Para proteger la privacidad y seguridad de las partes involucradas, los nombres de las partes involucradas en este artículo son seudónimos.
1. Introducción al caso:
El 5 de febrero de 2014, Zhang Si, como vendedor, y Qi Sheng, como comprador, firmaron un contrato de venta de viviendas en Beijing, el Las dos partes acordaron que Zhang Si vendería la casa en disputa a Qi Sheng, con un área de construcción de 100 metros cuadrados y un precio de transacción de 3,55 millones de yuanes. Al firmar el contrato, el comprador pagó un depósito de 200.000 yuanes, que es parte del precio de compra. El comprador y el vendedor deben solicitar la transferencia de propiedad de la casa antes del 28 de octubre de 2015, y el comprador debe transferir la propiedad de la casa. la casa por su cuenta el día Pagar el precio de compra de la casa de 2,55 millones de yuanes al vendedor (de los cuales 800.000 yuanes se pagan a la Parte A una semana antes del pago bancario, el vendedor entregará la casa el día de la transferencia); Se completan los procedimientos. El vendedor promete que la casa no tendrá derechos de propiedad, ni disputas de alquiler ni procedimientos judiciales después de que ambas partes firmen este contrato, si cualquiera de las partes incumple el contrato, lo que provocará que el contrato no pueda continuar. realizado o rescindido, la parte no incumplidora podrá reclamar una compensación a la parte incumplidora por el monto del depósito o el 20% del precio de la transacción acordado en este contrato, y la parte incumplidora también asumirá la responsabilidad de la parte incumplidora. La tarifa del servicio de intermediación y otros honorarios pagados por la parte contratante por esta transacción
El mismo día, el vendedor, el comprador y la empresa intermediaria firmaron un "Contrato de Servicio de Intermediación", acordando que la Parte A y la Parte B encomendaría a la Parte C actuar como intermediario Una persona que proporciona servicios de intermediación para la compra y venta de una casa en disputa El alcance de los servicios de intermediación es el siguiente:... Cuando el contrato firmado por la Parte A y la Parte B es. establecido, se completa el servicio de intermediación para el pupilo, y la Parte A y la Parte B pagan la tarifa del servicio de intermediación acordada en el contrato al pupilo, y la Parte B deberá pagar una tarifa de servicio de intermediación de 80.000 RMB. cooperar con las actividades intermediarias de la Parte C y garantizar la información y los materiales proporcionados. Si la Parte A o la Parte B incumplen el contrato y el pupilo no puede continuar cumpliendo con sus obligaciones, el pupilo no será responsable. tarifas de servicio del intermediario si la parte que paga es la parte que incumple, puede recuperar las tarifas de servicio de la parte que incumple.
Al mismo tiempo, Zhang Si y Qisheng firmaron un "Contrato de servicio de garantía de transacciones internas". la empresa de garantía, se acuerda que la Parte A y la Parte B (Zhang Si, Qisheng) firmen un contrato de venta de vivienda existente para la casa en disputa. Las dos partes celebran este contrato para confiar a la Parte C el manejo de las transacciones posteriores y acuerdan. el contenido del servicio y los estándares de cobro. El día de la firma del contrato, la Parte B informará a la Parte C. El día de la firma del contrato, Qisheng pagó un depósito. de 20.000 yuanes a Zhang Si, y al día siguiente, Qisheng pagó un depósito de 6,5438+8 millones de yuanes a Zhang Si. 800.000 fueron transferidos a Zhang Si a través de la cuenta de corretaje de la empresa intermediaria, y Zhang Si confirmó el recibo por escrito. el 26 de abril de 2015.
2. Disputa:
Qisheng pagó 654,38+. Después de 00.000 yuanes, se le pidió a Zhang Si que se encargara de los procedimientos de transferencia de la casa en disputa según lo estipulado en el contrato, pero Zhang Si se negó por varias razones. Por esta razón, Qisheng le pidió a Zhang Si que se encargara de los procedimientos de transferencia muchas veces, pero las dos partes luego no lograron llegar a un consenso. Se sabe que la casa en disputa ha sido sellada debido a la. documentos judiciales efectivos y no pueden ser transferidos. Por lo tanto, Qisheng demandó a Zhang Si ante el Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang, Beijing, solicitando la rescisión del contrato firmado por ambas partes, exigiendo a Zhang Si que devolviera el precio de compra de 6,5438 millones de yuanes y una compensación por. El interés se calcula en función de la tasa de interés del préstamo del Banco Popular de China para el mismo período desde 2065.438+2005 hasta la fecha de pago real. Zhang Si compensó a Qisheng por la pérdida por aumento de precios de 6,5438 millones de yuanes, y Zhang Si pagó un total de 6,543,8 millones de yuanes. 654,38 millones de yuanes para honorarios de alojamiento, depósitos de transacciones y otros gastos.
3. Proceso de audiencia judicial:
El tribunal descubrió después de la audiencia que el 22 de octubre de 2014, el El tribunal congeló el caso del préstamo privado de Zhang Si. Fallo civil sobre la propiedad a nombre de Zhang Si, y la casa en disputa fue sellada el 22 de octubre de 20116 y 2017. 2065438+El 29 de febrero de 2004, el tribunal 65438+2004 emitió un documento de mediación civil, en el que una empresa devolvió al acreedor Zhang 2 millones de yuanes, intereses y daños y perjuicios, y Zhang Si era solidariamente responsable de esto.
Durante el juicio, la empresa intermediaria declaró que Zhang Si verificó el elemento negativo en la columna de si la casa confiada debía sellarse al firmar el contrato, por lo que la empresa intermediaria proporcionó una copia del acuerdo complementario. La empresa intermediaria afirmó que luego de la firma del "Contrato de venta de vivienda existente en Beijing", el comprador y el vendedor llegaron a una cláusula complementaria a los términos del contrato, es decir, si la Parte A y la Parte B no pueden completar los trámites pertinentes dentro del plazo. tiempo especificado en el contrato de compraventa por no haber obtenido el certificado inmobiliario, las partes acuerdan que se postergarán los trámites pertinentes hasta que se tramitará 10 días hábiles después de la obtención del certificado inmobiliario.
En la actualidad, hasta el final del debate judicial, la carta de mediación antes mencionada aún no se ha cumplido y la casa en disputa aún no ha sido liberada.
Durante el juicio de este caso, la empresa intermediaria acordó reembolsar la tarifa del servicio intermediario de Qisheng.
IV.Resultado del juicio:
El Tribunal Popular del Distrito de Chaoyang de Beijing dictaminó después del juicio:
1. El acusado original será puesto en libertad a partir de la fecha de entrada en vigor de esta sentencia. Un contrato firmado de compra y venta de viviendas existentes en Beijing.
2. Zhang Siying deberá devolver el precio de los bienes raíces de Qisheng de 6,5438 millones de RMB dentro de los siete días posteriores a la entrada en vigor de esta sentencia.
3 Zhang Siying deberá pagar a Qisheng lo que haya pagado dentro de los siete. días después de que esta sentencia entre en vigor, el interés sobre el pago de la compra de la vivienda se calcula sobre la base de 6,5438+0 millones de yuanes, según la tasa de interés del préstamo del Banco Popular de China para el mismo período desde 2065,438+05.1.29 hasta el pago real. fecha Compensar la pérdida de la diferencia de precio de la vivienda de Qisheng de 71.000 yuanes dentro del día;
5. Zhang Siying compensará la tarifa de alojamiento de Qisheng de 80.000 yuanes dentro de los siete días posteriores a la entrada en vigor de esta sentencia, y la empresa intermediaria deberá asumirá la responsabilidad conjunta y solidaria;
6. Zhang Si compensará la tarifa del servicio de garantía de transacciones de Qisheng de RMB 6,5438+0,7 millones dentro de los siete días posteriores a la entrada en vigor de esta sentencia.
Después de la sentencia de primera instancia, Zhang Si no estaba satisfecho con la sentencia de primera instancia y apeló ante el Tribunal Popular Intermedio No. 3 de Beijing. El tribunal decidió después de la audiencia:
Rechazado. el recurso de apelación y confirmó la sentencia original.
Verbo (abreviatura de verbo) El abogado Jin Shuangquan, invitado especial del programa “315” de Sina, comentó sobre el caso:
El abogado Jin Shuangquan, invitado especial del programa “315” de Sina "Programa, cree que este caso El contrato de compra y venta de viviendas existentes en Beijing firmado por Zhongqisheng y Zhang Si es la verdadera expresión de la intención de ambas partes. Su contenido no viola las disposiciones obligatorias de las leyes y reglamentos administrativos. contrato válido y ambas partes deben cumplirlo estrictamente. Ahora, debido a que Zhang Si no cumplió con sus obligaciones según lo estipulado en la carta de mediación civil, la casa en disputa fue sellada y no se pudieron cumplir las condiciones de transferencia. El comportamiento de Zhang Si constituyó un incumplimiento de contrato. Sobre esta base, Qisheng solicitó rescindir el contrato de venta de la casa y exigió a Zhang Si que devolviera el precio de compra pagado y compensara la pérdida de intereses. El tribunal debería respaldar esto.
Las dos partes en este caso acordaron una cláusula de indemnización por daños y perjuicios, pero Chisheng renunció a la cláusula durante el juicio y exigió a Zhang Si que compensara las pérdidas reales basándose en la diferencia de precio de la casa. Por lo tanto, el tribunal sostuvo que Zhang Si debería compensar a Qisheng por la pérdida de diferencia de precio causada por el incumplimiento de contrato por parte de Zhang Si, y la renuncia de Qisheng a la cláusula de indemnización por daños y perjuicios no violó las disposiciones legales. Sin embargo, en el caso en que ambas partes soliciten la identificación de trampas, la cláusula de indemnización debe hacer referencia a esta norma como el alcance previsible de la responsabilidad por incumplimiento de contrato. Qisheng afirmó que las pérdidas reales excedieron el estándar, pero no proporcionó pruebas suficientes. Por lo tanto, el tribunal decidirá la solicitud de Qi Sheng a su discreción y el tribunal determinará el monto específico.
En cuanto a la afirmación de Chisheng de que Zhang Si debería compensar la tarifa de servicio de la agencia y la tarifa de servicio de garantía, el tribunal sostuvo que Chisheng pagó el dinero para garantizar la transferencia sin problemas de la casa. Ahora, debido al comportamiento de Zhang Si, el propósito de comprar y vender la casa no se puede lograr, y Zhang Si debe compensar las pérdidas correspondientes.
En cuanto a la afirmación de Chisheng de que la empresa intermediaria debe compensar solidariamente la pérdida del precio de compra, los intereses, los servicios de intermediación y los honorarios de garantía, basándose en que el demandante en este caso está demandando a una casa Disputa sobre el contrato de venta, Chisheng y la empresa intermediaria están involucrados en una disputa sobre el contrato de servicio de intermediación. Según la privacidad del contrato, la empresa intermediaria no tenía la base legal para asumir la responsabilidad por incumplimiento del contrato en este caso. La empresa acordó reembolsar la tarifa del servicio de intermediación durante el juicio y el tribunal no tuvo objeciones. Por lo tanto, Zhang Si y la empresa intermediaria deberían ser solidariamente responsables de la tarifa, y Qi Sheng y otros tuvieron una disputa con la empresa intermediaria.
En resumen, la decisión del tribunal es correcta.
Sexto, consejos de abogados
El invitado especial de Sina, el abogado Jin Shuangquan. El programa “315” de com recuerda a todos los compradores de viviendas que, en la práctica, hay muchos incumplimientos de contrato por parte de los vendedores debido al aumento de los precios de la vivienda. Después de que ocurra una disputa, asegúrese de preservar la evidencia. Cuando el vendedor incumple, el comprador no tiene nada de qué preocuparse. Guarde cartas de notificación o registros de negociación de ambas partes y utilice activamente la ley para proteger sus derechos e intereses. Consulte a un abogado profesional de bienes raíces de manera oportuna para preparar un plan de respuesta, recopilar pruebas y estar completamente preparado para el litigio y evitar más pérdidas. Quejarse ante el departamento de bienes raíces o el departamento de seguridad pública no es la mejor manera. Es difícil para los departamentos antes mencionados intervenir en disputas civiles, pero demorará el tiempo. Recuerde, debe consultar a un abogado especializado en bienes raíces lo antes posible para proteger sus derechos e intereses legales contra la infracción.