Según la tabla de estado de reducción de deuda de las 50 principales empresas inmobiliarias por ventas en 2020 compilada por Hexun Real Estate, en abril de 2014, había aproximadamente 33 empresas inmobiliarias cotizadas que habían revelado su rendimiento y habían datos. Los resultados muestran que, en comparación con el primer semestre del año, el ratio activo-pasivo de las empresas inmobiliarias excluidos los anticipos de cuentas cayó una media de 22 puntos porcentuales en 2020, el ratio de deuda neta cayó 3 puntos porcentuales y el efectivo El ratio de deuda a corto plazo se mantuvo estable.
Según los indicadores de las tres líneas rojas: el ratio activo-pasivo de las inmobiliarias excluyendo prepagos no es superior a 70, el ratio de endeudamiento neto de las inmobiliarias no es superior a 65.438.000, y el El "índice de deuda en efectivo a corto plazo" de las empresas inmobiliarias es inferior a 65.438 0, el número de empresas inmobiliarias que tocaron las tres líneas rojas disminuyó de 5 a 2, el número de empresas inmobiliarias de "línea de contacto cero" aumentó de 4 a 65.438 02, el número de empresas inmobiliarias que tocaron la "línea de contacto cero" aumentó de 4. El número de hogares aumentó a 65.438 02.
Sin embargo, se ha convertido en norma que la industria inmobiliaria dependa de un alto apalancamiento para crecer. El cambio no es fácil. Los datos muestran que hasta 17 empresas inmobiliarias no han aplicado rebajas de calificación y todavía están lejos de los estándares de las tres líneas rojas.
Fuente: grupo de expertos Han Yi, RealData.
"Línea de contacto cero" Real Estate Enterprises Plus 8 Huijin saltó del tercer nivel al "nivel verde"
Entre los tres indicadores centrales de reducción de deuda, las empresas inmobiliarias están bajo mayor presión El indicador es el ratio activo-pasivo excluyendo las cuentas recibidas por adelantado. A finales de 2020, el valor medio de este indicador para 33 empresas inmobiliarias era 75, 2,7 puntos porcentuales menos que en el primer semestre del año, pero aún superando el estándar de la línea roja. Además, el ratio de deuda neta promedio de las empresas inmobiliarias fue de 69, una disminución de 22 puntos porcentuales con respecto al primer semestre del año, y el ratio de deuda promedio en efectivo a corto plazo fue de 1,6, el mismo que el año anterior.
Un analista de corretaje dijo a Hexun Real Estate que es difícil aumentar el ratio de deuda neta y el ratio activo-pasivo excluyendo los anticipos de cuentas, especialmente este último, que implica el ajuste de todo el balance, y en el corto plazo Adquirir terrenos con menos deuda o venderlos rápidamente, aumentar los fondos monetarios y optimizar indicadores.
Mediante la mejora de los tres indicadores de deuda anteriores, todas las empresas inmobiliarias han entregado sus boletas de calificaciones. Los datos muestran que 8 empresas inmobiliarias han entrado en el nivel verde de "línea de contacto cero", y el número de empresas inmobiliarias en este campo ha aumentado de 4 a mediados del año pasado a 12. Al mismo tiempo, unas 12 empresas inmobiliarias han bajado su calificación, lo que representa el 36%.
12 empresas inmobiliarias figuraron entre las 50 principales empresas inmobiliarias en los archivos verdes.
Fuente: grupo de expertos Han Yi, RealData.
Obviamente, las empresas centrales líderes tienen ventajas financieras obvias. China Shipping, China Resources Land y China Merchants Shekou (001979) siempre han mantenido la "línea de contacto cero" y tienen poca presión de deuda. Como empresa inmobiliaria privada, Longfor Group tiene un desempeño financiero relativamente autodisciplinado. Las capacidades financieras de estas cuatro empresas inmobiliarias se encuentran en el nivel líder de la industria.
En términos de mejora de la deuda, la velocidad de mejora de las empresas inmobiliarias con 100 mil millones de RMB y de las empresas inmobiliarias cercanas a los 100 mil millones de RMB es la más obvia. Los datos muestran que entre las 8 empresas inmobiliarias que han entrado en la etapa verde, 6 tienen ventas por alrededor de 100 mil millones de yuanes y las ventas se completan bien. Por ejemplo, la tasa de finalización objetivo del Grupo Shimao para 2020 es 100.
Además de las ventas, las empresas inmobiliarias mencionadas anteriormente también reducen el apalancamiento y la deuda al promover las ventas, la rápida rotación, la venta de acciones, la introducción de inversores estratégicos, el desarrollo cooperativo, la escisión y la cotización en bolsa, etc. Tomando OCT como ejemplo, la empresa transfirió 11 proyectos, incluido Chongqing Yuelan Real Estate Development Co., Ltd. en 2020, con un volumen total de transacciones de 6.890 millones de yuanes. Las frecuentes transacciones de activos aceleraron los retiros de efectivo y la OCT también entró en el mercado.
El año pasado, las empresas inmobiliarias escindieron sus empresas inmobiliarias y las cotizaron en Hong Kong. Según estadísticas anteriores de Hexun Real Estate, en 2020 cotizarán hasta 16 empresas inmobiliarias. La cotización de una empresa inmobiliaria puede aumentar el capital de la empresa inmobiliaria y, por tanto, reducir la deuda. Los casos representativos incluyen Sino-Ocean Services, Jinke Services y Shimao Services.
En cuanto al desempeño de reducción de deuda de las empresas inmobiliarias, los analistas antes mencionados dijeron que la mayoría de las empresas inmobiliarias todavía se encuentran en el nivel original, y muchas empresas inmobiliarias pueden aumentar el primer nivel. Este progreso en la reducción de la deuda está más en línea con las expectativas externas.
Sin embargo, para las empresas inmobiliarias que han reducido significativamente su deuda, hay voces del mundo exterior que dicen que los datos pueden estar inundando.
Una persona anónima del mercado de capitales cree que la reducción de la deuda es una prueba de la capacidad de las empresas inmobiliarias para ajustar sus estados financieros. No se descarta que algunas empresas que no son estrictas ajusten intensamente sus estados financieros a final de año y transfieran algunos pasivos dentro del balance a fuera del balance mediante ajustes financieros. Pero enfatizó que la reducción de la deuda es la tendencia principal en la industria, aunque el ritmo puede ser diferente.
17 empresas inmobiliarias no lograron "rebajar" la calificación de RF y Evergrande permaneció en el "grupo rojo".
Aunque los ratios de endeudamiento de la mayoría de las empresas inmobiliarias están mostrando una tendencia a la baja, no es fácil realmente bajar la calificación y, en última instancia, alcanzar los estándares de las tres líneas rojas. Todavía hay 17 inmobiliarias que no han dado el salto.
Ninguna de las 50 principales empresas ha bajado su calificación.
Fuente: grupo de expertos Han Yi, RealData.
Anteriormente, la industria creía que el fracaso de la reducción de la deuda en el sector inmobiliario durante muchos años se debía principalmente a los deseos subjetivos de las empresas inmobiliarias, pero esta vez la voluntad de las empresas inmobiliarias de reducir la deuda es muy fuerte. Como puede verse en el gráfico anterior, entre las empresas inmobiliarias que no han sido rebajadas, RF Real Estate y China Evergrande han experimentado las mayores disminuciones de deuda. El ratio de deuda neta de la primera cayó 46 puntos porcentuales hasta 65.438.030, y el de la segunda. El ratio de deuda neta cayó 40 puntos porcentuales hasta 65.438.059.
Li Silian, presidente de RF Real Estate, dijo en la reunión de desempeño que si el precio es correcto, continuará vendiendo activos, incluidas participaciones accionarias en algunos proyectos de desarrollo. A finales de 2020, RF Group tiene un inventario de 60 mil millones de RMB, que se liquidará activamente en el futuro para coordinarlo con la reducción de las tres líneas rojas.
Sin embargo, debido a los elevados ratios de endeudamiento de RF Real Estate y China Evergrande, incluso si la reducción de la deuda es muy fuerte, no han sido rebajados y todavía se encuentran en el "grupo rojo". Según el plan de China Evergrande, a partir del 30 de junio de 2021, el índice de deuda neta caerá por debajo de 100 para el 31 de febrero de 2021, el índice de deuda en efectivo a corto plazo alcanzará más de 1 para el 31 de febrero de 2022; El ratio de responsabilidad cayó por debajo de 70. Para entonces, las "tres líneas rojas" habrán sido completamente degradadas dentro de las tres líneas verdes.
Además, las 15 empresas inmobiliarias restantes no han logrado reducir su ratio de endeudamiento, y las empresas inmobiliarias líderes Country Garden y Vanke figuran en una lista destacada. Los conocedores del sector creen que esto se debe principalmente al ritmo de desarrollo de la propia empresa. El requisito previo para la reducción de la deuda es mantener un desempeño estable y pasar gradualmente de depender del crecimiento de la deuda al crecimiento operativo. El ritmo es diferente. Tomando como ejemplo Country Garden, el terreno total adquirido por Country Garden en 2020 es 1.565.438.
La dirección de Vanke afirmó en una reciente reunión de rendimiento que el ratio de endeudamiento excluyendo las cuentas de preventa era de 70,4, lo que todavía está a 0,4 de 70. Tiene mucha confianza en que volverá a la marcha verde en la primera cuarto.
Además, vale la pena prestar atención a Sinic Holdings, que es la única empresa inmobiliaria en el TOP50 que ha pasado del "grupo amarillo" al "grupo naranja" debido a la escasez de efectivo. El ratio de deuda a plazo no cumplió con el estándar. Xu Jinye, director financiero de Xinli Holdings, dijo que confía en que los requisitos de presentación ecológica se cumplirán en el próximo año o año y medio.
¿La reducción de la deuda significa una menor deuda?
Aunque las "tres líneas rojas" pretenden reducir la deuda, cuanto menor sea el nivel de deuda, mejor.
Yu Liang, presidente de la junta directiva de Vanke, dijo en la reunión de desempeño que Vanke no persigue un índice de deuda neta bajo. La línea 40 se ha mantenido durante bastante tiempo en el pasado, pero no la bajamos demasiado. Si a veces es más bajo es porque Vanke está esperando oportunidades.
Sin duda, la concentración de la oferta de suelo es una oportunidad. Yu Liang dijo que los cambios en la oferta de tierras requieren una gran flexibilidad en la financiación. Si los fondos no son muy flexibles, habrá una gran presión frente al suministro centralizado de tierras. El ratio de deuda neta de Vanke es de 65.438 08,1, lo que puede ser una oportunidad para esperar los cambios del mercado.
Yu Liang enfatizó: "No necesariamente tenemos la intención de mantener un índice de deuda neta tan bajo, sino simplemente mantener un índice de deuda neta razonable".
Actualmente, Country Garden tiene dos deudas. indicadores para mantener la seguridad El ratio activo-pasivo excluyendo anticipos de cuentas es ligeramente superior, en el nivel amarillo. Country Garden no tiene prisa por reducir su deuda. Su dirección afirmó que toda la escala de deuda de la compañía irá disminuyendo gradualmente en 2021 y 2022, y confía en alcanzar el estándar verde antes del 30 de junio de 2023.
Hay muchas empresas inmobiliarias como Vanke y Country Garden. Mientras que las empresas inmobiliarias muy endeudadas están ocupadas reduciéndolas, las empresas inmobiliarias con estructuras de deuda razonables están buscando mayores oportunidades de desarrollo.
Como dijo Shao, director ejecutivo de Longfor Group, en el futuro, los recursos de la industria se orientarán cada vez más hacia empresas excelentes y estables.
Los datos del China Index Institute muestran que de enero a marzo de 2021, se completaron 1.463 transacciones de terrenos residenciales en 300 ciudades de todo el país, un aumento interanual del 10%; 776,5 mil millones de yuanes, un aumento interanual del 18%; la tasa de prima promedio fue del 17%, un aumento interanual del 18% con respecto al mismo período del año pasado.
Las empresas inmobiliarias con estructuras de deuda razonables están aprovechando la oportunidad para implementar activamente. La "Lista de adquisiciones de terrenos por empresas inmobiliarias nacionales en 2021 y enero-marzo" publicada por la China Index Academy muestra que entre las 10 principales empresas inmobiliarias, a excepción de Sunac China y Binjiang Group (002244, Stock Bar), el resto Son empresas de propiedad estatal o empresas con antecedentes de activos de propiedad estatal. Las ventajas de desarrollo son obvias.
Fuente: Central Finger Hospital
La era de depender de la deuda para lograr un crecimiento a escala ha terminado. La tasa de crecimiento de la industria inmobiliaria superpuesta se ha desacelerado y la "involución". del sector inmobiliario ha comenzado silenciosamente. Los conocedores de la industria creen que la diferenciación industrial se está intensificando. Las empresas inmobiliarias con abundantes fondos pueden apoderarse de terrenos en las ciudades centrales y lograr una rápida rotación de activos de alta calidad, mientras que las empresas inmobiliarias con un alto endeudamiento o capacidades financieras débiles sin duda serán marginadas gradualmente.