1 Situación básica El 30 de febrero de 2004, 65438 Zhang y una empresa de desarrollo inmobiliario. en Beijing (en lo sucesivo, "la empresa de bienes raíces") firmó un "Contrato de preventa de vivienda comercial", que estipula que Zhang comprará una casa de bienes raíces desarrollada y construida por la empresa de bienes raíces por un precio total de 13.085.670,00 yuanes si el vencimiento no supera los 30 días, el comprador deberá pagar al vendedor 10.000 yuanes por día. Si el vencimiento supera los 30 días, el vendedor tiene derecho a rescindir el contrato y el comprador deberá pagar la indemnización por daños y perjuicios sobre la base del pago acumulado del 2%; el vendedor deberá entregar la vivienda comercial estipulada en el contrato al comprador; antes del 25 de junio de 2005. Si el vendedor tiene un retraso de más de 90 días, deberá pagar una indemnización de tres diezmilésimas por día al comprador y el contrato continuará ejecutándose. Si el contrato está vencido por más de 90 días, el comprador tiene derecho a rescindir el contrato y el vendedor deberá pagar una indemnización por daños y perjuicios al comprador sobre la base del pago acumulado del 2% dentro de los 30 días a partir de la fecha de vigencia de este acuerdo; , el vendedor deberá solicitar el registro y presentación de preventa. El método de pago estipulado en este contrato es el pago a plazos. El comprador pagó un anticipo de 500.000 yuanes el 30 de febrero de 2004 y solicitó un préstamo hipotecario dentro de los 7 días posteriores a la presentación y registro de este acuerdo. 30 de junio de 2004 65438 El 30 de febrero de 2004, el comprador realizó un pago inicial único y luego dejó de pagar el saldo y no solicitó un préstamo hipotecario; el 5 de junio de 2005, el vendedor completó el contrato de preventa; Vivienda comercial. Registro y presentación.
En septiembre de 2005, el vendedor presentó una demanda ante el Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang, Beijing, solicitando la rescisión del "Contrato de Preventa de Vivienda Comercial" firmado por ambas partes, y también exigió a Zhang que pagara una indemnización por daños y perjuicios de 654,38 millones de yuanes. 5438 En febrero de 2005, el Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang, Beijing, dictó sentencia de conformidad con la ley: (1) rescindir el contrato de preventa de viviendas comerciales entre una empresa de Beijing y Zhang (2) que una empresa de Beijing; devolvió los 500.000 yuanes pagados por Zhang (3) que Zhang pagó por daños y perjuicios por valor de 654,38 millones de RMB a una empresa en Beijing. Zhang no estaba satisfecho con la sentencia de primera instancia y apeló ante el Segundo Tribunal Popular Intermedio de Beijing, solicitando al tribunal de segunda instancia que desestimara la demanda de una empresa de Beijing de conformidad con la ley y exigiera a la empresa de Beijing que devolviera el precio de compra y pagara intereses sobre el pago. En marzo de 2006, el Tribunal Popular Intermedio N° 2 de Beijing dictó una sentencia definitiva: (1) Confirmando las sentencias (1) y (3) del tribunal de primera instancia (2) La sentencia del tribunal original en el punto (; 2) se cambió a: Beijing Qiang Company Devuelve el precio de compra de Zhang de 500.000 yuanes y paga intereses.
2. Opiniones de los abogados
1. La resolución del contrato de compra de vivienda no implica necesariamente responsabilidad por incumplimiento del contrato. Un contrato de compra de vivienda no se diferencia de cualquier otro contrato. Puede rescindirse por consenso de ambas partes o unilateralmente por causas legales o pactadas. Incluso si ninguna de las partes incumple el contrato, el propósito de rescindir el contrato de compra de vivienda aún puede lograrse mediante consenso, por lo que no hay cuestión de responsabilidad por incumplimiento del contrato.
2. Las consecuencias jurídicas de la resolución del contrato de compraventa no pueden confundirse con las consecuencias jurídicas del incumplimiento del contrato. Las consecuencias jurídicas de la rescisión del contrato serán: cese de la ejecución o continuación de la ejecución y restablecimiento a la situación original en la medida de lo posible, incluida la devolución de los bienes pagados. Las consecuencias legales del incumplimiento del contrato son: la parte infractora será responsable por el incumplimiento del contrato ante la otra parte, como el pago de daños y perjuicios. En este caso, la consecuencia legal que Zhang debe soportar por incumplimiento de contrato es el pago de una indemnización por daños y perjuicios, pero la consecuencia legal de la rescisión del contrato por parte de las dos partes es que una empresa de Beijing devuelve el precio de compra que Zhang pagó y el precio de compra; intereses para el mismo período.
3. Cuando se resuelva el contrato de compraventa de vivienda, se devolverán juntos los documentos originales y los intereses. A menos que las partes acuerden lo contrario, debe respetarse el principio básico de que los frutos deben seguir a los originales. En este caso, Zhang pagó 500.000 yuanes por la compra de la casa y los intereses ganados por el banco durante el mismo período son intereses. Cuando se rescinde el contrato de compra de la casa, ambos deben devolverse al mismo tiempo. De manera similar, si la casa ha sido entregada (aún no está registrada) y Zhang necesita devolverla, el alquiler de la casa obtenido por Zhang durante el período de uso debe ser el mismo. Regresó a la Compañía Qiang de Beijing.
4. Obligación de recordatorio de resolución del contrato de compraventa de vivienda. En términos generales, a menos que ambas partes lleguen a un acuerdo para rescindir el contrato, cuando una de las partes rescinde el contrato unilateralmente, en realidad, a menudo habrá un procedimiento de recordatorio.
Sin embargo, no todas las rescisiones unilaterales de contratos por razones legales requieren recordatorios, es decir, los recordatorios no son un procedimiento necesario para todas las rescisiones unilaterales la "Ley de Contratos" (Artículo 94, Inciso 3) estipula que si una de las partes retrasa el cumplimiento de; la deuda principal, previo recordatorio. Si no cumple en un plazo razonable, la otra parte podrá rescindir el contrato. En este caso, una empresa de Beijing Qiang demandó directamente sin instar, aunque no había ningún defecto procesal en la ley (pertenecía al derecho a rescindir el acuerdo). Sin embargo, después de instar, se puede lograr el propósito de continuar ejecutando el contrato, que está más acorde con la intención original de firmar el contrato.
Tercero, base jurídica
1. Artículo 93 de la "Ley de Contratos de la República Popular China": Las partes podrán rescindir el contrato si llegan a un consenso mediante consulta. Las partes podrán acordar las condiciones para que una de las partes rescinda el contrato. Cuando se cumplen las condiciones para la rescisión del contrato, el acreedor puede resolver el contrato.
2. Punto 3 del artículo 94, párrafo 1 de la "Ley de Contratos de la República Popular China": (3) Una parte retrasa el cumplimiento de la obligación principal y no cumple dentro de un período razonable. después de ser instado.
(Trabajo original, no plagie, se investigará la infracción) Sobre el autor: Abogado Zhang Zhisheng, miembro del Partido Comunista de China, Maestro en Derecho, miembro de la Asociación de Abogados de China, miembro de la Asociación de Abogados de Beijing, conocido abogado académico en Beijing, ex entrevista aceptada de la Estación Central de Radiodifusión Popular, China Youth Daily y otros medios en 2005, fue seleccionado por el Ministerio de Justicia para participar en el examen judicial (; examen de calificación de abogado) y lea la tercera pregunta de ensayo. En 2006 participó en investigaciones sobre proyectos clave de la Universidad de Washington. El abogado Zhang ha trabajado como abogado durante muchos años, dedicándose principalmente al manejo de disputas económicas y defensa penal. Hemos manejado con éxito cientos de casos y acumulado una rica experiencia en el manejo de casos.
Números de contacto: 010-67675113, 13718017337, 13911920598; página de inicio del abogado Zhang: Ruta en coche o autobús: bájese en el puente Jingguang.
(La respuesta anterior se publicó el 7 de agosto de 2014. Consulte la situación real para conocer la política de compra de vivienda actual).
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