< 1 >La misma hipoteca está hipotecada al mismo acreedor varias veces; ② la misma hipoteca está hipotecada a diferentes acreedores (3) la hipoteca compuesta del saldo de la hipoteca presentada por el reembolso de los derechos del acreedor. Después de que la misma hipoteca ha sido hipotecada varias veces al mismo acreedor o a varios acreedores, el deudor hipotecario puede volver a hipotecar reembolsando parte de los derechos del acreedor y aumentando el saldo de la hipoteca.
Si un mismo inmueble está hipotecado a dos o más acreedores, la Ley de Garantías estipula lo siguiente el precio que se obtiene del remate y venta del inmueble hipotecado cuando se realiza el derecho hipotecario:
Si el contrato de hipoteca se inscribe y surtiere efectos, la ley de garantías estipulará lo siguiente: Las hipotecas se liquidarán en el orden en que fueron inscritas. Si el orden es el mismo, las hipotecas se liquidarán en proporción. los derechos del acreedor. Si un mismo inmueble está hipotecado a más de dos acreedores en forma de hipoteca nominativa, los derechos del acreedor garantizado inscrito como primera hipoteca tendrán prioridad en el pago del precio de remate o venta de la hipoteca, y la segunda hipoteca sólo podrá se le reembolsará la parte restante de la subasta o venta de la hipoteca, y así sucesivamente. Si varios deudores hipotecarios registran la propiedad hipotecada al mismo tiempo, es decir, el orden de registro de la propiedad hipotecada es inconsistente, entonces el reembolso se basará en la proporción de cada crédito garantizado por la hipoteca. Tenga en cuenta que cuando hay múltiples derechos hipotecarios sobre la misma hipoteca, solo el acreedor del primer orden puede ejercer el derecho hipotecario, y otros acreedores hipotecarios no tienen derecho a ejercerlo directamente y solo pueden satisfacer sus propios derechos sobre el saldo de los derechos del acreedor. en primer orden. Cuando una agencia de tasación acepta el encargo del comisionante de tasar el objeto hipotecario de la parte restante no garantizada de un determinado inmueble, deberá considerar el impacto de las disposiciones legales antes mencionadas sobre el valor hipotecario de esta parte del inmueble. . El tasador inmobiliario deberá realizar una interpretación detallada de la situación hipotecaria consignada en el certificado de propiedad del inmueble encomendado.
El impacto de las leyes y regulaciones relacionadas con hipotecas inmobiliarias en la valoración proviene del sitio web en papel gratuito www.66WEN.COM.
La hipoteca sobre inmueble deberá ser inscrita, y el contrato de hipoteca surtirá efectos desde la fecha de su inscripción. Evidentemente, la inscripción es un requisito válido para un contrato de hipoteca inmobiliaria. Si el contrato de hipoteca inmobiliaria no se encuentra inscrito, no surtirá efectos y el acreedor hipotecario no podrá obtener un derecho hipotecario válido. Por lo tanto, cuando el contrato de hipoteca sobre inmueble ha sido inscrito, aunque el contrato de hipoteca carezca de requisitos escritos, el contrato de hipoteca sigue siendo válidamente constituido y eficaz, y el acreedor hipotecario obtiene efectivamente el derecho hipotecario. Cuando el contrato de hipoteca inmobiliaria no haya sido tramitado, aunque las partes celebren por escrito el contrato de hipoteca inmobiliaria, conforme a lo dispuesto en el artículo 41 de la “Ley de Seguridad”, el contrato de hipoteca no surtirá efectos. Por tanto, cuando se constituye una hipoteca sobre inmueble, la forma escrita del contrato de hipoteca no es requisito para que el contrato de hipoteca surta efectos.
Las agencias que manejan el registro de hipotecas inmobiliarias incluyen:
1. Si el derecho de uso del suelo sin objetos fijos en el terreno está hipotecado, debe ser el departamento de administración de tierras el que emita el certificado. certificado de derecho de uso de suelo. Los artículos 5 y 11 de la Ley de Gestión de Tierras de mi país estipulan que el departamento de administración de tierras del Consejo de Estado es responsable de la gestión y supervisión de las tierras en todo el país. Los departamentos administrativos territoriales de los gobiernos populares locales a nivel de condado o superior serán determinados por los gobiernos populares de las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central de conformidad con las regulaciones pertinentes del Consejo de Estado. Las tierras de propiedad colectiva de los agricultores serán registradas por el gobierno popular a nivel de condado y se emitirá un certificado para confirmar la propiedad. Si la tierra de propiedad colectiva de los agricultores se utiliza para construcciones no agrícolas de conformidad con la ley, el gobierno popular a nivel de condado deberá registrar y emitir un certificado para confirmar el derecho a utilizarla, la autoridad de registro específica para el estado; Las tierras de propiedad utilizadas por agencias estatales centrales serán determinadas por el Consejo de Estado. De conformidad con las disposiciones del "Aviso sobre cuestiones relativas al registro de hipotecas sobre derechos de uso de la tierra", el registro de hipotecas sobre derechos de uso de la tierra debe basarse en el registro de los derechos de uso de la tierra y seguir el principio de coherencia entre las autoridades de registro. Si el terreno está hipotecado en otro lugar, debe registrarse ante la autoridad de registro de derechos de uso de la tierra original donde se encuentra el terreno. Los departamentos de gestión de tierras de los gobiernos populares locales a nivel de condado o superior son responsables del registro de los derechos de uso de la tierra.
2. Las hipotecas de bienes inmuebles urbanos o fábricas de empresas de aldeas y otros edificios deben ser otorgadas por departamentos designados por los gobiernos populares locales a nivel de condado o superior. Los bienes inmuebles urbanos son objeto de ajuste en la Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos de la República Popular China. Los artículos 6, 59 y 61 de la Ley estipulan que el departamento administrativo de construcción y el departamento de gestión de tierras del Consejo de Estado, de conformidad con la división de poderes estipulada por el Consejo de Estado, desempeñarán sus respectivas funciones, cooperarán estrechamente y estarán Responsable de la labor de gestión inmobiliaria nacional. El estado implementa un sistema de registro y certificación de derechos de uso de la tierra y propiedad de vivienda.
Por lo tanto, ya sea la negociación de contratos de hipoteca inmobiliaria o la valoración de inmuebles, es un eslabón clave en la determinación de la propiedad y su naturaleza, que regula directamente la legalidad y eficacia de las conductas económicas y de valoración. Desde una perspectiva de valoración, una cuestión importante después de la confirmación de la propiedad es determinar el interés económico en la propiedad.
Los documentos que se deben presentar para el registro de una hipoteca inmobiliaria incluyen principalmente el contrato principal y el contrato de hipoteca, así como el certificado de propiedad de la vivienda y el certificado de derecho de uso del suelo. El procedimiento de registro de hipoteca se puede dividir en dos partes:
1. Procedimiento de registro de hipoteca del derecho de uso del suelo
(1) Evaluación del valor del suelo y firma del contrato del derecho de uso del suelo. La hipoteca sobre derechos de uso del suelo será firmada por el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario.
1. Los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal obtenidos mediante transferencia serán evaluados por el acreedor hipotecario o una agencia intermediaria con calificaciones de evaluación de la tierra, y con el consentimiento del acreedor hipotecario, el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario firmarán una hipoteca. contrato.
2. Para los derechos de uso de tierras de propiedad estatal obtenidos mediante asignación, el deudor hipotecario deberá confiar a una agencia intermediaria con calificaciones de valoración de tierras para realizar la evaluación del precio de la tierra. Después de que el departamento de administración de tierras confirme y apruebe la hipoteca. El deudor hipotecario y el acreedor hipotecario firmarán un contrato de hipoteca. Por lo tanto, al tasar los terrenos asignados, tanto las instituciones financieras como las agencias de tasación de bienes raíces deben prestar atención a la parte del arrendamiento y los impuestos y tasas relacionados generados por el mismo, y la agencia de tasación de bienes raíces está obligada a revelarlo en el informe de tasación. Esto requiere que las agencias de tasación de bienes raíces tengan un conocimiento detallado de diversas políticas, leyes y regulaciones locales relacionadas con los bienes raíces y, sobre esta base, brinden opiniones de asesoramiento a los usuarios de informes relevantes, realizando así la función de consultoría de las agencias de tasación de bienes raíces.
3. La hipoteca de las fábricas y otros edificios de las empresas municipales (pueblos) implica la hipoteca de los derechos colectivos de uso de la tierra de los agricultores. El deudor hipotecario confía a una agencia intermediaria las cualificaciones de tasación del terreno para evaluar el precio del mismo. Después de la confirmación por parte del departamento de administración de tierras, el método de realización de la hipoteca debe convertirse en propiedad estatal y se deben determinar la tarifa de transferencia del derecho de uso de la tierra y los impuestos y tarifas relacionados. Luego, el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario firman un contrato de hipoteca.
4. Para los derechos colectivos de uso de la tierra de agricultores como montañas yermas, zanjas yermas, colinas yermas y bajíos yermos obtenidos mediante contratación, el deudor hipotecario confía a una agencia intermediaria las calificaciones de tasación de la tierra para que realice un precio de la tierra. tasación y el departamento de gestión territorial confirma los derechos de uso del suelo, el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario firman un contrato de hipoteca.
Si el derecho de uso del suelo se transmite mediante hipoteca, el plazo de extinción de la hipoteca no podrá exceder del plazo de extinción de la transferencia del suelo.
(2) Solicitud de inscripción de hipoteca sobre derecho de uso de suelo
Si el derecho de uso de suelo está hipotecado, el deudor hipotecario y el acreedor hipotecario deberán poseer el derecho de uso de suelo hipotecado dentro de los 15 días siguientes a la firma del contrato de hipoteca, el contrato de hipoteca, el informe de confirmación de la evaluación del precio del terreno, los documentos de identidad del deudor hipotecario y del acreedor hipotecario y la solicitud de registro de la hipoteca en el departamento de gestión de terrenos. Cuando una de las partes se presente para solicitar el registro de una hipoteca, deberá poseer el documento de autorización de la otra parte. Además de los materiales anteriores, también se deben presentar los siguientes materiales respectivamente:
5. Si los derechos de uso de la tierra asignados están hipotecados, el certificado de transferencia de derechos de uso de la tierra para la parcela hipotecada confirmado por el departamento de administración de tierras. debe presentarse;
6. Si la casa y los derechos de uso del suelo dentro del ámbito de su ocupación están hipotecados, se deberá presentar el certificado de propiedad de la vivienda
7. (ciudad), empresas rurales y otros edificios implican la hipoteca de tierras colectivas de agricultores. Si el derecho de uso de la tierra está hipotecado, el propietario colectivo debe presentar prueba de que el propietario colectivo está de acuerdo con la hipoteca. Prueba de que el propietario está de acuerdo con la hipoteca; ;
9. Si el deudor hipotecario o hipotecario encomienda a otros la gestión del registro de la hipoteca, deberá presentar poder y certificado de identidad del apoderado;
10. -institución financiera y está obligada a solicitar un préstamo hipotecario de conformidad con la ley, deberá presentar los documentos de aprobación pertinentes;
Si el mismo terreno está hipotecado varias veces, el registro se llevará a cabo en el orden en qué solicitudes de registro de hipotecas se reciben. El departamento de gestión de tierras no aceptará las solicitudes de registro de hipotecas sobre derechos de uso de la tierra que no presenten los documentos de respaldo pertinentes según lo requerido.
(3) Registro de hipoteca y registro de cambio de derechos de uso de la tierra
Si la solicitud de registro de hipoteca cumple con las condiciones prescritas después de la revisión, se registrará y el departamento de administración de tierras deberá inscribirlo en la tarjeta catastral del Registro de terrenos hipotecados.
Al mismo tiempo, se registra en el certificado de uso de la tierra del deudor hipotecario, se emite al acreedor hipotecario un certificado de otros derechos sobre la tierra y la hipoteca sobre el derecho de uso de la tierra entra en vigor. Por lo tanto, el documento legal obtenido mediante la hipoteca de derechos de uso de la tierra es la prueba de otros derechos sobre la tierra. La posesión o el control por parte del acreedor hipotecario del certificado de uso de la tierra del deudor hipotecario en cualquier forma no sólo es incompatible con las disposiciones legales, sino que no tendrá ningún impacto beneficioso en la realización de sus futuros derechos hipotecarios.
Si el derecho de uso del suelo está dividido e hipotecado, el departamento de ordenación territorial determinará los límites y el área del terreno hipotecado, es decir, el derecho hipotecario dividido de un terreno sólo puede pertenecer a el departamento de administración de tierras.
Si el contrato de hipoteca se modifica durante el período de la hipoteca, la parte hipotecaria deberá acudir al departamento de administración de tierras con los documentos pertinentes para gestionar el cambio de registro de la hipoteca dentro de los 15 días posteriores al cambio del contrato de hipoteca.
Si el derecho de uso del suelo se transfiere por enajenación del bien hipotecado, el cesionario, hipotecante e hipotecario del derecho de uso del suelo enajenado deberá, dentro de los 30 días siguientes a la enajenación del bien hipotecado, presentar la certificación correspondiente. documentos al terreno El departamento de gestión se encarga de los trámites de registro de la propiedad. Si la enajenación de bienes hipotecados implica la conversión de la propiedad colectiva de la tierra en propiedad del Estado, se tramitará de conformidad con las normas pertinentes sobre gestión de la tierra.
Cuando el contrato de hipoteca sea rescindido o extinguido, el acreedor hipotecario deberá expedir un certificado de rescisión o terminación del contrato de hipoteca y presentarlo al deudor hipotecario junto con el certificado de otros derechos sobre el terreno. El deudor hipotecario deberá, dentro de los 15 días siguientes a la fecha de rescisión o cancelación del contrato hipotecario, acudir al departamento de gestión de tierras con los documentos pertinentes para tramitar los trámites de registro de cancelación de la hipoteca.
2. Trámites de registro de hipoteca inmobiliaria
Dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la firma del contrato de hipoteca inmobiliaria, las partes hipotecarias deberán acudir al departamento de gestión inmobiliaria donde se encuentra el inmueble. Se encuentra ubicado para registrar la hipoteca inmobiliaria. Un contrato de hipoteca inmobiliaria entra en vigor a partir de la fecha de registro de la hipoteca. Los trámites específicos son los siguientes:
(1) Solicitud de registro
Para registrar una hipoteca inmobiliaria se deberán presentar ante la autoridad registradora los siguientes documentos: 1. Certificado de identidad o legal certificado de calificación de persona de la parte hipotecaria; 2. Solicitud de registro de hipoteca; 3. Contrato de hipoteca; 4. "Certificado de uso de suelo de propiedad estatal", "Certificado de propiedad de vivienda" o "Certificado de propiedad de bienes raíces", * * * Para algunas casas, también deberá presentarse un "Certificado de Propiedad de Vivienda" y otros documentos * * * La persona acepta la hipoteca 5. Documentos y justificantes que puedan acreditar que el deudor hipotecario tiene derecho a constituir una hipoteca; el valor del inmueble hipotecado; 7. Los demás documentos que la autoridad registral estime necesarios;
(2) Revisión del registro La autoridad de registro revisará la solicitud del solicitante. Si la propiedad es clara y los materiales de respaldo están completos, se deberá realizar una respuesta por escrito sobre si se aprueba el registro dentro de los 15 días siguientes a la fecha de aceptación.
Si el inmueble con certificado de propiedad de vivienda obtenido de conformidad con la ley está hipotecado, la autoridad registradora registrará otros derechos en el certificado de propiedad de vivienda original y el deudor hipotecario lo aceptará. y expedir un certificado de propiedad de la vivienda al acreedor hipotecario.
Si se hipotecan casas comerciales en preventa o proyectos en construcción, la autoridad registradora hará constar así en el contrato de hipoteca. Si el inmueble hipotecado se completa durante el período de la hipoteca, una vez que el deudor hipotecario obtenga el certificado de propiedad del inmueble, el interesado deberá volver a registrar la hipoteca sobre el inmueble.
(3) Cambio y cancelación de inscripción
Cuando se modifique el contrato hipotecario o se extinga la relación hipotecaria, el hipotecado deberá acudir a la autoridad registral original para tramitar el cambio o cancelación dentro de los 05 días siguientes a la fecha del cambio o terminación de la hipoteca.
Si el inmueble hipotecado se enajena conforme a la ley y se obtienen los derechos de uso del suelo y propiedad de las edificaciones y demás anexos del terreno, el deudor hipotecario deberá dirigirse al departamento de administración inmobiliaria de el gobierno popular local a nivel de condado o superior dentro de los 30 días siguientes a la fecha de la enajenación registrar el cambio de derechos de propiedad y solicitar el registro del cambio de derechos de uso de la tierra ante el departamento de gestión de tierras del gobierno popular del mismo nivel. con el certificado de cambio de propiedad de la casa.
La “Ley de Garantías” contiene disposiciones pertinentes sobre la realización de hipotecas sobre bienes inmuebles. Una comprensión más profunda del mismo no sólo tiene un impacto considerable en la correcta valoración de los tasadores, sino que también es muy importante para que las entidades financieras prevengan los riesgos crediticios inmobiliarios.
Una cuestión importante a la hora de considerar la realización de los derechos hipotecarios es la efectividad de los derechos hipotecarios. El artículo 46 de la "Ley de Seguridad" estipula:
El alcance de la garantía hipotecaria incluye los derechos e intereses del acreedor principal, la indemnización por daños y perjuicios y los costos de realización del derecho hipotecario. Si el contrato de hipoteca estipula lo contrario, prevalecerá dicha estipulación.
De las disposiciones anteriores se desprende que el alcance de la garantía hipotecaria se refiere a los créditos correspondientes que pueden liquidarse mediante subasta o venta de la propiedad hipotecada después de que el acreedor hipotecario no pueda pagar los créditos garantizados. El alcance puede ser determinado por el hipotecado en lo estipulado en el contrato de hipoteca. Pero lo que hay que señalar aquí es que si un tercero es el garante hipotecario del prestatario y el inmueble del tercero está hipotecado, cuando se realice el derecho hipotecario, incluso si el inmueble hipotecado ha perdido valor debido al impacto del mercado precios, su valor no será suficiente. Se compensa el importe de los derechos del acreedor garantizados por la hipoteca original, y el deudor hipotecario (tercero) ya no es responsable del déficit.
Por tanto, los requisitos básicos para el ejercicio de los tasadores inmobiliarios son la integridad, la imparcialidad, la objetividad, la neutralidad y la ciencia. Los tasadores inmobiliarios son responsables no sólo ante la parte que les confía la tarea de tasación, sino también ante los posibles usuarios del informe. Al evaluar los créditos, se debe prestar especial atención a no privar a los acreedores potenciales de su derecho a garantizar sus créditos.
En cuanto a la incidencia del arrendamiento inmobiliario sobre la hipoteca inmobiliaria, el artículo 48 de la “Ley de Garantías” establece que si el deudor hipotecario hipoteca el inmueble arrendado, deberá notificar por escrito al arrendatario que el contrato de arrendamiento original sigue siendo válido. En términos generales, el impacto de los derechos de arrendamiento sobre la realización de los derechos inmobiliarios es negativo. Por ejemplo, cuando se subasta un bien inmueble hipotecado, el comprador no está dispuesto a pagar un precio elevado por la existencia de los derechos de arrendamiento sobre el bien inmueble en cuestión, lo que da como resultado que el precio de realización sea insuficiente para pagar los derechos del acreedor garantizado. Por lo tanto, tanto los tasadores inmobiliarios como los responsables de la toma de decisiones en las instituciones financieras deberían prestar atención a esto al predecir los riesgos de realización futuros.
El artículo 53 de la "Ley de Garantías" estipula la realización de los derechos hipotecarios de la siguiente manera:
Si el acreedor hipotecario no ha sido reembolsado al vencimiento del plazo de ejecución de la deuda, podrá acordar con el deudor hipotecario La propiedad hipotecada puede reembolsarse con descuento o con el producto de la subasta o venta de la propiedad hipotecada, si no se puede llegar a un acuerdo, el acreedor hipotecario puede presentar una demanda ante el Tribunal Popular;
Descontada, subastada o vendida la cosa hipotecada, la parte del precio que exceda del importe de los derechos del acreedor pertenecerá al deudor hipotecario, y el déficit será pagado por el deudor.
Como se mencionó anteriormente, además de las sanciones más severas impuestas a los tasadores y agencias de tasación por las normas de la industria de valoración y las leyes pertinentes, varias leyes no imponen ninguna penalización a los tasadores y tasadores por situaciones en las que los derechos hipotecarios no son se liquidan cuando se realizan los derechos hipotecarios. Provisiones para compensación directa con agencias de tasación. En el caso de valoraciones falsas, muchas veces debido a la flexibilidad de las técnicas de valoración, aunque se trate de un litigio, suele acabar con el desistimiento del acreedor hipotecario debido a la dificultad. Parte de los créditos pendientes existen ahora en forma de créditos ordinarios, lo que aumenta el riesgo crediticio de las instituciones financieras. Por tanto, es muy necesario que las instituciones financieras elijan una agencia de valoración con gran reputación. Puede consultar a la agencia local de gestión de la industria inmobiliaria o en línea. Nuestro país también cuenta con leyes relevantes que regulan la realización de derechos hipotecarios para proyectos en construcción.