietario cree que la decisión tomada por la junta de propietarios o el comité de propietarios viola las leyes y reglamentos, puede presentar una solicitud por escrito a la oficina del subdistrito para solicitar la revocación.
Después de que se anunciaron los resultados de la votación, los propietarios recibieron llamadas de Jinhui Property una tras otra. Un propietario publicó la grabación de la llamada.
“Algunos propietarios informaron al departamento de administración de propiedades que no hubo intervención del gobierno y no estaban de acuerdo con ello. El departamento de administración de propiedades ahora está organizando a todos para presentar una petición a los departamentos gubernamentales. Las oficinas distritales y los comités vecinales exigen la reapertura de las elecciones”. Por teléfono, explican los administradores de la propiedad.
“¿La votación requiere la intervención del gobierno?”, preguntó el propietario.
"Según las regulaciones, es razonable y legal tener intervención gubernamental."
"¿Existen regulaciones específicas y alguna base legal? Por ejemplo, existen leyes y regulaciones como las regulaciones de administración de propiedades ¿No existe ningún requisito para la intervención del gobierno?
"No existen disposiciones legales. Depende de si usted acepta solicitar la intervención del gobierno. Si no está de acuerdo, no me registraré".
La declaración final del propietario La respuesta fue: "La comunidad tiene un comité de empresas, ¿por qué necesita presentar una petición? El agente de bienes raíces es un proveedor de servicios, simplemente brinde un buen servicio".
El problema entre el agente de bienes raíces y el propietario es en realidad se trata de "quién tocó el queso de quién"
En la licitación por la empresa inmobiliaria, el Comité de Propiedad de Rongqiao Xinyuan escribió los dos puntos de "sistema de remuneración" y "gestión de cuentas" en el contrato. Esto está inspirado en Xinqing Yayuan, otra comunidad de Xi'an.
Zhou Hongbin, director del Comité de Propiedad de Xinqing Yayuan, suele recibir a comités de propiedad o representantes de propietarios de otras comunidades que vienen a aprender de la experiencia. Un caso que hizo famosa a esta comunidad fue que en 2017, el desarrollador pidió al Comité de Propietarios de Xinqing Yayuan que pagara 1,92 millones de yuanes en compensación por la ocupación a largo plazo del edificio de servicios de propiedad. Sin embargo, al final, el comité de propietarios ganó el caso. en la corte.
“Este es el primer caso en el país en el que una unidad de desarrollo y construcción solicita a todos los propietarios honorarios de construcción de viviendas por servicios inmobiliarios. Pero, de hecho, cuando los propietarios compran una casa, ya han pagado una tarifa. Pago puntual del área compartida de la comunidad y los costos de construcción pública. Todos estos son gastos incluidos en el costo por parte del propio desarrollador, y los derechos de propiedad de los edificios públicos de apoyo de la comunidad pertenecen a todos los propietarios", dijo Zhou Hongbin a los periodistas.
En su opinión, el verdadero conflicto entre propietarios y promotores reside en la disputa por la titularidad de los intereses comunitarios. "Cuando el promotor vende todas las casas a los propietarios, los verdaderos 'inversores' de la comunidad ya son todos los propietarios, y los ingresos, incluidos los gastos de aparcamiento, los gastos de publicidad en las zonas públicas, etc., también pertenecen a todos los propietarios. Pertenece al promotor, y ciertamente no al dueño de la propiedad. El dueño de la propiedad simplemente es contratado para brindar servicios."
Esta es una pregunta de "¿quién tocó el queso de quién?" "Los propietarios creen que el queso les pertenece, pero en realidad, el queso debería pertenecer a todos los propietarios", dijo Zhang Miao.
El 1 de enero de 2017, se implementaron las nuevas "Regulaciones de administración de propiedades de Xi'an". El 1 de noviembre, se implementaron las nuevas "Reglas rectoras para el comité de propietarios de la Conferencia de propietarios de Xi'an", específicamente para resolver el problema de las dificultades para establecer comités de propietarios. También se están formulando políticas de apoyo.
En palabras de Zhou Hongbin, las políticas mejoran constantemente y la nueva relación entre propiedades y propietarios algún día se popularizará en todo el país. A menudo mencionaba el ejemplo del jardín Wuxi Chunjiang a otros colegas.
También es una comunidad grande. A partir de junio de 2008, la junta de propietarios aprobó la moción de "transición suave para implementar la autonomía" y comenzó a implementar la autonomía de los propietarios. En ese momento, los propietarios pagaban alrededor de 3 millones de yuanes en honorarios de propiedad cada año, y el ingreso público anual de la comunidad era de aproximadamente 2,4 millones de yuanes. La administración de la propiedad consideraba estos ingresos que deberían haber pertenecido a todos los propietarios como honorarios de administración. se lo merecían.
Al final, el Comité de Propietarios de Jardines de Chunjiang estableció su propia oficina de administración de propiedades, contrató administradores de propiedades y comenzó una gestión comunitaria autónoma para los propietarios. Todos los ingresos públicos originalmente interceptados por la empresa administradora de la propiedad se utilizaron para la construcción y embellecimiento de la comunidad.
Xinqing Yayuan es también la primera comunidad de Xi'an en introducir un sistema de remuneración de la propiedad y realizar una gestión independiente de las cuentas por parte del comité de propietarios y la empresa inmobiliaria. A partir de 2017, Xinqing Yayuan acumulará honorarios de gestión a la empresa inmobiliaria en función del 6 al 12 % de los cargos reales de la tarifa de propiedad cada año.
Después de que se anunciaran los resultados de la votación de los propietarios de Rongqiao Xinyuan, Jinhui Property mencionó específicamente el sistema de remuneración en su declaración de respuesta: "¿Cuántos propietarios entienden realmente el 'sistema de remuneración', sin mencionar que hay ¿Poco precedente?" El 'sistema de remuneración' bajo Gestión de Cuentas'.
El sistema mencionado anteriormente casi no tiene experiencia exitosa en la comunidad de Rongqiao Xinyuan. Usar la comunidad como campo de prueba tendrá consecuencias que la mayoría de los propietarios no pueden soportar. "
En cuanto a la declaración de propiedad, Zhang Miao solo tuvo una frase: "No tiene ningún efecto legal. ”