Palabras clave del artículo: altos precios de la vivienda, situación actual de la inversión de riesgo, contramedidas, intereses grupales, tendencias de los precios de la vivienda, estrategia macro
Resumen del artículo: El sector inmobiliario es el campo de interés más típico juegos en China en los últimos años, y es indiscutible que los precios de la vivienda son demasiado altos. De hecho, los intereses del grupo determinan la tendencia de los precios de la vivienda. El análisis de los intereses del grupo bajo altos precios de la vivienda puede ayudar a aclarar los pros y contras de los bienes raíces en China. precios, y es propicio para la formulación e implementación de políticas del mercado inmobiliario. La identificación del riesgo inmobiliario es la base para el control del riesgo inmobiliario y también es el vínculo más importante para que el gobierno y las instituciones pertinentes obtengan una visión temprana y descubran los diversos riesgos que enfrentan en el proceso de desarrollo inmobiliario. e identificar estos riesgos, y Realizar una clasificación y análisis sistemáticos para revelar la naturaleza de los riesgos. Este artículo analiza principalmente el proceso de identificación y los métodos de identificación de riesgos inmobiliarios y propone las medidas correspondientes para prevenir riesgos inmobiliarios. El sano desarrollo del mercado inmobiliario está estrechamente relacionado con la estabilidad social y el nivel de vida de las personas. Esto se debe a que la gente ya conoce los peligros de la especulación, pero su comprensión del comportamiento inversor no es suficiente. Después de demostrar que la inversión inmobiliaria es una de las causas importantes de esta ronda de aumento de los precios de la vivienda, y también un peligro oculto para el desarrollo sostenido y saludable del mercado inmobiliario, este artículo combina varias políticas y medidas introducidas recientemente por el país para frenar el crecimiento excesivo de los precios de la vivienda, y propone medidas para controlar la inversión inmobiliaria y promover sugerencias de contramedidas para el retorno racional del mercado inmobiliario. Este artículo se centra en el estudio del comportamiento inversor en el mercado inmobiliario. Al analizar la situación actual del desarrollo del capital riesgo en mi país, se plantean los problemas existentes en el desarrollo de la industria del capital riesgo en mi país y se proponen las correspondientes. contramedidas.
1. Identificación y Evaluación de Riesgos Inmobiliarios
(1) Proceso de Identificación de Riesgos Inmobiliarios
El proceso de identificación de riesgos inmobiliarios es principalmente para determinar qué eventos de riesgo son posibles Afectar a la industria inmobiliaria e incluso a todo el desarrollo macroeconómico, y documentar las características de estos riesgos. El personal involucrado en la identificación de riesgos incluye miembros del equipo del proyecto de gestión de riesgos, expertos en gestión de riesgos, académicos de investigación relevantes y cualquier otra persona que pueda ser útil en el proceso de identificación de riesgos. El proceso de identificación específico es el siguiente:
1. Determinar los objetos de identificación del riesgo inmobiliario. El primer paso en la identificación de riesgos es determinar los objetos de identificación de riesgos. Es necesario desglosar los pasos específicos de cada etapa de todo el desarrollo inmobiliario, tratar de evitar elementos faltantes y determinar los objetos de identificación.
2. Recopilar y procesar información relacionada con riesgos.
Generalmente creemos que los riesgos son causados por datos e información incompletos. Al identificar riesgos inmobiliarios, muchos métodos de identificación deben basarse en una gran cantidad de datos.
Sin embargo, en general, es difícil recopilar y procesar información diversa relacionada con los riesgos en el proceso de desarrollo de la industria inmobiliaria. Sin embargo, los eventos de riesgo no aparecen de forma aislada. relacionados con él. O información con conexiones indirectas, o incluso algunos datos históricos pueden usarse como información útil. Por ejemplo, se puede recopilar la tasa media de financiación de la promoción inmobiliaria, la renta media y la renta disponible de los residentes, la tasa de morosidad de los bancos, etc.
3. Análisis y juicio de incertidumbre. Combinado con la experiencia de analistas de riesgos relevantes, utilice la información recopilada y procesada para analizar y juzgar las incertidumbres que enfrenta el desarrollo de la industria inmobiliaria en esta etapa.
4. Seleccionar tecnologías y herramientas de identificación de riesgos. Se adoptan diferentes métodos de identificación de riesgos para diferentes objetos de riesgo, dado que diferentes objetos de riesgo tienen diferentes características, para lograr una identificación efectiva, diferentes objetos de riesgo pueden requerir una combinación de diferentes tecnologías y herramientas.
5. Determinar y clasificar eventos de riesgo. Según el método de identificación de riesgos seleccionado, se determinan los eventos de riesgo en la industria inmobiliaria, combinados con la información de riesgo existente y la experiencia del personal de identificación de riesgos, y con base en el método de clasificación de riesgos correspondiente, los riesgos inmobiliarios identificados se analizan en categorías para una identificación integral. Diversas características del riesgo.
6. Predecir el proceso de desarrollo y resultados de eventos de riesgo. Después de clasificar los eventos de riesgo, es necesario inferirlos y predecirlos basándose en la experiencia práctica relevante, para determinar cuándo ocurren las causas del riesgo y cuándo ocurre el riesgo, en qué forma aparece el riesgo y el proceso de desarrollo después de la ocurrencia y sus consecuencias. etc.
7. Informe de identificación de riesgos.
Cada vez que se completa la identificación de riesgos inmobiliarios, se debe presentar al final un informe de identificación de riesgos. El contenido del informe no solo incluye una lista de los riesgos existentes en la industria inmobiliaria, sino que también debe proporcionar una clasificación específica de ellos. riesgos, explicación y análisis de las causas de la aparición del riesgo, consecuencias del riesgo y expresión de su valor, e incluso la secuencia prioritaria de control de todos los riesgos, etc. Dependiendo de las diferentes necesidades de informes de riesgos, los informes de riesgos inmobiliarios específicos también pueden adoptar diversas formas.
(2) Métodos para identificar riesgos inmobiliarios
Actualmente existen muchos métodos populares de identificación de riesgos, la mayoría de los cuales se desarrollan sobre la base de métodos tradicionales de identificación de riesgos, que incluyen principalmente: Escenario método de análisis, método de lluvia de ideas, método Delphi, tecnología de detección-monitoreo-diagnóstico, método de análisis de árbol de fallas y método de investigación de mercado.
1. Método de análisis de escena. El análisis de escenarios es un método que implementa el análisis de simulación bajo varios cambios de estado en una computadora. Es un método utilizado para identificar factores clave que causan riesgos y su grado de influencia. El método de análisis de escena mostrará el impacto en todo el mercado inmobiliario cuando un determinado factor cambia en diferentes escenas, el alcance del impacto y sus graves consecuencias, como la lente de una película, para que los analistas lo comparen y estudien.
2. Lluvia de ideas. El método de lluvia de ideas utiliza reuniones grupales como forma organizativa para estimular el pensamiento a través de discusiones mutuas, estimular constantemente el pensamiento y la inspiración de los participantes, complementar y corregir la sabiduría de los demás, estimular la creatividad y obtener ideas y perspectivas innovadoras.
3. Cribado - monitorización - tecnología de diagnóstico. La detección, el seguimiento y el diagnóstico son un proceso de identificación continuo. La detección consiste en clasificar y seleccionar los factores que influyen con amenazas potenciales. El seguimiento consiste en monitorear, registrar y analizar cada factor de riesgo. El diagnóstico consiste en evaluar y juzgar la posibilidad en función de las causas y con cuidado. examinar los factores sospechosos. Debido a la complejidad y variabilidad del mercado inmobiliario, los factores que causan riesgos en el mercado inmobiliario también son diversos. Por lo tanto, un proceso de detección, seguimiento y diagnóstico no puede resolver completamente el problema. El mercado inmobiliario también puede generar nuevos factores de riesgo. , por lo que este proceso a menudo debe repetirse.
, 4 Método Delphi. El método Delphi, también llamado método de opinión de expertos, es un método de identificación de riesgos que solicita repetidamente opiniones de expertos de forma anónima para finalmente obtener un consenso. Para algunos riesgos inmobiliarios con causas complejas, el método Delphi tiene resultados relativamente buenos.
5. Método de análisis del árbol de fallos. El método del árbol de fallas es un método ampliamente utilizado al analizar la causa de un problema. Su principio es descomponer cosas complejas en cosas más simples y fáciles de entender. El método específico consiste en utilizar diagramas para descomponer fallas grandes en varias fallas pequeñas, o descomponer y refinar varias causas de fallas. Este método puede descomponer los principales riesgos que enfrenta el mercado inmobiliario en muchos riesgos pequeños, analizar las causas de los riesgos capa por capa y eliminar factores irrelevantes, encontrando así con precisión los factores de riesgo que realmente tienen un impacto en el mercado inmobiliario.
(3) Análisis del entorno internacional
1. Crisis financiera a gran escala. En el contexto de la crisis financiera mundial de 2008, el Banco Central Europeo, Canadá, Suecia y el Banco Nacional Suizo anunciaron recortes de tipos de interés. Afectado por la situación internacional, a finales de 2008, el banco central de mi país había recortado las tasas de interés dos veces. La recesión económica provocada por la crisis financiera mundial ha provocado que la industria inmobiliaria de China se enfrente a un "invierno frío" sin precedentes. En el futuro, el volumen de transacciones de la industria inmobiliaria seguirá disminuyendo, la confianza de los compradores de viviendas se debilitará y esperarán y verán, la tasa de desocupación seguirá aumentando y el margen de beneficio bruto disminuirá, lo que provocará Los promotores se encontrarán con problemas de flujo de caja y el riesgo de préstamos inmobiliarios morosos en el sector bancario aumentará considerablemente.
2. Las expectativas negativas para el sector inmobiliario de China, junto con la crisis de liquidez prevaleciente, han provocado que muchas instituciones financieras extranjeras comiencen a retirar fondos del mercado inmobiliario chino para apagar el fuego ellas mismas. Estas instituciones de inversión extranjeras han ingresado al mercado inmobiliario de China desde 2003 y han estado buscando proyectos de alta calidad. Debido al continuo aumento de los precios de la vivienda en los últimos años, el valor de mercado se ha incrementado varias veces. Después de ganar mucho dinero en el mercado inmobiliario de China, ahora buscan compradores a través de agentes y se preparan para vender sus activos inmobiliarios.
Por ejemplo, Morgan Stanley, que ha estado invirtiendo activamente en bienes raíces en Shanghai, quiere vender sus principales propiedades de lujo como Xintiandi, Citibank planea vender dos pequeños apartamentos de gran altura en Caohe View Garden y el proyecto de desarrollo Nanjing West Road. Bajo el nombre de Merrill Lynch está buscando compradores el grupo Ascott de Singapur, el mayor operador de apartamentos con servicios del mundo, planea vender algunos de sus proyectos adquiridos anteriormente, y el grupo Macquarie de Australia también tiene la intención de vender algunos de sus proyectos de apartamentos en Shanghai. Esto indica que las instituciones con financiación extranjera ya se están preparando para retirarse del mercado inmobiliario de China, lo que empeorará aún más el mercado inmobiliario chino en el duro invierno.
2. Análisis de los intereses de los promotores inmobiliarios ante los altos precios de la vivienda
(1) Los promotores inmobiliarios son los principales actores del mercado inmobiliario y los beneficiarios más directos de los altos precios precios de la vivienda. Los principales beneficios que los altos precios de la vivienda aportan a los promotores son:
1. Los precios altos pueden promover productos defectuosos y exceso de existencias. Bajo la ilusión de una demanda insuficiente y un exceso de oferta causados por los altos precios de la vivienda, la gente está más preocupada por la escasez de bienes que por la calidad de los mismos. Este formato de "escasez" ayuda a los promotores inmobiliarios a lograr el propósito de competir por productos defectuosos y deshacerse de ellos. inventario. . Después de la reforma inmobiliaria, el "atraso en 1998" y el "mayor crecimiento en 1999" fueron los objetivos iniciales de los promotores inmobiliarios al vender inventario.
2. Distorsionar la demanda y obtener enormes beneficios. Después de 2000, los precios de los bienes raíces continuaron aumentando y la psicología del consumidor fue fuertemente reprimida, impulsada por las motivaciones de la búsqueda de rentas y la especulación con fines de lucro, el capital de consumo, el capital comercial y el capital industrial, con la ayuda del capital financiero. Los principales sectores de consumo, inversión y especulación. La demanda generalmente tiende a concentrarse y satisfacerse por adelantado. La demanda potencial y real y la oferta real forman la ilusión de una enorme brecha de demanda. Esto distorsiona en gran medida la relación real entre la oferta y la demanda del mercado. "Escena de prosperidad" creada a su vez hace que los promotores inmobiliarios aumenten los precios de la vivienda. Una buena excusa y razón para obtener enormes ganancias.
3. Riesgos de transferencia y arbitraje corto. Después de 2003, la tendencia creciente de los precios de la vivienda, el crédito inmobiliario y el sistema de preventa dieron lugar a una grave falta de equivalencia entre los rendimientos de las inversiones de los promotores inmobiliarios y los riesgos operativos, lo que permitió a los promotores inmobiliarios lograr una especulación libre de riesgos. desarrollo normal y distorsión del mercado inmobiliario.
4. Los altos precios de la vivienda hacen que sea más propicio para los desarrolladores formar alianzas de intereses. Desde 2004, los precios inmobiliarios de mi país han sido determinados cada vez más por un pequeño número de desarrolladores. Es decir, un pequeño número de desarrolladores dependen de su posición de monopolio para cooperar tácitamente, formar alianzas de precios y hacer subir los precios inmobiliarios (Xu Jingyong y). Ma Yuan, 2005). La fijación de precios de bienes raíces en China ya no es una simple fijación de precios de costos y tarifas, fijación de precios de valor de productos básicos y fijación de precios de mercado, sino que incluye fuertes factores humanos. Esta fijación de precios se logra a través de la colaboración y alianza de los intereses de los desarrolladores. Este método de fijación de precios es el método de coordinación de intereses y subjetivo. se adopta un control, con clara direccionalidad, persistencia y difusión
(2) Análisis de los intereses de las industrias relacionadas no financieras bajo altos precios de la vivienda
Acompañando con la tendencia de fuerte demanda y Con el aumento de los precios en el mercado inmobiliario en los últimos cinco años, los departamentos y unidades industriales estrechamente relacionados con el mercado inmobiliario han ganado sus propios intereses y logrado un rápido desarrollo (estadísticas de la 6ª Feria de Vivienda de China en Shanghai Muestra que la industria inmobiliaria de China impulsa directamente el aumento de la producción de 57 industrias relacionadas). Los efectos de derrame y contracción causados por el rápido desarrollo y el ajuste oportuno del mercado inmobiliario afectan a una amplia gama de sectores. Al mismo tiempo, este efecto de derrame y contracción tiene las características de alta velocidad y alta eficiencia, y tiene un efecto positivo obvio. correlación (Guo Guixiang, 2005) Afectados por la distribución injusta del ingreso, la acumulación sesgada de riqueza y la creciente brecha entre ricos y pobres, un contexto de mercado en el que la demanda real es insuficiente, el multiplicador del consumo está disminuyendo y la tecnología no es suficiente. aún disponible se ha formado En este contexto, el sector inmobiliario se ha convertido en una buena opción para el desarrollo de la economía nacional, estimulando la demanda interna y el desarrollo industrial. Los beneficios sustanciales que el aumento de los precios de la vivienda ha aportado a los departamentos y unidades relevantes del mercado inmobiliario hacen que estos grupos de partes interesadas se sientan optimistas sobre el aumento de los precios de la vivienda, e incluso les ayudan a subir más (aunque estos beneficios pueden ser inmediatos, temporales e incluso pueden llegar a ser más altos). perjudiciales para los propios grupos de partes interesadas (desarrollo futuro a largo plazo). Debido a la alta correlación del mercado inmobiliario antes mencionado, la regulación del mercado inmobiliario y las limitaciones del comportamiento de los desarrolladores deben prestar atención a dos aspectos: primero, la regulación coordinada de múltiples departamentos y segundo, el poder continuo de la demanda impulsada por el real. industria del pilar inmobiliario y los intereses de los sectores industriales relacionados.
(3) Análisis de los intereses de los sectores relevantes de la industria financiera bajo los altos precios de la vivienda
Los bancos no son bienes raíces, y los bienes raíces no deberían ser bancos.
El fenómeno actual de "banco inmobiliario, banco inmobiliario" (los bancos asumen riesgos, los inmuebles comparten dividendos) es el resultado de una falta de "grado" de responsabilidades, intereses superpuestos, sustitución, cooperación y dependencia entre las dos partes. Lo que se tolera es la especulación inmobiliaria. La financiación inmobiliaria de mi país consiste principalmente en capital de préstamos inmobiliarios liderado por los bancos.
La estabilidad de la preservación y apreciación del valor de los productos inmobiliarios permite a los promotores inmobiliarios ganarse la confianza del financiamiento financiero, lo que resulta en un alto grado de integración entre los intereses financieros y la industria inmobiliaria. Pero esta cercanía debe tener una cuestión de "grado", y este "grado" en condiciones de economía de mercado es la preservación y apreciación del valor de los productos financieros bancarios. La regla básica para el funcionamiento de los activos financieros es no sólo contribuir al desarrollo industrial sino también lograr la preservación y apreciación de su propio valor. Sin embargo, en las condiciones de una economía de mercado planificada, la tarea de regulación y control macroeconómico nacional se vuelve aún mayor. importante. Durante la crisis financiera asiática de 1997, China sufrió pérdidas en su compromiso de ayudar a los países vecinos a salir de la crisis y mantener sus tipos de cambio sin cambios, lo que verificó plenamente la posición prominente del estado financiero de China en el macrocontrol financiero. Desde la perspectiva de la preservación del valor y las ganancias, el aumento moderado de los precios inmobiliarios que impulsa la preservación y apreciación del crédito de inversión inmobiliaria se ha convertido naturalmente en una base razonable para que el crédito bancario respalde el aumento de los precios de la vivienda. El riesgo de arbitraje de precios inflados provocado por la especulación inmobiliaria es algo que los bancos no están dispuestos a ver cuando otorgan préstamos, especialmente cuando la burbuja de precios en el mercado inmobiliario hace que el "arbitraje especulativo" inmobiliario se convierta en "arbitraje especulativo" inmobiliario. es aún más riesgoso para los activos bancarios. No está permitido. Sin embargo, desde la perspectiva del grado de macrocontrol nacional, el "arbitraje especulativo" en el fenómeno anterior es el predeterminado. El "arbitraje especulativo" en el último fenómeno depende del grado de impacto en la macroeconomía del país y del grado. de la regulación macroeconómica.
(4) Análisis de los intereses de los departamentos gubernamentales pertinentes ante los altos precios de la vivienda
Las agencias gubernamentales, como departamentos de bienestar público, no deben utilizar los servicios públicos a menos que sea necesario para guiar y apoyar a las industrias. Los derechos de gestión tienden a inclinarse hacia un determinado sector industrial o incluso a estar vinculados a los intereses del sector industrial. La combinación de derechos públicos e intereses industriales inevitablemente estimulará los intereses comunes de los departamentos industriales y los derechos públicos. A través de la asistencia mutua administrativa y económica y el beneficio mutuo, se sacrificarán los intereses comunes superiores del poder público en su conjunto. Esto significa que el comportamiento lucrativo de los derechos públicos se produce a expensas de la desviación de la ejecución normal de los derechos de bienestar público. Dado que el efecto de atracción de la demanda generado por el continuo aumento de los precios inmobiliarios cumple con los requisitos de evaluación del desempeño político, la evaluación del valor puede transformarse fácilmente en aquiescencia y apoyo a los precios del mercado inmobiliario. Además, dado que en nuestro país los bienes raíces y los bienes raíces se combinan, la transferencia de derechos de uso de la tierra está monopolizada por los gobiernos locales (es decir, solo el gobierno puede revender la tierra) y los impuestos inmobiliarios también están controlados por el gobierno. , los gobiernos locales están muy motivados para desarrollar bienes raíces, los intereses y objetivos de los gobiernos locales y los promotores inmobiliarios suelen ser consistentes (Xu Jingyong, Ma Yuan, 2005). El banco central señaló en el "Informe sobre las operaciones financieras regionales de China de 2004", publicado en mayo de 2005, que en los últimos años se estima que el valor del crecimiento de la riqueza de los bienes raíces de Shanghai ha superado los 2 billones de yuanes, y que los ingresos fiscales locales aportados por el real El mercado inmobiliario para el gobierno municipal de Shanghai representa aproximadamente el 35% de los ingresos fiscales locales. Sin embargo, los intereses sectoriales del gobierno están obviamente limitados por la opinión pública y las políticas macroeconómicas, y le resulta imposible apoyar ciegamente el aumento de los precios de la vivienda. Cuando el aumento de los precios de la vivienda puede impulsar el desarrollo de la economía local y reflejar logros y desempeño políticos, debemos defender, alentar, apoyar e incluso promover activamente el aumento de los precios de la vivienda. Debido a aumentos excesivos y falsos, los riesgos superan los beneficios y. la demanda se reducirá, o incluso debido a una demanda excesiva La atracción negativa causada por preocupaciones de alto riesgo, especialmente el impacto de la opinión pública y la presión de ajuste de las políticas macro, cuando los intereses departamentales se ven afectados y deben ser abandonados, los departamentos pertinentes. En la división de intereses realmente se enfrentarán a los efectos negativos de la burbuja de precios de la vivienda. Las acciones para rectificar los precios de la vivienda y estandarizar el mercado inmobiliario realmente comenzarán. Desde apoyar a los promotores hasta aumentar los precios, pasando por "garantizar los precios para sostener el mercado" y luego hasta la introducción continua de medidas de control y subvaloración, refleja el proceso de transformación continua de los intereses de los departamentos gubernamentales y sus métodos de operación de políticas.
(5) Análisis de los intereses de los consumidores en condiciones de altos precios de la vivienda
Los consumidores de productos inmobiliarios son los usuarios finales de los productos inmobiliarios y los portadores finales de diversos gastos en el mercado inmobiliario. Precios de la vivienda Los beneficios que les aporta el aumento de los precios se pueden dividir en dos categorías: primero, los "beneficios positivos" de los hogares que se vuelven millonarios con sus propios bienes inmuebles a medida que aumentan los precios de la vivienda pero siguen viviendo la misma vida que antes. La otra categoría son los beneficios negativos de los “esclavos de la vivienda”, que están bajo una enorme presión para pagar sus hipotecas para poder comprar una casa.
Los "beneficios positivos" que los propietarios originales obtienen del aumento de los precios de la vivienda pueden ser beneficios reales o beneficios nominales, que dependen principalmente de si sus propias propiedades se venden o no. Para los consumidores que viven en sus propias casas, lo que obtienen es sólo un aumento en el valor nominal de los activos y un aumento en la depreciación de la vivienda y en los costos de vida. Los precios de los bienes raíces aumentan Sólo las propiedades que se venden pueden obtener ganancias infladas a través del aumento de los precios de las propiedades durante el proceso de venta. Los consumidores inmobiliarios son un grupo en el mercado inmobiliario que aún no ha cooperado y, por tanto, no posee un comportamiento organizativo. El comportamiento de compra descentralizado y no profesional de los consumidores es altamente inducible. En el proceso de aumento de los precios de la vivienda, principalmente obtienen beneficios negativos. La especulación inmobiliaria y el acaparamiento de viviendas son actualmente los mayores comportamientos de "estafa al cliente" que se observan abiertamente en el mercado chino. Son estos comportamientos injustos del mercado los que han provocado que los consumidores de bienes raíces se vean abrumados por enormes deudas hipotecarias. Los crecientes precios de los bienes raíces privan directamente a los consumidores de su derecho a la vivienda e indirectamente los privan de su disfrute normal de los logros sociales. En comparación con la combinación de intereses humanos, materiales, financieros, informativos y organizacionales departamentales, la fuerza material y la base espiritual del comportamiento del consumidor son obviamente débiles. Como grupo vulnerable en el mercado inmobiliario, su poder es desproporcionado en el juego del real. comportamiento del mercado inmobiliario. La disparidad hace que la demanda de los consumidores tenga un impacto muy pequeño en las tendencias de los precios de la vivienda en comparación con otros factores de interés, e incluso puede ignorarse. La última influencia decisiva en el mercado inmobiliario es la demanda natural. En condiciones de mercado de competencia natural, la demanda natural determina los precios de forma muy evidente. Sin embargo, en condiciones de mercado de competencia monopolística y de monopolio total, la demanda de los consumidores se expresa más en términos de poder adquisitivo. La decisión final, especialmente en la realidad actual, es que en el mercado inmobiliario sostenido por el capital financiero, el capital industrial y el capital especulativo, incluso la demanda natural de bienes raíces parece ser mínima. Como los consumidores de bienes raíces son la fuente de los impuestos sociales, los departamentos gubernamentales pertinentes tienen la responsabilidad y la obligación de apoyar y proteger sus derechos e intereses legítimos. En aras de la evaluación del desempeño, los departamentos gubernamentales renuncian a los intereses del pueblo e interactúan con los promotores para aumentar conjuntamente los precios de la vivienda e inflar los precios del mercado inmobiliario. Esto es un "desvío" y una "inversión" de la gestión de los asuntos públicos del gobierno. del desempeño político resulta en un comportamiento irresponsable hacia los intereses del pueblo.
3. Tendencias de los precios de la vivienda y contramedidas
(1) De lo anterior, aparte de los compradores potenciales de viviendas, es difícil encontrar otros factores de reducción de precios. Dado que los recortes de precios van en contra de los objetivos de prosperidad macroeconómica del país, es difícil utilizarlos como objetivo para ajustes macroeconómicos. Desde el "Aviso de la Oficina General del Consejo de Estado sobre la estabilización efectiva de los precios de la vivienda" del 26 de marzo de 2005, los documentos reglamentarios emitidos en numerosas ocasiones han propuesto la "idea de estabilizar y limitar los precios de la vivienda", lo que ilustra plenamente este punto. . Sin embargo, en las condiciones actuales del mercado, una caída racional de los precios de la vivienda no es realista. La razón es que el mercado carece de factores y motivación para tal caída racional. Especialmente en la situación actual en la que "los fondos de consumo son insuficientes y los bancos pagan la factura", la tendencia futura de los precios del mercado inmobiliario debería ser estable y creciente o incluso continuar "flotando". Mientras se pueda mantener la capacidad de pago inicial y de reembolso de préstamos de los compradores de viviendas y el crédito inmobiliario del banco, los promotores inmobiliarios pueden transformar los riesgos operativos en riesgos de consumo y riesgos financieros durante este período, y obtener rendimientos y beneficios de inversión relativamente altos. Los aumentos de precios del grupo no se detendrán y será difícil proteger los intereses de los consumidores. Sin embargo, los precios de la vivienda no pueden aumentar indefinidamente. La prueba definitiva de los intereses de los grupos y del deseo de aumentos de precios es el potencial y la resistencia de los gastos reales de consumo y del crédito inmobiliario de los consumidores. La demanda de los consumidores, la resistencia al crédito inmobiliario y la capacidad de desbloqueo son los límites de los aumentos de los precios inmobiliarios. La aceptación más allá de este límite será un retorno natural bajo el castigo forzoso de las leyes del mercado. En el proceso de macrocontrol de los bienes raíces, el propósito original y el requisito básico de las políticas nacionales debe ser ajustar el mercado inmobiliario para beneficiar las necesidades de vivienda de la gente y promover eficazmente el desarrollo de los bienes raíces y las industrias relacionadas. El impacto de los ajustes de los precios del mercado inmobiliario y de los aumentos contenidos en la demanda industrial debería reducirse o compensarse mediante ajustes estratégicos. La dirección básica de la regulación del mercado inmobiliario debería ser compensar la reducción de la demanda del mercado causada por la limitación de la oferta de bienes raíces que "la gente común no puede permitirse" y el aumento de la oferta de viviendas que "la gente común puede pagar". provocando la demanda real de vivienda de los residentes.
(2) El propósito de restringir las propiedades y villas de gran superficie y de alto precio mencionadas dos veces en los "Ocho Artículos Nacionales" y aumentar la proporción de oferta de viviendas asequibles de bajo precio y áreas pequeñas y de bajos precios. -Alquiler de vivienda es para este. Diferentes situaciones que surgen en diferentes etapas del funcionamiento del mercado requieren diferentes métodos de control, y el ajuste de intereses no puede ser aplicable a todas las situaciones.
El aumento de los tipos de interés de los préstamos se aplica a las personas que piden prestado y reembolsan los préstamos. Suprime el comportamiento de "arbitraje especulativo" en el mercado inmobiliario y el consumo normal de la demanda de vivienda. No tiene ningún efecto sobre el "arbitraje especulativo" de la falta de pago. de préstamos. El objetivo de la especulación inmobiliaria es transferir el riesgo del crédito inmobiliario para obtener préstamos. Lo que inhibe esto es el aumento del ratio de pago inicial y la disminución del ratio de préstamos hipotecarios. En cambio, el arbitraje bancario quedó atrapado si fue un error operativo o la necesidad de una regulación para estimular la demanda. La máxima prioridad debería ser cerrar rápidamente las puertas de los bancos y aumentar el porcentaje de pago inicial, especialmente para limitar el porcentaje de préstamos para casas caras y propiedades de lujo. Evidentemente esto no es suficiente en la política de control macroeconómico.
(3) La inversión inmobiliaria y la especulación tienen el mismo fin, que es poseer inmuebles y esperar a que los precios de la vivienda suban para obtener más ingresos. La principal diferencia entre los dos es que la inversión inmobiliaria se refiere al comportamiento de los compradores de viviendas para comprar casas con el fin de obtener rendimientos de la inversión a largo plazo, mientras que la especulación inmobiliaria se refiere al comportamiento de los compradores de viviendas para realizar inversiones o inversiones a corto plazo; especulación en el sector inmobiliario para obtener beneficios especulativos a corto plazo. Los países extranjeros generalmente distinguen entre "inversión" y "especulación" basándose en el período de tenencia de bienes inmuebles durante más de cinco años y luego comercializarlos es un comportamiento de inversión, mientras que comprar y vender bienes inmuebles dentro de cinco años es un comportamiento especulativo. .
1. Mi país actualmente no cuenta con estándares claros de definición de inversión y especulación inmobiliaria. Desde 2009, con el aumento de los precios de la vivienda y las crecientes expectativas de inflación, la gente generalmente cree que comprar una gran cantidad de casas y esperar a que se aprecien es un método de inversión razonable. Algunos residentes tienen fondos excedentes para comprar varias casas, pero ellos mismos no distinguen si la compra de sus casas es inversión o especulación. En la actualidad, para que el mercado inmobiliario de mi país continúe desarrollándose saludablemente, no sólo se debe controlar estrictamente el comportamiento especulativo, sino que también se debe controlar estrictamente el comportamiento de inversión y la demanda de consumo de vivienda debe guiarse razonablemente.
2. La visión tradicional es que la inversión inmobiliaria tiene principalmente las siguientes ventajas: en primer lugar, activa las transacciones inmobiliarias, aumenta la demanda del mercado y promueve el desarrollo del mercado inmobiliario; en segundo lugar, proporciona vivienda; en el mercado de alquiler de bienes raíces para satisfacer las necesidades de La demanda de alquiler en el mercado en tercer lugar, proporciona canales de inversión con menores riesgos y mayores rendimientos, que pueden mantener y aumentar el valor de los activos; Sin embargo, en la situación actual, las desventajas de la inversión inmobiliaria superan sus ventajas.
(1), cuando el mercado inmobiliario tiene un exceso de oferta y los precios de la vivienda están cayendo, la inversión inmobiliaria favorece el aumento de la demanda del mercado y hace que los precios de la vivienda dejen de caer y se recuperen.
(3), en los últimos años, el exceso de liquidez monetaria de mi país, los canales de inversión relativamente monótonos y el continuo aumento de los precios inmobiliarios han llevado a muchas personas a creer que los bienes raíces son un canal de inversión de alta calidad con mayores rendimientos y menores riesgos. Esta visión fomenta el comportamiento de inversión inmobiliaria, pero ignora la importancia de los riesgos y peligros de la inversión inmobiliaria. Los riesgos y rendimientos de la inversión están relacionados positivamente. Para obtener mayores rendimientos, se deben asumir mayores riesgos. Aunque los precios inmobiliarios de mi país han aumentado rápidamente en los últimos años, a largo plazo, la prima inmobiliaria en la mayoría de los países sigue siendo consistente con la tasa de inflación y el desarrollo del mercado inmobiliario muestra fluctuaciones cíclicas. Según las estadísticas de Economist House-price Indicators, desde 1990 hasta el segundo trimestre de 2010, los precios de la vivienda en los Estados Unidos, el Reino Unido, Japón y Singapur mostrarán una tendencia unidireccional hacia arriba o hacia abajo en el corto plazo. A largo plazo, los precios de la vivienda en los cuatro países Los precios de la vivienda fluctúan hacia arriba y hacia abajo. Dado que los bienes raíces son "bienes raíces", una vez que los precios de la vivienda caigan o el mercado inmobiliario entre en recesión, será difícil para los inversores obtener los rendimientos esperados o incluso sufrir pérdidas.
(4) Los productos de inversión como la vivienda y las acciones son fundamentalmente diferentes. No tienen el mismo nivel de demanda. La inversión inmobiliaria afecta directamente la seguridad de vida básica de los residentes. Lo que es fundamentalmente diferente de los productos de inversión como acciones, fondos, oro, etc. es que las acciones y otros productos de inversión son opciones libres con exceso de fondos, mientras que la vivienda tiene un fuerte sentido de sustento de las personas, resaltado por el hecho de que la vivienda es el elemento básico. condición para garantizar la vida de los residentes. Es una necesidad básica para la vida pública ordinaria y un medio importante para mantener la justicia social. La situación actual es que, por un lado, los ricos invierten los fondos que les quedan en el mercado inmobiliario, lo que hace subir los precios de la vivienda. Un gran número de personas se han enriquecido gracias a la especulación y la inversión inmobiliaria, e incluso se encuentran entre los ricos; Por otro lado, los pobres han experimentado precios excesivos de la vivienda. Gao sólo puede suspirar al ver una "casa", pero les resulta difícil satisfacer sus necesidades básicas. En la actualidad, la inversión inmobiliaria se ha convertido en un medio para que un pequeño número de personas busque ganancias, y esta obtención de ganancias se forma a través de la exageración de los medios de vida de las personas y la transferencia y redistribución de la riqueza social. justicia social.
Se puede ver que en la situación actual en la que el coeficiente de Gini de mi país se encuentra en un nivel alto y la brecha entre ricos y pobres se está ampliando, permitir la inversión inmobiliaria sólo suprimirá las necesidades de subsistencia de la gente, haciendo que los ricos se vuelvan más ricos y los pobres se vuelven más pobres, lo que no favorece el desarrollo sostenible de la sociedad
4. Mi país puede aprender de la estructura diversificada de las instituciones alemanas de ahorro para la vivienda. Los canales alemanes de financiación de viviendas individuales incluyen cajas de ahorros, cooperativas de crédito, cooperativas de ahorro y crédito para la construcción, asociaciones de préstamos para viviendas y sociedades de construcción. Desde la perspectiva de la naturaleza de la propiedad, existen tres tipos de propiedad: pública, privada y de cooperación privada. Las cajas de ahorros son instituciones de propiedad estatal establecidas por el gobierno. Las sociedades mutuas de ahorro y crédito, las asociaciones de préstamos para vivienda y las sociedades de construcción son tanto privadas como públicas, mientras que las cooperativas de construcción y de crédito son instituciones cooperativas y de ayuda mutua privadas.
(1) Prevenir riesgos financieros de las empresas promotoras inmobiliarias
1. Prevenir riesgos de crédito bancario. Fortalecer la gestión de los fondos de crédito para el desarrollo inmobiliario es particularmente importante para que las empresas de desarrollo inmobiliario prevengan riesgos financieros. El Documento No. 121 del Banco Central estipula que los promotores sólo pueden obtener préstamos de los bancos si su propio capital alcanza el 30% y obtienen cuatro certificados. Esto ha elevado el umbral de préstamo para los promotores hasta cierto punto y ha reducido los riesgos financieros bancarios. Sin embargo, debido a la asimetría de la información, es difícil para la industria bancaria conocer el flujo y el uso de los fondos después de prestar fondos a las empresas de desarrollo inmobiliario, y es aún más difícil controlar el uso de los fondos. Además, las empresas de desarrollo inmobiliario suelen tener enormes cantidades de fondos para préstamos. Una vez que los bancos y otras instituciones financieras concedan préstamos a promotores que carecen de calificaciones y crédito, correrán enormes riesgos de impago. Por lo tanto, es necesario fortalecer la supervisión crediticia de los bancos y otras instituciones financieras para prevenir los riesgos crediticios bancarios causados por negligencia operativa o incumplimiento del deber. Los departamentos de supervisión de crédito bancario de mi país no solo deben supervisar estrictamente las calificaciones, el crédito, el índice de capital propio, el índice de finalización, etc. de las empresas de desarrollo inmobiliario de acuerdo con las regulaciones, sino que también deben monitorear el flujo de fondos en todo momento para evitar la formación de activos dudosos.
2. Fomentar modelos de financiación diversificados. La concentración del crédito bancario en el sector inmobiliario traerá grandes riesgos al sector bancario. Al mismo tiempo, también fomentará la expansión de burbujas inmobiliarias y desencadenará posibles crisis financieras. Por lo tanto, es necesario cambiar el modelo de financiación único de las empresas de desarrollo inmobiliario que piden préstamos a los bancos y desarrollar un modelo de financiación diversificado que pueda dispersar eficazmente los riesgos financieros del sector bancario. Las empresas de desarrollo inmobiliario son demandantes de capital y deberían ser más activas en la exploración de canales de financiación. Las empresas promotoras inmobiliarias deben romper con el modelo original de financiación crediticia y esforzarse por encontrar un modelo de financiación adecuado para el desarrollo empresarial en función de sus propias circunstancias. Al mismo tiempo, se mejora la eficiencia del uso de los fondos fortaleciendo la propia gestión de los fondos de la empresa.
3. Prevención de riesgos en fideicomisos de inversión inmobiliaria. Para evitar los riesgos de los fideicomisos de inversión se pueden adoptar los siguientes métodos: 1. Mejorar las disposiciones legales relacionadas con los fideicomisos inmobiliarios. Se deben establecer regulaciones legales claras para diversas operaciones de fideicomisos inmobiliarios y otros fideicomisos. Además, los sistemas tributarios y contables que respaldan los fideicomisos de inversión en bienes raíces también deben realizar los ajustes especiales correspondientes, y se deben adoptar medidas especiales de gestión de fideicomisos, como el registro industrial y comercial, la tributación de fideicomisos, la contabilidad de fideicomisos, los fideicomisos de divisas, la divulgación de información y los bienes raíces. introducido lo antes posible. 2. Fortalecer la solidez y capacidades profesionales de las empresas fiduciarias. Los riesgos de los productos fiduciarios están relacionados principalmente con la capacidad de la empresa fiduciaria para resistir los riesgos y su solidez financiera. Por lo tanto, las empresas fiduciarias de inversión inmobiliaria profesionales pueden evitar riesgos de manera más eficaz. Al mismo tiempo, se debe alentar a las empresas fiduciarias a establecer sistemas científicos de toma de decisiones de inversión y control de riesgos.
4. Mejorar el sistema de calificación crediticia de bienes raíces de mi país. La titulización de préstamos hipotecarios para vivienda, el financiamiento de empresas de desarrollo inmobiliario, los préstamos hipotecarios para viviendas personales, etc., deben implementarse junto con el sistema de calificación crediticia. El estallido de la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos refleja hasta cierto punto las fallas en la implementación del actual sistema de calificación crediticia estadounidense. El sistema financiero inmobiliario de nuestro país carece del vínculo de calificación crediticia, y las instituciones financieras de nuestro país soportan riesgos financieros relativamente grandes para el negocio de crédito inmobiliario. Es necesario que nuestro país mejore el actual sistema de calificación crediticia.
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